Procédure devant la cour :
Par une requête, un mémoire et des pièces enregistrées le 2 septembre 2020, le 21 septembre 2020 et le 3 février 2022, la SCI Les Ecureuils, représentée par Me Achou-Lepage, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 2 juillet 2020 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 22 novembre 2017 par lequel le maire de Lège-Cap-Ferret ne s'est pas opposé à la déclaration préalable de travaux déposée par la SCI JMV Immobilier en vue de la rénovation d'une construction existante et d'une annexe situées avenue André Armandy à Lège-Cap-Ferret, ensemble la décision portant rejet de son recours gracieux ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret la somme de 2 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement est irrégulier car il ne comporte pas les signatures exigées par l'article R. 741-7 du code de justice administrative ;
- le pétitionnaire a commis une fraude, en dissimulant la surface de plancher créée dès lors que la surélévation du faitage et la modification de la pente de la toiture ont pour objectif de créer des combles aménageables, en dissimulant la démolition de la toiture existante et en dissimulant la création d'une annexe en lieu et place du garage actuel ;
- la décision de non opposition méconnait l'article 1.1 du règlement de la zone rouge du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte ;
- la décision est contraire à l'article 3.2 du plan de prévention des risques d'avancées dunaire et de recul du trait de côte, en ce qu'elle ne s'oppose pas à l'abattage de deux arbres ;
- la construction était soumise à permis de construire en application de l'article
R. 421-14 du code de l'urbanisme et à permis de démolir en application de l'article R. 421-27 du même code.
Par un mémoire en défense, enregistré le 9 février 2021, la SCI JMV Immobilier, représentée par Me de Sermet, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir de la société requérante et les moyens nouveaux sont également irrecevables ;
- aucun des moyens n'est fondé.
Par un mémoire en défense, enregistré le 31 janvier 2022 la commune de
Lège-Cap-Ferret, représentée par le Cabinet Cazcarra et Jeanneau Avocats, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de la société requérante une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête est irrecevable pour défaut d'intérêt à agir de la société requérante ;
- aucun des moyens n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Fabienne Zuccarello,
- les conclusions de M. Romain Roussel, rapporteur public,
- et les observations de Me Marque, représentant la SCI Les Ecureuils, les observations de Me Cordier Amour représentant la commune de Lège-Cap-Ferret et de Me Fomina, représentant la SCI JLV Immobilier.
Une note en délibéré présentée par la SCI Les Ecureuils, représentée par
Me Achou-Lepage, a été enregistrée le 18 février 2022.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI JMV Immobilier a déposé le 11 octobre 2017 une déclaration préalable de travaux en vue de procéder à la rénovation d'une construction à usage d'habitation et des deux annexes existantes situées sur la parcelle cadastrée LR22 avenue André Armandy à
Lège-Cap-Ferret. Par un arrêté du 22 novembre 2017, le maire de Lège-Cap-Ferret ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable. Par un courrier du 15 janvier 2018, la SCI Les Ecureuils a formé un recours gracieux contre cette décision, lequel a été rejeté implicitement. La SCI Les Ecureuils, propriétaire voisine du terrain d'assiette du projet, a demandé au tribunal administratif de Bordeaux l'annulation de l'arrêté du 27 novembre 2017 du maire de Lège-Cap-Ferret et de la décision rejetant son recours gracieux. Elle relève appel du jugement du 2 juillet 2020 rejetant sa demande.
Sur la régularité du jugement contesté :
2. Aux termes de l'article R. 741-7 du code de justice administrative : " Dans les tribunaux administratifs et les cours administratives d'appel, la minute de la décision est signée par le président de la formation de jugement, le rapporteur et le greffier d'audience ". Il ressort des pièces du dossier de première instance que la minute du jugement attaqué du 2 juillet 2020 comporte les signatures exigées par ces dispositions. Dès lors, jugement contesté n'est pas entaché d'irrégularité.
Sur la légalité des décisions contestées :
3. Aux termes de l'article R. 111-22 du code de l'urbanisme : " La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction : (...) / 5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation (...) ". Aux termes de l'article
R. 421-14 du code de l'urbanisme : " Sont soumis à permis de construire les travaux suivants, exécutés sur des constructions existantes, à l'exception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires : a) Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à vingt mètres carrés (...) ". Selon l'article R. 421-27 du même code : " Doivent être précédés d'un permis de démolir les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d'instituer le permis de démolir ".
En ce qui concerne la fraude :
4. Une autorisation d'urbanisme n'a d'autre objet que d'autoriser la construction d'immeubles conformes aux plans et indications fournis par le pétitionnaire. Aussi, la circonstance que les plans pourraient ne pas être respectés n'est pas par elle-même, de nature à affecter la légalité de cette autorisation, sauf le cas de fraude. La fraude est caractérisée lorsque le pétitionnaire a utilisé des manœuvres destinées à tromper l'administration sur la nature réelle du projet dans le but d'échapper à une règle d'urbanisme.
5. En premier lieu, sur l'habitation principale, d'une part il ressort des pièces du dossier et notamment des énonciations de la demande de déclaration préalable et des plans joints, que la surface de plancher fixée à 104,12 m², n'est pas modifiée par le projet qui est présenté comme une rénovation. Si la SCI requérante fait valoir que la surélévation de 80 centimètres de la toiture et la modification de sa pente aurait pour objectif de créer une surface de plancher supplémentaire en réalisant des combles aménageables, les plans définissant la consistance du projet autorisé ne comportent aucune mention d'une création de plancher en étage susceptible de constituer des combles et ne prévoient pas d'ouverture extérieure propre à éclairer de tels combles. Si la société requérante produit des photographies de travaux selon lesquelles un escabeau apparait au niveau de ce qui pourrait-être une mezzanine, sans établir au demeurant le caractère permanent de la structure, cette circonstance qui se rattache aux conditions d'exécution des travaux ne révèle pas l'existence d'une fraude. D'autre part, si la société requérante soutient que le projet aurait nécessité un permis de démolir compte tenu de la dépose totale de la toiture pour permettre sa surélévation, il ne ressort pas des pièces du dossier que la réfection de la toiture de la maison d'habitation, surélevée de 80 centimètres, ait porté atteinte au gros œuvre en impliquant la démolition partielle de la construction existante et aurait eu pour effet de rendre inutilisable tout ou partie de la maison d'habitation, quand bien même cette réfection a nécessité une surélévation limitée des murs pour créer la pente de la charpente, la dépose de la toiture et une modification légère de la façade et que durant les travaux, la construction, dépourvue de toiture a été inutilisable. Si la société requérante invoque également la réalisation du curetage du bâti avec la destruction des cloisons intérieures et réfection à neuf des réseaux, ces éléments, qui ne figuraient pas au nombre des travaux déclarés lesquels ne portaient, outre la toiture, que sur la transformation des ouvertures et l'isolation par l'extérieur de la construction, assortie de la pose d'un bardage bois, n'ont pas concerné le gros œuvre et ne révèlent pas une fraude.
6. En second lieu, s'agissant de l'annexe, la société requérante soutient que l'annexe à la maison d'habitation était, à la date de la décision contestée du 27 novembre 2017, à usage de garage et non d'habitation tel que mentionné dans la déclaration préalable. Elle ajoute qu'ainsi, la société JMV Immobilier aurait dissimulé la création d'une surface de plancher supplémentaire. Toutefois, il ressort des pièces du dossier et notamment des constats d'huissier et des photographies, que l'annexe à l'habitation principale était pourvue de sanitaires et était raccordée aux réseaux d'eau et d'électricité. En outre, il ressort des mentions de l'acte d'acquisition par la SCI JMV Immobilier que ce bâtiment a été cédé en tant que " dépendance à usage de dortoir et anciennement à usage de garage ". Enfin, les photographies de ce local à la date de la décision contestée, illustrent la présence de nombreux poteaux en bois de facture ancienne à l'intérieur de cette annexe, y compris à l'entrée du bâtiment, lesquels rendent ce local inaccessible par des voitures et démontrent que l'utilisation la plus récente de ce bâtiment était à usage d'habitation. Par suite, et contrairement à ce que soutient la SCI requérante, les travaux projetés portaient sur une annexe à usage d'habitation et n'ont donc pas conduit à la création d'une surface de plancher de ce fait.
7. Il résulte de ce qui précède, que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que la décision de non opposition à déclaration préalable aurait été obtenue par fraude.
En ce qui concerne le champ d'application du permis de construire et de démolir :
8. D'une part, ainsi qu'il a été dit au point 5, il ne ressort pas des pièces du dossier que la surface de plancher des constructions existantes fixée à 125,83 m² serait modifiée par le projet et que la surélévation de 80 centimètres de la toiture et la modification de sa pente aurait pour effet de créer une surface de plancher supplémentaire en réalisant des combles aménageables. De même et ainsi qu'il a été dit au point 6, les travaux projetés sur une annexe à usage d'habitation n'ont pas conduit à la création d'une surface de plancher de ce fait. Ainsi, les travaux en cause ne modifiant pas la surface de plancher, ils ne relevaient pas de l'article R. 421-14 précité du code de l'urbanisme et du permis de construire.
9. D'autre part, ainsi qu'il a été dit au point 5, il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que, la réfection de la toiture de la maison d'habitation, surélevée de 80 centimètres, ait porté atteinte au gros œuvre en impliquant la démolition partielle de la construction existante, la dépose de la toiture et de la charpente ne présentant pas ce caractère, ni aurait pour effet de rendre inutilisable tout ou partie de la maison d'habitation au sens des dispositions des dispositions de l'article R. 421-27 du code de l'urbanisme. La circonstance que les travaux réalisés aient conduit à une mise à nue de la maison avec démolition des cloisons intérieures est sans incidence sur la qualification des travaux pour lesquels la déclaration préalable a été déposée. Par suite, ces travaux objet de la déclaration préalable ne relevaient pas de l'article R. 421-27 précité du code de l'urbanisme ni du permis de démolir.
10. Il résulte de ce qui précède que la société requérante n'est pas fondée à soutenir que les travaux autorisés entraient dans le champ d'application du permis de construite et de démolir et que la décision de non opposition à déclaration préalable serait illégale de ce fait.
En ce qui concerne le plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte :
11. Aux termes de l'article 1.1 du règlement de la zone rouge du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte applicable sur le territoire de la commune de Lège-Cap-Ferret, approuvé par arrêté préfectoral du 31 décembre 2001 : " Le principe de l'inconstructibilité de la zone (...) exclut la réalisation de tous travaux, constructions, installations, dépôts et activités de quelque nature qu'ils soient à l'exception de ceux visés à l'article 1.2 ci-après. ". Et selon l'article 1.2 de ce même plan : " Sont admis sur les constructions existantes : / les travaux usuels d'entretien et de gestion courante des biens et activités implantés antérieurement à la publication du présent plan, y compris leurs aménagements ou extension élaborés dans les limites fixées ci-dessus. / (...). / Une extension non habitable inférieure à 10 m2 (...) ".
12. D'une part, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, les travaux prévus dans la demande de la SCI JMV Immobilier ne portaient que sur des éléments, tels que la toiture de la maison, légèrement rehaussée et reconfigurée pour passer à une pente de 33 % au lieu de 22%, sur la rénovation de l'annexe à la maison d'habitation et plus généralement avaient pour objet l'amélioration de l'isolation et du confort des constructions existantes sans création de surface de plancher. Aussi, s'il est constant que la parcelle d'assiette du projet est située dans la zone rouge du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte, les travaux objet de la déclaration préalable doivent être regardés comme des travaux usuels d'entretien et de gestion courante tels qu'autorisés par les dispositions précitées du règlement du plan. La circonstance que des travaux autres que ceux ayant fait l'objet de cette déclaration auraient été réalisés est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.
13. D'autre part, aux termes de l'article 3.2 du règlement de la zone rouge du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte de Lège-Cap-Ferret : " Sont préconisées sous l'initiative et la responsabilité de l'autorité municipale les mesures suivantes : (...) / interdiction d'abattage d'arbres dans la zone de risque et incitation à une pratique mesurée du déboisement hors du fuseau d'aléa (...) ".
14. Il ressort des pièces du dossier, que le dossier de déclaration préalable indique que " deux pins morts doivent être supprimés " et la décision contestée de la commune du 22 novembre 2017 précise que les plantations existantes seront maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes. Si la SCI Les Ecureuils fait valoir que l'abattage de deux pins présents sur le terrain d'assiette du projet constitue une violation du principe d'interdiction d'abattage d'arbres dans la zone de risque, cependant les dispositions précitées du plan de prévention se bornent à une simple préconisation énoncée sous l'initiative et la responsabilité de l'autorité municipale. Au demeurant, en réservant, dans son article 2, sa décision de non opposition à la condition du remplacement des arbres abattus, la commune n'a pas méconnu les dispositions précitées du plan de prévention des risques et les constats d'huissier dressés les 30 janvier 2018 et 8 avril 2019 attestent de l'état fortement dégradé des deux arbres en cause ainsi que de la plantation sur le terrain de deux arbres d'espèce similaire. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 3.2 du plan de prévention des risques d'avancée dunaire et de recul du trait de côte doit être écarté.
15. Il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner les fins de
non-recevoir, que la SCI Les Ecureuils n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal administratif de Bordeaux a rejeté sa demande.
Sur les frais liés à l'instance :
16. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Lège-Cap-Ferret, qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demande la société requérante au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de mettre à la charge de la SCI Les Ecureuils, la somme de 1 000 euros qu'elle versera à la SCI JMV Immobilier et la somme de 1 000 euros qu'elle versera à la commune de Lège-Cap-Ferret sur le fondement des mêmes dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Les Ecureuils est rejetée.
Article 2 : La SCI Les Ecureuils versera la somme de 1 000 euros à la SCI JMV Immobilier et la somme de 1 000 euros à la commune de Lège-Cap-Ferret au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Les Ecureuils, à la SCI JMV Immobilier et à la commune de Lège-Cap-Ferret.
Délibéré après l'audience du 17 février 2022 à laquelle siégeaient :
Mme Brigitte Phémolant, présidente,
Mme Fabienne Zuccarello, présidente-assesseure,
Mme Charlotte Isoard, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe, le 18 mars 2022.
La rapporteure,
Fabienne Zuccarello La présidente,
Brigitte Phémolant
La greffière,
Sophie Lecarpentier
La République mande et ordonne au préfet de la Gironde en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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N° 20BX02940