Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 15 mars 2016 sous le n° 16BX00879, la société civile immobilière Attila, représentée par MeC..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de la Guyane du 26 novembre 2015 ;
2°) d'annuler la décision du 16 juillet 2014 par laquelle le maire de la commune de Rémire-Montjoly a refusé de lui délivrer un permis de construire.
Elle soutient que :
- la décision est entachée d'une erreur de droit dès lors qu'elle opère une confusion entre les paragraphes II et III de l'article NC1 du plan d'occupation des sols ; compte tenu des occupations et utilisations du sol variées autorisées par le paragraphe II de l'article NC1, la zone NC n'a pas une vocation exclusivement agricole, minérale ou naturelle ; le projet relève du paragraphe III de l'article NC1 et non du paragraphe II ; si le paragraphe II permet la construction d'une maison d'habitation à la condition que celle-ci soit nécessaire pour le gardiennage d'installations agricoles ou de carrières, une telle condition n'est pas exigée pour la construction d'une maison d'habitation au titre du paragraphe III ; les plantations maraîchères envisagées dans le projet ont vocation à répondre à l'une des conditions exigées par le paragraphe III, celle liée à l'aménagement de la parcelle ;
- le jugement a retenu l'absence de justificatifs montrant que la parcelle est desservie par les réseaux publics ainsi que le fait que la SCI ne justifie pas de la réalisation de voies d'accès revêtues, toutefois ces motifs ne figurent pas dans la décision de refus de permis ; ces conditions figurent dans le paragraphe III de l'article NC et non dans le paragraphe II ;
- la décision n'est pas suffisamment motivée ; elle ne précise pas en quoi le projet ne s'accompagnerait pas d'une véritable mise en valeur agricole de l'ensemble parcellaire, alors qu'en indiquant que la mise en valeur doit être agricole, le maire ajoute une condition qui ne figure pas dans le plan local d'urbanisme ; le projet de construction d'une maison individuelle d'habitation et la création de zones de maraîchage et de vergers sont compatibles avec la protection des richesses minières du sous-sol ; les zones NC ne sont pas exclusivement à vocation agricole ou minière ; l'aménagement de la parcelle s'inscrit parfaitement dans l'une des vocations premières des zones NC, celle de la mise en valeur d'espaces à vocation de vergers ou maraîchage ;
- elle bénéficie d'un droit de passage sur la parcelle voisine ; cette servitude porte également sur les éléments de viabilisation ; la parcelle AS 1375 est donc desservie par les réseaux publics ; il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réalisé une voie d'accès revêtue dès lors que les frais de réalisation d'une telle voie étant élevés, ils ne peuvent être engagés avant d'avoir obtenu l'autorisation de construire ;
- la parcelle sur laquelle doit être implanté le projet est située en dehors du périmètre du plan de prévention des risques naturels d'inondation ; la parcelle AS 1375 est située en zone B3, " zone de précaution aléa faible à nul " pour les mouvements de terrain, pour laquelle le caractère constructible est seulement subordonné à la réalisation d'une étude technique ; une étude technique a été jointe à la demande de permis de construire ;
- le refus de permis est entaché d'une rupture d'égalité devant les charges publiques dès lors que d'autres projets ont été autorisés sans être accompagnés d'une mise en valeur des terres agricoles.
Par un mémoire en défense, enregistré le 29 novembre 2016, la commune de Rémire-Montjoly conclut au rejet de la requête et à ce que la cour mette à la charge de la société civile immobilière Attila une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande enregistrée au greffe du tribunal le 22 décembre 2014 était tardive dès lors que le recours gracieux formé contre la décision de refus de permis de construire a été rejeté le 1er octobre 2014 ;
- il n'y a aucune confusion dans la décision attaquée entre les paragraphes II et III de l'article NC 1 du plan d'occupation des sols ;
- c'est à tort que l'appelante reproche au tribunal d'avoir retenu les moyens relatifs à l'absence de desserte des parcelles par les réseaux publics et à l'absence de voies d'accès revêtues alors qu'elle ne justifiait pas dans sa demande de permis de construire avoir rempli ces exigences et se contente de verser aux débats, en cours de procédure, des attestations établies pour les besoins de la cause ; la circonstance que ces exigences soient prévues au paragraphe III et non pas II de l'article NC1 du POS est sans incidence sur la légalité du permis, la commune ayant visé dans sa décision l'article NC1 dans sa globalité ;
- l'attestation de M. B...A..., propriétaire de la parcelle voisine cadastrée AS 13 et père du gérant de la société Attila, est insuffisante pour caractériser une servitude de passage suffisante à la desserte de la parcelle AS 1375; la desserte de la parcelle AS 1375 par des réseaux publics d'adduction d'eau et d'électricité n'est pas davantage justifiée ;
- le demande de permis méconnaît les dispositions de l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme et du plan de prévention des risques naturels de mouvements de terrains dans la mesure où l'étude technique jointe au dossier de demande présente un caractère insuffisant ;
- aucune rupture d'égalité n'est établie.
Par ordonnance du 3 juillet 2017, la clôture d'instruction a été fixée au 22 août 2017 à 12 heures.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jean-Claude Pauziès ;
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Par jugement n° 1401347 en date du 26 novembre 2015, le tribunal administratif de la Guyane a rejeté la demande de la société civile immobilière Attila dirigée contre la décision en date du 16 juillet 2014 par laquelle le maire de la commune de Rémire-Montjoly a refusé de lui délivrer un permis de construire pour une maison d'habitation de deux niveaux et d'une surface de plancher de 193 m² sur la parcelle cadastrée AS 1375. La société civile immobilière Attila relève appel de ce jugement.
Sur la légalité du refus de permis de construire :
2. Aux termes de l'article R. 424-5 du code de l'urbanisme : " Si la décision comporte rejet de la demande (...), elle doit être motivée. " Selon l'article A. 424-4 du même code, l'arrêté portant refus de permis de construire " précise les circonstances de droit et de fait qui motivent la décision (...) " L'arrêté contesté vise notamment le code de l'urbanisme, le règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Rémire-Montjoly ainsi que les plans de prévention des risques naturels " inondations " et " mouvements de terrains " de l'Ile de Cayenne et comporte l'ensemble des éléments de fait sur lesquels il repose. Ainsi, et alors même qu'il ne précise pas en quoi le projet ne s'accompagnerait pas d'une véritable mise en valeur agricole de l'ensemble parcellaire, cet arrêté est suffisamment motivé en droit et en fait.
3. Aux termes de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Rémire-Montjoly : " (...) II. Ne sont admises que les occupations et utilisations du sol ci-après : (...) 2. Les constructions à usage d'habitation dont la présence est nécessaire pour le gardiennage des installations agricoles ou des carrières ; (...) III. Sont également admises les occupations ou utilisations du sol suivantes sous réserve qu'elles respectent les conditions suivantes: La construction d'une maison à usage d'habitation autre que celle visée à l'article NC1-II à condition : - qu'elle soit desservie par les réseaux collectifs d'eau potable, d'électricité et de téléphone ; - que les voies d'accès revêtues soient réalisées ; - que la construction s'accompagne de la mise en valeur ou de l'aménagement de l'ensemble de la parcelle. "
4. Pour refuser la délivrance du permis de construire sollicité, le maire de la commune de Rémire-Montjoly s'est fondé sur deux motifs tirés respectivement de ce que le projet envisagé ne constituait ni une construction à usage d'habitation destinée au gardiennage des activités agricoles ni une construction s'accompagnant de la mise en valeur ou de l'aménagement de l'ensemble de la parcelle. Ainsi, en recherchant tout d'abord si le projet respectait les conditions prévues par le 2 du II de l'article NC1, puis en examinant si le projet remplissait les conditions cumulatives prévues par le III de l'article NC 1, le maire n'a pas commis d'erreur de droit, alors même que la demande était expressément présentée sur le fondement du seul III de cet article.
5. La société requérante soutient également que les plantations maraîchères envisagées dans le projet ont vocation à répondre à l'une des conditions exigées par le paragraphe III de l'article NC 1 du règlement du plan d'occupation des sols. Toutefois, la seule circonstance que le projet comporte un plan localisant deux zones " vertes " intitulées " verger " et une zone " jaune " intitulée " maraîchage ", sans aucune autre précision, ne permet pas de considérer que le projet de construction s'accompagne de la mise en valeur ou de l'aménagement de l'ensemble de la parcelle, laquelle représente une superficie de 130 050 m². Si la décision ne se prononce pas sur les autres conditions, la circonstance que le tribunal ait également recherché si elles étaient remplies ne saurait entacher son jugement d'irrégularité. Au demeurant, si la SCI Attila se prévaut de ce qu'elle bénéficie d'une servitude de passage en produisant une simple attestation du propriétaire de la parcelle voisine, cette circonstance ne suffit pas à établir que le projet remplirait les deux autres conditions prévues par le paragraphe III de l'article NC 1 tirées de la desserte par les réseaux et de la réalisation d'une voie d'accès revêtue. Par suite, le refus de permis de construire n'est en tout état de cause pas entaché d'erreur d'appréciation.
6. Si la société requérante fait valoir que le projet respecte les prescriptions applicables à la zone B 3 du plan de prévention des risques de mouvement de terrain, et si la décision indique que le terrain d'assiette de l'opération est soumis au plan de prévention des risques de mouvements de terrain de l'Ile de Cayenne, il ressort de sa motivation qu'elle n'est pas fondée sur la méconnaissance de ce document. Par suite, la société ne peut utilement faire valoir qu'elle a produit l'étude technique d'implantation obligatoire en zone d'aléa faible de glissement de terrain au pied du mont Cabassou, alors au demeurant que son architecte n'a pas attesté en avoir pris en compte les conclusions.
7. Enfin, la circonstance que des permis de construire auraient été précédemment accordés pour des maisons d'habitation présentant des caractéristiques comparables à celles que la société requérante se proposait de construire, à la supposer établie, est sans incidence sur la légalité de la décision lui refusant le permis de construire sollicité. En effet, elle ne peut utilement se prévaloir du principe de l'égalité des administrés devant la loi pour demander à bénéficier d'un avantage qui, ainsi qu'il a été dit plus haut, serait contraire aux dispositions applicables du plan d'occupation des sols de la commune de Rémire-Montjoly.
8. Il résulte de ce qui précède, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la commune, que la SCI Attila n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que par le jugement attaqué, le tribunal administratif de la Guyane a rejeté sa demande.
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
9. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce de mettre à la charge de la SCI Attila la somme que demande la commune de Rémire-Montjoly au titre de ces dispositions.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Attila est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la commune de Rémire-Montjoly présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Attila et à la commune de Rémire-Montjoly.
Délibéré après l'audience du 12 octobre 2017 à laquelle siégeaient :
Mme Catherine Girault, président,
M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur,
M. Paul-André Braud, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 15 novembre 2017.
Le rapporteur,
Jean-Claude PAUZIÈSLe président,
Catherine GIRAULTLe greffier,
Virginie MARTY
La République mande et ordonne au préfet de la Guyane en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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No 16BX00879