Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 17 septembre 2014, le 18 septembre 2014, le 27 mai 2015, le 4 avril 2016, le 5 juillet 2016 et le 8 août 2016, la SCI Saphira, représentée par Me Descriaux, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Bordeaux du 17 juillet 2014 ;
2°) de rejeter la demande de la société Groupe Thierry Oldak ;
3°) d'écarter la pièce n° 3 produite par la société Groupe Thierry Oldak devant les premiers juges et la pièce n° 6 produite en appel ;
4°) de mettre à la charge de la société Groupe Thierry Oldak une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la demande de la société Groupe Thierry Oldak est irrecevable, celle-ci ne justifiant pas d'un intérêt pour agir puisqu'elle n'a pas établi qu'elle serait propriétaire des parcelles KN 119 et 123 ni qu'elle aurait vue directe sur le bâtiment faisant l'objet des travaux autorisés, alors que le terrain d'assiette de ce bâtiment est séparé de sa parcelle par des parcelles construites ; l'argument d'un stationnement anarchique dans les environs ne peut sérieusement être soutenu dans une zone piétonne ;
- le jugement est entaché d'irrégularité ; les premiers juges en prononçant l'annulation du permis de construire délivré à la SCI Saphira le 26 juillet 2006 modifié par arrêté du maire de Bordeaux en date du 30 avril 2012 ont statué ultra petita, la société Groupe Thierry Oldak ayant seulement demandé l'annulation du permis de construire modificatif délivré le 30 avril 2012, lequel n'augmente le nombre de logements que de 19 à 20 ; tout recours contre le permis de construire délivré le 26 juillet 2006 est irrecevable, celui-ci ayant été régulièrement affiché à compter du 2 août 2006 ;
- les travaux de réhabilitation de l'immeuble ancien n'ont pas conduit à la création d'un nombre de logements plus élevé que celui résultant de son état initial ; il n'y a donc pas création de nouveaux logements au sens des dispositions de l'article US 12 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux ;
- la requête et le mémoire rectificatif ont été communiqués à la commune de Bordeaux et à la société Groupe Thierry Oldak ; cette formalité n'était cependant pas requise selon la jurisprudence du Conseil d'Etat ;
- la pièce n° 3 produite en première instance est un faux et les dispositions de l'article R. 633-1 du code de justice administrative doivent être appliquées ; l'auteur de l'attestation travaille régulièrement avec la société Groupe Thierry Oldak et il existe une communauté d'intérêt évidente ;
- la nouvelle pièce produite par la société Groupe Thierry Oldak à l'appui de son mémoire du 18 avril 2016 est également un faux, l'identité de son auteur n'est pas précisée et cette attestation qui porte sur des faits qui se sont produits il y a plus de neuf ans n'est pas crédible ;
- l'attestation de l'architecte qui a dirigé l'opération conformément au permis de démolir du 24 février 2006 accompagnée de photographies montre que l'immeuble n'a pas été entièrement démoli ;
- les conclusions en inscription de faux sont des conclusions incidentes qui ne soulèvent pas un litige distinct du litige principal et peuvent être présentées sans condition de délai ;
Par des mémoires en défense, enregistrés le 14 avril 2015, le 2 septembre 2015, le 18 avril 2016, le 4 juillet 2016 et le 25 juillet 2016, la société Groupe Thierry Oldak, représentée par MeA..., conclut au rejet de la requête, à ce que la cour juge que le permis de construire modificatif délivré le 24 février 2009 est illégal, à l'annulation totale du permis de construire et à ce que la cour mette à la charge de la SCI Saphira et de la commune de Bordeaux une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ;
Elle soutient que :
- en tant que propriétaire voisin du projet litigieux, elle justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour contester le permis de construire litigieux ; la société Saphira s'est initialement prévalue de l'acquisition auprès d'elle de vingt-deux emplacements de stationnement avant de rompre son engagement pour invoquer de prétendus droits acquis ;
- il n'est pas justifié que la requête d'appel et le mémoire en rectification d'erreur matérielle aient été notifiés à la commune de Bordeaux dans les conditions prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les premiers juges n'ont pas statué ultra petita, le permis modificatif et le permis de construire initial constituant un ensemble dont la légalité doit s'apprécier comme si n'était en cause qu'une seule décision ;
- les logements existants ayant été intégralement démolis, la SCI Saphira ne pouvait bénéficier de droits acquis en matière de stationnement ; l'attestation du notaire ne permet pas de confirmer la préexistence de 20 logements, car elle se réfère à la situation de l'immeuble il y a quarante ans, cette situation ayant évolué depuis cette époque ; si la requérante fait état de l'acquisition d'un immeuble comportant huit lots à usage d'habitation, faute de production du règlement de copropriété ou de plans, il n'est pas possible de considérer que ces huit lots correspondent à huit logements ; la société s'est rendue coupable d'une fraude ;
- la SCI Saphira n'ayant pas démontré que le vice entachant le permis de construire pouvait être régularisé, la cour devra prononcer une annulation totale du permis de construire ;
- la pièce n°3 ne constitue pas une attestation de complaisance et elle entend s'en prévaloir pour démontrer la destruction totale des anciens logements ; elle produit une nouvelle attestation du conducteur de travaux de la société Maestro qui a procédé à la démolition de la totalité du bâtiment à l'exception des murs porteurs ;
- le permis modificatif délivré le 24 février 2009 est illégal car il méconnaît les dispositions de l'article 12 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux dès lors qu'il permet la création de 19 logements sans qu'aucune place de stationnement ne soit prévue, alors que les démolitions sont intervenues en 2007, soit bien avant sa délivrance ;
- la demande d'inscription de faux est abusive et dilatoire ;
- elle entend se servir de la pièce n°6 arguée de faux, toutefois l'issue du litige ne dépend pas d'elle seule ;
- l'attestation de l'architecte produite par la SCI Saphira confirme la démolition des structures et la conservation des contreforts pour le seul maintien des façades ;
Par un mémoire enregistré le 26 mai 2015, la commune de Bordeaux demande à la cour d'annuler le jugement et de mettre à la charge du Groupe Thierry Oldak une somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- sur les 4 453 m² de bâti existant, la SCI Saphira ne projetait d'en détruire que 870 m² et l'essentiel des logements aménagés sont insérés dans le bâti existant ;
- elle a instruit le permis de construire modificatif sur la base de l'attestation notariale produite, qui établit l'existence préalable de 20 logements, ce qui ne nécessitait donc aucun stationnement au regard de l'article 12.2 du plan de sauvegarde et de mise en valeur ;
- c'est donc à tort que le jugement a estimé que le permis portait sur des logements nouvellement créés au sens de ces dispositions.
Par ordonnance du 4 juillet 2016, la clôture d'instruction a été fixée en dernier lieu au 9 août 2016 à 12 heures.
Les parties ont été informées, le 3 mai 2016 et le 11 juillet 2016, en application des dispositions de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt était susceptible d'être fondé sur des moyens relevés d'office, tirés de l'irrecevabilité des conclusions présentées sur le fondement des dispositions de l'article R. 633-1 du code de justice administrative, et de l'irrecevabilité des conclusions dirigées contre le permis de construire modificatif délivré le 24 février 2009, qui sont nouvelles en appel .
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jean-Claude Pauziès ;
- les conclusions de M. Nicolas Normand, rapporteur public ;
- les observations de Me Descriaux, avocat de la SCI Saphira, de Me Bérard, avocat de la commune de Bordeaux et celles de Me Antoniolli, avocat de la société Groupe Thierry Oldak ;
Considérant ce qui suit :
1. Par arrêté du 26 juillet 2006, le maire de Bordeaux a délivré à la SCI Saphira un permis de construire pour la réalisation en secteur sauvegardé de douze logements et deux commerces sur un terrain situé 35-43 rue Porte-Dijeaux et 4-6 place Puy-Paulin. Le maire de Bordeaux a délivré à la société pétitionnaire des permis modificatifs, le 24 février et le 30 septembre 2009, qui ont notamment porté le nombre de logements autorisés à dix-neuf. Par arrêté du 30 avril 2012, le maire de Bordeaux a accordé un nouveau permis modificatif faisant partiellement droit à des demandes additionnelles du pétitionnaire et portant notamment le nombre de logements autorisés à vingt, tout en exonérant la société de toute obligation d'acquérir les vingt-deux places de stationnement que le projet prévoyait antérieurement. La société Groupe Thierry Oldak, propriétaire d'une parcelle voisine et auprès de qui la SCI Saphira devait faire l'acquisition de vingt-deux places de stationnement, a demandé l'annulation du permis de construire modificatif délivré le 30 avril 2012. Par jugement du 17 juillet 2014, le tribunal administratif de Bordeaux a annulé " le permis de construire délivré à la SCI Saphira le 26 juillet 2006 tel que modifié par arrêté du maire de Bordeaux en date du 30 avril 2012 en tant qu'il ne prévoit pas au moins une place de stationnement par logement. " La SCI Saphira et la commune de Bordeaux relèvent appel de ce jugement. Par la voie de l'appel incident, la société Groupe Thierry Oldak demande l'annulation totale du permis de construire modificatif délivré le 30 avril 2012 et que la cour juge que le permis de construire délivré le 24 février 2009 est entaché d'illégalité.
Sur la recevabilité de la requête et des conclusions de la commune de Bordeaux :
2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de déféré du préfet ou de recours contentieux à l'encontre d'un certificat d'urbanisme, d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir, le préfet ou l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. Cette notification doit également être effectuée dans les mêmes conditions en cas de demande tendant à l'annulation ou à la réformation d'une décision juridictionnelle concernant un certificat d'urbanisme, une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou un permis de construire, d'aménager ou de démolir. L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. /La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours." Ces dispositions n'imposent pas à l'auteur de la décision litigieuse ou au bénéficiaire de l'autorisation de notifier l'appel dirigé contre un jugement annulant ou suspendant cette autorisation. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la société Groupe Thierry Oldak à la requête de la SCI Saphira et tirée du prétendu défaut de notification de celle-ci ne peut, en tout état de cause, qu'être rejetée.
3. Les conclusions de la commune de Bordeaux présentées le 26 mai 2015, au-delà du délai de deux mois suivant la notification du jugement du 17 juillet 2014, ont le caractère d'un appel principal et sont donc tardives et par suite irrecevables.
Sur la recevabilité de la demande :
4. Il ressort des pièces du dossier, notamment du plan cadastral et de la vue aérienne joints à son deuxième mémoire en défense, que la société Groupe Thierry Oldak est propriétaire d'un immeuble érigé sur la parcelle cadastrée n° 271, mitoyen de celui pour lequel a été délivré le permis de construire litigieux. Cette qualité de voisin immédiat conférait dès lors à la société Groupe Thierry Oldak un intérêt pour agir contre le permis de construire délivré à la SCI Saphira.
Sur la régularité du jugement :
5.. Le projet initial, autorisé par le permis de construire du 26 juillet 2006, portait sur la réalisation de douze logements et deux commerces et avait été porté à dix-neuf logements et deux commerces par les permis modificatifs ultérieurs, accordés au vu d'engagements de création de places de stationnement. Le permis modificatif du 30 avril 2012 a eu pour objet notamment de modifier le nombre de logements autorisés en le portant à vingt logements et de supprimer l'exigence de places de stationnements. Compte tenu de cette modification en annulant " le permis de construire délivré le 26 juillet 2006 tel que modifié par arrêté du maire de Bordeaux en date du 30 avril 2012 en tant qu'il ne prévoit pas au moins une place de stationnement automobile par logement ", les premiers juges n'ont en réalité pas annulé autre chose que la disposition du permis modificatif du 30 avril 2012 supprimant toute exigence en matière de stationnement, et n'ont donc pas statué ultra petita.
Sur la demande en inscription de faux :
6. Aux termes de l'article R. 633-1 du code de justice administrative : " Dans le cas d'une demande en inscription de faux contre une pièce produite, la juridiction fixe le délai dans lequel la partie qui l'a produite sera tenue de déclarer si elle entend s'en servir. / Si la partie déclare qu'elle n'entend pas se servir de la pièce, ou ne fait pas de déclaration, la pièce est rejetée. Si la partie déclare qu'elle entend se servir de la pièce, la juridiction peut soit surseoir à statuer sur l'instance principale jusqu'après le jugement du faux rendu par le tribunal compétent, soit statuer au fond, si elle reconnaît que la décision ne dépend pas de la pièce arguée de faux. "
7. Si la SCI Saphira argue de faux la pièce n° 3 produite par l'intimée devant les premiers juges, et la pièce n° 6 produite en appel, par lesquelles l'entreprise de démolition et le conducteur de travaux attestent de la démolition totale de l'immeuble à l'exception des façades et des contreforts soutenant les façades, laquelle est assortie de photographies dont elle se borne à contester les angles de prise de vues, ses allégations concernant lesdites pièces relatives à la communauté d'intérêt entre l'entreprise de démolition et l'intimée ne sont appuyées d'aucun commencement de preuve. Au demeurant, il résulte des photographies jointes à l'attestation de l'architecte qu'elle a elle-même produite que l'état de démolition de l'immeuble, dont la date n'est pas précisée, permettait de regarder le permis litigieux comme portant en réalité, après démolition qu'elle dit conforme à un permis de démolir dont elle n'a pas joint le dossier, sur la construction de nouveaux logements. Dès lors, les conclusions qu'elle a présentées sur le fondement de l'article R. 633-1 du code de justice administrative ne sauraient, en tout état de cause, être accueillies.
Sur la légalité de l'arrêté du 30 avril 2012 :
8. Aux termes de l'article US 12 " Stationnement " du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux, approuvé par décret du 25 octobre 1988 et applicable au litige : " 12.1 Les règles de stationnement, rappelées ci-après, sont applicables au Secteur Sauvegardé, pour les constructions neuves ainsi que pour les logements nouvellement créés. / 1. Constructions à usage d'habitation : nombre de places de stationnement pour 100 m2 de plancher hors oeuvre de construction : (...) - Autres : 1, avec au minimum 1 place par logement. / (...) "
9. A l'appui de sa requête, la société Saphira se prévaut d'une attestation notariale en date du 18 janvier 2011 qui se réfère d'une part à un avis du service des domaines du 2 octobre 1972 préalable à une vente pour justifier que les immeubles précédemment acquis par elle comportaient alors six logements sur les parcelles KN 108,113 et 266, d'autre part à un acte d'acquisition de la parcelle KN 260 en 2000 stipulant que celle-ci comportait huit logements, et enfin à une simple matrice cadastrale délivrée en 2005 à la SCI Saphira selon laquelle elle était alors propriétaire de 6 logements dans les immeubles cadastrés KN 109,110 et 125. Toutefois un tel document ne suffit pas à établir qu'à la date du permis initialement délivré le 26 juillet 2006, l'ensemble de ces logements existaient toujours, alors que le dossier de ce permis faisait état de seize logements existants, et qu'un permis de démolir avait été délivré le 24 février 2006. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, que l'ancien immeuble a été entièrement démoli à l'exception des façades et des contreforts soutenant la façade, correspondant à la partie dont le plan de sauvegarde et de mise en valeur interdisait la démolition, comme le rappelait le dossier de demande de permis de construire. Il suit de là que le nouvel immeuble constitue une construction neuve au sens des dispositions précitées du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux, et le pétitionnaire devait donc respecter les règles relatives aux places de stationnement énoncées par ces dispositions. Par suite, l'arrêté du 30 avril 2012 a bien été pris en méconnaissance des dispositions de l'article US 12 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de Bordeaux et la SCI Saphira n'est pas fondée à se plaindre que le tribunal administratif de Bordeaux a annulé en réalité le permis de construire modificatif délivré le 30 avril 2012 en tant qu'il a supprimé l'exigence de places de stationnement en nombre égal à celui des logements créés.
Sur les conclusions incidentes :
10. L'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, dans sa version issue de la même ordonnance, dispose que : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation ".
11. L'insuffisance du nombre de places de stationnement affecte une partie identifiable du projet de construction autorisé par l'arrêté du 30 avril 2012. Elle est susceptible d'être régularisée par un arrêté modificatif de l'autorité compétente. Dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, de fixer à six mois le délai, courant à compter de la notification du présent arrêt, dans lequel la SCI Saphira pourra demander la régularisation de ce permis de construire. Par suite, et en tout état de cause, la société Groupe Thierry Oldak n'est pas fondée à demander l'annulation totale de l'arrêté du 30 avril 2012 au motif que la SCI Saphira n'aurait pas démontré que le vice retenu par le tribunal pouvait être régularisé.
12. Si la société Groupe Thierry Oldak demande à la cour de juger que le permis de construire modificatif délivré le 24 février 2009 est illégal au motif qu'il n'aurait pas prévu de places de stationnement, il résulte de ce qui a été dit au point 4 que les permis antérieurs au 30 avril 2012 avaient prévu de telles exigences. Par suite, et en tout état de cause, ces conclusions ne peuvent qu'être rejetées.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761 1 du code de justice administrative :
13. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la société Groupe Thierry Oldak, qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, les sommes que la SCI Saphira et la commune de Bordeaux demandent au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. En revanche, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu, en application des mêmes dispositions, de mettre à la charge de la SCI Saphira la somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par la société Groupe Thierry Oldak et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Saphira est rejetée.
Article 2 : Le délai dans lequel la SCI Saphira pourra déposer une demande de permis de construire modificatif afin de régulariser l'arrêté du 30 avril 2012 est, en application de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, fixé à six mois à compter de la notification du présent arrêt.
Article 3 : La SCI Saphira versera à la société Groupe Thierry Oldak la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la société Groupe Thierry Oldak est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la commune de Bordeaux sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Saphira, à la société Groupe Thierry Oldak et à la commune de Bordeaux. Copie en sera adressée au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Bordeaux.
Délibéré après l'audience du 1er septembre 2016 à laquelle siégeaient :
Mme Catherine Girault, président,
M. Jean-Claude Pauziès, président-assesseur,
Mme Cécile Cabanne, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 29 septembre 2016.
Le rapporteur,
Jean-Claude PAUZIÈSLe président,
Catherine GIRAULT
Le greffier,
Delphine CÉRON
La République mande et ordonne au ministre du logement et de l'habitat durable en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.
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No 14BX02720