Procédure devant la cour :
I - Par une requête, enregistrée le 12 décembre 2018 sous le n° 18DA02496, et un mémoire enregistré le 31 décembre 2019, l'établissement public foncier local du département de l'Oise, représenté par Me D... E..., demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement ;
2°) de rejeter la demande présentée par Mme B....
------------------------------------------------------------------------------------------------------
II - Par une requête, enregistrée le 12 décembre 2018 sous le n° 18DA02497, et un mémoire enregistré le 31 décembre 2019, l'établissement public foncier local du département de l'Oise, représenté par Me D... E..., demande à la cour de surseoir à l'exécution du jugement n° 1603489 du 16 octobre 2018 du tribunal administratif d'Amiens.
------------------------------------------------------------------------------------------------------
Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Jean-Pierre Bouchut, premier conseiller,
- les conclusions de M. Charles-Edouard Minet, rapporteur public,
- et les observations de Me D... E..., représentant l'établissement public foncier local du département de l'Oise.
Considérant ce qui suit :
1. Mme B... née A... a conclu, le 23 mars 2016, un compromis de vente d'un ensemble immobilier lui appartenant et situé sur le territoire de la commune de Saint-Crépin-Ibouvillers, au prix de 240 000 euros. Une déclaration d'intention d'aliéner, datée du 16 avril 2016, a été adressée à la commune de Saint-Crépin-Ibouvillers. Par une décision du 13 juillet 2016, l'établissement public foncier local du département de l'Oise, agissant par délégation de la commune, a décidé d'acquérir par voie de préemption cet ensemble immobilier au prix de 110 000 euros hors frais. Par lettre du 13 septembre 2016, Mme B... a formé sans succès un recours gracieux contre cette décision afin d'en demander le retrait et de contester la proposition chiffrée formulée par l'établissement public foncier. Sous le n° 18DA02496, l'établissement public foncier local du département de l'Oise relève appel du jugement du 16 octobre 2018 par lequel le tribunal administratif d'Amiens a annulé la décision de préemption du 13 juillet 2016 ainsi que la décision du 23 septembre 2016 rejetant le recours gracieux de Mme B.... Sous le n° 18DA02497, l'établissement public foncier local du département de l'Oise demande à la cour, en outre, de prononcer le sursis à exécution du jugement du tribunal administratif d'Amiens du 16 octobre 2018.
Sur la jonction :
2. Les requêtes de l'établissement public foncier local du département de l'Oise sont relatives à la même décision de préemption et présentent à juger des questions semblables. Il y a lieu de les joindre pour y être statué par un seul arrêt.
Sur la légalité de la décision de préemption du 13 juillet 2016 :
Sur le moyen d'annulation retenu par le tribunal administratif :
3. En application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, il appartient au juge d'appel, saisi d'un jugement annulant un acte en matière d'urbanisme, de se prononcer sur le motif d'annulation retenu par les premiers juges, dès lors que celui-ci est contesté devant lui.
4. Aux termes de l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme : " Le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition dès lors que le prix ou l'estimation figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner ou que le prix que le titulaire envisage de proposer excède le montant fixé par l'arrêté du ministre chargé du domaine prévu à l'article R. 1211-2 du code général de la propriété des personnes publiques. / (...) L'avis du directeur départemental ou, le cas échéant, régional des finances publiques doit être formulé dans le délai d'un mois à compter de la date de réception de la demande d'avis. Passé ce délai, il peut être procédé librement à l'acquisition. (...) "
5. Il ressort des pièces du dossier que la direction départementale des finances publiques de l'Oise a été consultée par courriel qui lui a été adressé le 18 mai 2016 et qu'elle a demandé au maire de compléter la demande d'avis par un courrier en date du 20 mai 2016. Il ressort d'un courriel, daté du 1er octobre 2018, émis par la même direction départementale des finances publiques que le dossier de demande d'avis a été déclaré complet le 31 mai 2016 et que ce service avait connaissance à cette date que l'avis devait être rendu à la suite d'une déclaration d'intention d'aliéner le bien pour lequel il était sollicité. Aucun avis n'ayant été rendu par la direction départementale des finances publiques de l'Oise dans le délai d'un mois à compter du 31 mai 2016, il pouvait être procédé librement à l'acquisition par voie de préemption qui est intervenue le 13 juillet 2016. La décision de préemption en litige n'est donc pas affectée du vice tiré de l'absence de consultation préalable du service des domaines.
6. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que le tribunal administratif d'Amiens s'est fondé, pour annuler la décision du 13 juillet 2016 par laquelle l'établissement public foncier local de l'Oise a préempté le bien de Mme B... ainsi que la décision du 23 septembre 2016 rejetant le recours gracieux de Mme B..., sur un vice de procédure tiré de l'absence de consultation du service des domaines, Il appartient toutefois à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par Mme B... devant le tribunal administratif d'Amiens.
Sur les autres moyens invoqués par Mme B... :
En ce qui concerne la motivation de la décision en litige :
7. La décision de préemption comporte les circonstances de fait et de droit qui en constituent le fondement, en faisant notamment référence à la volonté de la collectivité publique de développer la construction de logements locatifs sociaux à destination des personnes âgées. Le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de la décision en litige doit, par suite, être écarté.
En ce qui concerne le respect du délai de deux mois pour statuer sur la déclaration d'intention d'aliéner :
8. Aux termes de l'article L. 213-2 du code de l'urbanisme : " Toute aliénation visée à l'article L. 213-1 est subordonnée, à peine de nullité, à une déclaration préalable faite par le propriétaire à la mairie de la commune où se trouve situé le bien. Cette déclaration comporte obligatoirement l'indication du prix et des conditions de l'aliénation projetée ou, en cas d'adjudication, l'estimation du bien ou sa mise à prix, ainsi que les informations dues au titre de l'article L. 514-20 du code de l'environnement. Le titulaire du droit de préemption peut, dans le délai de deux mois prévu au troisième alinéa du présent article, adresser au propriétaire une demande unique de communication des documents permettant d'apprécier la consistance et l'état de l'immeuble, ainsi que, le cas échéant, la situation sociale, financière et patrimoniale de la société civile immobilière. La liste des documents susceptibles d'être demandés est fixée limitativement par décret en Conseil d'Etat. (...) / Le silence du titulaire du droit de préemption pendant deux mois à compter de la réception de la déclaration mentionnée au premier alinéa vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. /. Le délai est suspendu à compter de la réception de la demande mentionnée au premier alinéa ou de la demande de visite du bien. Il reprend à compter de la réception des documents par le titulaire du droit de préemption, du refus par le propriétaire de la visite du bien ou de la visite du bien par le titulaire du droit de préemption. Si le délai restant est inférieur à un mois, le titulaire dispose d'un mois pour prendre sa décision. Passés ces délais, son silence vaut renonciation à l'exercice du droit de préemption. ". L'article R. 213-7 du même code prévoit que : " I.- Le silence gardé par le titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois qui lui est imparti par l'article L. 213-2 vaut renonciation à l'exercice de ce droit. / II.- Il est suspendu, en application de l'article L. 213-2, à compter de la réception par le propriétaire de la demande unique formée par le titulaire du droit de préemption en vue d'obtenir la communication de l'un ou de plusieurs des documents suivants : 1° Le dossier mentionné à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation ; / 2° S'il y a lieu, l'information prévue au IV de l'article L. 125-5 du code de l'environnement ; / 3° S'il y a lieu, le diagnostic technique prévu à l'article L. 111-6-2 du code de la construction et de l'habitation ou, à compter du 1er janvier 2017, s'il existe, celui prévu à l'article L. 731-1 du même code dans sa rédaction issue du II de l'article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ; / 4° S'il y a lieu et s'ils existent, les documents dont la transmission à l'acquéreur est prévue aux articles L. 125-7 et L. 512-18 du code de l'environnement ; / 5° L'indication de la superficie des locaux prévue par l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et par l'article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 relatif à l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée ou, s'il existe, le mesurage effectué par un professionnel ; / 6° Les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble ; (...) 8° Sous réserve qu'il soit mentionné dans la déclaration prévue à l'article L. 213-2 et qu'il ait été publié au registre de la publicité foncière, l'acte constitutif de la servitude et, si elles existent, ses annexes, notamment les plans et état des lieux ; (...) ".
9. Il ressort des pièces du dossier que, par un courrier du 1er juin 2016, le maire de Saint-Crépin-Ibouvillers, après avoir visé l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme, a demandé au notaire de lui communiquer " une copie de l'avant-contrat de vente s'il existe ", ainsi que " le dossier technique mentionné à l'article L. 213-4 du code de la construction et de l'habitation ", " l'indication de la superficie des locaux ou s'il existe le mesurage effectué par un professionnel " et " l'acte constitutif des servitudes et, si elles existent, ses annexes ". Compte tenu du caractère lacunaire de la déclaration d'intention d'aliéner quant à la consistance et l'état de l'immeuble en cause et à la référence faite à l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme, ce courrier doit être regardé comme sollicitant les extraits de l'avant-contrat de vente contenant les éléments significatifs relatifs à la consistance et l'état de l'immeuble visés au 6° de l'article précité. Le mesurage des locaux effectué par un professionnel, à la condition qu'il existe, pouvait être légalement sollicité par l'autorité titulaire du droit de préemption. Si le maire s'est mépris sur la citation de l'article du code de la construction et de l'habitation auquel il pouvait recourir pour demander la communication du dossier de diagnostic technique en mentionnant l'article L. 213-4 au lieu de l'article L. 271-4, cette erreur de plume n'a pas pu induire en erreur le professionnel de l'immobilier auquel était adressé ce courrier. Le délai de deux mois au terme duquel le silence du titulaire du droit de préemption vaut renonciation à l'exercice de ce droit était donc suspendu à compter de la réception du courrier du 1er juin 2016, malgré la circonstance que les autres éléments demandés n'étaient pas exigibles au sens des dispositions précitées de l'article R. 213-7 du code de l'urbanisme. Les éléments sollicités ayant été adressés au maire par un courrier du 15 juillet 2016, ce délai n'était pas expiré au 13 juillet 2016, date à laquelle le droit de préemption a été exercé. Dès lors, Mme B... n'est pas fondée à soutenir que le délai de deux mois pour statuer sur la déclaration d'intention d'aliéner n'aurait pas été respecté.
En ce qui concerne l'application de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme :
10. Aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. (...) Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. (...) Lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme local de l'habitat ou, en l'absence de programme local de l'habitat, lorsque la commune a délibéré pour définir le cadre des actions qu'elle entend mettre en oeuvre pour mener à bien un programme de construction de logements locatifs sociaux, la décision de préemption peut, sauf lorsqu'il s'agit d'un bien mentionné à l'article L. 211-4, se référer aux dispositions de cette délibération. Il en est de même lorsque la commune a délibéré pour délimiter des périmètres déterminés dans lesquels elle décide d'intervenir pour les aménager et améliorer leur qualité urbaine. ". Il résulte de ces dispositions que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption. En outre, la mise en oeuvre de ce droit doit, eu égard notamment aux caractéristiques du bien faisant l'objet de l'opération ou au coût prévisible de cette dernière, répondre à un intérêt général suffisant.
11. La décision de préemption mentionne expressément la volonté de la commune de développer l'offre locative, notamment par la construction de logements sociaux destinés à des personnes âgées, ainsi que l'opération envisagée sur cet îlot, dont la maîtrise foncière par la commune est très partielle. Il ressort des pièces du dossier que la commune a la volonté de procéder à la requalification et à la densification de son centre bourg en diversifiant l'offre locative et notamment celle destinée aux personnes âgées et qu'il n'est pas contesté qu'elle avait engagé plusieurs opérations visant à requalifier et densifier son centre bourg, destinées à apporter notamment une offre locative et commerciale plus diversifiée. L'opération envisagée permet de restructurer un îlot très dégradé au sein duquel la commune a déjà acquis une emprise. Au sein de cet îlot, la commune prévoit la réalisation d'une opération de logements, qui comprendra au moins 40 % de logements locatifs sociaux. Dans ces conditions, la commune doit être regardée comme ayant délibéré pour délimiter un périmètre déterminé dans lequel elle a décidé d'intervenir pour l'aménager et améliorer sa qualité urbaine, dans le cadre d'une politique locale de l'habitat présentant un intérêt général suffisant de nature à justifier légalement l'exercice du droit de préemption. La commune n'a, dès lors, pas méconnu les dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme et le moyen tiré de la méconnaissance de ces dispositions doit, par suite, être écarté.
En ce qui concerne le détournement de pouvoir allégué :
12. Si Mme B... a fait valoir que seule la volonté d'acquérir sa propriété à vil prix a présidé à l'adoption de la décision querellée, ainsi qu'il a été dit, le projet poursuivi est au nombre des opérations visées à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme. Le détournement de pouvoir ainsi invoqué n'est pas établi.
13. Il résulte de tout ce qui précède que l'établissement public foncier local de l'Oise est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a annulé sa décision du 13 juillet 2016 préemptant le bien de Mme B... situé à Saint-Crépin-Ibouvillers ainsi que la décision du 23 septembre 2016 rejetant le recours gracieux de Mme B.... Par suite, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la régularité dudit jugement il y a lieu de l'annuler et de rejeter la demande de Mme B....
Sur les conclusions tendant au sursis à exécution du jugement du tribunal administratif d'Amiens :
14. La cour statuant par le présent arrêt sur les conclusions de la requête de l'établissement public foncier local de l'Oise tendant à l'annulation du jugement attaqué, les conclusions de sa requête n° 18DA02497 tendant à ce qu'il soit sursis à l'exécution de ce jugement sont privées d'objet. Il n'y a pas lieu, par suite, d'y statuer.
DÉCIDE :
Article 1er : Il n'y a pas lieu de statuer sur la requête n° 18DA02497.
Article 2 : Le jugement du 16 octobre 2018 du tribunal administratif d'Amiens est annulé.
Article 3 : La demande présentée par Mme B... devant le tribunal administratif d'Amiens est rejetée.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l'établissement public foncier local du département de l'Oise, à Mme C... B... née A... et à la ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
Copie en sera transmise pour information au préfet de l'Oise.
Nos18DA02496,18DA02497 2