Procédure devant la cour
I) Par une requête enregistrée sous le n° 19LY00121 le 14 janvier 2019, et un mémoire complémentaire enregistré le 22 septembre 2020, la SAS RVO et M. A... E..., représentés par la SELARL Léga-Cité, demandent à la cour :
1°) de réformer ce jugement du 15 novembre 2018, en tant qu'il a limité aux sommes de 1 454 704 euros et 150 600 euros la condamnation prononcée à l'encontre de la commune de Menthon-Saint-Bernard en faveur respectivement de M. E... et de la SAS RVO ;
2°) de condamner la commune de Menthon-Saint-Bernard à payer à M. E... et à la SAS RVO la somme totale de 6 323 659 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2015 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Menthon-Saint-Bernard la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- c'est à tort que les premiers juges ont retenu des imprudences fautives de leur part, dès lors que M. E... n'est pas un professionnel de l'immobilier, que la simple mention de la loi Littoral dans un certificat d'urbanisme informatif n'était pas suffisante et que ne saurait leur être opposées l'absence de clause résolutoire liée au caractère définitif de l'obtention du permis ni la circonstance que le terrain n'avait jamais été classé en zone constructible ;
- leur préjudice foncier s'élève à la somme de 4 659 460 euros ;
- ils ont subi un préjudice lié à la perte de rentabilité des sommes d'argent placées dans l'achat du terrain, qui peut être évalué à la somme de 1 050 000 euros ;
- ils ont exposé en pure perte des dépenses d'entretien et d'assurance et ont subi de ce fait un préjudice de 29 178 euros ;
- ils ont subi un préjudice lié aux dépenses de montage de l'opération immobilière, d'un montant de 354 861 euros.
Par un mémoire enregistré le 26 août 2020, la commune de Menthon-Saint-Bernard, représentée par la SCP Carnot Avocats, conclut :
- au rejet de la requête ;
- à l'annulation du jugement et au rejet de la demande présentée par la SAS RVO et M. E... ;
- à la mise à la charge solidaire de M. E... et de la SAS RVO d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le préjudice allégué par les requérants trouve son origine dans l'application de la loi relative aux communes littorales et non dans le classement de leurs parcelles ;
- les requérants sont des professionnels de l'immobilier, et étaient informés de l'application de la loi Littoral par le certificat d'urbanisme qui leur avait été délivré ; dans ces conditions, ils ont commis des imprudences dans la rédaction des clauses des contrats de vente ;
- les premières acquisitions ont eu lieu avant l'adoption du plan local d'urbanisme ;
- le préjudice foncier n'est pas indemnisable en vertu de l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme ;
- le préjudice lié à la perte de rentabilité des sommes d'argent placées dans l'achat du terrain est sans lien avec la faute alléguée et non établi ;
- le préjudice lié aux dépenses d'entretien et d'assurance et au montage de l'opération immobilière n'est pas établi.
Par un mémoire en intervention enregistré le 26 août 2020, la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, représentée par la SCP Carnot Avocats, conclut au rejet de la requête, à l'annulation du jugement et au rejet de la demande présentée par la SAS RVO et M. E... et à ce qu'une somme de 4 000 euros soit mise à la charge solidaire de M. E... et de la société RVO au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- elle est l'assureur responsabilité civile de la commune, aux droits de laquelle elle est subrogée, ce qui la rend recevable à intervenir à la procédure ;
- la demande de la SAS RVO et de M. E... doit être rejetée pour les motifs exposés par la commune.
Par un mémoire enregistré le 13 octobre 2020, qui n'a pas été communiqué, la commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône Alpes Auvergne concluent au rejet de la requête, à l'annulation du jugement, au rejet de la demande de la SAS RVO et de M. E... et à ce que les requérants leur versent solidairement la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Par une ordonnance en date du 22 septembre 2020, la clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 13 octobre 2020.
II) Par une requête enregistrée sous le n° 19LY00122 le 15 janvier 2019, la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne et la commune de Menthon-Saint-Bernard, représentées par la SCP Deygas Perrachon et Associés, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 15 novembre 2019 ;
2°) de rejeter les conclusions de la demande de la SAS RVO et de M. E... ;
3°) de mettre à la charge solidaire des intimés la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- le jugement est irrégulier, les parties n'ayant pas suffisamment été informées du sens des conclusions du rapporteur public ;
- le préjudice allégué par les intimés trouve son origine dans l'application de la loi Littoral et non dans le classement de leurs parcelles ;
- les intimés sont des professionnels de l'immobilier, et étaient informés de l'application de la loi Littoral par le certificat d'urbanisme qui leur avait été délivré ; dans ces conditions, ils ont commis des imprudences dans la rédaction des clauses des contrats de vente ;
- les premières acquisitions ont eu lieu avant l'adoption du plan local d'urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 6 août 2020, la SAS RVO et M. A... E..., représentés par la SELARL Léga-Cité, concluent au rejet de la requête et à ce que les requérantes leur versent la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, qui n'était pas partie en première instance, n'est pas recevable à interjeter appel du jugement ;
- le moyen tiré de l'irrégularité du jugement doit être écarté ;
- c'est à tort que les premiers juges ont retenu des imprudences fautives de leur part.
Par une ordonnance en date du 27 août 2020, la clôture de l'instruction a été fixée en dernier lieu au 24 septembre 2020.
La commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne ont produit un mémoire enregistré le 13 octobre 2020, après la clôture de l'instruction.
Vu les autres pièces des dossiers ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code des assurances ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Thierry Besse, président-assesseur,
- les conclusions de M. Jean-Simon Laval, rapporteur public,
- les observations de Me B... pour la SAS RVO et M. E..., ainsi que celles de Me F... pour la commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne ;
Considérant ce qui suit :
1. M. et Mme E..., ont acquis, par acte authentique du 9 novembre 2011, différentes parcelles d'une superficie totale de 10 262 m², pour un prix de 4 700 000 euros, sous condition résolutoire de la non approbation par le conseil municipal de la commune de Menthon-Saint-Bernard, au plus tard le 19 décembre 2011, de leur classement en zone constructible. Ils ont ensuite acquis d'autres parcelles voisines classées en zone 1AU constructibles, par acte authentique des 16 janvier 2013 et 5 septembre 2013, pour un prix total de 175 500 euros et 287 110 euros respectivement. La SAS RVO, dont M. E... est le dirigeant et l'unique associé, a également acquis le 14 juin 2012 une parcelle, dont elle a revendu une partie. M. E... et la SAS RVO ont déposé deux demandes de permis de construire sur ce tènement immobilier, en vue de construire un ensemble de cinq villas. Par deux arrêtés du 15 avril 2014, le maire de Menthon-Saint-Bernard a refusé de délivrer les permis sollicités sur ces terrains situés en zone constructible, au motif que les projets méconnaissent les dispositions des articles L. 146-2 et L. 146-4 du code de l'urbanisme applicables aux communes situées en zone littorale. Les demandes de la SAS RVO et de M. E... tendant à l'annulation de ces refus ont été rejetées par un jugement du 18 mai 2017 du tribunal administratif de Grenoble devenu définitif. Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal administratif de Grenoble a condamné la commune de Menthon-Saint-Bernard à verser à M. E... la somme de 1 454 704 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2015, et à la SAS RVO la somme de 150 600 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2015, en réparation des préjudices qu'ils ont subis du fait de l'illégalité du classement des parcelles litigieuses par le plan local d'urbanisme adopté par délibération du conseil municipal du 14 novembre 2011. La SAS RVO et M. E..., d'une part, la commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, d'autre part, relèvent appel de ce jugement.
2. Les deux requêtes susvisées sont dirigées contre le même jugement. Il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt.
3. La société Groupama Rhône-Alpes Auvergne, qui justifie avoir payé le 14 janvier 2019, jour d'introduction de la requête n° 19LY00121, l'indemnité due par son assuré, se trouve, de ce fait, subrogée dans les droits et actions de la commune de Menthon-Saint-Bernard à concurrence de la somme versée, en application de l'article L. 121-12 du code des assurances. Dans ces conditions, elle est partie à l'instance et son mémoire en intervention doit être regardé comme un mémoire en défense.
Sur la régularité du jugement :
4. Aux termes de l'article R. 711-3 du code de justice administrative : " Si le jugement de l'affaire doit intervenir après le prononcé de conclusions du rapporteur public, les parties ou leurs mandataires sont mis en mesure de connaître, avant la tenue de l'audience, le sens de ces conclusions sur l'affaire qui les concerne (...) ". En vertu de ces dispositions, les parties ou leurs mandataires doivent être mis en mesure de connaître, dans un délai raisonnable avant l'audience, l'ensemble des éléments du dispositif de la décision que le rapporteur public compte proposer à la formation de jugement d'adopter.
5. Il ressort des pièces du dossier que le rapporteur public a indiqué de manière détaillée le sens de ses conclusions en indiquant les éléments du dispositif de la décision qu'il comptait proposer à la formation de jugement d'adopter, alors même qu'il n'a pas précisé le raisonnement qu'il allait exposer. Contrairement à ce que soutient la commune de Menthon-Saint-Bernard, ces mentions, qui permettaient suffisamment aux parties de connaître la position du rapporteur public, répondaient aux exigences de l'article R. 711-3 du code de justice administrative.
Sur la responsabilité de la commune et la faute des victimes :
6. Ainsi que l'a jugé le tribunal administratif, sans que cela ne soit contesté en appel, la délibération du 14 novembre 2011 du conseil municipal de Menthon-Saint-Bernard était entachée d'illégalité, au regard des dispositions des articles L. 146-2 et L. 146-4 du code de l'urbanisme, en ce qu'elle classait en zone constructible les parcelles cadastrées formant le terrain d'assiette des demandes de permis de construire déposées par la SAS RVO et M. E.... La commune de Menthon-Saint-Bernard a ainsi commis une faute de nature à engager sa responsabilité.
7. La SAS RVO, dont l'objet est de réaliser une opération consistant à l'achat de vastes parcelles de terrains et de construire quatre villas sur quatre lots, ainsi que M. E..., qui en est par ailleurs le dirigeant et l'unique associé, doivent être regardés, compte tenu de la nature et de l'importance de l'opération, comme ayant agi en l'espèce en professionnels de l'immobilier. En faisant l'acquisition des premiers terrains, sous seule réserve de l'approbation du plan local d'urbanisme, qui devait intervenir quelques jours plus tard, et les terrains suivants, sans condition résolutoire de délivrance d'un permis de construire, alors qu'ils ne pouvaient ignorer l'application à ces terrains des dispositions applicables aux communes littorales, dont faisait mention le certificat d'urbanisme informatif qui avait été délivré le 25 octobre 2011, la SAS RVO et M. E... ont commis des imprudences fautives de nature à exonérer la commune de Menthon-Saint-Bernard de la moitié de sa responsabilité.
Sur les préjudices :
8. En premier lieu, la SAS RVO et M. E..., qui ont acquis des terrains que le PLU avait à tort classés constructibles, ont droit à l'indemnisation de la perte de valeur vénale de ces terrains, correspondant à la différence entre le prix d'acquisition effectif des parcelles et leur valeur une fois leur inconstructibilité totale révélée, sans qu'y fassent obstacle les dispositions de l'article L. 105-1 du code de l'urbanisme, dès lors que le préjudice ne trouve pas son origine dans une servitude d'urbanisme. La valeur vénale des terrains inconstructibles doit être évaluée à 30 euros le m2, ainsi que l'ont estimé les premiers juges, au regard de l'expertise foncière produite en première instance et non utilement contredite par la commune de Menthon-Saint-Bernard, qui ne peut utilement demander que soit retenu le prix de vente de quelques bandes de terrains au département en 2013, soit antérieurement aux refus de permis de construire révélant l'inconstructibilité des terrains. En tenant compte du prix de cession des parties de terrains qu'avaient revendues les intéressés, et de l'estimation de la valeur vénale ainsi retenue, le préjudice de M. E... et de la SAS RVO résultant de la perte de valeur vénale de leur bien s'élève aux sommes respectives de 4 175 500 euros et 451 800 euros, sommes retenues par les premiers juges et non utilement contestées.
9. En deuxième lieu, il résulte de l'instruction que le préjudice financier résultant pour M. E... de l'acquittement des intérêts financiers suite à la souscription d'un crédit immobilier en vue de l'acquisition des terrains s'élève à la somme de 188 613 euros.
10. En troisième lieu, M. E... n'établit pas avoir sorti de la SICAV familiale qu'il possède une somme de 2,5 millions d'euros pour financer le projet ni, par suite, et en tout état de cause, avoir subi une perte financière de ce fait.
11. En quatrième lieu, la SAS RVO a droit au remboursement des sommes inutilement exposées pour la réalisation du projet qu'elle pouvait légitimement escompter réaliser en raison du classement des terrains qu'elle avait acquis. Il résulte de l'instruction, et notamment des contrats et factures produits, que la SAS RVO a acquitté une somme de 161 200 euros au titre du contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage et 169 538, 95 euros au titre des frais d'architecte, qui doivent être indemnisées.
12. En cinquième lieu, la SAS RVO, en se bornant à produire son bilan d'activité, n'établit pas l'existence d'un lien entre les autres dépenses qu'elle indique avoir exposées et l'illégalité fautive du classement des terrains. Par suite, le surplus de ses demandes doit être rejeté.
13. Il résulte de ce qui précède que le préjudice dont M. E... et la SAS RVO peuvent être indemnisés se monte aux sommes respectives de 4 364 113 euros et 782 538,95 euros. Compte tenu du partage de responsabilité défini au point 7, l'indemnité due par la commune de Menthon-Saint-Bernard doit être fixée à 2 182 056,50 euros à verser à M. E... et 391 269,47 euros à verser à la SAS RVO, outre intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2015.
14. Il résulte de tout ce qui précède que M. E... et la SAS RVO sont seulement fondés à demander que l'indemnité qui leur a été allouée par le jugement attaqué soit portée aux sommes respectives de 2 182 056,50 euros et 391 269,47 euros et à demander la réformation du jugement dans cette mesure. Par suite, et sans qu'il soit besoin de statuer sur la fin de non-recevoir opposée en défense, la requête de la commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes doit être rejetée.
Sur les frais d'instance :
15. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Menthon-Saint-Bernard et de la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne la somme de 2 000 euros à verser à la SAS RVO et à M. E.... Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font par ailleurs obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions présentées par la commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne au titre des frais non compris dans les dépens qu'elles ont exposés.
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune de Menthon-Saint-Bernard a été condamnée à verser à M. E... et à la SAS RVO par le jugement du 15 novembre 2018 du tribunal administratif de Grenoble est portée aux sommes respectives de 2 182 056,50 euros et 391 269,47 euros.
Article 2 : L'article 1er du jugement du 15 novembre 2018 du tribunal administratif de Grenoble est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La commune de Menthon-Saint-Bernard et la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne verseonta à M. E... et à la SAS RVO la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : La requête n° 19LY00122 et le surplus des conclusions des parties dans la requête n° 19LY00121 sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la SAS RVO, à M. A... E..., à la commune de Menthon-Saint-Bernard et à la société Groupama Rhône-Alpes Auvergne.
Délibéré après l'audience du 24 novembre 2020, à laquelle siégeaient :
M. Daniel Josserand-Jaillet, président de chambre,
M. Thierry Besse, président-assesseur,
Mme D... C..., première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 15 décembre 2020.
N° 19LY00121, 19LY00122
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