Procédure devant la cour
Par une requête et des mémoires enregistrés les 31 août 2022, 24 novembre 2022, 8 septembre 2023, 2 novembre 2023, 5 décembre 2023 et 18 décembre 2023, et 25 janvier 2024, ce dernier n'ayant pas été communiqué, Mme B... C..., représentée par la Selas CCMC Avocats, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :
1°) d'annuler ce jugement du 19 juillet 2022 en tant qu'il a rejeté le surplus des conclusions de sa requête ;
2°) d'annuler le permis de construire du 3 mars 2021 délivré à la société Serenis pour la construction de quatre villas et la démolition d'une grange, ensemble la décision rejetant son recours gracieux présenté le 29 avril 2021 ;
3°) d'annuler le permis de construire modificatif du 24 février 2022 portant création de places pour les deux roues et la matérialisation d'une place PMR/ Visiteur ;
4°) d'annuler le permis de construire de régularisation délivré le 19 septembre 2022 pour la construction d'un local de stockage des ordures ménagères, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
5°) de mettre à la charge de la commune de Gex le versement de la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le permis de construire initial en litige est illégal dès lors qu'il a été délivré sur le fondement d'un classement, illégal, en zone Uc par le plan local d'urbanisme (PLU) approuvé le 17 janvier 2011 ; à cet égard, ce classement en zone Uc est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation et est incompatible avec le projet d'aménagement et de développement durables (PADD) ; il méconnaît également les dispositions des articles L. 122-5, L. 122-5-1 et L. 122-6 du code de l'urbanisme ainsi que le principe de préservation des espaces naturels, paysages et milieux de montagne ; les zonages des précédents documents d'urbanisme qui seraient, le cas échéant, remis en vigueur, permettraient une urbanisation du tènement et seraient ainsi également entachés d'illégalité, pour les même motifs ;
- le permis de construire en litige méconnaît la loi Montagne, prise dans ses dispositions codifiées aux articles L. 122-5, L. 122-5-1 et L. 122-6 du code de l'urbanisme ;
- la division autorisée par la décision de non-opposition à déclaration préalable du 28 décembre 2018 n'a pas eu lieu à la date de dépôt de la demande de permis de construire et cette décision du 28 décembre 2018 est en outre périmée par l'expiration d'un délai de trois ans dès lors qu'aucune division n'est intervenue dans ce délai par acte authentique au profit de la société Serenis ; la décision de non-opposition à déclaration préalable n'a pu ainsi cristalliser les règles d'urbanisme applicables en l'absence de division parcellaire, et la déclaration préalable est entachée de fraude ; le permis de construire est également entaché de fraude ;
- le permis de construire en litige méconnaît l'article N1 du règlement du PLUi, qui était opposable en l'absence de cristallisation des règles d'urbanisme ;
- le permis de construire en litige est illégal dès lors que le formulaire Cerfa comporte de nombreuses irrégularités ;
- le dossier de demande de permis de construire ne permet pas de connaître la nature réelle du projet et le Cerfa ne comporte aucune précision sur le statut juridique des espaces et équipements communs et l'organisation interne du projet ;
- le dossier de demande de permis de construire présente des lacunes conséquentes, en méconnaissance des dispositions des articles R. 431-8, R. 431-9, R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- le permis de construire en litige méconnaît les dispositions des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et Uc 3-1 du règlement du PLU, ainsi que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et Uc 11 du règlement du PLU ;
- le permis de construire en litige méconnaît les dispositions des articles Uc3.2, Uc 4.3, Uc 12 du règlement du PLU ;
- le permis modificatif du 24 février 2022 ne peut pas non plus bénéficier de la cristallisation des règles applicables prévue à l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme ; il méconnaît les dispositions des articles Uc3 et Uc 12 du règlement du PLU ;
- le permis de construire modificatif du 19 septembre 2022, qui porte sur la construction d'un local de stockage des ordures ménagères, n'est pas motivé et son instruction a été irrégulière ; il a été instruit sur la base du règlement du PLU antérieur et vise la décision de non-opposition à déclaration préalable du 28 décembre 2018, qui est pourtant périmée et n'a pu cristalliser les règles applicables ; il méconnaît les dispositions de l'article N1 du règlement du PLUi, qui lui sont opposables.
Par des mémoires en défense enregistrés les 6 septembre et 4 décembre 2023, la commune de Gex, représentée par la Selarl Carnot Avocats, conclut au rejet de la requête de Mme C..., et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante le versement de la somme de 3 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête de Mme C... est irrecevable en l'absence de communication des justificatifs postaux et de réception de la notification de sa requête conformément à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- les moyens invoqués ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense enregistrés les 5 octobre 2023, 6 novembre 2023 et 16 janvier 2024, la société Serenis, représentée par la Selarl Jean-Marc Petit-Avocat, conclut au rejet de la requête de Mme C..., à titre subsidiaire, à la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à ce qu'il soit mis à la charge de la requérante le versement de la somme de 6 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. E... A... a présenté des observations enregistrées le 15 novembre 2023 et demande à la cour de rejeter la requête de Mme C... et de condamner cette dernière à lui verser, ainsi qu'aux cohéritiers, une indemnité compensatrice du préjudice financier subi depuis trois ans.
Il soutient que les moyens ne sont pas fondés et que les différents recours introduits par Mme C... sont abusifs et portent un préjudice financier à la société Serenis et aux cohéritiers qu'il représente.
Par une lettre du 13 mars 2024, les parties ont été informées, en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, de ce que l'arrêt à intervenir est susceptible d'être fondé sur l'irrecevabilité des conclusions indemnitaires présentées par M. A..., de telles conclusions étant irrecevables dès lors que l'intervenant ne peut présenter de conclusions propres, distinctes de celles présentées par le défendeur.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code civil ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Burnichon, première conseillère,
- les conclusions de Mme Conesa-Terrade, rapporteure publique,
- les observations de Me Brun substituant Me Chopineaux pour Mme C..., de Me Gneno-Gueydan substituant Me Deygas pour la commune de Gex et de Me Roussel substituant Me Petit pour la société Serenis.
Une note en délibéré présentée pour la société Serenis a été enregistrée le 12 avril 2024.
Considérant ce qui suit :
1. La société Serenis a déposé une déclaration préalable portant sur la division en trois lots, dont un lot à bâtir (lot A), d'un tènement constitué des parcelles alors cadastrées section AI nos ... et ..., et situées chemin des Combes, sur le territoire de la commune de Gex. Par une décision du 28 décembre 2018, le maire de Gex n'a pas fait opposition à cette déclaration préalable. La société Serenis a ensuite déposé une demande de permis de construire sur ce tènement, portant sur la démolition de la grange existante et la construction de quatre villas sur le lot A constitué des parcelles cadastrées section AI nos .... Ce permis lui a été délivré par un arrêté du maire de Gex du 3 mars 2021, modifié le 24 février 2022. Ces deux permis, ensemble le rejet de son recours gracieux, ont été contestés par Mme C..., qui est une voisine immédiate de ce projet. Par un jugement du 19 juillet 2022, le tribunal administratif de Lyon a annulé l'arrêté du maire de Gex du 3 mars 2021 portant permis de construire en tant que le projet autorisé ne prévoit pas un emplacement destiné au stockage des ordures ménagères dans des lieux qui le dissimulent à la vue et couvert et il a rejeté le surplus des conclusions de la requête de Mme C.... Cette dernière relève appel de ce jugement, en tant qu'il n'a pas annulé en totalité les permis de construire des 3 mars 2021 et 24 février 2022. Mme C... demande également à la cour d'annuler le permis de construire de régularisation délivré le 19 septembre 2022 et portant sur la construction d'un local de stockage des ordures ménagères, ensemble la décision implicite de rejet de son recours gracieux.
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Gex et la société Serenis :
2. Aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de (...) recours contentieux à l'encontre (...) d'une décision relative à l'occupation ou l'utilisation du sol régie par le présent code (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation. (...) L'auteur d'un recours administratif est également tenu de le notifier à peine d'irrecevabilité du recours contentieux qu'il pourrait intenter ultérieurement en cas de rejet du recours administratif. / La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt (...) du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. / Les dispositions du présent article ne sont pas applicables en cas de contestation d'un permis modificatif, d'une décision modificative ou d'une mesure de régularisation dans les conditions prévues par l'article L. 600-5-2. ".
3. Il ressort des pièces du dossier que des courriers de notification de la requête enregistrée le 31 août 2022 au greffe de la cour administrative d'appel ont été adressés le même jour au maire de la commune de Gex, auteur des permis de construire en litige ainsi qu'à la société Serenis, titulaire de ces autorisations d'urbanisme, par des courriers recommandés avec accusé de réception déposés le 1er septembre 2022 aux services postaux et remis tant à la commune de Gex qu'à la société Serenis. Les fins de non-recevoir opposées par la commune de Gex et la société Serenis et tirées de l'irrecevabilité de la requête d'appel en raison de la méconnaissance des dispositions de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, doivent, dès lors, être écartées.
Sur les conclusions présentées par M. A... :
4. Les conclusions présentées par M. A..., copropriétaire en indivision des parcelles constituant le terrain d'assiette du projet, qui était intervenant de première instance et auquel la requête d'appel a été communiquée pour observations, et tendant à la condamnation de Mme C... à lui verser, ainsi qu'aux cohéritiers, une indemnité compensatrice pour le préjudice financier subi depuis trois ans, ne tendent pas aux mêmes fins que les conclusions présentées par le défendeur, et ne sont, par suite, pas recevables.
Sur les conclusions aux fins d'annulation :
5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ". Aux termes de l'article L. 442-1-2 de ce code : " Le périmètre du lotissement comprend le ou les lots destinés à l'implantation de bâtiments ainsi que, s'ils sont prévus, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d'inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjà bâties de l'unité foncière ou des unités foncières concernées. ". Une opération d'aménagement ayant pour effet la division en plusieurs lots d'une propriété foncière est susceptible de constituer un lotissement s'il est prévu d'implanter des bâtiments sur l'un au moins de ces lots.
6. Il ressort des pièces du dossier, et particulièrement du dossier de déclaration préalable, que le projet consistait à diviser en trois lots un ensemble de parcelles cadastrées sections AI nos 163, 164, 165, 166, 167, 136, 140, 148, 150 et ... d'une superficie totale de 8 471 m². Si les lots B et C n'ont pas vocation à être construits, le lot A, d'une superficie de 1 891 m², est destiné à être construit. Dans ces conditions, Mme C... ne peut utilement se prévaloir de ce que deux des trois lots créés n'auraient pas vocation à être construits.
7. En deuxième lieu, le premier alinéa de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsque le lotissement a fait l'objet d'une déclaration préalable, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme nouvelles intervenues depuis la date de non-opposition à la déclaration préalable, et ce pendant cinq ans à compter de cette même date. ". En l'absence de tout transfert de propriété ou de jouissance du lot dont aurait résulté la division d'une parcelle, le bénéficiaire d'un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut se prévaloir, à l'occasion d'une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever.
8. Il ressort des pièces du dossier que les parcelles dont la société Serenis a sollicité la division, et pour lesquelles elle a présenté une demande de permis de construire sur le lot A, n'avaient pas fait l'objet d'une division en propriété ou en jouissance à la date du permis de construire en litige du 3 mars 2021, ce qui est d'ailleurs également relevé dans le dossier de demande de permis de construire qui précise " qu'aucune division en propriété ou en jouissance ne sera mise en place avant l'achèvement des constructions ". Si la société Serenis soutient que le lot B, qui a été vendu le 22 novembre 2021, a fait l'objet, dès le 10 octobre 2019, d'un compromis de vente auprès d'acquéreurs tiers, le compromis produit au dossier se borne à préciser que " l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la réalisation de la vente par acte authentique. Il en aura la jouissance par la prise de possession réelle et effective à compter du même jour, le bien étant vendu libre de toute location, habitation ou occupation et encombrements quelconques. ". Par ailleurs, selon l'article 1589 du code civil : " La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. / Si cette promesse s'applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s'établiront par le paiement d'un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. / La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte. ". En l'espèce, il n'est pas contesté, en tout état de cause, qu'aucun acompte n'avait été versé à la date de délivrance du permis de construire en litige. Par suite, en l'absence de tout transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire initial, et alors que cette absence ne peut avoir été régularisée par la délivrance ultérieure de permis de construire modificatifs, la société Serenis ne pouvait bénéficier des droits attachés, en vertu de l'article L. 442-14 du code de l'urbanisme, au lotissement autorisé, dont le projet de construction ne pouvait relever.
9. Il résulte de ce qui précède que Mme C... est fondée à soutenir que la légalité des permis de construire en litige doit être appréciée au regard des règles du plan local d'urbanisme intercommunal (PLU-i) du pays de Gex approuvé le 27 février 2020, en vigueur à la date de délivrance des permis de construire, et non au regard de celles antérieurement en vigueur et issues du plan local d'urbanisme de la commune approuvé le 17 janvier 2011.
10. En l'espèce, le terrain d'assiette du projet est classé par le PLU-i en zone Np, zone naturelle protégée dont le règlement prévoit qu'il s'agit " d'une zone de protection stricte qui vise à conserver le caractère naturel des lieux, pour des raisons d'exposition aux risques, d'enjeu de paysage ou de préservation de la biodiversité. Elle comprend les réservoirs de biodiversité, les zones boisées et bocagères d'intérêt majeur ainsi que les corridors écologiques. " dont l'article N1, relatif aux destinations et sous-destination interdites et autorisées sous conditions, interdit les constructions nouvelles, notamment à vocation d'habitation. Mme C... est dès lors fondée à soutenir que le permis en litige, qui autorise la construction de quatre villas individuelles, méconnaît ces dispositions du PLU-i.
11. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'apparaît susceptible de fonder l'annulation des décisions en litige.
12. Il résulte de tout ce qui précède que Mme C... est fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Lyon n'a pas annulé la totalité de l'arrêté de permis de construire du 3 mars 2021 et à en demander l'annulation ainsi que celle, par voie de conséquence, des permis modificatifs et de régularisation des 24 février et 19 septembre 2022.
Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme :
13. Compte tenu de la nature du vice ainsi relevé, qui porte sur le caractère non constructible du terrain d'assiette du projet en litige, aucune procédure de régularisation ne peut être mise en œuvre. Les conclusions présentées par la société Serenis tendant à la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ne peuvent, dès lors, qu'être rejetées.
Sur les frais du litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que Mme C..., qui n'est pas la partie perdante, verse à la commune de Gex ou à la société Serenis la somme que celles-ci demandent au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
15. Il y a lieu en revanche, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la commune de Gex le versement à Mme C... d'une somme de 2 000 euros.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement n° 2106060 du 19 juillet 2022 du tribunal administratif de Lyon et les arrêtés du 3 mars 2021, 24 février 2022 et 19 septembre 2022 du maire de Gex sont annulés.
Article 2 : Les conclusions indemnitaires présentées par M. A... sont rejetées.
Article 3 : Les conclusions présentées par la société Serenis tendant à la mise en œuvre de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : La commune de Gex versera à Mme C... la somme de 2 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Gex et tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Le présent arrêt sera notifié à Mme B... C..., à la société Serenis, à la commune de Gex et à M. E... A....
Délibéré après l'audience du 11 avril 2024 à laquelle siégeaient :
Mme Monique Mehl-Schouder, présidente de chambre,
Mme Anne-Gaëlle Mauclair, première conseillère,
Mme Claire Burnichon, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 30 avril 2024.
La rapporteure,
C. BurnichonLa présidente,
M. D...
La greffière,
F. Prouteau
La République mande et ordonne au ministre de l'intérieur et des outre-mer et au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui les concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition,
La greffière,
N° 22LY02695 2