Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire, enregistrés le 26 avril 2017 et le 30 janvier 2018, l'ASL " Domaine de l'Argentière ", M. J...et M.E..., représentés par MeH..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Toulon du 28 février 2017 ;
2°) d'annuler l'arrêté précité ;
3°) de mettre à la charge de la commune de La Londe-les-Maures la somme d'1 euro à titre symbolique sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la requête d'appel est recevable au regard de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- ils ont intérêt à agir au regard de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article UD 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) ;
- il méconnaît également l'article L. 146-4 I du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article L. 146-4 II alinéas 4 à 6 du même code ;
- il méconnaît enfin l'article R. 442-21 du même code.
Par un mémoire en défense, enregistré le 25 juillet 2017, la commune de La Londe-Les-Maures demande à la Cour de rejeter la requête et de mettre à la charge des requérants la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- la requête d'appel est irrecevable, à défaut d'accomplissement des formalités de notification prévues à l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme ;
- la demande de première instance est irrecevable, MM E...et B...ne justifiant pas d'un intérêt à agir suffisant sur le fondement de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- la demande de première instance est irrecevable, l'ASL " Domaine de l'Argentière " ne justifiant pas de sa qualité à agir ;
- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés ;
Par un mémoire, enregistré le 30 janvier 2018, M. L...demande à la Cour de rejeter la requête et de mettre à la charge des requérants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il fait valoir que :
- la demande de première instance est irrecevable, les requérants ne justifiant pas d'un intérêt à agir sur le fondement de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ;
- les autres moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Gougot,
- les conclusions de Mme Giocanti, rapporteur public,
- et les observations de Me G...de la SCP d'avocats " LLC et associés ", représentant l'ASL " Domaine de l'Argentière " et autres requérants, de MeA..., représentant la commune de La Londe-les-Maures, et de MeI..., représentant M.L.applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci
Une note en délibéré a été présentée le 14 février 2019 pour la commune de La Londe-les-Maures, trois notes en délibéré ont été présentées les 15 et 27 février 2019 et le 6 mars 2019 pour M. L... et une note en délibéré a été présentée le 22 février 2019 pour l'ASL du " Domaine de l'Argentière " et autres requérants.
Considérant ce qui suit :
1. Le maire de la commune de La Londe-les-Maures , par arrêté du 16 décembre 2015, ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par M. L...sur un terrain cadastré section AS n°10 pour un projet de division foncière en deux lots, l'un déjà bâti et l'autre à bâtir, situé sur le territoire communal. L'ASL " Domaine de l'Argentière " et autres requérants interjettent appel du jugement du 28 février 2017 par lequel le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande tendant à l'annulation de cette décision.
Sur la recevabilité de la requête d'appel :
2. Les requérants justifient avoir accompli les formalités de notification de la requête d'appel prévues par l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme, tant au maire de la commune de La Londe-les-Maures qu'au pétitionnaire. Par suite, la commune de La Londe-les-Maures n'est pas fondée à soutenir que la requête d'appel serait irrecevable sur le fondement de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
3. En premier lieu, aux termes de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires susvisée : " Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice [...] sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. ". Et l'article 8 de cette ordonnance précise que : " La déclaration de l'association syndicale libre est faite à la préfecture du département ou à la sous-préfecture de l'arrondissement où l'association a prévu d'avoir son siège. Deux exemplaires des statuts sont joints à la déclaration. Il est donné récépissé de celle-ci dans un délai de cinq jours. / Un extrait des statuts doit, dans un délai d'un mois à compter de la date de délivrance du récépissé, être publié au Journal officiel. / Dans les mêmes conditions, l'association fait connaître dans les trois mois et publie toute modification apportée à ses statuts.... ". L'article 60 de cette ordonnance, dans sa rédaction en vigueur à la date de la décision attaquée, précise que: " I. - Les associations syndicales de propriétaires constituées en vertu des lois des 12 et 20 août 1790, 14 floréal an XI, 16 septembre 1807, 21 juin 1865 et 8 avril 1898 sont régies par les dispositions de la présente ordonnance. Toutefois, leurs statuts en vigueur à la date de publication de la présente ordonnance demeurent.applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci Cette mise en conformité doit intervenir dans un délai de deux ans à compter de la publication du décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 62. /A l'exception de celle des associations syndicales libres, la mise en conformité est approuvée par un acte de l'autorité administrative ou, à défaut d'approbation, et après mise en demeure adressée au président de l'association et restée sans effet à l'expiration d'un délai de trois mois, l'autorité administrative procède d'office aux modifications statutaires nécessaires. / Par dérogation au deuxième alinéa, les associations syndicales libres régies par le titre II de la présente ordonnance, qui ont mis leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci postérieurement au 5 mai 2008, recouvrent les droits mentionnés à l'article 5 de la présente ordonnance dès la publication de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, sans toutefois que puissent être remises en cause les décisions passées en force de chose jugée. ". Le décret mentionné par ces dispositions a été adopté le 3 mai 2006 et publié le 5 mai 2006. Il résulte de ces dispositions que les associations syndicales libres disposaient d'un délai de deux ans à compter du 5 mai 2006 pour mettre leurs statuts en conformité avec les dispositions de celle-ci. A défaut, elles ont perdu après le 5 mai 2008 leur capacité d'agir en justice. Ces associations ont, toutefois, la possibilité de recouvrer ultérieurement cette capacité en mettant leurs statuts en conformité et en accomplissant les mesures de publicité prévues par l'article 8 de l'ordonnance précitée du 1er juillet 2004 avant l'introduction d'un recours. En l'espèce, si l'ASL " Domaine de l'Argentière " justifie avoir mis ses statuts en conformité par la production d'un procès-verbal d'assemblée générale du 4 août 2006, elle ne démontre, ni même n'allègue, dans ses écritures antérieures à la clôture de l'instruction, avoir, conformément à l'article 8 précité de l'ordonnance du 1er juillet 2004, accompli les formalités de publicité de cette modification, à la date d'introduction de la demande de première instance.
4. Par suite, la commune de La Londe-les-Maures est fondée à soutenir que l'ASL " Domaine de l'Argentière " n'avait plus de capacité à agir à la date d'enregistrement de la demande de première instance.
5. En second lieu, les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme ne sont pas applicables aux recours relatifs aux déclarations préalables.
6. Toutefois aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, dans sa version en vigueur à la date de la décision attaquée : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu./ De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové./ Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. ". Le propriétaire d'un terrain sis dans un lotissement, dont les rapports continuent à être régis par les stipulations contractuelles du cahier des charges, alors même que ses dispositions réglementaires sont devenues caduques en application de l'article L. 442-9 précité du code de l'urbanisme, a intérêt et, par suite, est recevable à demander l'annulation d'une décision de non-opposition à déclaration préalable valant division en vue de construire dans ce lotissement lorsque cette division est de nature à préjudicier à l'exercice des droits et obligations résultant du cahier des charges. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que l'article 5 du cahier des charges du lotissement " Plage de l'Argentière ", aussi dénommé " Domaine de l'Argentière ", stipule notamment que les voies propriété du lotissement peuvent être utilisées pour l'extension de ce lotissement après accord de l'association syndicale. Et pour justifier d'un intérêt à agir, MM J...et E...soutiennent notamment que la voie de desserte du projet est celle qui dessert aussi leur propriété et que la charge financière de cette voie incombe aux colotis. Par conséquent, M. J...et M. E...qui justifient être propriétaires au sein du lotissement " Domaine de l'Argentière ", dans lequel se trouve le terrain d'assiette du projet en litige, ont intérêt à agir à l'encontre de l'arrêté attaqué, même si leurs propriétés sont distantes, respectivement d'environ 100 mètres et 200 mètres du terrain d'assiette du projet en litige.
7. Il résulte de ce qui précède que la demande de première instance est recevable seulement en tant qu'elle émane de M. J...et de M.E.applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci
Sur le bien-fondé du jugement :
8. En premier lieu, aux termes de l'article L. 146-4 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de la décision attaquée : " L'extension de l'urbanisation doit se réaliser soit en continuité avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à l'environnement... ". D'une part, il résulte des dispositions du code de l'urbanisme que les divisions pour construire, qui constituent des opérations d'aménagement ayant pour but l'implantation de constructions, doivent respecter les règles tendant à la maîtrise de l'occupation des sols édictées par le code de l'urbanisme ou les documents locaux d'urbanisme, même si elles n'ont pour objet ou pour effet, à un stade où il n'existe pas encore de projet concret de construction, que de permettre le détachement d'un lot d'une unité foncière. Il appartient, en conséquence, à l'autorité compétente de s'opposer à la déclaration préalable notamment lorsque, compte tenu de ses caractéristiques telles qu'elles ressortent des pièces du dossier qui lui est soumis, un projet permet l'implantation de constructions dont la compatibilité avec les règles d'urbanisme ne pourra être ultérieurement assurée lors de la délivrance des autorisations d'urbanisme requises. D'autre part, il résulte de cette disposition que les constructions peuvent être autorisées dans les communes littorales en continuité avec les agglomérations et villages existants, c'est-à-dire avec les zones déjà urbanisées caractérisées par un nombre et une densité significatifs de constructions, mais que, en revanche, aucune construction ne peut être autorisée, même en continuité avec d'autres, dans les zones d'urbanisation diffuse éloignées de ces agglomérations et villages.
9. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet se situe à l'extrémité Ouest du lotissement " Domaine de l'Argentière ", lequel se trouve à environ 2,5 kilomètres du centre de la commune de La Londe-les-Maures, dont il est séparé par la route départementale 42a et un secteur vierge de constructions. Ce lotissement comporte une soixantaine de lots bâtis. Le projet est bordé au Nord et Nord-Ouest de parcelles boisées, et au Sud-Ouest de parcelles cultivées. A l'Est du lotissement s'ouvre un large espace naturel, d'abord boisé, puis cultivé ou vierge. Au Sud du lotissement, à environ 250 mètres, se trouve la plage de l'Argentière. Si le procès-verbal d'huissier du 11 mars 2016 décrit au Sud-Ouest du lotissement en litige un groupe d'une cinquantaine de constructions parmi lesquelles des logements collectifs ainsi que des résidences de vacances, le lotissement " Domaine de l'Argentière " auquel appartient le terrain du projet en est toutefois séparé par le chemin du domaine de l'Argentière. Dès lors le terrain en litige doit être regardé comme situé dans un compartiment d'urbanisation diffuse. Les requérants sont par suite fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont estimé que le groupe de constructions dans lequel se trouvait le projet se caractérisait par une densité significative de constructions. Et les intimés ne peuvent utilement se prévaloir de la circonstance que le terrain d'assiette du projet est classé en secteur urbanisé du nouveau plan local d'urbanisme (PLU), un tel classement étant sans incidence pour l'application de la loi " littoral ". Il en est de même du classement du secteur par le projet d'aménagement et de développement durables, à le supposer même établi, dans une zone dans laquelle les auteurs du PLU auraient souhaité améliorer l'attractivité et consolider le potentiel touristique et de loisirs. Par suite, et alors même que le terrain d'assiette du projet serait entièrement desservi par les réseaux, c'est par une erreur d'appréciation que le maire de la commune de La Londe-les-Maures ne s'est pas opposé à la déclaration préalable en vue de diviser une parcelle de M.K.applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci
10. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun autre moyen n'est de nature, en l'état de l'instruction, à conduire à l'annulation de la décision contestée.
11. Il résulte de tout ce qui précède que MM. J...et E...sont fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Toulon a rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 16 décembre 2015.
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce qu'il soit fait droit aux conclusions de la commune de La Londe-les-Maures et de M. L... dirigées contre MM. J...et E...qui ne sont pas, dans la présente instance, partie perdante. Il y a lieu en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la commune de La Londe-les-Maures la somme de un euro à verser à MM. J...et E...en application de ces dispositions. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions de l'ASL " Domaine de l'Argentière " présentées sur le fondement de ces dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Toulon du 28 février 2017 et l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division du 16 décembre 2015 sont annulés.
Article 2 : La commune de La Londe-les-Maures versera à MM. J...et E...une somme d'un euro au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de l'ASL " Domaine de l'Argentière ", de la commune de La Londe-les-Maures et de M. L...formées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à l'ASL " Domaine de l'Argentière ", à M. C... J..., à M. F...E..., à la commune de La Londe-les-Maures et à M. D... L.applicables jusqu'à leur mise en conformité avec les dispositions de celle-ci
Copie en sera adressée au Procureur de la République près le tribunal de grande instance de Toulon.
Délibéré après l'audience du 14 février 2019, où siégeaient :
- M. Poujade, président,
- M. Portail, président assesseur,
- Mme Gougot, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 14 mars 2019.
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N° 17MA01727
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