2°) d'annuler la décision implicite de non opposition à la déclaration préalable prise le 6 mai 2015 par le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne ainsi que l'acte délivrant le certificat d'affichage relatif à cette décision ;
3°) d'annuler l'arrêté portant permis d'aménager délivré le 25 juin 2015 par le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne à la SCI San Amador ;
4°) de mettre à la charge de la SCI San Amador la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- ils ont intérêt à agir dans la présente instance.
- En ce qui concerne l'arrêté de non opposition :
- l'auteur de l'acte est incompétent ;
- le projet nécessitait l'obtention d'un permis d'aménager et non une simple déclaration préalable ;
- le dossier de déclaration préalable contrevient aux dispositions de l'article R. 441-10 du code de l'urbanisme, le plan sommaire des lieux fait défaut ;
- l'article R. 441-3 du code de l'urbanisme a été méconnu, la notice de présentation est incomplète ;
- le projet contrevient à l'article R. 441-4 du code de l'urbanisme, le plan détaillé du terrain et des abords fait défaut ainsi qu'un plan de composition et un plan coté dans ses trois dimensions faisant apparaitre la composition d'ensemble du projet et les plantations conservées ou à créer.
En ce qui concerne la décision portant permis d'aménager :
- l'auteur de l'acte est incompétent ;
- l'article R. 441-6 du code de l'urbanisme n'est pas respecté, la notice ne comporte pas les éléments relatifs à l'implantation, à l'organisation, à la composition et au volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou au paysage avoisinant, le traitement des constructions, clôtures, végétations et aménagements situés en limite de terrain, les matériaux et les couleurs de construction ;
- le permis d'aménager méconnaît les dispositions de l'article R. 442-5 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- le permis d'aménager contrevient aux dispositions de l'article 1NB 4 du plan d'occupation des sols concernant la desserte des eaux usées et des eaux pluviales ;
- les dispositions de l'article 1NB 5 ont été méconnues, les surfaces minimales n'ont pas été respectées ;
- le permis d'aménager méconnaît les dispositions de l'article 1NB 14 du plan d'occupation des sols, lequel prévoit un coefficient d'occupation des sols de 0,25, le projet selon le règlement du lotissement prévoit une surface totale de 1 125 mètres carrés, mais il omet les 608 m² du lot n° 10, la surface totale réelle est ainsi supérieure au plafond de surface autorisé ;
- les dispositions propres au secteur 1NBf du plan d'occupation des sols ont été violées, aucune réserve d'eau individuelle de 30 mètres cubes à moins de 50 mètres du bâtiment à protéger n'a été prévue.
En ce qui concerne les deux décisions et la réglementation du plan d'occupation des sols de la commune :
- l'article 1NB 2 a été méconnu, les deux projets tendent à la réalisation d'un lotissement ce qui est irrégulier en zone NB du règlement du POS ;
- le projet méconnaît les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, un aléa au titre du risque d'incendie et de l'écoulement de boue existe.
Par un mémoire en défense, enregistré le 2 août 2017, la commune de Châteauneuf-de-Gadagne, représentée par Me C..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. E... et autres la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les appelants n'ont pas intérêt à agir ;
- les moyens soulevés par M. E... et autres ne sont pas fondés.
Par un mémoire en défense, enregistré le 23 mai 2019, la SCI San Amador, représentée par Me H..., conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. E... et des époux M... la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. K...,
- les conclusions de M. Roux, rapporteur public,
- et les observations de Me F..., représentant M. E... et les époux M... et les observations de Me O... substituant Me C..., représentant la commune Châteauneuf-de-Gadagne.
Considérant ce qui suit :
1. La SCI San Amador est propriétaire de trois parcelles d'une surface totale de 8 560 mètres carrés au lieudit les Ourinades sur la commune de Châteauneuf-de-Gadagne. Le 6 mars 2015, elle a déposé une déclaration préalable en vue de la division et la création de deux lots constructibles pour laquelle une décision implicite de non opposition est intervenue le 6 mai 2015. Le 31 mars 2015, la SCI a également déposé une demande de permis d'aménager dix lots pour une surface de plancher de 1 125 mètres carrés. Le 25 juin 2015, le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne a accordé le permis d'aménager. M. E... et les époux M... relèvent appel du jugement rendu le 28 mars 2017 par le tribunal administratif de Nîmes en tant qu'il a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision de non opposition à la déclaration préalable délivrée le 6 mai 2015 ainsi que l'acte délivrant le certificat d'affichage relatif à cette décision et de l'arrêté portant permis d'aménager délivré le 25 juin 2015.
Sur la fin de non-recevoir opposée par la commune de Châteauneuf-de-Gadagne :
2. Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable : " Une personne autre que l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager que si la construction, l'aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d'une promesse de vente, de bail, ou d'un contrat préliminaire mentionné à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation ".
3. Il résulte de ces dispositions qu'il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d'un recours pour excès de pouvoir tendant à l'annulation d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager, de préciser l'atteinte qu'il invoque pour justifier d'un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d'affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s'il entend contester l'intérêt à agir du requérant, d'apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l'excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu'il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l'auteur du recours qu'il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu'il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci.
4. M. E... et les époux M... avaient la qualité de partie en première instance. Ils justifient d'un intérêt à faire appel du jugement du 28 mars 2017 par le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leur demande d'annulation de la décision de non opposition à la déclaration préalable présentée par la SCI San Amador et de l'arrêté délivrant à celle-ci un permis d'aménager. Les appelants sont au demeurant propriétaires de biens immobiliers situés sur des parcelles limitrophes au terrain d'assiette du projet de lotissement en cause. Compte tenu de l'importance de l'opération et de sa localisation, la déclaration de non opposition et le permis d'aménager contestés sont de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance des bien détenus par M. E... et les époux M..., voisins immédiats.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
En ce qui concerne la légalité de la décision implicite de non opposition :
5. Aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : " Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager : a) Les lotissements : - qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur ". Aux termes de l'article L. 442-1 du même code : " Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ".
6. Il ressort des pièces du dossier et notamment de la notice de la déclaration préalable en vue de la division et la création de deux lots constructibles qu'un terrain de 20 mètres carrés a été réservé comme aire de ramassage des ordures ménagères. La création d'une parcelle affectée à ce type de ramassage vaut création d'un espace commun aux deux lots précités au sens des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme alors même que cette parcelle reste la propriété du vendeur. Ainsi, contrairement à ce qu'ont estimé les premiers juges, le projet en cause crée un équipement commun par la construction d'une aire de ramassage des ordures ménagères.
7. Il résulte de ce qui a été indiqué au point précédent que l'opération projetée est soumise à permis d'aménagement. Le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne, qui était tenu d'examiner la demande de la SCI San Amador uniquement dans le cadre d'un permis d'aménager au titre des dispositions de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme, ne pouvait ainsi légalement décider tacitement de ne pas s'opposer à la déclaration qui lui avait été présentée. Dès lors, les appelants sont fondés à demander l'annulation du jugement du 28 mars 2017 du tribunal en tant qu'il a rejeté leurs conclusions à fin d'annulation de la décision implicite de non opposition.
En ce qui concerne la légalité de l'arrêté portant permis d'aménager :
8. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier et notamment de l'article 1.5 de l'arrêté n° 2014-0085 du 2 C... 2014, portant délégation de fonctions et délégation de signature aux adjoints, que M. D..., signataire de la décision contestée, bénéficie d'une délégation de fonction et de signature concernant la délivrance des autorisations en matière du droit des sols. Cet arrêté qui a été transmis au contrôle de légalité le 2 C... 2014, a été affiché et notifié le même jour, le maire certifiant ainsi de son caractère exécutoire au 2 C... 2014. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'acte doit être écarté.
9. En deuxième lieu, qu'aux termes de l'article R. 441-6 du code de l'urbanisme : " Lorsque la demande prévoit l'édification, par l'aménageur, de constructions à l'intérieur du périmètre, la notice prévue par l'article R441-3 comprend les éléments prévus par les b, c et d du 2° de l'article R431-8. La demande est complétée par les pièces prévues par l'article R431-9 et, le cas échéant, les pièces prévues par les a et b de l'article R431-10 et, s'il y a lieu, les pièces prévues par les articles R. 431-11 et R431-13 à R431-33. Ces pièces sont fournies sous l'entière responsabilité des demandeurs. / La demande ne peut alors être instruite que si le demandeur a fait appel à un architecte pour établir le projet architectural de ces constructions, lorsque le projet ne bénéficie pas des dérogations prévues à l'article R. 431-2 ". Aux termes de l'article R. 431-8 du même code : " Le projet architectural comprend une notice précisant : / 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; / 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : / a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; / b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; / c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; / d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; / e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; / f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".
10. Il ressort des pièces du dossier et notamment des clichés photographiques et des différents plans versés à l'instance que ceux-ci permettent d'apprécier correctement le projet en litige en termes d'implantation et d'organisation vis-à-vis des paysages avoisinants. De plus, aucune disposition n'imposait au pétitionnaire, eu égard à l'objet indiqué du projet, d'inclure dans le dossier de demande des informations relatives aux traitements des constructions, clôtures, végétations et aménagements situés en limite de terrain, aux matériaux et couleurs de construction. Compte tenu de ces éléments, l'autorité en charge de l'instruction du permis d'aménager a été en mesure de se prononcer en toute connaissance de cause quant à la consistance du projet. Ainsi, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le dossier de demande était insuffisant eu égard aux dispositions des articles R. 441-6 et R. 431-8 du code de l'urbanisme.
11. En troisième lieu, d'une part, en vertu de l'article L. 123-1 du code de l'urbanisme, le règlement du plan d'occupation des sols, comme celui du plan local d'urbanisme qui lui a succédé, a pour objet de fixer les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés, dans sa rédaction applicable au litige, à l'article L. 121-1, lesquelles peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones à urbaniser ou à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. Il ne ressort, en revanche, ni de ces dispositions ni d'aucune autre disposition législative que les auteurs du règlement d'un plan d'occupation des sols aient compétence pour interdire par principe ou pour limiter la faculté reconnue aux propriétaires de procéder, dans les conditions prévues au livre IV précité du code de l'urbanisme, à la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments, faculté qui participe de l'exercice de leur droit à disposer de leurs biens, dont il appartient au seul législateur de fixer les limites. D'autre part, l'article 1NB 2 du plan d'occupation des sols de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne précise que sont interdites au titre de l'occupation des sols: " (...) les lotissements (...) ".
12. Il résulte de ce qui précède qu'en interdisant par principe les lotissements dans une ou plusieurs zones qu'il délimite, le règlement d'un plan d'occupation des sols ou d'un plan local d'urbanisme édicte des règles qui excèdent celles que la loi l'autorise à prescrire. En l'espèce, en écartant cette disposition illégale du POS, le maire n'a pas entaché son arrêté portant permis d'aménager d'illégalité. Par suite, les appelants ne sont pas fondés à soutenir que les dispositions de l'article 1NB 2 ont été méconnues.
13. En quatrième lieu, si les requérants font valoir, d'une part, que les dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ont été méconnues au regard de l'aléa risque d'incendie et de l'écoulement des boues, le quartier de l'Ourinade étant connu pour ses inondations et ses écoulements de boues et que, d'autre part, le secteur 1NBf3 dans lequel se situe le projet correspond à un aléa qualifié de moyen, ils n'établissent pas que le projet contesté ne peut faire l'objet d'un permis assorti de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet de modification substantielle nécessitant la présentation d'une nouvelle demande, permettraient d'assurer la conformité de la construction aux dispositions législatives et réglementaires dont l'administration est chargée d'assurer le respect. Par suite, ce moyen doit être écarté.
14. En cinquième lieu, aux termes de l'article 1NB 4 du règlement du plan d'occupation des sols : " (...) / 3 - Eaux pluviales / Les aménagements réalisés sur le terrain doivent garantir l'écoulement des eaux pluviales dans le réseau collecteur. /En l'absence de réseau, les aménagements nécessaires au libre écoulement des eaux pluviales sont à la charge exclusive du propriétaire qui doit réaliser les dispositifs adaptés à l'opération et au terrain (articles 640 et 641 du Code Civil) ". Il ressort des pièces du dossier que les eaux pluviales seront récoltées par des regards avaloirs situés le long de la voirie acheminée par une canalisation vers le réseau existant de la commune situé le long de l'impasse de l'Ourinade et qu'en cas de difficulté de raccordement sur le réseau communal, une option de bassin enterré sous chaussée sera envisagée. Un plan de réseau en eau pluviale est également versé au dossier matérialisant par un tracé bleu l'ensemble des réseaux. Si les requérants font de plus valoir la nécessité de prévoir des aménagements particuliers concernant l'évacuation des eaux pluviales, un tel risque concernant des aléas d'écoulements d'eaux et de boues n'est pas établi en l'espèce.
15. En sixième lieu, d'une part, aux termes de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose ". D'autre part, aux termes de l'article 1NB 5 du règlement du plan d'occupation des sols : " Pour être constructible, un terrain doit permettre l'inscription d'un carré de 20 m de côté avec une superficie de 1 000 m². / Ces dispositions ne s'appliquent pas dans le cas d'extensions ou de constructions existantes à la date d'approbation de la modification dès lors que ces extensions ne créent pas de nouveaux logements ".
16. Il ne ressort pas des pièces du dossier que le règlement du plan d'occupation des sols applicable s'opposerait à ce que la règle énoncée à l'article 1NB 5 soit appliquée, conformément aux dispositions précitées du code de l'urbanisme, au regard de l'ensemble du projet et non lot par lot. En l'espèce, compte tenu de la superficie de 4 498 mètres carrés du terrain en cause, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1NB 5 du règlement du POS doit être écarté.
17. En septième lieu, aux termes de l'article 1NB 14 du règlement du plan d'occupation des sols : " Le coefficient d'occupation des sols applicable à la zone 1 NB est de 0,25. / Le coefficient d'occupation du sol n'est applicable ni aux constructions ou aux aménagements des bâtiments scolaires, sanitaires ou hospitaliers, ni aux équipements d'infrastructure ". Si le projet initial en cause a omis de prendre en compte les 608 mètres carrés du lot n° 10, cette erreur a été rectifiée, le 26 octobre 2015, par un permis d'aménager modificatif comprenant un tableau récapitulatif des surfaces des lots et des surfaces planchers pour un total de 4 498 mètres carrés de surface et un total de surface de plancher de 1 125 mètres carrés, en conformité avec le coefficient d'occupation des sols mis en oeuvre par le plan d'occupation des sols. Par suite, les dispositions de l'article 1NB 14 du règlement du POS n'ont pas été méconnues.
18. Enfin, aux termes de l'article 1NB 4 du règlement du plan d'occupation des sols : " Dans le secteur 1 NBf3, la défense contre l'incendie doit être assurée par une réserve d'eau individuelle de 30m3 minimum, située à moins de 50 m du bâtiment à protéger ". D'une part, ces dispositions tendant à la défense de bâtiments en cas d'incendie ne peuvent utilement être méconnues dès lors que projet en litige consiste en l'aménagement de dix lots et ne concerne pas la réalisation de bâtiments. D'autre part, si les appelants entendent soutenir que la défense du projet contre l'incendie ne serait pas suffisamment assurée et que le permis aurait dû être refusé à ce titre en application du risque qu'il présente pour la sécurité du public en application de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, il ressort des pièces du dossier que le projet a prévu l'aménagement d'une borne incendie d'un débit de 60 mètres cube/heure pendant deux heures et que ce dispositif a donné lieu à un avis favorable du SDIS dont les prescriptions, exclusivement relatives aux conditions d'accès par les véhicules de lutte contre l'incendie, ont été reprises dans l'arrêté contesté.
19. Il résulte de tout ce qui précède que M. E... et les époux M... sont seulement fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Nîmes a rejeté leurs conclusions à fin d'annulation de la décision implicite de non opposition du maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne prise le 6 mai 2015.
Sur les frais liés au litige :
20. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge des requérants, qui ne sont pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que demandent la commune de Châteauneuf-de-Gadagne et la SCI San Amador au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En revanche, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de mettre à la charge de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne et de la SCI San Amador le versement de la somme de 1 000 euros respectivement à M. E... et aux époux M....
D É C I D E :
Article 1er : La décision implicite de non opposition prise le 6 mai 2015 par le maire de la commune de Châteauneuf-de-Gadagne est annulée.
Article 2 : Le jugement du 28 mars 2017 du tribunal administratif de Nîmes est réformé en ce qu'il a de contraire à l'article 1er du présent arrêt.
Article 3 : La commune de Châteauneuf-de-Gadagne et la SCI San Amador verseront respectivement à M. E... et aux époux M... la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 5 : Les conclusions présentées par la commune de Châteauneuf-de-Gadagne au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 6 : Les conclusions présentées par la SCI San Amador au titre des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 7 : Le présent arrêt sera notifié à M. J... E..., M. B... M..., Mme A... M..., à la commune de Châteauneuf-de-Gadagne et à la SCI San Amador.
Délibéré après l'audience du 17 septembre 2019, où siégeaient :
- M. Vanhullebus, président,
- Mme L..., première conseillère,
- M. K..., premier conseiller.
Lu en audience publique, le 8 octobre 2019.
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N° 17MA02210