Procédure devant la Cour :
Par une requête enregistrée le 31 juillet 2019 et par un mémoire complémentaire enregistré le 20 septembre 2021, Mme A... et Mme B..., représentées par la SCPA Vigo, demandent à la Cour :
1°) de surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir du Tribunal judiciaire de Montpellier relatif à l'existence d'une servitude de passage au bénéfice du fond de Mme C... ;
2°) d'annuler le jugement du 19 juin 2019 du tribunal administratif de Montpellier ;
3°) d'annuler l'arrêté du 16 avril 2018 du maire de la commune de Montferrier-sur-Lez ;
4°) de mettre à la charge de la commune de Montferrier-sur-Lez une somme de 2 000 euros à verser à Mme A... et la même somme à Mme B... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- le jugement attaqué est irrégulier, dès lors que les premiers juges ont outrepassé leur compétence en qualifiant juridiquement le titre produit par la pétitionnaire en acte notarié authentique pour apprécier la légalité du projet par rapport à l'article UC3 du règlement du PLU de la commune ;
- ils auraient dû surseoir à statuer pour renvoyer cette qualification d'ordre public au juge judiciaire seul compétent ;
- en tout état de cause, cet acte, qui n'est pas un acte authentique et qui n'a pas fait l'objet d'une publicité foncière, n'est pas opposable aux tiers, dont la commune ;
- le droit personnel conféré par ce titre limité à la seule desserte du garage existant de la maison de la pétitionnaire va disparaitre avec l'autorisation de démolir ce garage autorisée par la décision en litige ;
- le dossier de demande était insuffisant en l'absence de production d'une servitude de passage établie par un acte authentique ;
- le maire avait l'obligation, en application des articles R. 423-1et R. 441- 1 du code de l'urbanisme, de vérifier la validité du titre produit dans le dossier de déclaration préalable pour appliquer correctement l'article UC3 du règlement ;
- l'autorisation en litige aurait dû être refusée faute de titre établissant l'existence d'une servitude de passage constitutive d'un droit réel notamment sur leur propre fond AB n° 26, au profit du nouveau lot à bâtir ;
- le plan établi par le géomètre expert à l'appui du dossier de demande présente un caractère frauduleux et l'autorisation délivrée ne peut dès lors créer des droits au profit de son bénéficiaire ;
- le projet méconnaît l'article UC3 1° du règlement du fait de l'état d'enclave du lot à bâtir ;
- l'unique accès actuel ne présente pas les garanties suffisantes de sécurité exigées par l'article UC3 2° du règlement ;
- dès lors que la création d'un lot à bâtir implique la création d'une voie privée nouvelle, elle devait se terminer par une aire de retournement en application du 3ème alinéa de l'article UC3 2° du règlement, ce qui s'avère impossible ;
- ce chemin ne présente pas les caractéristiques de largeur exigées par l'article UC3 2° du règlement ;
- cet accès qui ne garantit pas l'accès sécurisé des usagers et des tiers méconnaît aussi l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
- le projet de division parcellaire, qui relève du permis d'aménager en application de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme, nécessite la réalisation d'une nouvelle voie d'accès commune à plusieurs lots, qui constitue un équipement propre au sens de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme.
Par un mémoire en défense enregistré le 21 octobre 2019, la commune de Montferrier-sur-Lez, représentée par la SVP d'avocats SVA, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge solidaire des requérantes la somme de 2 500 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Par deux mémoires en défense enregistrés les 18 novembre 2019 et 28 septembre 2021, Mme C..., représentée par la Selarl d'avocats Valette-Berthelsen, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge des requérantes la somme de 2 000 euros à lui verser sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- l'issue du contentieux introduit par les requérantes devant le tribunal judiciaire de Montpellier sur la validité de la servitude de passage n'étant pas déterminante pour la solution du présent litige, les conclusions aux fins de sursis à statuer seront rejetées ;
- les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
La présidente de la Cour a décidé, par décision du 24 août 2021, de désigner M. Portail, président assesseur, pour statuer dans les conditions prévues à l'article R. 222-26 du code de justice administrative.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Carassic,
- les conclusions de M. Roux,
- et les observations de Me Vigo représentant Mme A... et Mme B... et de Me Monflier représentant la commune de Montferrier-sur-lez.
Une note en délibéré présentée pour Mmes A... et B... a été enregistrée le 22 décembre 2021.
Considérant ce qui suit :
1. Mme C... a déposé le 5 mars 2018 auprès du service instructeur de la commune de Montferrier-sur-Lez une déclaration préalable en vue de diviser la partie arrière de la parcelle cadastrée AB n° 140 dont elle est propriétaire pour créer un nouveau lot à bâtir d'une superficie de 800 m². Par arrêté en litige du 16 avril 2018, le maire ne s'est pas opposé à cette déclaration préalable. Mmes A... et B..., nu-propriétaire et usufruitière de la parcelle voisine cadastrée section AB n° 26, ont demandé au tribunal administratif de Montpellier d'annuler cet arrêté du maire du 16 avril 2018. Par le jugement dont elles relèvent appel, les premiers juges ont rejeté leur demande.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Pour écarter le moyen des requérantes tiré de ce que l'autorisation d'urbanisme en litige aurait dû être refusée faute de titre de Mme C... établissant l'existence d'une servitude de passage donnant accès à la voie publique, les premiers juges, après avoir rappelé la jurisprudence applicable, ont constaté que le dossier de déclaration préalable de division parcellaire mentionnait l'existence d'une servitude de passage, dont le tracé était matérialisé sur les plans, établie par un acte le 26 juillet 1972. La circonstance qu'ils aient qualifié juridiquement à tort cet acte d'''acte notarié" ou d'"acte authentique" ne peut être regardée comme le fait d'avoir tranché ainsi un litige de droit privé qui relève de la seule compétence du juge judiciaire. La contestation de cette qualification juridique relève du bien-fondé du jugement et non de sa régularité. Par suite, le moyen de régularité du jugement tiré de ce que les premiers juges auraient outrepassé la compétence du juge administratif pour ce motif doit être écarté. De la même manière, l'erreur de droit éventuellement commise par les premiers juges ayant consisté selon les requérantes à rejeter leur demande sans surseoir à statuer dans l'attente d'une décision de l'autorité judiciaire se prononçant sur l'existence et l'étendue de la servitude en cause ne peut en toute hypothèse affecter que le bien-fondé du jugement attaqué et non sa régularité.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. En premier lieu et d'une part, aux termes de l'article R. 431-9 3ème alinéa du code de l'urbanisme : "Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder.". Aux termes de l'article R. 423-1 de ce code : "Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux (...)". L'article R. 431-35 de ce code prévoit que : " La déclaration comporte également l'attestation du ou des déclarants qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R*423-1 pour déposer une déclaration préalable./Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente.".
4. Il résulte de ces dispositions que les déclarations préalables doivent seulement comporter, comme les demandes de permis de construire en vertu de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 précité. Les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec la législation et la réglementation d'urbanisme, étant accordées sous réserve du droit des tiers, il n'appartient pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration ou d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur. Les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude. Toutefois, lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif.
5. D'autre part, aux termes de l'article 3 1er alinéa relatif à l'accès et à la voirie du règlement de la zone UC dans laquelle se situe le terrain d'assiette : " I- Accès : tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire ne produise une servitude de passage suffisante, instituée par acte authentique ou par voie judiciaire, en application de l'article 682 du code civil. ". Pour l'application de ces dispositions, un terrain doit être regardé comme enclavé et par suite inconstructible si, à la date à laquelle il est statué sur la demande de permis de construire, il n'a pas d'accès direct à la voie publique et que le propriétaire ne dispose pas d'une servitude de passage régulièrement obtenue par voie judiciaire ou conventionnelle sur un fonds voisin et permettant cet accès.
6. Il ressort des pièces du dossier que le formulaire Cerfa rubrique 7 de la demande de déclaration préalable comporte l'attestation signée par la pétitionnaire selon laquelle elle remplit les conditions de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour déposer la déclaration préalable de division parcellaire en litige. Ce dossier de déclaration comporte la convention de servitude de passage établie le 26 juillet 1972, qui précisait qu'il sera authentifié par acte notarié à la demande de la plus diligente des parties à la convention. Le plan de masse DP 10 indique, conformément à l'article R. 431-9 3ème alinéa, que l'accès à la voie publique, le boulevard de Lironde, du lot issu de la division de la parcelle AB 140, dit "lot n° 1", se fera par deux servitudes de passage, dont le tracé est matérialisé sur les parcelles AB n° 27 et n° 26, cette dernière appartenant aux deux requérantes. L'existence de la servitude est ainsi matérialisée dans le dossier de déclaration préalable. Le plan DP10 établi par le géomètre expert chargé de la division indiquant "servitude de passage existante : fond servant: parcelle AB n° 26, fond dominant : parcelle AB n° 140" n'est pas de nature à établir une fraude du pétitionnaire sur la réalité et la consistance de cette servitude. Dans ces conditions, à la date à laquelle le maire s'est prononcé sur la demande de Mme C..., il ne disposait d'aucune information de nature à établir le caractère frauduleux de cette déclaration ou faisant apparaître que la pétitionnaire ne disposait, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer et a pu légalement estimer que cette dernière justifiait de l'existence d'une servitude de passage sur le fonds voisin des requérantes. Par suite, les moyens tirés de ce que le titre produit dans le dossier de déclaration ne serait pas un acte notarié authentique, qu'il n'aurait pas fait l'objet d'une publicité foncière et qu'il ne conférerait qu'un droit personnel et non réel à Mme C... sont sans incidence sur la légalité de la décision en litige et doivent être écartés. Dans ces conditions, c'est à bon droit que le maire a estimé que le terrain n'était pas enclavé et que dès lors, le projet de division parcellaire ne méconnaissait pas l'article UC3 1er alinéa du règlement du plan local d'urbanisme de la commune.
7. En deuxième lieu, aux termes du 2ème alinéa de l'article UC3 relatif à la voirie : "Les voies et passage, publics ou privés doivent avoir des caractéristiques adaptées à l'approche des matériels de lutte contre l'incendie, de protection civile, de ramassage des déchets, et de brancardage. / Les dimensions, formes et caractéristiques des voies doivent être adaptées aux usages qu'elles supportent ou aux opérations qu'elles doivent desservir. / Les voies publiques et privées en impasse peuvent être limitées en longueur pour des raisons de sécurité. Elles doivent être aménagées dans leur partie terminale afin de permettre aux véhicules privés et ceux des services publics (lutte contre l'incendie, enlèvement des ordures ménagères) de faire demi-tour aisément et être conçues de manière à désenclaver éventuellement les parcelles arrières : aire de retournement de 20 mètres de diamètre. / Les nouvelles voies publiques ou privées doivent avoir une emprise au moins égale à 8 mètres, avec une bande de roulement de 5,50 mètres au moins... ". Ces dispositions relatives à la voirie ne s'appliquent qu'aux voies de desserte du terrain des constructions et non aux voies d'accès de ce terrain aux voies publiques ou privées Par suite, les moyens tirés de ce que la voie d'accès du terrain à bâtir à la voie publique, constituée par la servitude de passage décrite au point 6 consentie sur le terrain des requérantes, présenterait une largeur insuffisante pour l'usage qu'elle supporte et qu'elle ne serait pas aménagée dans sa partie terminale pour permettre aux véhicules de faire demi-tour, sont sans incidence sur la légalité de la décision en litige. En tout état de cause, il ressort des pièces du dossier que la voie interne qui desservira le futur lot présente des caractéristiques adaptées à la lutte contre l'incendie, de la protection civile et du ramassage des déchets. En outre, la décision en litige de non-opposition à déclaration préalable comporte une prescription selon laquelle, au stade ultérieur de la délivrance d'un permis de construire, " l'accès au lot sera à déterminer en accord avec le service gestionnaire de la voirie". Par suite, le moyen tiré de ce que la décision en litige ne respecterait pas le 2ème alinéa de l'article UC3 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune doit être écarté.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations ". Le moyen tiré de la méconnaissance par la décision en litige des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ne comporte en appel aucun élément de fait ou de droit pertinent nouveau par rapport à l'argumentation développée devant le tribunal administratif de Montpellier par les requérantes. Il y a lieu d'écarter ce moyen par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges au point 9 du jugement attaqué.
9. En quatrième lieu, aux termes de l'article R. 421-19 du code de l'urbanisme : "Doivent être précédés de la délivrance d'un permis d'aménager :/a) Les lotissements :/-qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur (...). "
10. Il ressort des pièces du dossier que le projet en litige ne prévoit la création d'aucune voie ni d'aucun espace ou équipement commun, dès lors que chacun des deux lots issus de la division disposera de son propre accès. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 421-19 par la décision en litige est sans incidence sur sa légalité et doit être écarté.
11. Il résulte de ce qui précède et sans qu'il soit besoin de surseoir à statuer dans l'attente du jugement du juge judiciaire sur l'existence d'une servitude de passage au bénéfice du fond de Mme C..., que Mmes A... et B... ne sont pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, les premiers juges ont rejeté leur demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 16 avril 2018 du maire de la commune de Montferrier-sur-Lez.
Sur les frais liés au litige :
12. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative s'opposent à ce que la somme réclamée par Mmes A... et B... au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens soit mise à la charge de la commune de Montferrier-sur-Lez qui n'est pas la partie perdante dans la présente instance. Il y a lieu dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire de Mmes A... et B... la somme de 1 000 euros à verser à la commune de Montferrier-sur-Lez et une autre somme de 1 000 euros à Mme C... au titre de ces mêmes dispositions.
D É C I D E :
Article 1er : La requête de Mmes A... et B... est rejetée.
Article 2 : Mmes A... et B... verseront solidairement une somme de 1 000 euros à la commune de Montferrier-sur-Lez et une autre somme de 1 000 euros à Mme C... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à Mme F... A..., à Mme E... B..., à la commune de Montferrier-sur-Lez et à Mme D... C....
Délibéré après l'audience du 14 décembre 2021, où siégeaient :
- M. Portail, président par intérim, présidant la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative,
- M. Barthez, président assesseur,
- Mme Carassic, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition du greffe le 28 décembre 2021.
4
N° 19MA03600