Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 22 décembre 2017, complétée par un mémoire enregistré le 10 septembre 2018, M. E..., représenté par MeA..., demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Strasbourg du 26 octobre 2017 ;
2°) d'annuler l'arrêté du maire de Mulhouse du 1er décembre 2014 ainsi que la décision du 24 mars 2015 ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Mulhouse et de M. B...le versement de la somme de 2 000 euros chacun sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
M. E...soutient que :
- la composition du dossier de demande étant irrégulière, l'arrêté attaqué a été adopté en méconnaissance des articles R. 431-8, R. 431-9 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté attaqué méconnaît l'article UP1 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Mulhouse ;
- il méconnaît l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
- il méconnaît l'article UP1 12 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Mulhouse ;
- il méconnaît l'article UP1 3 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Mulhouse ;
- il méconnaît le cahier des charges du lotissement ;
- le projet compromet la conservation et la protection d'un espace boisé classé ;
- le permis sollicité aurait dû être refusé en l'absence de dépôt préalable d'une demande d'autorisation de coupe et d'abattage.
Par un mémoire en défense, enregistré le 15 juin 2018, la ville de Mulhouse conclut au rejet de la requête et à ce qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. E... sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La ville de Mulhouse soutient que les moyens soulevés par le requérant ne sont pas fondés.
La requête a été communiquée à M. C...B..., qui n'a pas présenté de mémoire en défense.
Par ordonnance du 26 juillet 2018, la clôture d'instruction a été fixée au 10 septembre 2018.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Laubriat, premier conseiller,
- les conclusions de M. Favret, rapporteur public,
- et les observations de MeA..., pour M.E..., ainsi que celles de MeD..., pour la commune de Mulhouse.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 1er décembre 2014, le maire de Mulhouse a délivré à M. C...B...un permis de construire une maison individuelle sur un terrain situé 3 rue de l'Argonne à Mulhouse. M. E..., un voisin immédiat du projet, a formé un recours gracieux à l'encontre de cette autorisation qui a été rejeté par une décision du 24 mars 2015. M. E...fait appel du jugement du 26 octobre 2017 par lequel le tribunal administratif de Strasbourg a rejeté sa demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2014 et de la décision du 24 mars 2015 de rejet de son recours gracieux.
Sur la légalité de l'arrêté du 1er décembre 2014 :
En ce qui concerne les moyens tirés de l'irrégularité de la composition du dossier de demande :
2. En premier lieu, aux termes de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ; b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain ; d) Les matériaux et les couleurs des constructions ; e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ; f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ".
3. Il ressort des pièces du dossier que la notice jointe au dossier de demande de permis de construire, qui traite de tous les éléments énumérés à l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme, a permis au service instructeur d'apprécier le parti architectural du projet et son impact sur l'environnement. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme ne peut qu'être écarté.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. (...) Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder. (...) ".
5. Il ressort du plan de masse joint au dossier de demande que la parcelle d'assiette du projet est desservie à partir de la rue de l'Argonne par une voie privée traversant les parcelles 286 et 287. Il ressort par ailleurs du formulaire de demande de permis de construire que M. C...a indiqué être propriétaire indivis de ces parcelles. M. B...n'ayant ainsi pas à justifier d'une servitude de passage sur les parcelles 286 et 287, le moyen tiré de ce que le plan de masse aurait omis d'indiquer, en méconnaissance des dispositions précitées de l'article R. 431-9 du code de l'urbanisme, l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'accéder à la parcelle d'implantation du projet ne peut qu'être écarté.
6. En troisième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; (...) d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse ".
7. Contrairement aux affirmations du requérant, le dossier de demande de permis de construire comporte des plans des façades sud-est et sud-ouest, un plan de toiture ainsi que deux photographies permettant de situer le terrain d'assiette dans son environnement proche et dans le paysage lointain. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme doit être écarté comme manquant en fait.
Sur les moyens tirés de la méconnaissance du plan local d'urbanisme de la ville de Mulhouse :
8. En premier lieu, aux termes de l'article UP1 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Mulhouse relatif à l'aspect extérieur des constructions : " (...) 2° Mesures d'ordre particulier : Les dispositions de l'article 11.2 ont valeur de recommandation pour la zone UP1 et UP 1a. Leur respect peut néanmoins être imposé pour les transformations des bâtiments remarquables figurés au document graphique, ainsi que pour les constructions nouvelles ou à modifier se situant à leurs abords (...) H) dans un souci de préserver la création architecturale des projets s'éloignant des dispositions de l'article 11.2 qui précède, peuvent être autorisés au vu de documents faisant apparaître leur inscription dans le paysage environnant et justifiant l'intérêt du parti architectural adopté ".
9. Il est constant que le projet se situe aux abords de deux bâtiments remarquables. Si, comme le fait valoir M.E..., la ville de Mulhouse aurait ainsi pu imposer le respect des mesures d'ordre particulier de l'article UP1 11 2°, le projet, d'inspiration résolument contemporaine, présente un parti architectural marqué. La configuration du bâtiment, étudiée pour s'adapter à la topographie du terrain, sa hauteur, qui ne dépasse pas 7,43 mètres, et les façades vitrées et en bois, qui se fondent dans l'espace boisé environnant, permettent d'assurer sa parfaite insertion dans l'environnement. Par suite, le maire de la commune de Mulhouse, en accordant le permis de construire sollicité, n'a pas entaché son appréciation de la conformité du projet à l'article UP1 11 d'une erreur manifeste au regard des dispositions du H du 2° de cet article.
10. En deuxième lieu, aux termes de l'article UP1 12 du plan local d'urbanisme : " Lors de la construction de locaux, il doit être réalisé sur la même unité foncière des aires de stationnement (...) construction ou aménagement d'une habitation (...) une place par tranche commencée de 100 m² de surface de plancher (...) ".
11. Il ressort des pièces annexées au dossier de demande de permis de construire, notamment du plan du sous sol du bâtiment et du plan de masse, que le projet prévoit la construction en sous sol d'un garage de 71,12 m² pouvant contenir quatre voitures ainsi que l'aménagement d'une place de stationnement à l'extérieur à l'extrémité de la voie d'accès au garage. Le projet prévoyant ainsi la réalisation de 5 places de stationnement pour une surface de plancher créée de 404 m², le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UP1 12 du plan local d'urbanisme ne peut qu'être écarté.
12. En troisième lieu, aux termes de l'article UP1 3 du plan local d'urbanisme, relatif aux conditions de desserte des terrains par les voies publiques et privées : " Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son propriétaire n'obtienne un passage aménagé sur un terrain voisin dans les conditions fixées par le code civil ".
13. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle d'implantation du projet, qui est accessible de la voie publique par les parcelles 286 et 287, propriété du pétitionnaire, n'est pas enclavée. Par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que l'arrêté attaqué méconnaîtrait l'article UP1 3 du plan local d'urbanisme de la ville de Mulhouse en l'absence de pièce justifiant de l'existence d'une servitude de passage sur les terrains voisins.
En ce qui concerne les moyens tiré de l'existence d'un espace boisé classé :
14. En premier lieu, aux termes de l'article L. 130-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur : " Les plans locaux d'urbanisme peuvent classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. / Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements. (...) ".
15. Il ressort des pièces du dossier, notamment des plans de masse avant et après travaux, que le bâtiment doit être construit en dehors du périmètre de l'espace boisé classé situé au nord et à l'est de la parcelle d'assiette. Si les réseaux doivent à partir de la rue du Bruebach traverser ce boisement au nord, la pose de ces réseaux, compte tenu des prescriptions fixées à l'article 6 de l'arrêté attaqué pour la réalisation des tranchées d'affouillement, n'est pas de nature à compromettre la conservation et la protection de ces boisements. Quant à la remise existante dont la démolition est prévue par le projet, elle est implantée dans le périmètre de l'espace boisé classé. Sa démolition participera donc à la mise en valeur du boisement. Par suite, M. E...n'est pas fondé à soutenir que l'implantation des réseaux et la démolition de la remise sont de nature à porter atteinte à l'espace boisé classé existant sur le site.
16. En second lieu, la réalisation du projet n'impliquant pas la coupe ou l'abattage d'arbres, le pétitionnaire n'avait pas à solliciter une déclaration préalable. Par suite, M. E...n'est pas fondé à soutenir que la délivrance du permis de construire était subordonnée à une décision préalable de non opposition à une déclaration d'abattage ou de coupe.
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme :
17. Aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme alors en vigueur dont les dispositions ont été reprises à l'article R. 111-27 : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ".
18. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle d'implantation du projet est située sur la colline du Rebberg, qui présente un caractère et un intérêt particulier du fait, d'une part, de la présence d'un certain nombre de maisons de maître de la fin du XIXème et du début du XXème siècle, d'autre part, de son caractère arboré. Toutefois, le projet, d'une hauteur hors tout de 7,43 mètres en son point le plus haut, est dissimulé au regard par l'écran boisé qui le borde au nord et à l'est et qui est intégralement préservé. A l'ouest, le projet donne sur la maison du requérant, implantée sur la parcelle cadastrée n° 171 située 1 rue de l'Argonne qui est une construction banale. Par suite, en estimant que l'architecture, les dimensions ou l'aspect extérieur de la construction autorisée n'étaient pas de nature à porter atteinte à l'intérêt des sites avoisinants et ne compromettaient pas l'intégration harmonieuse de l'immeuble, objet du permis, dans son environnement immédiat, le maire de Mulhouse n'a pas fait une appréciation manifestement erronée des dispositions précitées.
En ce qui concerne le moyen tiré du non respect des prescriptions du cahier des charges du lotissement :
19. Aux termes de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme : " Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. / De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. (...) ".
20. Il résulte de ces dispositions que les règles d'urbanisme contenues dans le cahier des charge du " lotissement d'un terrain donnant sur la rue du chant des oiseaux, rue de Bruebach et la rue de l'Argonne ", qui a été établi le 26 novembre 1951 et approuvé par un arrêté du préfet du Haut-Rhin du 11 février 1952 et dont une majorité de colotis ont demandé le maintien le 2 juin 2000, ont définitivement cessé d'être applicables à partir du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. Par suite, les moyens tirés de ce que le projet serait contraire aux dispositions de ce cahier des charges prévoyant que les lots ne pourront être " surbâtis " que jusqu'à concurrence de 25 % de leur superficie et que les constructions accessoires, limitées à une par lot, " ne pourront dépasser dans leur enveloppe une surface de 30 m² " sont inopérants.
21. Il résulte de tout ce qui précède que M. E... n'est pas fondé à demander l'annulation de l'arrêté du 1er décembre 2014 du maire de Mulhouse accordant à M. C...B...un permis de construire une maison individuelle avec piscine et annexe et de démolir une remise sur un terrain situé rue de l'Argonne
Sur les conclusions présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
22. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la ville de Mulhouse et de M.B..., qui ne sont pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement de la somme que M. E...demande au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Par ailleurs, il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de M. E...le versement de la somme que la ville de Mulhouse demande sur le fondement des mêmes dispositions.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. E...est rejetée.
Article 2 : Les conclusions de la ville de Mulhouse présentées sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. F...E..., à la ville de Mulhouse et à M. C... B....
Copie en sera adressée au préfet du Haut-Rhin.
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N° 17NC03075