Procédure devant la cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 27 mai 2020, le 9 août 2020 et le 13 avril 2021, M. C..., représenté par la SCP Nicolaÿ- de Lanouvelle - Hannotin, demande à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Caen du 26 mars 2020 ;
2°) d'annuler la décision du 2 octobre 2018 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Deauville la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le jugement du tribunal administratif de Caen est irrégulier en ce qu'il ne mentionne pas les textes dont le tribunal a fait application et méconnaît les exigences de l'article R. 741-2 du code de justice administrative ;
- il est insuffisamment motivé ;
- il n'a pas répondu à l'ensemble des moyens soulevés ;
- la décision du 8 octobre 2018 a été prise par une autorité incompétente dès lors que l'arrêté du 15 juin 2017 par lequel le président de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie a délégué le droit de priorité à la commune de Deauville est illégal ;
- elle est illégale dès lors que l'annulation contentieuse de la première décision d'exercice du droit de priorité, par jugement du tribunal en date du 28 juin 2020, a eu pour effet de rendre ce droit inutilisable pour une durée de trois ans ; la décision méconnaît les articles L. 240-1 et L. 240-3 du code de l'urbanisme ;
- elle est entachée de détournement de pouvoir ;
- elle est entachée d'erreur manifeste d'appréciation et n'apparaît pas légalement justifiée au regard de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors qu'elle a pour objet de permettre à l'actuel locataire de se maintenir dans les lieux et apparaît disproportionnée au regard de l'objectif invoqué consistant à favoriser l'installation de résidents permanents ;
- elle méconnaît l'autorité de la chose jugée par le tribunal administratif de Caen dès lors que la commune ne pouvait pas exercer à nouveau son droit de priorité sur le même bien.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 juin 2020, le 5 et le 30 avril 2021, la commune de Deauville conclut au rejet de la requête et à ce que soit mise à la charge de M. C... une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- la requête sommaire ne comporte pas d'exposé des faits et des moyens et ne satisfait pas aux exigences de l'article R. 411-1 du code de justice administrative ;
- M. C... ne justifie pas d'un intérêt à agir contre la décision attaquée ;
- les moyens soulevés par M. C... ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu :
- le code civil ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de l'urbanisme ;
- l'ordonnance n° 2020-305 du 25 mars 2020 ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B...,
- et les conclusions de M. Giraud, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. L'État, propriétaire sur le territoire de la commune de Deauville d'une maison d'habitation située sur la parcelle cadastrée AK 146 au 5 rue Auguste Decaens, a souhaité procéder à sa vente. Il a notifié, le 7 avril 2017, à la communauté de communes Coeur Côte Fleurie et à la commune de Deauville une déclaration d'intention d'aliéner ce bien d'une contenance totale de 389 m2, au prix de 190 000 euros, afin que le droit de priorité prévu par l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme puisse être exercé, le cas échéant. La décision du 27 juin 2017 par laquelle le maire de Deauville a décidé d'exercer le droit de priorité sur cet immeuble et de l'acquérir au prix proposé par l'Etat a été annulée par un jugement du tribunal administratif de Caen du 28 juin 2018. Après que la direction départementale des finances publiques a notifié, le 5 septembre 2018, une nouvelle déclaration d'intention d'aliéner ce bien au même prix, le maire de Deauville, par une décision du 2 octobre 2018 a de nouveau décidé d'exercer son droit de priorité. M. D... C... relève appel du jugement du 26 mars 2020 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande tendant à l'annulation de cette dernière décision.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la requête d'appel :
2. Aux termes de l'article R. 411-1 du code de justice administrative : " La juridiction est saisie par requête. (...). Elle contient l'exposé des faits et moyens, ainsi que l'énoncé des conclusions soumises au juge. / L'auteur d'une requête ne contenant l'exposé d'aucun moyen ne peut la régulariser par le dépôt d'un mémoire exposant un ou plusieurs moyens que jusqu'à l'expiration du délai de recours (...) ".
3. Dans sa requête sommaire, M. C... a présenté des conclusions, invoqué l'irrégularité du jugement et fait valoir que la décision du 2 octobre 2018 était entachée d'incompétence dès lors que l'arrêté du 15 juin 2017 par lequel le président de la communauté de communes Coeur Côte Fleurie avait illégalement délégué le droit de priorité à la commune n'avait été ni rapporté ni abrogé, qu'elle était illégale dès lors que l'annulation contentieuse de la première décision d'exercice du droit de priorité, qui avait pour effet de rendre ce droit inutilisable pour une durée de trois ans, faisait obstacle à ce que la commune décide d'exercer à nouveau son droit de priorité sur le même bien, qu'elle était entachée de détournement de pouvoir et n'était pas légalement justifiée au regard de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme dès lors qu'elle avait seulement pour objet de permettre au locataire du bien de se maintenir dans les lieux et qu'elle était prise en méconnaissance de l'autorité de la chose jugée. Une telle motivation est suffisante au regard des dispositions précitées. En outre et au surplus, pour contester le jugement du 26 mars 2020, notifié le 27 mars 2020, M. C... a présenté un mémoire ampliatif enregistré le 9 août 2020, dans le délai prorogé de plein droit jusqu'au 24 août 2020 en vertu des dispositions du I de l'article 16 de l'ordonnance du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables devant les juridictions de l'ordre administratif. Par suite, la fin de non-recevoir tirée de l'absence de motivation de la requête d'appel dans le délai de recours contentieux doit être écartée.
Sur la recevabilité de la demande de première instance :
4. Il ressort des pièces du dossier qu'à la date d'introduction de sa demande de première instance, le 15 octobre 2018, M. C..., assujetti au titre de l'année 2018 à la taxe d'habitation en sa qualité de locataire d'un bien sis 19 boulevard des sports à Deauville, disposait de la qualité de contribuable local, laquelle lui confère un intérêt à agir à l'encontre de la décision attaquée qui entraîne une dépense pour la collectivité, sans que la commune de Deauville puisse utilement opposer la circonstance que l'acquisition de l'immeuble du 5 rue Auguste Decaen se ferait à un prix inférieur à sa valeur réelle, comme le soutenait le requérant dans ses écritures de première instance. Par suite, la fin de non-recevoir opposée par la commune de Deauville en première instance et tirée de l'absence d'intérêt à agir de M. C... doit être écartée.
Sur la légalité de la décision du 2 octobre 2018 :
5. En premier lieu, aux termes de l'article L. 240-1 du code de l'urbanisme dans sa rédaction applicable au litige : " Il est créé en faveur des communes et des établissements publics de coopération intercommunale titulaires du droit de préemption urbain un droit de priorité sur tout projet de cession d'un immeuble ou de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble situé sur leur territoire et appartenant à l'Etat (...) en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1 du présent code ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation de telles actions ou opérations. / La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut déléguer son droit de priorité dans les cas et conditions prévus aux articles L. 211-2 et L. 213-3. / Pour l'acquisition d'un terrain pouvant faire l'objet d'une cession dans les conditions prévues aux articles L. 3211-7 et L. 3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut également déléguer son droit de priorité à un établissement public mentionné à la section 1 du chapitre Ier et au chapitre IV du titre II du livre III du code de l'urbanisme, à un organisme agréé mentionné à l'article L. 365-2 du code de la construction et de l'habitation, à un organisme mentionné à l'article L. 411-2 du même code et à une société d'économie mixte mentionnée à l'article L. 481-1 dudit code. (...) ". Aux termes de l'article L. 213-3 du même code : " Le titulaire du droit de préemption peut déléguer son droit à l'Etat, à une collectivité locale, à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d'une opération d'aménagement. Cette délégation peut porter sur une ou plusieurs parties des zones concernées ou être accordée à l'occasion de l'aliénation d'un bien. Les biens ainsi acquis entrent dans le patrimoine du délégataire. (...) ". Aux termes de l'article L. 2122-22 du code général des collectivités territoriales : " Le maire peut, en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat : (...) 22° D'exercer au nom de la commune le droit de priorité défini aux articles L. 240-1 à L. 240-3 du code de l'urbanisme ou déléguer l'exercice de ce droit en application des mêmes articles, dans les conditions fixées par le conseil municipal ; (...) ".
6. Aux termes de l'article L. 240-3 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " L'Etat, les sociétés et les établissements publics mentionnés à l'article L. 240-1 notifient à la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale compétent leur intention d'aliéner leurs biens et droits immobiliers et en indiquent le prix de vente tel qu'il est estimé par le directeur départemental des finances publiques. La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétente peut, dans un délai de deux mois à compter de cette notification, décider d'acquérir les biens et droits immobiliers au prix déclaré ou proposer de les acquérir à un prix inférieur en application des articles L. 3211-7 et L. 3211-13-1 du code général de la propriété des personnes publiques. A défaut d'accord sur le prix, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale peut (...) saisir le juge de l'expropriation en vue de fixer le prix de l'immeuble et en informe le vendeur. (...) En cas de refus d'acquérir au prix estimé par le directeur départemental des finances publiques, d'absence de saisine du juge de l'expropriation, de refus d'acquérir au prix fixé par lui ou à défaut de réponse (...), la procédure d'aliénation des biens peut se poursuivre. (...) Si les biens et droits immobiliers n'ont pas été aliénés dans un délai de trois ans à compter de la notification de la déclaration d'intention d'aliéner ou de la décision devenue définitive du juge de l'expropriation, la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale recouvre son droit de priorité ".
7. Il résulte de ces dispositions que, lorsque l'Etat décide la mise en vente d'un bien immobilier, la commune sur le territoire de laquelle cet immeuble est situé dispose d'un droit de priorité pour acquérir ce bien, droit qui doit être exercé dans un délai de deux mois suivant la déclaration d'intention qui lui est adressée par les services de l'Etat. Si la commune refuse d'acquérir le bien ou s'abstient de toute réponse dans le délai de deux mois, le droit de priorité est purgé et l'Etat est libre de réaliser l'aliénation des biens dans les conditions proposées à la commune auprès de toute autre personne. Toutefois, dans le cas où la vente n'a pas été réalisée dans le délai de trois ans suivant la déclaration adressée à la commune, le bien ne peut faire l'objet d'une aliénation par l'Etat sans que cette vente soit d'abord proposée dans des conditions identiques à la commune.
8. Il ressort des pièces du dossier que l'Etat a, le 7 avril 2017, notifié une première fois à la communauté de communes son intention d'aliéner l'immeuble domanial situé au 5 rue Auguste Decaens à Deauville. Par un jugement du 28 juin 2018, devenu définitif, le tribunal administratif de Caen a annulé la décision du 27 juin 2017 par laquelle le maire de Deauville a exercé son droit de priorité sur cet immeuble, au motif, notamment, que cette décision n'était pas intervenue dans le délai de deux mois suivant la notification de la déclaration d'intention d'aliéner reçue le 7 avril 2017. L'annulation par le juge de l'excès de pouvoir de la décision d'exercice du droit de priorité emporte pour conséquence que le titulaire de ce droit doit être regardé comme n'ayant jamais décidé de l'exercer et, dès lors, comme y ayant renoncé. Dans ces conditions, le droit de priorité dont la commune disposait sur cette vente était purgé et elle n'a pu valablement exercer de nouveau ce droit de priorité par la décision contestée du 2 octobre 2018, la nouvelle déclaration d'intention d'aliéner adressée par l'Etat le 5 septembre 2018 n'ayant pu ouvrir un nouveau délai pour l'exercice de ce droit.
9. Pour l'application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, aucun des autres moyens invoqués n'est susceptible, en l'état du dossier, de fonder cette annulation.
10. Il résulte de tout ce qui précède, sans qu'il soit besoin d'examiner la régularité du jugement attaqué, que M. C... est fondé à soutenir que c'est à tort que par ce jugement, le tribunal administratif de Caen a rejeté sa demande.
Sur les frais liés au litige :
11. Les dispositions de l'article L.761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de M. C..., qui n'a pas la qualité de partie perdante dans la présente instance, la somme que la commune de Deauville demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions, et de mettre à la charge de la commune de Deauville une somme de 1 500 euros au titre des frais exposés par M. C... et non compris dans les dépens.
DECIDE :
Article 1er : Le jugement du tribunal administratif de Caen du 26 mars 2020 et la décision du 2 octobre 2018 du maire de Deauville sont annulés.
Article 2 : La commune de Deauville versera à M. C... la somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Les conclusions de la commune de Deauville tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. D... C... et à la commune de Deauville.
Délibéré après l'audience du 25 mai 2021, à laquelle siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- Mme B..., présidente assesseure,
- M. A...'hirondel, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 18 juin 2021.
La rapporteure,
H. B...
Le président,
A. PÉREZ
La greffière,
K. BOURON
La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 20NT01550