Procédure devant la cour :
Par une requête et un mémoire enregistrés le 20 juin 2016 et le 13 février 2017, M. et Mme G...I...et M. et Mme J...B..., représentés par la Selarl Christophe Launay, demandent à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Caen du 20 avril 2016 ;
2°) d'annuler l'arrêté du 4 avril 2014 ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Caen une somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable ; qu'en particulier, ils justifient d'un intérêt à agir ;
- le dossier de demande de permis de construire était irrégulier du fait de l'insuffisance de la notice au regard des dispositions de l'article R.431-8 du code de l'urbanisme faute de préciser l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aires de stationnement ;
- le permis de construire contesté a été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 3.1 du règlement du plan d'occupation des sols dès lors que cet accès et la sortie du parc souterrain devront s'effectuer au niveau d'un passage piétonnier et à proximité d'un carrefour supportant des axes à grande circulation, ce qui est de nature à créer un danger tant pour la circulation des véhicules que pour les piétons ;
- il a également été délivré en méconnaissance des dispositions de l'article UB 3.2 du règlement du plan d'occupation des sols relatif à la voirie dès lors que l'allée des Cèdres, qui constitue une impasse, ne présente pas les caractéristiques prévues par cet article ;
- il méconnaît également les dispositions de l'article UB 8 de ce règlement, qui est applicable au projet litigieux qui ne forme pas un ensemble indissociable ;
- il méconnaît les dispositions de l'article L.421-6 du code de l'urbanisme faute de préciser, au titre des prescriptions dont il est assorti concernant les accès, la nature et l'ampleur des modifications à apporter aux aménagements existants et de renvoyer, pour ce faire, à une concertation ultérieure avec les services de la voirie ;
- pour le reste, ils s'en remettent aux moyens développés en première instance dans leur requête et mémoire complémentaire des 4 juin 2014 et 21 janvier 2015.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 30 septembre 2016 et le 18 juin 2017, la commune de Caen conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 2 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- à titre principal, la requête est irrecevable en l'absence d'intérêt à agir des requérants ;
- à titre subsidiaire, les moyens tendant à la réformation du jugement attaqué ne sont pas fondés.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 5 décembre 2016 et le 24 avril 2017, la société Bouygues Immobilier conclut au rejet de la requête et à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient qu'aucun des moyens de la requête de M. et Mme G... I...et autres n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. A... 'hirondel,
- les conclusions de M. Derlange, rapporteur public,
- et les observations de MeC..., substituant MeF..., représentant la société Bouygues Immobilier.
1. Considérant que M. et Mme G...I...et M. et Mme J...B...relèvent appel du jugement du 20 avril 2016 par lequel le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis de construire du 4 avril 2014 délivré par le maire de Caen à la société Bouygues Immobilier en vue de l'édification, avenue de Creully, d'un ensemble immobilier comprenant un immeuble collectif de 47 logements et un gymnase ;
Sur les conclusions à fin d'annulation :
2. Considérant, en premier lieu, qu'aux termes de l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme : " La demande de permis de construire comprend : a) Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 (...) " ; qu'aux termes de l'article R.431-8 du code de l'urbanisme, " le projet architectural comprend une notice précisant : / (...) f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement " ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la société Bouygues Immobilier comportait notamment une notice décrivant la construction envisagée,, l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement ; qu'à ce titre, elle mentionne les voies qui permettent d'accéder aux halls des logements et au parvis du gymnase ainsi que le nombre de logements que ces voies sont appelées à desservir ; qu'elle décrit également les conditions du stationnement par le parking aérien, le parking en sous-sol de 60 places et les locaux à vélos ainsi que les conditions d'accès aux locaux " poubelles " ; qu'elle précise, en outre, les conditions et les matériaux de réalisation de ces accès, en particulier en ce qui concerne l'accès au stationnement du hall C, lequel sera assuré par une pergola végétalisée ; que l'ensemble de ces informations sont, en outre, reportées sur un plan qui fait apparaître les accès et les voies qui les desservent, y compris ceux concernant le hall C et la pergola ; que l'autorité administrative a été ainsi mise en mesure d'apprécier l'organisation et l'aménagement des accès au terrain et aux constructions ; que par suite, le moyen tiré de ce que la demande de permis de construire était insuffisante faute pour la notice de ne pas préciser l'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement, en méconnaissance du f) de l'article R.431-8 du code de l'urbanisme, doit être écarté ;
4. Considérant, en deuxième lieu, qu'aux termes de l'article UB 3 du règlement du plan d'occupation des sols de la commune de Caen relatif aux accès : " 3.1 Accès / Pour être constructible, un terrain doit comporter un accès automobile, sur une voie publique ou privée (...) / Tout accès doit être aménagé de façon à éviter toute difficulté et tout danger pour la circulation générale, et permettre de satisfaire aux exigences de la sécurité, de la défense contre l'incendie, de la protection civile, de protection des piétons (...) " ;
5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment des pièces composant la demande de permis de construire, que le projet de construction comprend plusieurs accès, prévus, les uns, pour les véhicules, les autres, pour les piétons, et qui débouchent, soit sur l'allée des Cèdres, soit sur l'avenue de Creully ; qu'il n'est pas établi, ni même allégué que les accès donnant sur l'allée des Cèdres ne respecteraient pas les prescriptions prévues par les dispositions précitées ; que l'accès sur l'avenue de Creully rejoint un parking en sous-sol d'une capacité de 34 places destiné à desservir 21 logements ; que la vitesse sur cette avenue est limitée à 50 km/h, ; qu'il ressort, par ailleurs, de ces mêmes pièces qu'un espace libre est aménagé entre l'entrée de cet accès et l'avenue, permettant ainsi aux véhicules sortant du parking d'avoir une bonne visibilité sur cette dernière, laquelle, alors même qu'elle est en pente, est rectiligne et permet, également, à ces mêmes véhicules d'attendre avant de s'insérer dans la circulation ; que si cet accès est situé non loin de l'intersection formée par la rue François Marescot et l'avenue de Creully, ce croisement est régulé par des feux tricolores et il existe au droit du futur accès des aménagements, à savoir un îlot et un passage piéton, permettant d'assurer la sécurité de ces derniers ; que le permis de construire litigieux est, de plus, assorti d'une prescription réglementant l'entrée ou la sortie sur l'avenue de Creully et qui impose, pour sa mise en oeuvre, une modification de l'aménagement existant (feux, traversée piétonne, îlot) à la charge de l'opérateur ; que, dans ces conditions, les dispositions précitées de l'article UB 3-1 du règlement du plan d'occupation des sols n'ont pas été méconnues ;
6. Considérant, en troisième lieu, qu'aux termes du quatrième alinéa de l'article L.410-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique. " ; que si la société Bouygues Immobilier a obtenu, le 18 novembre 2013, pour le projet contesté, un certificat d'urbanisme pré-opérationnel positif, lequel a eu pour effet de garantir que sa demande d'autorisation, qui a été déposée dans le délai de 18 mois, soit examinée au regard des règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance de ce certificat, les dispositions précitées de l'article L.410-1 n'ont pas pour effet d'interdire à l'autorité administrative, en cas de modification des règles d'urbanisme intervenues postérieurement à la délivrance du certificat d'urbanisme et applicables à la date de la décision, d'examiner la demande d'autorisation au regard de ces nouvelles règles dans le cas où le projet serait conforme avec ces dernières règles sauf si elles ne sont pas dissociables d'autres règles d'urbanisme applicables à la date de la délivrance du certificat que l'autorité administrative aurait déjà prises en compte lors de l'examen de la demande ;
7. Considérant que les dispositions de l'article UB 3-2 du plan d'occupation des sols concernant les caractéristiques des voies devant desservir les constructions et aménagement sont dissociables des autres règles contenues dans ce document d'urbanisme ; que selon le nouvel article UB 2 du règlement du plan local d'urbanisme, approuvé par une délibération du conseil municipal de Caen du 16 décembre 2013 : " Les caractéristiques des voies existantes ou à créer doivent : / - être adaptées à l'importance ou à la destination des constructions et aménagements qu'elles doivent desservir ; / - permettre l'utilisation des moyens de secours et de lutte contre l'incendie ; / - permettre la desserte pour tout passage des réseaux nécessaires à l'opération projetée. / En outre, les voies nouvelles doivent être conçues pour faciliter les circulations douces (piétons, vélos ...) dans des conditions optimales et s'intégrer à l'organisation du tissu urbain et au maillage général des voies. / Les voies nouvelles en impasse doivent présenter une longueur inférieure à 50 mètres " ; que l'allée des Cèdres ne constituant pas une voie nouvelle, la circonstance que sa longueur soit supérieure à 50 mètres est sans incidence sur la légalité de la décision contestée, de même que la circonstance, à la supposer établie, que le projet desservirait plus de 50 logements ou 5 000 m² de SHON, cette condition n'étant pas reprise dans le nouveau règlement du plan local d'urbanisme applicable à la zone UB ; que le moyen tiré de ce que l'allée des Cèdres ne respecterait pas les conditions prévues dans le document d'urbanisme concernant les caractéristiques des voies doit, par suite, être écarté ;
8. Considérant, en quatrième lieu, qu'aux termes de l'article UB 8 du règlement du plan d'occupation des sols relatif à l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété : " La construction de plusieurs bâtiments sur une même propriété est autorisée à condition qu'en tout point de chaque façade, la distance mesurée perpendiculairement à celle-ci et la séparant d'un autre bâtiment soit au moins égale à : / - la hauteur de la façade la plus haute avec un minimum de 5 m, si la façade la plus basse comporte des baies principales ; / - la hauteur de la façade la plus basse avec un minimum de 5 m, si cette dernière ne comporte pas de baies principales et que la façade la plus haute en comporte ; / - la plus petite des cotes suivantes - hauteur de la façade la plus basse ou moitié de la hauteur de la façade la plus haute - avec un minimum de 3,50 m si les deux façades ne comportent pas de baies principales. / Ces dispositions ne s'appliquent pas aux annexes liées à l'habitat ou aux activités commerciales, qui peuvent être implantées soit en contiguïté du bâtiment principal auquel elles sont rattachées, soit à une distance de celui-ci au moins égale à la moitié de la hauteur de l'annexe, avec un minimum de 2 m. " ;
9. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la construction autorisée par le permis de construire litigieux est composée d'un seul ensemble en forme de " U " dont une partie est réservée au logement et l'autre partie destinée aux activités sportives par la création d'un gymnase et de ses annexes ; que selon la notice de la demande de permis de construire, et ainsi qu'il résulte également des différents plans et graphiques contenus dans cette même demande, le hall C est accompagné par une longue courbe abritant, au niveau inférieur, les vestiaires du gymnase et, aux niveaux supérieurs, les logements collectifs ; qu'il distribue la salle de sport ainsi que les vestiaires et sanitaires situés un demi-niveau en-dessous, lequel est également desservi par un ascenseur double service et par un escalier ; que le niveau supérieur, dit " Rez-de-chaussée bas ", abrite, d'une part, une réserve destinée à stocker le matériel sportif et accueille, d'autre part, des logements ; qu'un accès secondaire y est prévu pour permettre aux résidents d'utiliser, pendant les " heures creuses ", le gymnase (tennis le soir, en week-end par exemple) ; que, dans ces conditions, le gymnase et ses annexes qui lui sont indispensables, qui sont intégrés dans la construction, ne peuvent être regardés comme une partie autonome mais, en raison des liens physiques et fonctionnels entre eux, comme formant un ensemble immobilier unique ; que le projet litigieux n'entre pas, dans ces conditions, dans le champ d'application des dispositions précitées de l'article UB 8 qui régissent la construction de plusieurs bâtiments sur une même propriété ;
10. Considérant, en cinquième lieu, qu'aux termes de l'article L.421-6 du code de l'urbanisme dans sa rédaction alors applicable : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. ( ...) " ;
11. Considérant, et ainsi qu'il a été dit au point 5, que le permis de construire litigieux contient des prescriptions expresses concernant l'aménagement des abords de la construction projetée en réglementant l'entrée ou la sortie sur l'avenue de Creully et en imposant une modification de l'aménagement existant (feux, traversée piétonne, îlot) dont le coût devra être supporté par l'opérateur ; que la circonstance que la consistance exacte de ces modifications devra être réalisée en concertation avec le service gestionnaire de la voirie ne saurait entacher d'illégalité le permis de construire contesté dès lors qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les prescriptions ainsi imposées seraient matériellement impossibles à respecter et qu'il appartiendra aux services compétents de s'assurer de leur respect effectif ; que le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article L.421-6 du code de l'urbanisme doit, par suite, être écarté ;
12. Considérant, enfin, que les requérants entendent, sans plus de précision, s'en remettre devant le juge d'appel aux autres moyens développés en première instance dans leur requête du 4 juin 2014 et leur mémoire du 21 janvier 2015 ; qu'il y a lieu d'écarter ces moyens par adoption des motifs retenus par les premiers juges, tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de la méconnaissance des articles UB 4-3, UB 4-2-1, UB 10-1 du règlement du plan d'occupation des sols, de la méconnaissance des dispositions de l'article UB 7 du nouveau plan local d'urbanisme et de la violation des dispositions de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme ;
13. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède, et sans qu'il soit besoin d'examiner la fin de non recevoir opposée par la commune de Caen, que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Caen a rejeté leur demande ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
14. Considérant que ces dispositions font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune de Caen, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par les requérants, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge conjointe de M. et Mme I... et de M. et Mme J...B...une somme de 1 000 euros à verser à la commune de Caen et une somme de 1 000 euros à verser à la société Bouygues Immobilier au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de M. et Mme I...et de M. et Mme J...B...est rejetée.
Article 2 : M. et Mme I...et M. et Mme J...B...verseront, ensemble, une somme de 1 000 euros à la commune de Caen et une somme de 1 000 euros à la société Bouygues Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. et Mme G...I..., à M. et Mme J...B..., à la commune de Caen et à la société Bouygues Immobilier.
Délibéré après l'audience du 12 décembre 2017, à laquelle siégeaient :
- M. Pérez, président de chambre,
- M. Degommier, président-assesseur,
- M.A...'hirondel, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 27 décembre 2017.
Le rapporteur,
M. L...Le président,
A. PEREZ
Le greffier,
K. BOURON
La République mande et ordonne au ministre de la cohésion des territoires en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 16NT01961