Ils soutiennent que :
- leur requête est recevable ;
- l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance des articles R. 431-8 et R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- l'arrêté attaqué a été pris en méconnaissance de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme ;
- l'article 1AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) a été méconnu ;
- l'article 1AU 10 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) a été méconnu ;
- le cahier réglementaire de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) a été méconnu ;
- la modification n°7 du PLU est illégale.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 17 septembre 2019, 14 janvier et 31 janvier 2020, la commune d'Erquy, représentée par Me H..., conclut :
1°) au rejet de la requête ;
2°) à ce qu'il soit mis à la charge des requérants la somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le moyen tiré de l'insuffisance du projet architectural du dossier de demande de permis de construire manque en fait et en tout état de cause, pourrait donner lieu à un sursis à statuer en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
- le moyen tiré de l'illégalité du permis de construire au regard du non-respect de la " loi littoral " devait être jugé inopérant, en raison du permis d'aménager du 9 février 2018 devenu définitif, le moyen tiré de l'exception d'illégalité du PLU est inopérant en raison notamment de l'existence d'un schéma de cohérence territoriale (SCOT) ;
- aucun des autres moyens soulevés par les requérants n'est fondé.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience. Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme G...,
- les conclusions de M. Mas, rapporteur public,
- et les observations de Me E..., représentant la SCI les Prés Biard et M. et Mme B..., de Me A... représentant la commune d'Erquy et de Me D... représentant la SARL Kaufman and Broad et la SAS Immobilière Domusvi.
Considérant ce qui suit :
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
1. Le 22 juin 2017, la SARL Kaufman et Broad Bretagne et la SAS Immobilière Domusvi ont déposé à la mairie d'Erquy une demande de permis de construire un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de 58 chambres et une résidence pour séniors de 15 logements sur le terrain situé rue des Plages Sauvages, au lieu-dit Les Prés Biard, cadastré section A n° 1 658. Par un arrêté du 20 mars 2018, le maire de la commune d'Erquy a délivré le permis de construire sollicité. La SCI Les Prés Biard ainsi que M. F... et Mme C... B... ont demandé au tribunal administratif de Rennes l'annulation de cet arrêté. Par un jugement du 14 juin 2019, le tribunal a rejeté leur demande. Ils font appel de ce jugement.
2. En premier lieu, aux termes des dispositions de l'article R. 431-8 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend une notice précisant : 1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ; 2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet : (...) b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ; (...) d) Les matériaux et les couleurs des constructions (...) ". Aux termes de son article R. 431-10 : " Le projet architectural comprend également : (...) c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain (...) ".
3. La régularité de la procédure d'instruction d'un permis de construire requiert la production par le pétitionnaire de l'ensemble des documents exigés par le code de l'urbanisme. Pour autant, la circonstance que le dossier de demande ne les comporterait pas tous ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
4. A supposer même que les photomontages présentés manqueraient d'objectivité, il n'est pas contesté que les plans joints au dossier de demande de permis de construire comportaient les dimensions exactes du projet et que le dossier comprenait des photographies du bâti environnant, alors même que ces dernières ne feraient pas figurer l'intégralité des constructions proches. De plus, contrairement à ce qui est soutenu, la notice architecturale mentionnait l'environnement du projet de manière suffisante, en indiquant qu'il était " dominé par un tissu urbain de maisons individuelles, implantées de manière individuelle ou bien dans le cadre de lotissement ". La notice mentionne également le parti d'aménagement tendant à assurer l'insertion du projet dans l'environnement bâti, en indiquant notamment : " (...) L'exposition favorable du coteau (...) explique la présence de résidences de logements collectifs dont la volumétrie se détache dans le paysage urbain dominé par des maisons individuelles. A l'ouest du site, un tissu urbain composé de maisons de villes plus anciennes (...) confère un caractère plus urbain à ce quartier bordant le rivage. (...) La parcelle de l'opération présente des caractéristiques fortes qui ont dicté l'organisation du projet. La composition prend en compte la forme singulière en triangle du terrain et sa pente marquée vers l'angle Nord-Ouest avec un dénivelé de 9 mètres. (...) Le projet s'implante au point le plus haut du site, proche des zones les plus urbanisées, rue des Plages Sauvages et rue des Goélands. Il s'implante en équerre sur le site et respecte au mieux le bâti environnant en reprenant le sens de faîtage des toitures. De la rue de la Closerie, les toitures seront masquées et absorbées par des maisons individuelles existantes. Du point de vue haut opposé, le projet sera perçu plutôt en pignon, telles que les maisons rue des Plages Sauvages, le volume entrant dans le terrain étant partiellement masqué par l'immeuble au premier plan. (...) L'association des jeux de toiture et des traitements des matériaux redonne une échelle proche des maisons qui lui font face. ". Dans son article 2.5, la notice mentionne les matériaux choisis, le dossier de demande indiquant que les " matériaux ou revêtements seront en harmonie avec le site et les constructions voisines ". En outre, le permis de construire attaqué prescrit qu'" afin de s'intégrer harmonieusement et de minimiser l'impact de la nouvelle construction dans le contexte paysager du site patrimonial remarquable d'Erquy, les façades adopteront des teintes proches de la pierre locale ou s'harmonisant avec l'environnement (les contrastes francs et les couleurs éclatantes sont proscrits). Des échantillons des teintes de différentes façades seront présentés à l'Architecte des Bâtiments de France ". Dès lors, il n'est pas établi que le service instructeur, qui a notamment eu connaissance de l'avis émis par l'architecte des bâtiments de France le 28 novembre 2017, aurait été induit en erreur sur l'insertion du projet dans son environnement.
5. En deuxième lieu, aux termes de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme : " L'extension limitée de l'urbanisation des espaces proches du rivage (...) est justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme, selon des critères liés à la configuration des lieux ou à l'accueil d'activités économiques exigeant la proximité immédiate de l'eau. Toutefois, ces critères ne sont pas applicables lorsque l'urbanisation est conforme aux dispositions d'un schéma de cohérence territoriale (...) ". Doivent être regardées comme une extension de l'urbanisation au sens de ces dispositions l'ouverture à la construction de zones non urbanisées ainsi que la densification significative de zones déjà urbanisées. La seule réalisation dans un quartier urbain d'un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l'urbanisation au sens de la loi. Il résulte en outre de ces dispositions qu'une opération conduisant à étendre l'urbanisation d'un espace proche du rivage ne peut être légalement autorisée que si elle est, d'une part, de caractère limité, et, d'autre part, justifiée et motivée dans le plan local d'urbanisme selon les critères qu'elles énumèrent. Cependant, lorsqu'un schéma de cohérence territoriale mentionné par les dispositions de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme comporte des dispositions suffisamment précises et compatibles avec ces dispositions législatives qui précisent les conditions de l'extension de l'urbanisation dans l'espace proche du rivage dans lequel l'opération est envisagée, le caractère limité de l'urbanisation qui résulte de cette opération s'apprécie en tenant compte de ces dispositions du schéma concerné.
6. Il ressort des pièces du dossier que le projet en cause, qui fait partie d'une opération plus large ayant donné lieu à un permis d'aménager devenu définitif le 9 février 2018, est situé dans une zone où l'habitat est très majoritairement pavillonnaire, alors que le projet, qui prévoit la création, sur un terrain, qui n'était initialement pas bâti, d'une surface de plancher de 4 346 m2, sur un terrain de 9 742 m2, comporte un premier bâtiment concernant un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) de 58 chambres, en R+2 et un second bâtiment concernant une résidence pour séniors de 15 logements, en R+1. Toutefois, il ressort du document intitulé " carte zonage habitat " et de la carte figurant dans le dossier de demande de permis de construire dans la notice, sous la rubrique " contexte urbain et paysager du site " que le projet est inclus dans un quartier où sont également situés, au nord, à l'ouest et au sud, trois immeubles de logements collectifs aux dimensions comparables. Ainsi, eu égard aux caractéristiques du quartier urbain dans lequel il s'implante, le projet n'entraîne pas une densification significative de la zone. Dès lors, la seule réalisation du projet dans ce quartier urbain est une simple opération de construction qui ne constitue pas une extension de l'urbanisation au sens de l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme lequel n'a, par conséquent, pas été méconnu.
7. En troisième lieu, les requérants soutiennent que la modification n° 7 du PLU autorise une extension non limitée de l'urbanisation qui méconnait l'article L. 121-13 du code de l'urbanisme et que cette extension de l'urbanisation n'est pas justifiée et motivée par la configuration des lieux. Toutefois, il est constant que le territoire de la commune d'Erquy est couvert par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Pays de Saint Brieuc approuvé le 27 février 2015. Ce SCOT, contrairement à ce qui est soutenu, contient au travers des différents objectifs qu'il définit, des orientations et préconisations, suffisamment précises, relatives à l'évolution de l'urbanisation sur son territoire et mettant en oeuvre les dispositions législatives particulières au littoral. En outre, il n'est ni établi ni même allégué que l'urbanisation prévue ne serait pas conforme aux dispositions du SCOT. En tout état de cause, pour les motifs indiqués par les premiers juges, la modification n° 7 ne peut être regardée comme entraînant une extension de l'urbanisation non limitée et non justifiée. Dès lors, le moyen tiré de l'exception d'illégalité du PLU ne peut qu'être écarté.
8. En quatrième lieu, aux termes de l'article 1AU 3 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) d'Erquy : " (...) Desserte en voirie : La réalisation d'un projet est subordonnée à la desserte du terrain par une voie dont les caractéristiques répondent à sa destination et à l'importance du trafic généré par le projet. Ces caractéristiques doivent permettre la circulation et l'utilisation des engins de lutte contre l'incendie. (...) ".
9. Il ne ressort pas des pièces du dossier que la rue des Plages Sauvages, dont la largeur de la chaussée est de 5 mètres, serait insuffisante pour desservir le projet, comportant 30 places de stationnement. En outre, deux accès sont prévus, le premier par la rue des Prés Briard pour la résidence des séniors et le second par la rue des Plages Sauvages pour l'EHPAD. Enfin, il n'est pas établi que la fréquentation de la rue des Plages Sauvages, notamment en été, serait telle que cette voie ne sera pas suffisante pour desservir le projet, alors même qu'elle comporte un virage. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU 3 du règlement du PLU ne peut qu'être écarté.
10. En cinquième lieu, l'article 1AU 2 du règlement du PLU dispose : " occupations et utilisations du sol admises sous conditions : Les constructions, installations et équipements nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif pour lesquels seuls les articles 6 et 7 s'appliquent ". Aux termes de l'article 1AU10 : " (...) Pour les constructions à usage principal d'habitat collectif : - une hauteur maximale de 14 m au point le plus haut de la construction ; - et un gabarit déterminé par un plan vertical d'une hauteur maximale de 9 m à compter du terrain naturel avant travaux et un plan incliné à 45° à compter du sommet de ce plan vertical. (...). ". Contrairement à ce que soutiennent les requérants, les dispositions précitées de l'article 1AU2, qui ne portent que sur les constructions, installations et équipements nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et qui indiquent précisément quels articles leur sont applicables, sont suffisamment précises et encadrées. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 1AU10 du règlement du PLU, qui n'est soulevé par les requérants que s'agissant de l'EHPAD, dès lors que seules les hauteurs de ce dernier sont mentionnées à l'appui de ce moyen, et qui constitue un équipement d'intérêt collectif au sens des dispositions précitées du plan local d'urbanisme, alors même qu'il est géré par une personne morale de droit privé, ne peut qu'être écarté.
11. En sixième et dernier lieu, aux termes de l'article 1.6 du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine : " Secteur paysager S2. L'objectif de l'AVAP est de préserver et valoriser le patrimoine paysager avec son patrimoine bâti disséminé. (...) limiter l'urbanisation aux noyaux bâtis existants, y préserver la densité et l'échelle du bâti (hauteur, largeur des façades) (...) ". Aux termes de l'article 11 : " Les constructions nouvelles devront respecter la morphologie urbaine existante du secteur où elles sont édifiées par la volumétrie, les matériaux et les couleurs (...) Les constructions dont la dimension ou l'aspect risque de porter atteinte au caractère architectural urbain et paysager de l'AVAP d'Erquy seront refusées (...) Le maintien [des panoramas] passe par l'application des règles de non constructibilité des terrains situés à l'intérieur des cônes de vue, mais aussi de gestion des espaces ". Aux termes de l'article 16.2 : " Le point le plus haut (faîtage, sommet, cheminée...) des constructions nouvelles ne pourra pas excéder la cote NGF prévue pour la protection des points de vue et des lignes de crêtes (...) ". Aux termes de l'article 17 : " (...) Les volumes de toiture ne devront pas porter atteinte aux cônes de vue, aux échappées visuelles ou aux lignes de crête ".
12. Les requérants n'indiquent pas le numéro des articles de ce règlement qui seraient méconnus par le projet. En tout état de cause, comme il a été dit au point 6, le projet est dans un quartier majoritairement pavillonnaire mais où sont également situés, au nord, à l'ouest et au sud, trois immeubles de logements collectifs aux dimensions comparables. En outre, l'effet massif est réduit dès lors que la résidence séniors comporte un niveau de moins que l'EHPAD. Dès lors, alors même que le projet litigieux prend place sur un vaste terrain agricole et est d'importantes dimensions, il n'a pas été porté atteinte à l'objectif de limiter l'urbanisation aux noyaux bâtis existants en préservant la densité et l'échelle du bâti, ainsi que les cônes de vue et les échappées visuelles, dont la localisation n'a pas même été précisée par les requérants. En outre, l'arrêté attaqué comporte une prescription tendant à ce que pour minimiser l'impact du projet, les façades adoptent des teintes proches de la pierre locale. Par conséquent, l'arrêté attaqué, qui d'ailleurs a fait l'objet d'un accord préalable de l'architecte des bâtiments de France, ne méconnaît pas les articles précités du règlement de l'aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine.
13. Il résulte de tout ce qui précède que la SCI Les Prés Biard et autres ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande.
Sur les frais liés au litige :
14. Les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mis à la charge de la commune d'Erquy qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante, le versement d'une somme au titre de ces dispositions. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge des requérants les sommes demandées par la commune d'Erquy, la SARL Kaufman et Broad Bretagne et la SAS Immobilière Domusvi au titre des dispositions précitées.
DÉCIDE :
Article 1er : La requête présentée par la SCI Les Prés Biard et autres est rejetée.
Article 2 : Les conclusions présentées par la commune d'Erquy, la SARL Kaufman et Broad Bretagne et la SAS Immobilière Domusvi sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à M. F... et Mme C... B..., à la SCI Les Prés Biard, à la commune d'Erquy, à la SARL Kaufman et Broad Bretagne et à la SAS Immobilière Domusvi.
Copie en sera adressée au préfet des Côtes-d'Armor.
Délibéré après l'audience du 19 juin 2020, à laquelle siégeaient :
- M. Célérier, président de chambre,
- Mme Buffet, président assesseur,
- Mme G..., premier conseiller.
Lu en audience publique le 3 juillet 2020.
Le rapporteur,
P. G...
Le président,
T. CELERIER
Le greffier,
C. POPSE
La République mande et ordonne au préfet des Côtes-d'Armor en ce qui le concerne, et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 19NT03319