Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires enregistrés le 15 février 2016, 3 et 9 octobre 2018 la SCI Bounouh des Rases et Mme C..., représentées par MeA..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler le jugement n° 1424179/7-2 du 22 janvier 2016 du tribunal administratif de Paris ;
2°) d'annuler la décision du 26 août 2014 par laquelle la ville de Paris a décidé d'exercer le droit de préemption sur le lot de copropriété n° 36 de l'immeuble sis 64 rue Pajol à Paris ;
3°) de mettre à la charge de la ville de Paris le versement de la somme de 2 000 euros à leur verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils soutiennent que :
- la décision de préemption est insuffisamment motivée en méconnaissance des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme qui doivent être interprétées au regard des stipulations de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
- la décision litigieuse méconnaît les dispositions de fond de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme qui doivent être lues au regard des stipulations de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et méconnaît le principe d'égalité, dès lors que la ville de Paris, qui n'explique pas cette différence de traitement, a décidé de préempter le lot n° 36, et non le lot n° 30 du même immeuble, vendu le 21 octobre 2014 ;
- la décision attaquée est entachée de détournement de pouvoir.
Par un mémoire en défense et un second mémoire enregistrés le 18 septembre 2017 et le 18 janvier 2018, la ville de Paris, représentée par Me Falala, conclut au rejet de la requête et demande qu'une somme de 2 000 euros soit mise à la charge des requérantes, à lui verser sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et son premier protocole additionnel ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Legeai,
- les conclusions de M. Romnicianu, rapporteur public,
- les observations de Me Falala, avocat de la ville de Paris.
1. Considérant qu'aux termes d'un compromis de vente en date du 23 mai 2014, la SCI Bounouh des roses, devenue, SCI Bounouh des Rases, s'est engagée à vendre à Mme C...un appartement de type F2, d'une superficie de 30,80 mètres carrés, correspondant au lot n° 36 de la copropriété du 64 rue Pajol à Paris dans le dix-huitième arrondissement, moyennant le prix de 150 000 euros ; que, par une décision du 26 août 2014, le maire de Paris a décidé d'exercer son droit de préemption sur ce bien, pour la moitié du prix convenu soit 75 000 euros ; que la SCI Bounouh des Rases et Mme C...relèvent appel du jugement du 22 janvier 2016 par lequel le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande tendant à l'annulation de la décision de préemption du 26 août 2014 ;
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
2. Considérant qu'aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales : " Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes " ; qu'aux termes de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : " Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites actions ou opérations d'aménagement. / (...) Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé (...) " ; que l'article L. 300-1 du même code dispose : " Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre un projet urbain, une politique locale de l'habitat (...) " ;
3. Considérant, en premier lieu, que si une décision de préemption ne peut faire peser sur les requérants une charge disproportionnée de nature à caractériser une méconnaissance des stipulations précitées de l'article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ces dernières n'imposent pas une obligation de motivation spécifique autre que celle prévue par les lois relatives à l'usage des biens conformément à l'intérêt général, en l'espèce les dispositions précitées de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme selon lequel toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel est exercé ce droit ; que cette obligation présente le caractère d'une formalité substantielle dont la méconnaissance entache d'illégalité la décision de préemption ; que, lorsque la loi autorise la motivation par référence à un programme local de l'habitat (PLH), les exigences résultant de l'article L. 210-1 doivent être regardées comme remplies lorsque la décision de préemption se réfère à une délibération fixant le contenu ou les modalités de mise en oeuvre de ce programme, et qu'un tel renvoi permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener au moyen de cette préemption ; qu'à cette fin, la collectivité peut soit indiquer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement du programme local de l'habitat à laquelle la décision de préemption participe, soit se borner à renvoyer à la délibération si celle-ci permet d'identifier la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement poursuivie, eu égard notamment aux caractéristiques du bien préempté et au secteur géographique dans lequel il se situe ;
4. Considérant que la décision attaquée du 26 août 2014 indique que la ville de Paris a décidé d'exercer son droit de préemption sur le lot concerné pour y réaliser une opération de conventionnement d'un logement social et précise que le bien est situé dans le dix-huitième arrondissement de Paris, lequel se caractérise par un taux de logements sociaux de 20 % au 1er janvier 2013, dont l'accroissement constitue l'un des objectifs du PLH dans ledit arrondissement afin de se rapprocher du seuil de 25 % fixé par la loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013 ; que, de plus, la décision contestée renvoie à la délibération du conseil de Paris 2011 DLH 89 des 28 et 29 mars 2011 adoptant le PLH entre 2011 et 2016 et fixant, notamment, le cadre des actions mises en oeuvre par la ville pour mener à bien ledit programme, ce qui permet de déterminer la nature de l'action ou de l'opération d'aménagement que la collectivité publique entend mener par cette préemption ; qu'en outre, contrairement à ce qui est soutenu, l'auteur de la décision attaquée n'était pas tenu d'indiquer les raisons pour lesquelles un autre appartement, situé dans le même immeuble, n'a pas fait l'objet d'une décision de préemption, ni l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, ni aucun principe, n'imposant à l'autorité titulaire du droit de préemption de justifier son choix au cas où deux déclarations d'intention d'aliéner porteraient sur des biens comparables ; que, par suite, le moyen des requérantes tiré de ce que la décision contestée est insuffisamment motivée ne peut qu'être écarté ;
5. Considérant, en deuxième lieu, qu'il résulte des dispositions combinées précitées du code de l'urbanisme que les collectivités titulaires du droit de préemption urbain peuvent légalement exercer ce droit, d'une part, si elles justifient, à la date à laquelle elles l'exercent, de la réalité d'un projet d'action ou d'opération d'aménagement répondant aux objets mentionnés à l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, alors même que les caractéristiques précises de ce projet n'auraient pas été définies à cette date, et, d'autre part, si elles font apparaître la nature de ce projet dans la décision de préemption ;
6. Considérant que, comme il a été dit, la ville de Paris, en adoptant son PLH par délibération du conseil de Paris 2011 DLH 89 des 28 et 29 mars 2011, a défini un programme de réalisation de logements locatifs sociaux qui passe, s'agissant plus particulièrement du dix-huitième arrondissement, par l'acquisition d'immeubles par voie de préemption en vue de la réalisation d'opérations de conventionnement, ; qu'il ressort des termes de la décision contestée et de l'étude de faisabilité effectuée par la ville de Paris que la préemption contestée tend à la réalisation, après réhabilitation, d'un logement social conventionné, conformément aux objectifs du PLH et répond ainsi à des objectifs d'intérêt général ; que, dès lors, la décision du 26 août 2014 se rattache à l'un des objets énumérés par les dispositions précitées de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et correspond à un projet suffisamment précis ; que le moyen des requérantes tiré du défaut de réalité d'un projet d'action et d'une opération d'aménagement, en méconnaissance des dispositions de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme, doit être écarté ;
7. Considérant, en troisième lieu, que les droits de préemption institués par l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 de ce code ne sauraient avoir pour objet ni pour effet de faire obligation à l'administration, lorsqu'elle entend mettre en oeuvre ces droits, de préempter l'ensemble des biens mis en vente dans le périmètre concerné par l'objectif d'intérêt général qu'elle poursuit ; que, dans ces conditions, la circonstance que la ville de Paris n'ait pas exercé son droit de préemption lors de la vente intervenue, d'ailleurs postérieurement à l'édiction de la décision litigieuse, le 24 octobre 2014, du lot de copropriété n° 30 de l'immeuble sis 64 rue Pajol, n'est pas de nature à établir que la décision attaquée porterait atteinte au principe d'égalité, quand bien même ce lot concerne un appartement de même surface ; que, par suite, le moyen des requérantes tiré d'une rupture d'égalité doit être écarté ;
8. Considérant, en quatrième lieu, que si les requérantes soutiennent que la décision de préemption litigieuse est motivée par la volonté de la mairie de s'opposer aux ventes à la découpe auxquelles se livre la SCI, elle n'apporte aucun élément au soutien de cette allégation, notamment concernant l'existence de ventes à la découpe ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que la décision de préempter aurait été prise pour des considérations extérieures au motif d'intérêt général qu'elle mentionne, la réalisation d'un logement social conventionné conformément aux objectifs du PLH ; qu'ainsi le détournement de pouvoir allégué n'est pas établi ;
9. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la SCI Bounouh des Rases et Mme C... ne pas fondées à soutenir que c'est à tort que, par le jugement litigieux, le tribunal administratif de Paris a rejeté leur demande ; que la ville de Paris n'étant pas la partie perdante en la présente instance, leurs conclusions tendant à ce que soit mise à sa charge une somme au titre des frais de procédure ne peuvent qu'être rejetées ; qu'il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge solidairement des requérantes la somme de 1 500 euros à verser la ville de Paris au titre des frais qu'elle a exposés pour se défendre ;
DÉCIDE :
Article 1er : La requête de la SCI Bounouh des Rases et de Mme C...est rejetée.
Article 2 : La SCI Bounouh des Rases et Mme C...verseront solidairement 1 500 euros à la ville de Paris sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Bounouh des Rases, à Mme B...C..., et à la ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 8 février 2018, à laquelle siégeaient :
- Mme Pellissier, présidente de chambre,
- M. Diémert, président-assesseur,
- M. Legeai, premier conseiller.
Lu en audience publique, le 22 février 2018.
Le rapporteur,
A. LEGEAILe président,
S. PELLISSIER Le greffier,
A. LOUNIS
La République mande et ordonne au préfet de la région d'Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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16PA00667