Procédure devant la Cour :
Par une requête et deux mémoires enregistrés les 24 janvier 2018, 16 janvier et 14 février 2019, la SNC Hôtelière de Magny, représentée par Me B... A..., demande à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement n° 1500620/7 du Tribunal administratif de Melun ;
2°) de prononcer la réduction sollicitée devant ce tribunal ;
3) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- peuvent être retenus comme termes de comparaison les locaux-type n° 48 du
procès-verbal de la commune de Chelles, sous réserve d'un abattement de 20 %, et n° 6 du
procès-verbal ME de la commune de Sète ;
- c'est à tort que le tribunal a rejeté les termes de comparaison proposés au motif que le local à évaluer se situe à proximité du parc d'attractions de Disneyland ;
- la méthode d'appréciation directe n'est qu'infiniment subsidiaire et ne se justifie pas en l'espèce ; au demeurant, l'administration ne pouvait se fonder sur une transaction intervenue en 1996, soit à une date très éloignée du 1er janvier 1970.
Par des mémoires en défense enregistrés les 13 juin 2018 et 30 janvier 2019, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.
Il soutient que les moyens invoqués par la SNC Hôtelière de Magny ne sont pas fondés.
Par une ordonnance du 14 janvier 2020, la clôture d'instruction a été fixée au 29 janvier 2020.
Un mémoire présenté par le ministre de l'action et des comptes publics a été enregistré le 13 février 2020.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code général des impôts ;
- le livre des procédures fiscales ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme C...,
- et les conclusions de Mme Jimenez, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. La SNC Hôtelière de Magny exploite, sous l'enseigne " Kyriad ", un hôtel situé à Magny-le-Hongre, d'une surface pondérée de 9 862 m², comportant trois cents chambres sur 7 998 m² et une aire de stationnement de 4 100 m², desservi par l'autoroute A4 et implanté à proximité du parc d'attractions Disneyland Paris, de son golf, de Disney Studios, d'un complexe de divertissement Disney Village, de la Vallée Village " Outlet Shopping " et du centre commercial Val d'Europe. Au vu du caractère exceptionnel des aménagements de cet établissement hôtelier et de sa situation géographique, l'administration a évalué sa valeur locative cadastrale selon la méthode d'appréciation directe prévue au 3° de l'article 1498 du code général des impôts. La SNC Hôtelière de Magny relève appel du jugement n° 1500620/7 du 23 novembre 2017 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2012 à raison de l'immeuble abritant cet hôtel.
2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ". Aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ".
Sur la méthode d'évaluation par comparaison :
3. En premier lieu, la SNC Hôtelière de Magny, qui conteste le recours à la méthode d'évaluation par voie d'appréciation directe, se prévaut, dans le dernier état de ses écritures, de l'existence du local-type n° 48 du procès-verbal de la commune de Chelles susceptible, selon elle, de servir de terme de référence.
4. Il résulte toutefois de l'instruction que ce local-type correspond à un hôtel construit en 1960, d'une superficie de 343 m², qui ne peut, dans ces conditions, être comparé à un hôtel de chaîne de conception moderne. En outre, la commune de Chelles n'offre pas le même potentiel économique et de chalandise que la commune de Magny-le-Hongre, située à proximité du parc Disneyland Paris et directement desservie par l'autoroute A 4. En tout état de cause, le ministre relève que la valeur locative de ce local a été déterminée à partir d'un loyer révisé le 1er mai 1970 et non sur la base d'un loyer en cours au 1er janvier 1970, irrégularité qui fait obstacle à ce que ce local serve de terme de comparaison. Il suit de là que ce local-type ne peut pas être retenu comme terme de référence.
5. En deuxième lieu, la SNC Hôtelière de Magny propose le local-type n° 6 du
procès-verbal ME de la commune de Sète situé, selon elle, dans une commune économiquement analogue à celle de Magny-le-Hongre.
6. Toutefois, la commune Magny-le-Hongre, située en Île-de-France, et la commune de Sète, située en province, diffèrent, notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. Contrairement à la commune de Magny-le-Hongre, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable. Elle ne peut donc être regardée comme présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de Magny-le-Hongre à laquelle elle ne saurait être utilement comparée. En outre, le local-type n° 6 de la commune de Sète, qui date de 1895, correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne. Il suit de là que ce local-type ne peut pas être retenu comme terme de référence.
7. En troisième et dernier lieu, le ministre fait mention de plusieurs locaux-types situés en Ile-de-France qui ont été écartés par le juge de l'impôt et fait valoir qu'il n'existe aucun autre immeuble susceptible d'être retenu comme terme de comparaison pour fixer la valeur locative du bien à évaluer au moyen de la méthode et dans les conditions définies au 2° de l'article 1498 précité du code général des impôts. Si la SNC Hôtelière de Magny reproche à l'administration de ne pas avoir fait de recherche sur l'ensemble du territoire français, elle ne conteste pas utilement les affirmations du ministre selon lesquelles il n'existe pas d'agglomération comparable, d'un point de vue économique, à l'agglomération parisienne. Il suit de là qu'en l'absence de termes de comparaison appropriés, l'administration était fondée à évaluer la valeur locative de l'hôtel " Kyriad " par la voie de l'appréciation directe prévue par le 3° de l'article 1498 précité du code général des impôts.
Sur la méthode d'évaluation par appréciation directe :
8. La SNC Hôtelière de Magny soutient que, pour procéder à l'évaluation de la valeur locative du local en litige selon la méthode d'appréciation directe, l'administration fiscale a, à tort, retenu la valeur d'une transaction qui a eu lieu en 1996. Il y a lieu, toutefois, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges, d'écarter ce moyen.
9. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC Hôtelière de Magny n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa demande. Les conclusions tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie présentées par la SNC Hôtelière de Magny devant la Cour doivent être rejetées. Il en va de même, par voie de conséquence, de celles qu'elle a présentées au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
DECIDE :
Article 1er : La requête de la SNC Hôtelière de Magny est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC Hôtelière de Magny et au ministre de l'action et des comptes publics.
Copie en sera adressée au directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris.
Délibéré après l'audience du 26 février 2020, à laquelle siégeaient :
- Mme Brotons, président de chambre,
- Mme Appèche, président assesseur,
- Mme C..., premier conseiller.
Lu en audience publique le 11 mars 2020.
Le rapporteur,
S. C...Le président,
I. BROTONS
Le greffier,
I. BEDR
La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne ou à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
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N° 18PA00275