Par un jugement n° 1001475 du 1er décembre 2016, le tribunal administratif de Melun, d'une part, a condamné la commune d'Ozoir-la-Ferrière à verser à la société Espace Habitat Construction une somme de 2 664 827,70 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2009 et de la capitalisation des intérêts à compter du 8 juillet 2010, et a mis les frais de l'expertise à la charge de la commune et, d'autre part, a rejeté le surplus des demandes des parties.
Procédure devant la Cour :
Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés le 3 février et 30 novembre 2017, la commune d'Ozoir-la-Ferrière, représentée par la SCP Sur et Mauvenu associés, demande à la Cour :
1°) d'annuler ces jugements en tant qu'ils l'ont condamnée à verser à la société
Espace Habitats Construction la somme de 273 268,82 euros au titre du coût du remboursement anticipé des emprunts souscrits pour la construction et l'aménagement de l'ensemble immobilier ;
2°) d'annuler ces jugements en tant qu'ils l'ont condamnée à verser à la société
Espace Habitats Construction la somme de 624 223,88 euros au titre des intérêts supportés pour le financement de la résidence du 9 mars 2006 à la date du remboursement anticipé et non couverts par la redevance de gestion ;
3°) d'annuler ces jugements en tant qu'ils ont rejeté sa demande reconventionnelle ;
4°) d'annuler ces jugements en tant qu'ils ont mis à sa charge les frais de l'expertise ;
5°) de rejeter les demandes de la société Espace Habitat Construction portant sur les sommes de 273 268,82 euros et de 624 223,88 euros ;
6°) de condamner la société Espace Habitat Construction à lui verser, à titre principal, une somme de 706 501,22 euros et, à titre subsidiaire, une somme de 430 329,55 euros assortie des intérêts aux taux légal à compter du 7 juin 2007 et de la capitalisation des intérêts à compter du 8 juin 2008 ;
7°) de mettre à la charge de la société Espace Habitat Construction la moitié des frais de l'expertise ;
8°) de mettre à la charge de la société Espace Habitat Construction le versement d'une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La commune d'Ozoir-la-Ferrière soutient que :
- la somme de 273 268,82 euros, correspondant à l'évaluation, par l'expert, du coût du remboursement anticipé des emprunts souscrits pour la construction et l'aménagement de l'ensemble immobilier, ne constitue pas une dépense utile pour la commune susceptible d'être versée sur un fondement quasi-contractuel ;
- la somme de 624 223,88 euros, correspondant à l'évaluation des intérêts supportés pour le financement de la résidence par la société Espace Habitat Construction entre le 9 mars 2006 et le 30 novembre 2011, ne constitue pas une dépense utile pour la commune susceptible d'être versée sur un fondement quasi-contractuel ;
- la somme de 706 501,22 euros qu'elle a versée à la société Espace Habitat Construction entre 1986 et 2006 au titre des grosses réparations doit lui être restituée, sur un fondement quasi-contractuel, dès lors que la société n'a engagé aucune dépense au titre des grosses réparations ;
- elle a droit, à titre subsidiaire, au versement d'une somme de 430 329,55 euros au titre des travaux de grosse réparation et d'amélioration qu'elle a effectués ;
- les conclusions incidentes par lesquelles la société Espace Habitat demande au juge du contrat de lui verser les sommes de 273 268,82 euros et de 624 223,88 euros, sur un fondement quasi-délictuel, ne sont pas recevables dès lors que, d'une part, elles ont été présentées après l'expiration du délai d'appel et que, d'autre part, elles reposent sur une cause juridique distincte de celle invoquée, dans le délai d'appel, par la commune d'Ozoir-la-Ferrière.
Par des mémoires en défense, enregistrés les 12 juillet 2017, 15 novembre 2017 et 29 janvier 2018, la société Espace Habitat Construction, représentée par MeA..., demande à la Cour :
1°) de rejeter la requête de la commune d'Ozoir-la-Ferrière ;
2°) d'annuler les jugements n° 1001475 du 14 novembre 2013 et du 1er décembre 2016 en tant que, d'une part, ils ont rejeté sa demande tendant à l'organisation d'une expertise complémentaire et, d'autre part, n'ont pas fixé la valeur vénale de la résidence pour personnes âgées à la somme de 3 800 000 euros ;
3°) d'ordonner une nouvelle expertise ;
4°) de majorer la condamnation de la commune d'Ozoir-la-Ferrière de 1 767 335 euros à 3 800 000 euros pour ce qui concerne la valeur vénale de la résidence pour personnes âgées ;
5°) de mettre à la charge de la commune d'Ozoir-la-Ferrière le versement d'une somme de 20 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
La société Espace Habitat Construction soutient que :
- l'expert a méconnu le principe du contradictoire pour ce qui concerne la détermination de la valeur vénale ;
- la valeur vénale de la résidence pour personnes âgées s'élève à 3 800 000 euros ;
- elle a droit aux sommes de 273 268,82 euros et de 624 223,88 euros tant sur un fondement quasi-contractuel que quasi-délictuel ;
- les autres moyens invoqués par la commune d'Ozoir-la-Ferrière ne sont pas fondés.
- ses conclusions incidentes présentées, à titre subsidiaire, sur un fondement quasi-délictuel sont recevables.
Par un courrier du 24 octobre 2017, les parties ont été informées de ce qu'en application de l'article R. 611-7 du code de justice administrative, la décision était susceptible d'être fondée sur un moyen relevé d'office.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code civil ;
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code général de la propriété des personnes publiques ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Boissy,
- les conclusions de Mme Mielnik-Meddah, rapporteur public,
- les observations de Me B...pour la commune d'Ozoir-la-Ferrière et de Me A... pour la société d'HLM Espace Habitat Construction.
1. Considérant que, par une délibération du 20 mars 1986, le conseil municipal
d'Ozoir-la-Ferrière a autorisé le maire de cette commune à signer un contrat avec la société anonyme d'habitation à loyer modéré du personnel de la préfecture de police, aux droits de laquelle est venue la société Espace Habitat Construction, ayant pour objet la construction d'une résidence pour personnes âgées sur un terrain communal ; que, par un contrat conclu le
10 juin 1986, la société anonyme d'habitation à loyer modéré du personnel de la préfecture de police a donné à bail à la commune d'Ozoir-la-Ferrière la résidence pour personnes âgées, encore en projet, qui devait comprendre soixante-quinze logements ; que, par un contrat conclu le 26 juin 1986, la commune d'Ozoir-la-Ferrière a consenti à la société des droits réels pour une durée de 55 ans tandis que la résidence pour personnes âgées, dont la gestion devait être confiée, par la commune, à l'association pour l'amélioration des conditions d'hébergement des anciens (AACHA), revenait à la commune à l'expiration du contrat ; que, par un courrier du 22 novembre 2005, la société cocontractante a demandé à la commune de libérer les lieux avant le 1er février 2006 ; que, par une délibération du 9 mars 2006, le conseil municipal d'Ozoir-la-Ferrière a prononcé la résiliation pour motif d'intérêt général des deux contrats ; que, par un jugement du 21 février 2008, confirmé par une décision du Conseil d'Etat du 1er octobre 2013, le tribunal administratif de Melun a rejeté la demande de la société Espace Habitat Construction tendant à l'annulation de cette délibération du 9 mars 2006 ;
2. Considérant que, le 6 juillet 2009, la société Espace Habitat Construction a demandé à la commune d'Ozoir-la-Ferrière de l'indemniser des préjudices subis en raison de la résiliation des contrats conclus les 10 et 26 juin 1986 ; que la commune d'Ozoir-la-Ferrière a implicitement rejeté cette demande ; que la société Espace Habitat Construction a alors demandé au juge administratif de condamner la commune à lui verser une indemnité réparant les préjudices subis en raison de la résiliation de ces deux conventions ; que, par un jugement du 14 novembre 2013, le tribunal administratif de Melun, d'une part, a rejeté la demande de la société Espace Habitat Construction présentée sur un fondement contractuel et quasi-délictuel et, d'autre part, a procédé à une expertise avant de statuer sur sa demande présentée sur un fondement quasi-contractuel ; que, par un jugement du 1er décembre 2016, rendu après que l'expert eut remis son rapport le 3 avril 2015, le tribunal administratif de Melun, en premier lieu, a condamné la commune d'Ozoir-la-Ferrière à verser à la société Espace Habitat Construction, au titre de l'enrichissement sans cause, une somme, au principal, de 2 664 827,70 euros et mis les frais de l'expertise à la charge de la commune et, en second lieu, a rejeté le surplus des demandes des parties ; que la commune d'Ozoir-la-Ferrière, par la voie de l'appel principal, et la société Espace Habitat Construction, par la voie de l'appel incident, relèvent partiellement appel de ces deux jugements ;
Sur les conclusions aux fins d'annulation et de condamnation :
En ce qui concerne la recevabilité des conclusions présentées sur un fondement quasi-délictuel :
3. Considérant que tout jugement par lequel un tribunal administratif ne statue que sur une partie des conclusions dont il est saisi et ordonne pour le surplus une mesure d'instruction constitue un jugement avant-dire droit au sens des dispositions de l'article R. 811-6 du code de justice administrative ; qu'il peut être interjeté appel d'un tel jugement après l'expiration du délai de deux mois qui suit sa notification et jusqu'à l'expiration du délai de recours contentieux applicable au jugement qui met fin à l'instance ;
4. Considérant que si la commune d'Ozoir-la-Ferrière a présenté un appel partiel contre le jugement avant-dire droit du 14 novembre 2013 en tant qu'il a statué, au point 7, sur le principe de sa responsabilité sur un fondement quasi-contractuel ainsi qu'un appel partiel dirigé contre le jugement ayant mis fin à l'instance, en date du 1er décembre 2016, par lequel le tribunal administratif a statué sur certains postes d'indemnisation sur ce même fondement quasi-contractuel, elle n'a en revanche pas présenté d'appel contre la partie du jugement avant-dire droit rejetant la demande indemnitaire de la société Espace Habitat Construction sur un fondement contractuel et quasi-délictuel ; que la société Espace Habitat Construction n'a pas davantage formé d'appel contre cette partie de ce jugement pendant le délai d'appel défini au point 3 qui expirait en l'espèce le 13 février 2017 dès lors que le jugement du 1er décembre 2016 lui a été notifié le 9 décembre 2016 ; que, dès lors, la partie du jugement du 13 décembre 2013 rejetant la demande indemnitaire de la société Espace Habitat Construction sur un fondement contractuel et quasi-délictuel est devenue définitive ; que les conclusions incidentes par lesquelles la société Espace Habitat Construction demande au juge du contrat de lui verser les sommes de 273 268,82 euros et de 624 223,88 euros, sur un fondement quasi-délictuel, ne sont dès lors pas recevables dès lors que, d'une part, elles ont été présentées après l'expiration du délai d'appel et que, d'autre part, elles reposent sur une cause juridique distincte de celle invoquée, dans le délai d'appel, par la commune d'Ozoir-la-Ferrière ;
En ce qui concerne la régularité du jugement du 1er décembre 2016 :
5. Considérant qu'il ne ressort pas des pièces du dossier de première instance, et en particulier des documents figurant dans le rapport de l'expert, que l'expertise aurait méconnu le principe du contradictoire ; que, dès lors, la société Espace Habitat construction n'est pas fondée à soutenir que les premiers juges auraient entaché le jugement du 1er décembre 2016 d'une irrégularité en n'écartant pas des débats ce rapport d'expertise et en n'organisant pas une nouvelle expertise ;
En ce qui concerne le bien-fondé des parties des jugements attaqués :
S'agissant des postes relatifs au coût du remboursement anticipé des emprunts pour la construction et l'aménagement de l'ensemble immobilier et au coût des intérêts d'emprunt versés par la société Espace Habitat Construction entre le 9 mars 2006 et la date de remboursement anticipé d'emprunt :
6. Considérant que le cocontractant de l'administration dont le contrat a été écarté par le juge peut prétendre, sur un terrain quasi-contractuel, au remboursement de celles de ses dépenses qui ont été utiles à la collectivité envers laquelle il s'était engagé, dépenses au nombre desquelles ne figurent pas, en principe, les frais financiers engagés par le cocontractant pour assurer l'exécution de ce contrat ;
7. Considérant qu'il résulte de l'instruction, et en particulier du rapport de l'expert, que la société Espace Habitat Construction, pour financer la construction et l'aménagement de l'ensemble immobilier, avait souscrit, en septembre 1987 et février 1988, deux emprunts auprès de la caisse des dépôts et des consignations d'un montant respectif de 1 951 560,85 euros et de 1 707 623,67 euros ; que, le 30 novembre 2011, elle a procédé au remboursement anticipé de ces emprunts ;
8. Considérant que la société Espace Habitat Construction soutient qu'elle a exposé, après le 9 mars 2006, date à laquelle la commune d'Ozoir-la-Ferrière a résilié les deux contrats des 10 et 24 juin 1986, d'une part, une somme de 624 223,88 euros au titre des intérêts d'emprunt versés entre mars 2006 et novembre 2011 et, d'autre part, une somme de 273 268,82 euros au titre du coût du remboursement anticipé des emprunts ; que, toutefois, les contrats des 10 et 24 juin 1986 ont été écartés par les premiers juges pour régler le présent litige dans le jugement du 14 novembre 2013 qui est devenu définitif sur ce point ; que, dans ces conditions, la société Espace Habitat Construction n'établit pas que ces frais financiers, d'ailleurs supportés après mars 2006, auraient en l'espèce été utiles à la collectivité ; qu'elle n'est dès lors pas fondée à en réclamer le paiement sur un fondement quasi-contractuel ;
S'agissant du poste des grosses réparations :
9. Considérant qu'il résulte de l'instruction, et en particulier de l'analyse de l'article 3 du contrat du 10 juin 1986 et de l'article 4 du contrat du 26 juin 1986 ainsi que du tableau établi par la commune récapitulant les sommes versées chaque année au titre des grosses réparations, que la commune d'Ozoir-la-Ferrière a réglé à la société Espace Habitat Construction, entre 1987 et 2006, une somme globale de 706 501,22 euros pour permettre à la société d'effectuer, le cas échéant, toutes les grosses réparations définies par l'article 606 du code civil sur la résidence pour personnes âgées afin qu'en 2041, qui correspond à la date à laquelle expirait le bail emphytéotique écarté par les premiers juges, elle puisse disposer d'un immeuble en bon état d'entretien ; qu'il est constant que la société Espace Habitat Construction, qui fait d'ailleurs valoir que l'immeuble ne nécessitait, en 2006, aucun des travaux relevant des dispositions de l'article 606 du code civil, n'a effectué aucune dépense à ce titre ; que les dépenses faites par la commune d'Ozoir-la-Ferrière ne lui ont ainsi pas été utiles ; que la circonstance que cette somme avait été intégrée à la redevance contractuelle versée annuellement par la commune en vertu du contrat du 10 juin 1986 reste à cet égard sans incidence dès lors que ce contrat a été écarté par les premiers juges pour régler le présent litige dans le jugement du 14 novembre 2013 qui est devenu définitif sur ce point ; que, dès lors, la commune d'Ozoir-la-Ferrière est fondée à soutenir que, sur un fondement quasi-contractuel, la société Espace Habitat Construction lui est redevable d'une somme de 706 501,22 euros ;
S'agissant de la valorisation de l'ensemble immobilier :
10. Considérant que, pour procéder à la valorisation du bien immobilier, l'expert a procédé à des approches par comparaison sur un ensemble de ventes de biens immobiliers réalisées sur le territoire de la commune d'Ozoir-la-Ferrière et des communes environnantes entre 2005 et 2008 en tenant compte des observations qui avaient été faites par constat d'huissier du 6 avril 2006 ; qu'il a ainsi proposé, dans une approche de " vente à la découpe ", de valoriser différemment les différents locaux selon leur destination en indiquant que, selon cette approche, la valorisation ressortait à 3 775 433 euros et que, compte tenu d'un abattement de 30 % retenu en raison de l'appartenance du terrain à la commune, la valorisation ressortait à 2 642 803 euros ; que, dans une approche de valorisation de " l'immeuble en bloc ", il a retenu une valeur vénale globale, compte tenu de l'abattement de 30 %, ressortant à 1 767 335 euros ; que, dans une approche de la valeur " par la capitalisation potentielle des revenus ", il a estimé que la valeur vénale de l'immeuble était de 1 769 8041 euros ; qu'il a également procédé à la valorisation de l'ensemble immobilier par l'évaluation de la valeur nette comptable de ce bien en estimant qu'elle ressortait à 2 176 151 euros ; qu'il résulte par ailleurs de l'instruction que la commune d'Ozoir-la-Ferrière, après avoir repris en régie la gestion de l'immeuble, a justifié avoir procédé à des travaux de réfection et d'entretien, pour des montants de 181 653,64 euros, 189 180,27 euros et 59 495 euros ;
11. Considérant que si la société Espace Habitat Construction soutient que la valorisation de l'immeuble s'élève à 3 800 000 euros, elle se borne, dans ses écritures d'appel, à critiquer certains éléments contenus dans le rapport de l'expert sans pour autant proposer une méthode d'évaluation qui serait de nature à remettre en cause, de manière significative, les différentes évaluations auxquelles a procédé l'expert lors de sa mission ; que, par ailleurs, la société a
elle-même évalué la valeur résiduelle du bien, et donc la perte d'actif en résultant, à 2 228 895 euros dans un document intitulé " évaluation du préjudice en raison de la rupture du bail emphytéotique et de la convention de gestion de la RPA d'Ozoir " ; que, dans ces conditions, compte tenu de l'ensemble des éléments figurant au dossier et eu égard aux différences de valorisation effectuées par l'expert résultant de plusieurs méthodes, il sera fait une juste appréciation de la valeur vénale, en mars 2006, de l'immeuble en litige en l'évaluant à 2 000 000 euros ;
12. Considérant que, compte tenu de ce qui a été dit aux points 5 à 11, la société
Espace Habitat Construction a seulement droit, au titre des dépenses liées à l'opération en litige et qui ont été utiles à la commune d'Ozoir-la-Ferrière, à 1 293 498,78 euros (2 000 000 -706 501,22) ; que cette société n'étant pas condamnée à verser une quelconque somme à la commune d'Ozoir-la-Ferrière, celle-ci n'a en revanche pas droit au versement d'intérêts ni à la capitalisation de ces intérêts ;
S'agissant des dépens exposés en première instance :
13. Considérant qu'aux termes de l'article R. 761-1 du code de justice administrative : " Les dépens comprennent les frais d'expertise, d'enquête et de toute autre mesure d'instruction dont les frais ne sont pas à la charge de l'Etat. / Sous réserve de dispositions particulières, ils sont mis à la charge de toute partie perdante sauf si les circonstances particulières de l'affaire justifient qu'ils soient mis à la charge d'une autre partie ou partagés entre les parties (...) " ;
14. Considérant que, compte tenu des motifs du présent arrêt, la commune d'Ozoir-la-Ferrière doit globalement être regardée comme la partie perdante, pour l'application des dispositions de l'article R. 761-1 du code de justice administrative, sans qu'aucune circonstance particulière ne justifie que les frais de l'expertise soient partagés avec la société Espace Habitat Construction ou soient mis à la charge de cette dernière ; que, dès lors, la commune d'Ozoir-la-Ferrière n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont mis à sa charge les frais de l'expertise ;
15. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la commune d'Ozoir-la-Ferrière est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le tribunal administratif de Melun l'a condamnée à verser à la société Espace Habitat Construction une somme excédant 1 293 498,78 euros et à demander, dans cette mesure, la réformation de ces jugements ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
16. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de la commune d'Ozoir-la-Ferrière, qui n'est pas dans la présente instance la partie perdante, la somme que demande la société Espace Habitat Construction au titre des frais qu'elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ; qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de la société Espace Habitat Construction une somme de 2 500 euros à verser à la commune d'Ozoir-la-Ferrière au titre de ces mêmes frais ;
DÉCIDE :
Article 1er : La somme que la commune d'Ozoir-la-Ferrière a été condamnée à verser à la société Espace Habitat Construction par l'article 1er du jugement n° 1001475 du tribunal administratif de Paris en date du 1er décembre 2016 est réduite à 1 293 498,78 euros.
Article 2 : Les jugements n° 1001475 du tribunal administratif de Melun en date des 14 novembre 2013 et 1er décembre 2016 sont réformés en ce qu'ils ont de contraire au présent arrêt.
Article 3 : La société Espace Habitat Construction versera à la commune d'Ozoir-la-Ferrière une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le surplus des conclusions présentées par les parties est rejeté.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune d'Ozoir-la-Ferrière et à la société
Espace Habitat Construction.
Délibéré après l'audience du 2 février 2018 à laquelle siégeaient :
- Mme Heers, président de chambre,
- M. Auvray, président assesseur,
- M. Boissy, premier conseiller.
Lu en audience publique le 2 mars 2018.
Le rapporteur,
L. BOISSYLe président,
M. HEERSLe greffier,
C. DABERT
La République mande et ordonne au ministre d'Etat, ministre de l'intérieur, en ce qui le concerne, ou à tous huissiers de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
N° 17PA00428 2