CAA de PARIS, 9ème chambre, 13/06/2019, 18PA00969, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Coefficient d'ajustement pour comparaison : L'administration avait appliqué un ajustement de 30 % sur le tarif unitaire du local-type pour le classement hôtelier, l'accessibilité et les fonctionnalités. La Cour a statué que la majoration pour meilleures fonctionnalités était redondante, car ces éléments étaient également retenus pour le classement par étoiles, ce qui justifie une réduction de la majoration à 20 % : "la majoration de 10 % pour meilleures fonctionnalités ne pouvant être prise en compte".

3. Comparaison avec d'autres locaux-types : La société Hôtels Gril de Torcy a suggéré que d'autres locaux-types, notamment ceux d’Enghien-les-Bains et de Sète, devraient être utilisés pour la comparaison. La Cour a rejeté cette proposition, considérant que la situation économique et l'attractivité touristique de ces localisations diffèrent significativement de celles de Torcy, rendant ces comparaisons non pertinentes.

Interprétations et citations légales

2. Justification de la majoration : La Cour a noté que la majoration de 30 % applicable au tarif unitaire a été jugée excessive : "un abattement de 20 % doit être appliqué au tarif unitaire du local-type". Cela souligne le principe que toute évaluation doit respecter l'équité entre des termes de comparaison similaires.

3. Critères de comparaison : La pertinence des termes de comparaison est également essentielle. La Cour a rejeté l’utilisation des locaux-types d'Enghien-les-Bains et de Sète, considérant que la différence de classement hôtelier et d’attractivité rendait ces comparaisons inappropriées : "A la différence de Torcy, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable".

En conclusion, la décision illustre l'importance d'une évaluation précise et proportionnée des biens immobiliers à des fins fiscales, notamment via l'application rigoureuse des règles de la valeur locative imposées par le Code général des impôts.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 22 mars, 30 octobre et 27 décembre 2018, la société Hôtel Gril de Torcy, représentée par Me Zapf, avocat, demande à la Cour :

1°) d'annuler le jugement n° 1601709 du 25 janvier 2018 du Tribunal administratif de Melun ;

2°) de prononcer la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambres de commerce et d'industrie mises à sa charge au titre de l'année 2010 ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

- la surface pondérée de l'établissement est de 3 688 m² et non de 3 711 m² ;

- un abattement de 20 % doit être appliqué au tarif unitaire du local-type, en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; la majoration de 30 % appliquée par le service sur ce tarif est infondée ;

- subsidiairement, les locaux-types n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien et n° 6 du procès-verbal de la commune de Sète doivent être retenus comme termes de comparaison.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 31 août et 19 décembre 2018, le ministre de l'action et des comptes publics conclut au rejet de la requête.

Il soutient qu'aucun des moyens de la requérante n'est fondé.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.

Ont été entendus au cours de l'audience publique :

- le rapport de M. Dalle,

- et les conclusions de Mme Mielnik-Meddah, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Hôtel Gril de Torcy, qui exploite sous l'enseigne " Campanile " un hôtel à Torcy (Seine-et-Marne), relève appel du jugement en date du 25 janvier 2018 par lequel le Tribunal administratif de Melun a rejeté sa requête tendant à la réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010, à raison de l'immeuble abritant cet hôtel.

2. D'une part, en vertu de l'article 1467 du code général des impôts, la cotisation foncière des entreprises a pour base la valeur locative des biens passibles d'une taxe foncière, calculée suivant les règles fixées pour l'établissement de cette taxe. Aux termes de l'article 1600 de ce code, il est pourvu à une partie des dépenses des chambres de commerce et d'industrie de région ainsi qu'aux contributions allouées par ces dernières au moyen d'une taxe pour frais de chambres constituée de deux contributions, dont une taxe additionnelle à la cotisation foncière des entreprises.

3. D'autre part, en vertu du a) du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative des biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels, occupés par leur propriétaire, est déterminée par comparaison. Aux termes du I de l'article 324 Z de l'annexe III au même code : " L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types ". Aux termes de l'article 324 AA de la même annexe : " La valeur locative cadastrale des biens (...) occupés par leur propriétaire (...) est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance. ". L'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local.

4. En premier lieu, la société Hôtel Gril de Torcy soutient que la superficie pondérée de son établissement s'établit à 3 688 m² alors qu'une superficie de 3 711 m² a été prise en compte pour établir l'imposition litigieuse. Au soutien de ce moyen, elle se borne à laisser entendre que le service n'aurait pas tenu compte des superficies réelles ressortant de ses déclarations. Cependant, cette allégation n'est assortie d'aucune justification et il ne résulte pas de l'instruction que l'administration n'a pas pris en compte les surfaces réelles déclarées par la société. Par ailleurs, alors que le ministre soutient que la différence entre les chiffres de 3 688 m² et 3 711 m² provient seulement de l'application par le service de coefficients de pondération moins favorables, la société requérante ne critique pas les coefficients en cause, dont le ministre produit la liste détaillée, et ne soutient pas qu'ils ne rendraient pas compte exactement des différences de commercialité des différents éléments du local, en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein de ce local.

5. En deuxième lieu, la société Hôtel Gril de Torcy conteste le coefficient d'ajustement pratiqué par le service en application de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts pour tenir compte des différences entre le local-type et son établissement de Torcy. En l'espèce, le terme de comparaison retenu par le service est le local n° 48 de la commune de Chelles, c'est-à-dire un hôtel une étoile, construit en 1952, d'une superficie pondérée de 343 m², au tarif unitaire de 8,84 euros par m². L'administration a majoré ce tarif de 30 % pour tenir compte du classement en catégorie deux étoiles de l'hôtel à évaluer (+ 10 %), d'une meilleure accessibilité (+ 10 %) et d'une conception plus moderne et de meilleures fonctionnalités (+ 10 %).

6. Il résulte de l'instruction que, contrairement à ce que soutient le ministre, certains des éléments pris en compte par le service pour appliquer la majoration de 10 % au titre des meilleures fonctionnalités, comme la salle de séminaires, la climatisation, l'accès wi-fi, l'isolation phonique et thermique, sont également retenus pour établir le classement hôtelier par étoiles. Dans ces conditions, la société requérante est fondée à soutenir que la majoration pour classement hôtelier fait double emploi avec celle liée à la conception plus moderne et aux meilleures fonctionnalités de l'hôtel à évaluer.

7. En revanche, il n'apparait pas que l'hôtel Campanile de Torcy soit, du point de vue de l'accessibilité, dans une situation équivalente à celle du local n° 48 de Chelles. Le ministre soutient à cet égard, sans être contredit, que le classement de ce local en zone de commercialité n° 1 " très bonne " est dû à la proximité de ce local par rapport à une gare SNCF tandis que le local à évaluer est lui-même situé à proximité du RER, d'un centre commercial et à une distance bien plus proche des axes autoroutiers que le local n° 48.

8. La société Hôtel Gril de Torcy soutient également que, du fait que la superficie pondérée de 343 m² du local-type est nettement plus petite que celle de l'établissement litigieux, elle est en droit de pratiquer un abattement de 20 % sur le tarif unitaire du local-type, dès lors que, selon elle, la valeur locative unitaire des locaux commerciaux augmente au fur et à mesure que leur surface diminue.

9. Pour l'application de la méthode d'évaluation prévue au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la différence, même significative, de superficie entre le local-type et l'immeuble à évaluer ne fait pas par elle-même obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu comme terme de comparaison. Dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence par application du coefficient prévu à l'article 324 AA de l'annexe III à ce code. En l'espèce, l'administration a, ainsi qu'il a été dit, majoré de 30 % le tarif unitaire du local-type pour tenir compte des caractéristiques différentes des deux immeubles. La requérante n'apporte aucun élément de nature à établir que la superficie plus petite du local-type devrait nécessairement entraîner une minoration de la valeur locative de ce local, au lieu de la majoration pratiquée par le service.

10. Il résulte de ce qui précède que, sur le fondement des dispositions précitées de l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts, l'administration était en droit de majorer le tarif du local-type n° 48 de la commune de Chelles, pour déterminer la valeur locative de l'immeuble litigieux. La majoration de 30 % qu'elle a pratiquée doit cependant être réduite à 20 %, la majoration de 10 % pour meilleures fonctionnalités ne pouvant être prise en compte. La valeur locative de l'immeuble litigieux doit en conséquence être calculée à partir d'un tarif par m² de 10,60 euros au lieu de 11,49 euros.

11. En troisième et dernier lieu, la société Hôtel Gril de Torcy propose, à titre subsidiaire, que la valeur locative de son hôtel soit déterminée par comparaison avec le local-type n° 6 du procès-verbal de la commune d'Enghien-les-Bains ou le local-type n° 6 du procès-verbal ME de la commune de Sète. Cependant, il est constant que le local n° 6 de la commune d'Enghien-les-Bains n'était pas loué au 1er janvier 1970 dès lors qu'il était occupé par son propriétaire et que sa valeur locative a été fixée par voie d'appréciation directe. Il ne peut donc être retenu comme terme de comparaison pour déterminer, selon la méthode indiquée au 2° de l'article 1498 du code général des impôts, la valeur locative de l'immeuble en litige. Par ailleurs, la commune de Torcy, située en Île-de-France, d'une part, et la commune de Sète, située en province, d'autre part, diffèrent, notamment par la densité de leur population et de leurs réseaux de transport respectifs. A la différence de Torcy, la commune de Sète ne bénéficie pas de l'attractivité touristique de la capitale ou d'une grande ville comparable. Ainsi, elle ne peut être regardée comme présentant, d'un point de vue économique, une situation analogue à celle de Torcy, à laquelle elle ne saurait être utilement comparée. De plus, le local-type n° 6 de la commune de Sète correspond à un hôtel de charme qui ne peut être utilement comparé à des hôtels de chaîne de conception moderne.

12. Il résulte de tout ce qui précède que la société Hôtel Gril de Torcy est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Melun ne lui a pas accordé une réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010, correspondant à la réduction de 11,49 euros à 10,60 euros du tarif par m² utilisé pour déterminer la valeur locative du local.

13. Dans les circonstances de l'espèce, il n'y a pas lieu de faire droit aux conclusions présentées par la société Hôtel Gril de Torcy sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

DECIDE :

Article 1er : Il est accordé à la société Hôtel Gril de Torcy une réduction de la cotisation foncière des entreprises et de la taxe pour frais de chambre de commerce et d'industrie auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2010, correspondant à la réduction de 11,49 euros à 10,60 euros du tarif par m² utilisé pour déterminer la valeur locative du local.

Article 2 : Le jugement n° 1601709 du 25 janvier 2018 du Tribunal administratif de Melun est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête de la société Hôtel Gril de Torcy est rejeté.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Hôtel Gril de Torcy et au ministre de l'action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à la direction régionale des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris (pôle fiscal parisien 1).

Délibéré après l'audience du 29 mai 2019 à laquelle siégeaient :

M. Jardin, président de chambre,

M. Dalle, président assesseur,

Mme Notarianni, premier conseiller,

Lu en audience publique, le 13 juin 2019.

Le rapporteur, Le président,

D. DALLE C. JARDIN

Le greffier,

C. BUOT

La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics en ce qui le concerne et à tous huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.

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N° 18PA00969