SNC HP Est Residential, la SCI HP Est Bureaux et la SCI HP Est Activity pour la réalisation d'une tour ITGH dite Tour Est Hermitage.
Par trois jugements n° 1203833-1203834-1203835, n° 1203786-1203798-1203806 et n° 1207277, 1207284 et 1207286 du 19 juin 2015, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté ces demandes.
Procédure devant la Cour :
I) Sous le n° 15VE02620, par une requête, enregistrée le 4 août 2015, et trois mémoires en réplique enregistrés le 15 juin 2016, le 27 février 2017 et le 12 juin 2017, la société
Allianz Vie, représentée par Me Hennequin, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1203786-1203798-1203806 du 19 juin 2015 ;
2° d'annuler les arrêtés de permis de construire litigieux ;
3° de mettre à la charge de l'ensemble des parties perdantes le versement de la somme de 20 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le jugement ne répond pas au moyen tiré des risques des ventements induits par le projet pour les piétons ; il n'est pas motivé quant à l'importance des ventements et l'insuffisance de l'étude d'impact sur leur impact sur les façades ; il n'est pas motivé sur le risque terroriste de type World Trade Center et l'atteinte au principe de précaution sur ce point ;
- les trois demandes de permis de construire ont été signées par la SAS Hermitage laquelle est une entité juridique différente des pétitionnaires pourtant déjà immatriculés à la date du dépôt de permis de construire ; cette circonstance, alors que rien ne permettait de connaitre la qualité de " maison mère " de la SAS Hermitage, devait conduire l'entité signataire à refuser le permis de construire sauf à priver l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme de toute portée ;
- le permis Est a été accordé sans l'autorisation de l'établissement public Defacto, propriétaire des espaces publics d'aménagement du quartier de la Défense en vertu des articles L. 328-2 et L. 328-3 du code de l'urbanisme et co-gestionnaire avec l'établissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (EPADESA) ; la seule demande d'autorisation a été formulée auprès de l'EPADESA, ce qui entache le permis Est d'une erreur manifeste d'appréciation, et les deux autres permis de construire d'irrégularité du fait de l'indivisibilité du projet ; la commune de Courbevoie et la région Ile de France du fait de la RD 7 n'ont pas été consultées alors qu'elles sont directement concernées par le projet ;
- l'assiette réelle du projet Hermitage pour partie construit sur des parcelles inexistantes, et pour partie construit sur le terrain de tiers, est impossible à déterminer en méconnaissance pour les trois permis du c) de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme ;
- les pétitionnaires ne sont pas titulaires d'un accord inconditionnel de déclassement du département des Hauts-de-Seine pour la bretelle de retournement de la RD 7 et la parcelle cadastrée AE n° 117 et n'ont pas obtenu une autorisation d'engager la procédure d'occupation temporaire du domaine public ;
- cet ensemble immobilier indivisible devait faire l'objet d'un permis de construire unique dès lors qu'il a fait l'objet d'une conception architecturale globale et qu'il existe une profonde interconnexion entre les différents éléments du projet et un parking commun aux trois permis de construire ; l'autorité compétente n'a pas pu vérifier le respect des règles et intérêts généraux que seule aurait pu garantir la délivrance d'un permis de construire unique, s'agissant notamment du respect de l'article UD 2 du PLU ; le maitre d'ouvrage est unique et les ouvrages n'ont pas de vocation fonctionnelle autonome, l'interdépendance s'étendant même à la fonctionnalité esthétique des tours jumelles et des quatre bâtiments Ouest ; à supposer que les permis de construire soient autonomes, les moyens tirés de la méconnaissance des articles UD 2 pour les tours Est et Sud qui ne comportent aucun logement social et UD 12-1 du PLU de Courbevoie justifient leur annulation ; si le pourcentage de logements sociaux et le nombre de places de stationnement devaient être évalués au regard de l'ensemble du projet, alors le permis de construire n'était pas divisible au sens de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme ; la méconnaissance de l'article UD 2 emporte l'annulation de l'ensemble des permis du fait de l'indivisibilité du projet ;
- aucune place de stationnement n'est prévue pour les activités de commerce, hôtellerie et salle de spectacles pour lesquelles on ne peut pas faire appel à la mutualisation des parkings ; le calcul retenu ne tient pas compte du procès-verbal du 23 mars 2011 de la sous-commission départementale de sûreté et de sécurité publique sur un cloisonnement étanche par zone de stationnement et par une réalisation par lot du foisonnement prévu par l'article UD 12-1 du PLU ; les permis de construire sont donc entachés d'une erreur de droit et d'une erreur manifeste d'appréciation ;
- le projet méconnait les articles GH7 et GH8 de l'arrêté du 18 octobre 1977 relatif à la sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique, remplacé par l'arrêté du 30 décembre 2011 ; le volume de protection imposé ne peut pas être vérifié et garanti, les tours étant édifiées sur une parcelle inexistante ; la tour Est du projet empiète sur le volume de protection de la tour Neptune et aucune convention de renonciation à des règles de distance n'a été régularisée ;
- les permis de construire sont entachés d'erreur manifeste d'appréciation où, à tout le moins, auraient dû préciser que les travaux préalables d'une nouvelle gare de transports collectifs pour permettre l'accès à pied au projet depuis le centre de la Défense, de la couverture de la RD7 et du déclassement de la bretelle de retournement, devaient être réalisés avant toute construction du projet ;
- le projet d'une hauteur de 307 mètres, supérieure à l'ensemble des tours de la Défense, porte manifestement atteinte au paysage urbain et à la conservation des perspectives monumentales en méconnaissance de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme ;
- le projet de la tour Est est entaché d'erreur manifeste d'appréciation en raison de la perte de luminosité de 77 % pour la tour Neptune, qui sera accentuée par le surplomb illégal, et de l'impact majeur sur l'ensoleillement de l'ensemble du secteur concerné de la Défense ;
- le projet des deux tours et l'ensemble des permis, du fait de l'indivisibilité du projet, violent le principe de précaution posé par l'article 5 de la charte de l'environnement applicable à une autorisation d'urbanisme en cas de risque d'atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, en raison d'un risque d'atteinte grave et irréversible à l'environnement du fait du ventement sur les piétons et sur les façades des immeubles avoisinants ;
- le principe de précaution est atteint au titre de l'encombrement des moyens de transports et de la sursaturation du trafic routier ; les mesures envisagées pour remédier aux nuisances sont étrangères au pétitionnaire ;
- le principe de précaution est méconnu au regard du risque pour la sécurité aux conséquences irréversibles dès lors que, notamment en cas d'attentat du type de celui qui a frappé le World Trade Center de New York, la tour Est s'effondrerait sur plus de 2 000 salariés de la tour Neptune.
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II ) Sous le n° 15VE02721, par une requête, enregistrée le 14 août 2015, la société UGITOUR, représentée par Me Guinot, demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1207277, 1207284 et 1207286 du 19 juin 2015 ;
2° d'annuler le permis de construire de la tour Est du 6 mars 2012 et la décision implicite de rejet de son recours gracieux ;
3° de mettre à la charge solidairement des sociétés HP Est Residential, HP Est Bureaux et HP Est Activity le versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le rapport et les conclusions de l'enquête publique prévue par l'annexe I de l'article R. 123-1 21° b) du code de l'environnement ne satisfont pas, eu égard à l'importance exceptionnelle de l'opération, aux exigences de motivation, d'avis personnel, d'analyse critique et d'opinion précise et circonstanciée des membres de la commission d'enquête publique prévue par l'article R. 123-22 du même code ;
- l'étude d'impact prévue par les articles R. 431-16 du code de l'urbanisme et
R. 122-8 9° du code de l'environnement est lacunaire sur les aménagements indispensables et préalables au projet en méconnaissance, s'agissant de la couverture de la RD 7, des 3° et 4° de l'article R. 122-3 II du code de l'environnement ; le dossier n'évoque pas les travaux de voirie imposés par le déplacement des voies de l'Ancre et des Blanchisseurs à réaliser par l'EPADESA ou le département des Hauts-de-Seine, en méconnaissance de l'article R. 122-3 IV du code de l'environnement ; l'étude d'impact n'analyse aucunement les conséquences de la réalisation de la tour Est sur l'hôtel d'Ugitour, notamment sur l'environnement acoustique qui sera détérioré en dépassant les niveaux maximums prévus à l'article R. 1334-33 du code de la santé publique ;
- la scission du projet en trois permis de construire distincts méconnait le principe d'unicité du permis de construire et contrevient aux règles relatives au stationnement ; les trois entités ne fonctionnent pas de manière autonome, les tours ne comportant aucune surface dédiée au stationnement ; en l'absence de toute prescription particulière quant à la dépendance de la tour Est au regard du parking à réaliser sous l'emprise des bâtiments Ouest, rien ne garantit que la tour Est sera in fine réalisée conformément aux prescriptions du document d'urbanisme ;
- à défaut de certitude sur la prise en charge par la commune de Courbevoie de 60 % du coût d'une extension du réseau public d'électricité pour la partie située en dehors du terrain d'assiette, le permis de construire litigieux méconnait l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme ;
- le projet méconnait l'article UD 3 du PLU car la réalisation des importants travaux publics nécessaires à la desserte piétonne et automobile n'est pas arrêtée dans son principe, n'est pas programmée et n'a aucun caractère certain ;
- le projet qui ne dispose d'aucune place de stationnement méconnait l'article UD 12 du PLU ; la création du parking physiquement distinct n'a pas été autorisée par le même permis de construire, il n'est pas dans le tréfonds du terrain d'assiette de la tour Est, rien ne garantit qu'il sera effectivement réalisé et aucune pièce du dossier de demande, ni prescription du permis de construire ne permet de garantir que les occupants des logements et les employés de bureau disposeront d'emplacements de stationnement, en violation des disposition de l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme ; la commission de sécurité, par l'avis rendu le 23 mars 2011, interdit un foisonnement global et ne permet ce foisonnement qu'à l'intérieur de chacune des deux zones publique et privative ;
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III) Sous le n° 15VE02722, par une requête, enregistrée le 14 août 2015, la société UGITOUR, représentée par Me Guinot, avocat, demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1207277, 1207284 et 1207286 ;
2° d'annuler le permis de construire de la tour Sud du 6 mars 2012 et la décision implicite de rejet du recours gracieux ;
3° de mettre à la charge solidairement des sociétés HP Sud Residential et HP Sud Hôtel le versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le rapport et les conclusions de l'enquête publique prévue par l'annexe I de l'article R. 123-1 21° b) du code de l'environnement ne satisfont pas, eu égard à l'importance exceptionnelle de l'opération, aux exigences de motivation, d'avis personnel, d'analyse critique et d'opinion précise et circonstanciée des membres de la commission d'enquête publique prévues par l'article R. 123-22 du même code ;
- l'étude d'impact prévue par l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme alors en vigueur et l'article R. 122-8 9° du code de l'environnement est lacunaire sur les aménagements indispensables et préalables au projet en méconnaissance, s'agissant de la couverture de la RD 7 des 3° et 4° de l'article R. 122-3 II du code de l'environnement ; le dossier n'évoque pas les travaux de voirie de dévoiement des voies de l'Ancre et des Blanchisseurs à réaliser par l'EPADESA ou le département des Hauts-de-Seine en méconnaissance de l'article R. 122-3 IV du code de l'environnement ;
- le projet empiète largement sur des lots n'appartenant ni à la société
HP Sud Residential, ni à la société HP Sud Hôtel, ni à l'EPADESA, notamment la quasi-totalité des volumes n°s 3085, 3086 et 3091 correspondant pour l'essentiel aux parcs de stationnement d'Ugitour sont dans l'emprise prévue du permis de construire de la tour Sud ; les sociétés pétitionnaires ne pouvaient pas valablement attester être autorisées par Ugitour à solliciter la délivrance de l'autorisation ; le tribunal a omis d'apprécier si l'attestation des sociétés du groupe Hermitage ne se heurtait pas à une contestation sérieuse dont le service instructeur pouvait avoir connaissance ;
- la scission du projet en trois permis de construire distincts méconnait le principe d'unicité du permis de construire et contrevient aux règles relatives au stationnement ; les trois entités ne fonctionnent pas de manière autonome, notamment les tours ne comportant aucune surface dédiée au stationnement ; en l'absence de toute prescription particulière quant à la dépendance de la tour Sud au regard du parking à réaliser sous l'emprise des bâtiments Ouest, rien ne garantit que la tour Sud sera in fine réalisée conformément aux prescriptions du document d'urbanisme ;
- à défaut de certitude sur la prise en charge par la commune de Courbevoie de 60 % du coût d'une extension du réseau public d'électricité pour la partie située en dehors du terrain d'assiette, le permis de construire litigieux méconnait l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme ;
- l'obligation de recul de l'article GH7 de la réglementation issue de l'arrêté du 30 décembre 2011 n'est pas respectée par le projet dont le volume de protection empiète sur le fonds voisin ce qui est interdit en l'absence de toute servitude conventionnelle, de telle sorte que le tribunal administratif a insuffisamment motivé son jugement sur ce point ;
- le projet, au jour de la délivrance du permis de construire, méconnait l'article UD 3 du PLU car la réalisation des importants travaux publics nécessaires à la desserte piétonne et automobile n'est pas arrêtée dans son principe, n'est pas programmée et n'a aucun caractère certain ;
- le projet de la tour Sud méconnait l'article UD 7 du PLU applicable entre le niveau du sol naturel et le niveau dalle ; la façade Sud de la tour est implantée au niveau de la rue à une distance de 7,12 m inférieure à la distance de 10 m prescrite par l'article UD 7 ;
- le projet qui ne dispose d'aucune place de stationnement méconnait l'article UD 12 du PLU ; la création du parking physiquement distinct n'a pas été autorisée par le même permis de construire, il n'est pas dans le tréfonds du terrain d'assiette de la tour Sud, rien ne garantit qu'il sera effectivement réalisé et aucune pièce du dossier de demande, ni prescription du permis de construire ne permet de garantir que les clients de l'hôtel et les occupants des logements disposeront de tels ou tels emplacements de stationnement contrairement à ce qu'impose l'article R. 431-26 du code de l'urbanisme ; la commission de sécurité, par l'avis rendu le 23 mars 2011, interdit un foisonnement global et ne permet ce foisonnement qu'à l'intérieur de chacune des deux zones publique et privative ; le projet de 1320 places méconnait l'article UD 12 car en appliquant les prescriptions de la commission de sécurité, les besoins sont de 1367 places en zone privative et de 310 places en zone publique ;
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IV) Sous le n° 15VE02723, par une requête, enregistrée le 14 août 2015, la société UGITOUR, représentée par Me Guinot, demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1207277, 1207284 et 1207286 du 19 juin 2015 ;
2° d'annuler le permis de construire des bâtiments Ouest du 6 mars 2012 et la décision implicite de rejet du recours gracieux ;
3° de mettre à la charge solidairement des sociétés HP Ouest Bureaux et autres le versement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- le rapport et les conclusions de l'enquête publique prévue par l'annexe I de l'article R. 123-1 21° b) du code de l'environnement ne satisfont pas, eu égard à l'importance exceptionnelle de l'opération, aux exigences de motivation, d'avis personnel, d'analyse critique et d'opinion précise et circonstanciée des membres de la commission d'enquête publique prévues par l'article R. 123-22 du même code ;
- l'étude d'impact prévue par les articles R. 431-16 du code de l'urbanisme alors en vigueur et R. 122-8 9° du code de l'environnement est lacunaire sur les aménagements indispensables et préalables au projet en méconnaissance, s'agissant de la couverture de la RD 7, des 3° et 4° de l'article R. 122-3 II du code de l'environnement ; elle n'analyse pas l'ensemble de l'opération de restructuration de la Défense 1 ; le dossier n'évoque pas les travaux de voirie de dévoiement des voies de l'Ancre et des Blanchisseurs à réaliser par l'EPADESA ou le département des Hauts-de-Seine en méconnaissance de l'article R. 122-3 IV du code de l'environnement ;
- à défaut de certitude sur la prise en charge par la commune de Courbevoie de 60 % du coût d'une extension du réseau public d'électricité pour la partie située en dehors du terrain d'assiette, le permis de construire litigieux méconnait l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme ;
- le projet, au jour de la délivrance du permis de construire, méconnait l'article UD 3 du PLU car la réalisation des importants travaux publics nécessaires à la desserte piétonne et automobile n'est pas arrêtée dans son principe, n'est pas programmée et n'a aucun caractère certain ;
- le projet d'une place pour 127 m2 contre en moyenne 1 place pour 31 m2 sous-estime manifestement les besoins en stationnement des commerces et loisirs ; le projet de 1320 places méconnait l'article UD 12 car en appliquant les prescriptions de la commission de sécurité, les besoins sont de 1367 places en zone privative et de 310 places en zone publique ; la commission de sécurité par l'avis rendu le 23 mars 2011 interdit un foisonnement global et ne permet ce foisonnement qu'à l'intérieur de chacune des deux zones publique et privative.
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V) Sous le n° 15VE02931, par une ordonnance n° 392888 du 3 septembre 2015, le président de la section du contentieux du Conseil d'État a transmis à la Cour, en application des dispositions de l'article R. 351-1 du code de justice administrative, la requête, enregistrée le 24 août 2015, présentée par la SCI Tour first.
Par cette requête et un mémoire en réplique enregistré le 16 janvier 2017 et des mémoires enregistrés le 21 février 2017 et le 20 juillet 2017, la SCI Tour First, représentée par Mes Le Prado etH..., avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de Cassation, demande à la Cour :
1° d'annuler le jugement n° 1203833-1203834-1203835 du 19 juin 2015 ;
2° d'annuler les arrêtés de permis de construire litigieux ;
3° de mettre à la charge de la commune de Courbevoie le versement de la somme de 30 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les trois permis de construire sont entachés d'un vice substantiel dans l'application de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme ;
- les pétitionnaires, en méconnaissance de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, ne sont pas titulaires d'un accord de déclassement du département des Hauts-de-Seine pour la bretelle de retournement de la RD 7 et la parcelle cadastrée AE n° 117 ; les pétitionnaires n'ont pas davantage obtenu de l'EPADESA une autorisation d'engager la procédure d'occupation temporaire du domaine public ;
- les pétitionnaires devaient obtenir de l'établissement Defacto, propriétaire des ouvrages et espaces publics de la Défense conformément à l'article L. 328-4 et l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, ou de l'EPADESA, une autorisation d'occupation du domaine public, pour réaliser les biais de façades ;
- l'avis du 23 mars 2011 de la commission départementale de sécurité et d'accessibilité des Hauts-de-Seine ne respecte pas l'article 7 du décret du 8 mars 1995 relatif à la commission départementale de sécurité et d'accessibilité ; il n'est pas prouvé que le maire avait désigné ce conseiller ; cet avis n'est donc pas régulier ;
- cet ensemble immobilier indivisible devait en vertu de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme faire l'objet d'un permis de construire unique dès lors qu'il a fait l'objet d'une conception architecturale globale et que les bâtiments projetés sont liés par des éléments qualifiant un projet d'opération complexe indissociable, notamment le parc de stationnement commun et les communications souterraines ; les obligations en termes de stationnement et de logements sociaux ont été traitées en termes de foisonnement des fonctions, ce qui exclut toute division de permis de construire ; la vocation fonctionnelle autonome n'existe pas et la seule répartition de la réalisation du projet entre les maitres d'ouvrage qui ne sont que des émanations du groupe Hermitage ne suffit pas à déroger au permis de construire unique ; les bâtiments du permis Ouest sont affectés à des fonctions distinctes et n'ont pas fait l'objet d'un permis de construire distinct ; le dépôt de trois permis de construire distincts a empêché l'autorité d'urbanisme d'appréhender et de prendre parti de manière globale et exhaustive sur l'ensemble du projet ;
- les trois permis de construire sont illégaux au regard de l'article UD 2 du PLU et du préambule de la zone UD ; des logements étudiants ne sauraient être qualifiés de logements sociaux au sens du PLU de Courbevoie dont l'annexe reprend l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation qui dispose de " logements-foyers dénommés résidences sociales " qui ne peuvent pas être définis par l'article L. 633-1 du même code concernant un champ différent mais par l'article R. 351-55 de ce code ; les logements du projet qu'il est prévu de mettre à disposition des étudiants ne sont pas au regard des plans et de leur descriptif des foyers-logements ;
- l'article UD 6 du PLU, qui dispose que la dalle est une emprise publique, a été méconnu du fait de l'impossibilité de valider des règles d'implantation alors que le périmètre et la date des démolitions et du dévoiement prévu des voies de l'Ancre et de la rue du général Audran et de l'aménagement des places de Seine et Napoléon 1er ne sont pas connues ;
- l'article UD 12-1 à 12-2 du PLU a été méconnu et ses règles sont détournées ;
- l'enquête publique ne satisfait pas aux exigences de l'article R. 123-22 du code de l'environnement ;
- l'étude d'impact est manifestement insuffisante et elle est lacunaire sur les aménagements nécessaires pour la tour Est alors même qu'ils relèvent de l'EPADESA ;
- le groupe Hermitage n'a pas la maitrise du foncier contrairement à son attestation mensongère, ce que les services instructeurs ne pouvaient ignorer ;
- les permis ne respectent pas l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme, le réseau existant ERDF ne pouvant être étendu sans que le conseil municipal de la commune ait donné son accord sur la prise en charge des coûts d'extension ;
- le projet méconnait l'article UD 3 du PLU de Courbevoie ; la sécurité des accès est invérifiable, le retournement et la couverture de la RD7 n'étant pas réalisés ; la sécurité des usagers des voies publiques et du site ne peut dès lors être appréciée ; l'EPADESA n'a pas donné son accord et n'a pas affirmé qu'il réaliserait ces travaux à ses frais ;
- les permis de construire ont été délivrés en méconnaissance du plan de prévention des risques d'inondation ; les calculs de volume de compensation sont erronés pour les deux tours ;
- les articles R. 431-13 du code de l'urbanisme, L. 2122-2 du code général de la propriété des personnes publiques, GH7 et GH8 du règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur, ont été méconnus, en l'absence d'accord d'empiétement sur les fonds voisins de l'EPADESA et de la société Ugitour ;
- les articles UD 6, UD 7 et UD 8 du PLU, applicables à la dalle de la Défense, ont également été méconnus.
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Vu les autres pièces des dossiers.
Vu :
- la Constitution, notamment son Préambule ;
- le code de la construction et de l'habitation ;
- le code de l'environnement ;
- le code général de la propriété des personnes publiques ;
- le code de la santé publique ;
- le code de l'urbanisme ;
- le décret n° 2010-743 du 2 juillet 2010 ;
- l'arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Geffroy,
- les conclusions de Mme Ribeiro-Mengoli, rapporteur public,
- et les observations de Me G...et de Me H...pour la SCI Tour First, de
Me Hennequin et de Me E...pour la société Allianz vie, de Me D...et de Me F...pour la société UGITOUR, de Me C...pour le groupe Hermitage et de Mme A...pour le ministre de la cohésion et des territoires.
Une note en délibéré présentée pour la SNC HP Sud Residential, la SNC HP Sud Hôtel, la SCI HP Ouest Bureaux, la SCI HP Retail And Art, la SCI HP Campus, la SCI HP Parkings, la SCI HP EDC, la SNC HP Est Residential, la SCI HP Est Bureaux et la SCI HP Est Activity a été enregistrée le 16 novembre 2017.
1. Considérant que les requêtes d'appel présentées par la société Allianz Vie, la société Ugitour et la SCI Tour First ont fait l'objet d'une instruction commune et que les jugements du tribunal administratif de Cergy-Pontoise visés ci-dessus présentent à juger des questions analogues sur les mêmes trois permis de construire ; qu'il y a lieu de joindre les requêtes pour statuer par un seul arrêt ;
Sur la fin de non-recevoir opposée en appel par la SNC HP Sud Residential et autres à la requête n° 15VE02931 :
2. Considérant qu'aux termes de l'article R. 811-2 du code de justice administrative : " Sauf disposition contraire, le délai d'appel est de deux mois. Il court contre toute partie à l'instance à compter du jour où la notification a été faite à cette partie dans les conditions prévues aux articles R. 751-3 et R. 751-4. (...) " ; qu'aux termes de l'article R. 351-1 du même code dans sa version alors applicable : " Lorsque le Conseil d'Etat est saisi de conclusions relevant de la compétence d'une autre juridiction administrative, et sous réserve des dispositions de l'article R. 351-4, le président de la section du contentieux, saisi par la sous-section chargée de l'instruction du dossier, règle la question de compétence et attribue, le cas échéant, le jugement de tout ou partie de l'affaire à la juridiction qu'il déclare compétente." ;
3. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le jugement attaqué sous le n° 15VE02931 a été notifié à la SCI Tour First le 23 juin 2015 ; que le délai de deux mois dont la société disposait à compter de cette notification pour faire appel dudit jugement n'était pas expiré le 24 août 2015, date à laquelle son appel a été enregistré au greffe du Conseil d'Etat ; que, par suite, la fin de non-recevoir opposée par les sociétés Hermitage et tirée de la tardiveté de l'appel de la SCI Tour First ne peut qu'être écartée ;
Sur les fins de non-recevoir opposées en première instance par la SNC HP Sud Residential et autres :
En ce qui concerne la SCI Tour First :
4. Considérant qu'aux termes de l'article R. 600-1 du code de l'urbanisme : " En cas de (...) recours contentieux à l'encontre (...) d'un permis de construire, (...) l'auteur du recours est tenu, à peine d'irrecevabilité, de notifier son recours à l'auteur de la décision et au titulaire de l'autorisation.(...) La notification prévue au précédent alinéa doit intervenir par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du déféré ou du recours. / La notification du recours à l'auteur de la décision et, s'il y a lieu, au titulaire de l'autorisation est réputée accomplie à la date d'envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception. Cette date est établie par le certificat de dépôt de la lettre recommandée auprès des services postaux. " ;
5. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la SCI Tour First a justifié en première instance avoir notifié à la commune de Courbevoie et aux bénéficiaires des trois permis de construire par lettres recommandées remises contre signature, le 14 mai 2012, ses trois demandes de première instance déposées le 4 mai 2012 au Tribunal administratif de
Cergy-Pontoise, soit avant l'expiration du délai prévu par les dispositions citées au point 4 ; que, par suite, les fins de non-recevoir opposées à ce titre en première instance par les sociétés Hermitage doivent être écartées ;
En ce qui concerne la société Allianz Vie :
6. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que la société Allianz Vie a justifié en première instance, avoir notifié à la commune de Courbevoie et aux bénéficiaires des trois permis de construire par lettres recommandées remises contre signature, le
3 mai 2012, ses trois demandes de première instance déposées le 4 mai 2012 au Tribunal administratif de Cergy-Pontoise, soit avant l'expiration du délai prévu par les dispositions susvisées ; que, par suite, les fins de non-recevoir opposées en première instance par les sociétés Hermitage doivent être écartées ; que, d'autre part, il ressort également des pièces du dossier que l'avocat de la société Allianz Vie s'est acquitté de la contribution prévue par les dispositions de l'article R. 411-2 du code de justice administrative en vigueur à la date d'introduction des trois demandes de première instance ; que, par suite, les demandes de première instance présentées par la société Allianz Vie étaient recevables ;
En ce qui concerne la société Ugitour :
7. Considérant, en premier lieu, que les dispositions de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme sont entrées en vigueur le 19 août 2013 ; que s'agissant de dispositions nouvelles relatives au droit de former un recours pour excès de pouvoir contre une décision administrative, elles sont, en l'absence de dispositions contraires expresses, applicables aux recours formés contre les décisions intervenues après leur entrée en vigueur ; que, par suite, elles n'étaient pas opposables au recours formé par la société Ugitour contre les permis de construire délivrés le 6 mars 2012 ; que la fin de non-recevoir tirée de la méconnaissance de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme doit, dès lors, être écartée ;
8. Considérant, en deuxième lieu, que la société Ugitour est propriétaire d'un ensemble immobilier composé de deux bâtiments de quatorze étages à proximité du terrain d'assiette du projet ; qu'il ressort des pièces du dossier que la construction des tours et bâtiments du projet, notamment de la tour Sud, est susceptible d'affecter les conditions d'utilisation des hôtels appartenant à cette société, s'agissant notamment des vues sur l'Ouest parisien, l'ensoleillement et les accès ; qu'ainsi, la société Ugitour justifie d'un intérêt lui donnant qualité pour demander l'annulation des permis de construire en litige ; que la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de cette société doit, dès lors, être écartée ;
9. Considérant, enfin, qu'il ressort des pièces du dossier que le moyen tiré de ce que la société Ugitour n'aurait pas acquitté la contribution pour l'aide juridique prévue par les dispositions de l'article R. 411-2 du code de justice administrative en vigueur à la date d'introduction des trois demandes manque en fait, celle-ci ayant été versée à l'aide d'un timbre fiscal dématérialisé dans chacun des trois dossiers de première instance ;
Sur la régularité du jugement n° 1203786, 1203798 et 1203806 :
10. Considérant qu'aux termes de l'article L. 9 du code de justice administrative :
" Les jugements sont motivés. " ; qu'il résulte de l'examen du jugement attaqué que les premiers juges, qui n'étaient pas tenus de répondre à tous les arguments exposés devant eux, ont suffisamment répondu, notamment aux points 6, 7 et 45, aux moyens présentés par la société Allianz Vie sur les effets du vent sur les façades, sur l'insuffisance de l'étude d'impact sur ces ventements et sur le risque terroriste pouvant affecter les constructions projetées ;
Sur le bien-fondé des jugements attaqués :
En ce qui concerne l'absence d'un permis unique pour le projet :
11. Considérant qu'aux termes de l'article L. 421-6 du code de l'urbanisme : " Le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords et s'ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d'utilité publique. (...)" ; que, d'une part, il résulte de ces dispositions qu'une construction constituée de plusieurs éléments formant, en raison des liens physiques ou fonctionnels entre eux, un ensemble immobilier unique, doit en principe faire l'objet d'un seul permis de construire ; que, d'autre part, les permis de construire des constructions distinctes ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux que chaque permis autorise avec les règles d'urbanisme en vigueur ; que ces dispositions ne font toutefois pas obstacle à ce que, lorsque l'ampleur et la complexité d'un projet le justifient, soient concomitamment présentées des demandes distinctes portant sur des constructions de grande ampleur, ayant chacune une vocation fonctionnelle autonome et implantées à proximité immédiate les unes des autres dans le cadre d'un plan d'ensemble, et dès lors fassent l'objet non d'un permis de construire unique mais de plusieurs permis ; qu'en pareil cas, la conformité avec les règles d'urbanisme applicables et la cohérence des éléments constitutifs du projet doivent être appréciées au regard de l'ensemble des permis de construire demandés ; que l'autorité administrative doit alors vérifier, par une appréciation globale, que le respect des règles d'urbanisme et la protection des intérêts généraux que garantirait un permis unique sont assurés par l'ensemble des permis délivrés ;
12. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que le projet présenté dans le cadre du plan de renouveau de la Défense engagé en 2006 tend à la réalisation autour de l'actuelle place Napoléon 1er de deux tours de très grande hauteur culminant à 307 mètres au-dessus de la dalle actuelle, faisant l'objet de deux permis dits tour Est et tour Sud, ainsi que de quatre bâtiments de taille plus réduite, faisant l'objet du permis dit Ouest ; que ce projet, offrant une pluralité d'usages tels que logements, bureaux, hôtels, salle de spectacles, commerces et résidence étudiante, représente une surface totale de planchers d'environ 259 000 m² ; qu'il a donné lieu à une conception globale par le groupe Hermitage et a été conduit par un maître d'ouvrage unique ; qu'il constitue ainsi une opération complexe et de grande ampleur se composant de trois îlots immobiliers certes physiquement distincts mais situés à proximité immédiate les uns des autres, ayant chacun une vocation fonctionnelle autonome qui n'est pas remise en cause par le fait que les logements sociaux et les places de stationnement sont regroupés dans la construction faisant l'objet du seul permis Ouest ; que les travaux qui portent sur ces trois îlots sont divisibles ; que les demandes de permis de construire, déposées toutes trois le 11 octobre 2010 et accompagnées d'un dossier présentant l'opération dans son ensemble, ont fait l'objet d'une instruction commune et ont notamment été examinées simultanément par les organismes consultatifs et les services appelés à rendre un avis ; qu'au terme de cette instruction commune, les permis de construire ont été accordés à la même date ; que dans ces conditions l'ensemble du projet pouvait faire l'objet de trois permis de construire distincts, alors même que le respect des règles d'urbanisme en matière de stationnement et de logements sociaux est assuré pour l'ensemble du projet par le seul permis Ouest ; qu'ainsi le maire de Courbevoie, au nom de l'État, et les services consultés ont été en mesure, malgré le dépôt de trois demandes, de porter une appréciation sur le respect des règles et la protection des intérêts généraux dont ils ont la charge ; qu'il suit de là que le moyen tiré de ce que l'opération aurait dû faire l'objet d'une seule demande et d'un permis de construire unique doit être écarté ;
En ce qui concerne l'autorisation de déposer la demande de permis :
13. Considérant qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme : " Les demandes de permis de construire (...) sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés : a) soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; (...) " ; qu'il résulte des dispositions précitées que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l'attestation du pétitionnaire qu'il remplit les conditions définies à l'article R. 423-1 ; que les autorisations d'utilisation du sol, qui ont pour seul objet de s'assurer de la conformité des travaux qu'elles autorisent avec les règles d'urbanisme, sont accordées sous réserve du droit des tiers et il n'appartient dès lors pas à l'autorité compétente de vérifier, dans le cadre de l'instruction d'une déclaration ou d'une demande de permis, la validité de l'attestation établie par le demandeur ; que les tiers ne sauraient donc utilement, pour contester une décision accordant une telle autorisation au vu de l'attestation requise, faire grief à l'administration de ne pas en avoir vérifié l'exactitude ; qu'il revient toutefois à l'autorité saisie d'une demande de permis de construire de refuser celle-ci lorsque cette autorité vient à disposer, au moment où elle statue et sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, des informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer ;
14. Considérant, en premier lieu, qu'il ressort des pièces du dossier que les sociétés pétitionnaires étaient autorisées à déposer une demande sur différentes parcelles du domaine public constitué par la dalle de la Défense, en vertu d'un protocole d'accord signé le
19 juin 2010 entre l'établissement public pour l'aménagement de la Défense (EPAD) et le groupe pétitionnaire, suivi d'un courrier de son directeur en date du 1er octobre 2010, identifiant précisément les parcelles et volumes concernés ; qu'en tout état de cause, ainsi que l'a retenu à bon droit le tribunal, la circonstance que ce courrier portait l'entête de l'EPAD et était signé par M.B..., directeur de l'EPAD, est sans incidence sur la légalité des différents permis, dès lors que, d'une part, l'EPAD a fusionné par un décret n° 2010-743 du 2 juillet 2010 avec un autre établissement public pour devenir l'établissement pour l'aménagement de la Défense
Seine-Arche (EPADESA), qui s'est substitué dans les droits et obligations de l'EPAD et que, d'autre part, M. B...a été nommé directeur de l'EPADESA jusqu'à la nomination d'un successeur ;
15. Considérant, en deuxième lieu, qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que les permis en cause auraient requis une autorisation de l'établissement public de gestion du quartier d'affaires de La Défense (DEFACTO), dans le cadre de sa mission telle qu'elle était alors fixée par les articles L. 328-1 et suivants du code de l'urbanisme ;
16. Considérant, en troisième lieu, que les sociétés du groupe Hermitage ont régulièrement attesté, lors du dépôt de la demande en vue de l'obtention des permis de construire les tours Est et Sud, être habilitées pour ce faire ; que la circonstance qu'elles étaient seulement propriétaires de certains des lots de volume du groupe Ugitour nécessaires au projet n'était pas de nature à faire regarder les sociétés du groupe Hermitage comme dépourvues de titre pour déposer ces demandes, qui ne présentaient aucun caractère frauduleux ou erroné justifiant qu'il soit procédé à une quelconque mesure d'instruction ; que les circonstances que le pétitionnaire, dans le cadre des interrogations du public au cours de l'enquête publique sur la maîtrise du foncier, a indiqué qu'il avait déjà acquis un grand nombre de lots concernés par son projet et que des conventions devraient régir l'acquisition des autres lots, n'étaient pas de nature à ce que le maire, au nom de l'Etat, regarde les sociétés du groupe Hermitage comme étant dépourvues de tout titre pour déposer leurs demandes ;
17. Considérant enfin qu'aux termes de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable au litige : " La demande de permis de construire précise : (...) c) La localisation et la superficie du ou des terrains (...)" ; que si la société Allianz Vie soutient que les sociétés pétitionnaires ne justifieraient pas de la maîtrise du foncier dans la mesure où les pièces produites à l'appui de leurs demandes ne permettraient pas d'identifier les parcelles et les volumes d'implantation du projet, il ressort des pièces du dossier que la localisation de chacun des permis et la superficie des terrains occupés ressortent clairement des plans versés au dossier d'instruction des demandes, y compris s'agissant de la parcelle cadastrée AE 149 sans qu'ait d'incidence l'erreur de plume visant les parcelles cadastrales A 138 ou 152 au lieu de AE ; que les dispositions précitées n'imposant pas de produire des plans des volumes occupés, notamment sous la dalle de la Défense, le moyen tiré de ce que les dossiers de demande de permis ne permettraient pas de localiser le ou les terrains concernés par chacune des demandes de permis doit par suite être écarté ;
En ce qui concerne l'accord de l'autorité gestionnaire du domaine public :
18. Considérant qu'aux termes de l'article L. 2122-2 du code général de la propriété des personnes publiques : " L'occupation ou l'utilisation du domaine public ne peut être que temporaire. " ; qu'aux termes de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public. " ;
19. Considérant, d'une part, qu'il ressort des pièces du dossier que les sociétés pétitionnaires ont produit la délibération du 10 février 2012 du Conseil général des
Hauts-de-Seine approuvant le principe d'une désaffectation et d'un déclassement de la bretelle de retournement de la parcelle AE 117 de la RD 7 dans le cadre des projets de couverture de la RD 7 et de la construction des tours Hermitage ; que, contrairement à ce qui est soutenu, l'intervention d'un acte de déclassement n'était pas requis à la date de délivrance des permis de construire ; que, par suite, le groupe Hermitage justifiait, au sens de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, de l'accord l'habilitant à construire, nonobstant la réserve du département tenant à ce que l'EPADESA réalise à ses frais les aménagements destinés à compenser la suppression de la voie ;
20. Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que si le projet litigieux prévoyait que les biais de façades des tours évasées en hauteur seraient en surplomb du domaine public de l'EPADESA, le groupe Hermitage justifiait, au sens de l'article R. 431-13 du code de l'urbanisme, par le protocole d'accord signé le 19 juin 2010 entre l'EPAD et le groupe pétitionnaire et le courrier du directeur de l'EPADESA du 1er octobre 2010, de l'accord du gestionnaire pour engager une procédure d'autorisation de surplomb du domaine public ;
En ce qui concerne l'avis du 23 mars 2011 de la sous-commission départementale de sécurité et d'accessibilité des Hauts-de-Seine :
21. Considérant que si l'article 7 du décret du 8 mars 1995 relatif à la commission départementale de sécurité et d'accessibilité impose la présence du maire ou d'un adjoint désigné par lui, l'article 6 du même décret dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que le maire " (...) peut aussi, à défaut, être représenté par un conseiller municipal qu'il aura désigné " ; qu'il ressort des pièces du dossier que le maire de Courbevoie était représenté par M. Desesmaison, conseiller municipal désigné, à la réunion de la sous-commission départementale de sûreté et de sécurité publique tenue le 23 mars 2011, lorsque celle-ci a examiné les trois études de sécurité et sûreté des permis de construire litigieux ; que la SCI Tour First se borne, en outre, à mettre en doute la régularité de la désignation par le maire de ce conseiller municipal, sans assortir ce moyen de précisions permettant d'en apprécier le bien fondé ; que, par suite, le moyen tiré de l'irrégularité de l'avis du 23 mars 2011 de la sous-commission départementale de sécurité et d'accessibilité des Hauts-de-Seine doit être écarté ;
En ce qui concerne la régularité de l'enquête publique :
22. Considérant qu'aux termes de l'article R. 123-22 du code de l'environnement dans sa version applicable au litige : " (...) Le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête établit un rapport qui relate le déroulement de l'enquête et examine les observations recueillies. Le commissaire enquêteur ou la commission d'enquête consigne, dans un document séparé, ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l'opération. Le commissaire enquêteur ou le président de la commission d'enquête transmet au préfet le dossier de l'enquête avec le rapport et les conclusions motivées dans un délai d'un mois à compter de la date de clôture de l'enquête." ;
23. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la commission d'enquête publique, avant d'émettre à l'unanimité un avis favorable aux trois permis et quatre recommandations, a analysé dans ses conclusions le déroulement de l'enquête, la faisabilité du projet, les nuisances induites par le projet, les critiques architecturales, la détérioration des vues, le risque d'attentat et les avis du public ; que la commission a également donné un avis motivé sur les avantages et inconvénients de l'opération envisagée, notamment les nuisances que le public devra subir en raison de la réalisation de ces projets ; qu'elle a ainsi procédé à l'examen prescrit par les dispositions précitées de l'article R. 123-22 ; que la circonstance, au demeurant non établie, que l'avis de la commission d'enquête serait entaché d'incohérences est sans incidence sur la régularité de la procédure suivie ; qu'ainsi, le moyen tiré de ce que les conclusions du 10 novembre 2011 de la commission d'enquête méconnaitraient les exigences de l'article R. 123-22 du code de l'environnement doit être écarté ;
En ce qui concerne l'étude d'impact :
24. Considérant qu'aux termes de l'article L. 122-1 du code de l'environnement dans sa version applicable au litige : " I.-Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements publics et privés qui, par leur nature, leurs dimensions ou leur localisation sont susceptibles d'avoir des incidences notables sur l'environnement ou la santé humaine sont précédés d'une étude d'impact. (...)II. Lorsque ces projets concourent à la réalisation d'un même programme de travaux, d'aménagements ou d'ouvrages et lorsque ces projets sont réalisés de manière simultanée, l'étude d'impact doit porter sur l'ensemble du programme. Lorsque la réalisation est échelonnée dans le temps, l'étude d'impact de chacun des projets doit comporter une appréciation des impacts de l'ensemble du programme. Lorsque les travaux sont réalisés par des maîtres d'ouvrage différents, ceux-ci peuvent demander à l'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement de préciser les autres projets du programme, dans le cadre des dispositions de l'article L. 122-1-2. / Un programme de travaux, d'aménagements ou d'ouvrages est constitué par des projets de travaux, d'ouvrages et d'aménagements réalisés par un ou plusieurs maîtres d'ouvrage et constituant une unité fonctionnelle. " ; qu'aux termes de l'article R. 122-8 du code de l'environnement dans sa version alors applicable : " (...)la procédure de l'étude d'impact est applicable quel que soit le coût de leur réalisation, aux aménagements, ouvrages et travaux définis ci-après : (...) 9° Constructions soumises à permis de construire lorsqu'il s'agit de : (...) b) La construction d'immeubles à usage d'habitation ou de bureau d'une hauteur au-dessus du sol supérieure à 50 mètres ; / c) La création d'une superficie hors oeuvre nette nouvelle à usage de commerce supérieure à 10 000 mètres carrés ; (...) " ;
25. Considérant que le projet contesté nécessite, de la part de l'EPADESA, la réalisation préalable d'une couverture au-dessus des voies de circulation de la RD 7 sur laquelle sera implantée la tour Est et la réalisation des aménagements paysagers de l'ensemble des emprises publiques autour des travaux de constructions en litige, notamment de cette couverture qui sera piétonnière jusqu'en bord de Seine, les permis de construire litigieux se limitant aux seuls travaux portant sur l'emprise effective de chaque construction, et en particulier sur les deux tours d'une hauteur d'environ 300 mètres, après réalisation de la couverture ; que les inexactitudes, omissions ou insuffisances de l'étude d'impact portant sur les trois permis litigieux ne sont susceptibles de vicier la procédure et donc d'entraîner l'illégalité de la décision prise au vu de cette étude que si elles ont pu avoir pour effet de nuire à l'information complète de la population ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l'autorité administrative ;
26. Considérant, d'une part, que, s'il ressort des pièces du dossier que les aménagements publics, notamment la couverture de la RD 7 devant précéder et accompagner les projets de constructions, se justifient par le plan de renouveau du quartier des affaires de La Défense dans lequel les projets litigieux s'inscrivent, la construction de cette couverture de la RD 7 constitue toutefois un programme distinct du projet de construction des tours ; que dès lors l'impact propre des travaux de couverture de la RD 7, s'agissant notamment des effets d'une couverture de la RD 7 sur les étages bas de l'hôtel de la société Ugitour, n'avait pas à être pris en compte dans l'étude d'impact relative aux tours Sud et Est et aux bâtiments Ouest ; que, par suite, le moyen tiré de ce que l'étude d'impact aurait été illégalement fractionnée, au regard des dispositions du II de l'article L. 122-1, et ne serait, pour cette raison, pas en relation avec l'importance des aménagements nécessaires, notamment pour les tours Est et Sud, ainsi que l'exige le I du même article, ne peut qu'être écarté ;
27. Considérant, d'autre part, qu'il ressort des pièces du dossier que l'étude d'impact, dont la version finale du 26 juillet 2011, prend en compte l'avis émis le 10 juin 2011 par le préfet de la région Ile-de-France, agissant en qualité d'autorité environnementale saisie en application de l'article L. 122-1 III du code de l'environnement, identifie avec précision les impacts que le projet est susceptible d'avoir notamment sur chacune des tours de la Défense implantées à proximité du projet ; qu'elle étudie notamment le ventement en se basant sur plusieurs simulations réalisées par un bureau d'études en 2009 et consacre de longs développements à l'impact du ventement sur le confort des piétons et sur les façades alentours ; que la question de la diminution de l'ensoleillement est étudiée de façon particulièrement détaillée, en décrivant les méthodes suivies, en raison de l'impact significatif que le projet est susceptible d'avoir notamment sur la tour Neptune ; que l'étude analyse suffisamment les effets directs et indirects du projet sur le paysage urbain, notamment en termes de hauteur et de visibilité au regard des tours voisines, sur l'environnement acoustique, avec des études précises sur l'impact du projet sans la couverture de la RD 7 et avec celle-ci, les impacts hydro-géologiques, en particulier au regard du PPRI dont l'autorité environnementale souligne que " les dossiers abordent bien les incidences potentielles des inondations sur le projet ", sur les capacités de stationnement, les différents modes d'accès, et les transports pour lesquels l'impact est très sensible et, enfin, sur les impacts socio-économiques ; que les mesures compensatoires n'ont pas été omises, notamment pour la phase chantier et, à terme, au regard de l'impact socio-économique du projet ; qu'il suit de là que le moyen tiré de ce que les prescriptions du code de l'environnement relatives à l'évaluation environnementale des permis de construire des constructions de grande hauteur auraient été méconnues doit être écarté ;
En ce qui concerne le respect de l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme :
28. Considérant qu'aux termes de l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme dont les dispositions sont reprises à l'article L. 111-11 du même code : " Lorsque, compte tenu de la destination de la construction ou de l'aménagement projeté, des travaux portant sur les réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou de distribution d'électricité sont nécessaires pour assurer la desserte du projet, le permis de construire ou d'aménager ne peut être accordé si l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés.(...)" ; que ces dispositions poursuivent notamment le but d'intérêt général d'éviter à la collectivité publique ou au concessionnaire d'être contraints, par le seul effet d'une initiative privée, de réaliser des travaux d'extension ou de renforcement des réseaux publics de distribution d'eau, d'assainissement ou d'électricité et de garantir leur cohérence et leur bon fonctionnement, en prenant en compte les perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité ; qu'il en résulte qu'un permis de construire doit être refusé lorsque, d'une part, des travaux d'extension ou de renforcement de la capacité des réseaux publics sont nécessaires à la desserte de la construction projetée et, d'autre part, l'autorité compétente n'est pas en mesure d'indiquer dans quel délai et par quelle collectivité publique ou par quel concessionnaire de service public ces travaux doivent être exécutés, après avoir, le cas échéant, accompli les diligences appropriées pour recueillir les informations nécessaires à son appréciation ;
29. Considérant qu'en l'espèce, par l'avis du 7 février 2011 joint aux arrêtés de permis de construire, ERDF indique que les projets nécessitent une extension du réseau électrique qui sera réalisée sous la maîtrise d'ouvrage ERDF pour un coût évalué à 723 805,79 euros ; qu'ainsi le maire de Courbevoie était en mesure de porter sur ces travaux d'extension du réseau l'appréciation requise par l'article L. 111-4 du code de l'urbanisme ; que la circonstance que la prise en charge financière des travaux d'extension ne soit pas déterminée est sans incidence sur la légalité des permis de construire dès lors qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que l'extension du réseau ERDF ne correspondrait pas aux besoins et aux perspectives d'urbanisation et de développement de la collectivité ;
En ce qui concerne le plan de prévention des risques naturels d'inondation (PPRI) :
30. Considérant que le PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine, approuvé par arrêté préfectoral du 9 janvier 2004, prescrit la compensation des remblais et des locaux étanches et dispose que " Lorsqu'ils sont autorisés en zone inondable, il convient de compenser la constitution de remblais qui diminue les capacités de stockage de la crue, par la création d'un même volume de déblais. Il en est de même des volumes de locaux étanches susceptibles d'être autorisés dans cette zone. Le volume à compenser est celui créé entre la cote du terrain naturel et la cote de casier. " ; qu'il ressort des pièces du dossier que les volumes à compenser par les permis de construire les deux tours respectent cette prescription ; que, par suite et contrairement à ce que soutiennent la SCI Tour First et la société Ugitour, les permis de construire litigieux n'ont pas été délivrés en méconnaissance du PPRI de la Seine dans les Hauts-de-Seine ;
En ce qui concerne l'arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur et leur protection contre les risques d'incendie et de panique :
31. Considérant qu'aux termes de l'article GH 7 de l'arrêté du 30 décembre 2011 portant règlement de sécurité pour la construction des immeubles de grande hauteur : " (...) En application des articles R. 122-2 et R. 122-9 du code de la construction et de l'habitation, un immeuble de grande hauteur est isolé des constructions voisines par un mur ou une façade verticale coupe-feu de degré deux heures ou REI 120 sur toute sa hauteur, ou par un volume de protection. (...) La limite latérale du volume de protection est constituée par une surface verticale située à 8 mètres au moins de tout point des façades de l'immeuble qui ne sont pas coupe-feu de degré deux heures ou REI 120. (...) Un immeuble de grande hauteur ne peut être construit si la limite latérale de son volume de protection empiète sur les fonds voisins. Toutefois, il peut être dérogé à cette règle dans les cas suivants : - le propriétaire du fonds a obtenu des propriétaires des fonds voisins la création, par acte authentique, d'une servitude conventionnelle assujettissant l'empiétement précité aux dispositions de l'article GH 8, § 3 ; / les fonds voisins respectent les dispositions relatives à l'indépendance des volumes situés dans l'emprise d'un immeuble de grande hauteur définis au titre II, chapitre II, du présent règlement. (...) " ; qu'aux termes de l'article GH 8, alinéa 3 : " Les autres constructions, situées en tout ou partie dans le volume de protection, répondent aux dispositions suivantes : (...)les structures sont indépendantes de l'immeuble de grande hauteur et stables au feu de degré deux heures ou R 120 ; / les murs extérieurs, les couvertures et les façades, situés dans le volume de protection, sont pare-flammes de degré deux heures ou RE 120. (...) " ;
32. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article L. 425-2 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet porte sur un immeuble de grande hauteur, le permis de construire tient lieu de l'autorisation prévue par l'article L. 122-1 du code de la construction et de l'habitation, dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité chargée de la police de la sécurité. " ; qu'il est soutenu que le permis de construire la tour Sud méconnait les articles GH 7, GH 8 et L. 425-2, en l'absence d'accord d'empiétement sur les fonds voisins de la société Ugitour, la tour Sud étant implantée à moins de 8 mètres de l'hôtel de la société Ugitour dont la résistance au feu ne respecte pas la norme coupe-feu REI 120 ; que, toutefois, il ressort du plan d'ensemble PCO-05 du niveau de la rue que si la distance entre l'hôtel de la société Ugitour et l'emprise de la tour Sud est de 7,12 mètres, la distance entre les façades respectives de ces constructions n'est pas inférieure à 8 mètres ; qu'il ne ressort pas des pièces du dossier que des servitudes conventionnelles devaient être convenues avec la société Ugitour dès lors que l'hôtel de quatorze étages dont elle est propriétaire n'est pas situé à l'intérieur de la limite latérale du volume de protection de la tour Sud ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le permis méconnaitrait l'article L. 425-2 du code de l'urbanisme en raison d'un vice de l'accord donné par l'autorité chargée de la police de la sécurité au regard des exigences techniques de
l'article GH 7 et du paragraphe 3 de l'article GH 8 doit être écarté ;
33. Considérant, d'autre part, que la société Allianz Vie soutient que le volume de protection imposé par les articles GH 7 et GH 8 précités ne peut pas être vérifié ni garanti dès lors que la tour Est du projet empiète sur le volume de protection de la tour Neptune sans qu'aucune convention de renonciation à des règles de distance n'ait été régularisée et sans que cet empiètement caractérisé n'ait été supprimé par la réduction de cinq étages de cette tour ; que si la forme évasée vers le haut de la tour Est réduit progressivement en hauteur la distance de 22,75 mètres constatée au niveau de la dalle sur la planche PC0-06 entre cette tour et la tour Neptune, il ressort des pièces du dossier qu'après avoir relevé que " les plans graphiques transmis ne permettent pas de porter un avis précis sur la demande de la société Hermitage tendant à " dire que la dérogation à l'article GH 7 était devenue sans objet ", la sous-commission départementale de sécurité a cependant émis le 26 juillet 2011 un avis favorable avec la prescription reprise par le permis de construire de " fournir un dossier (...) comprenant notamment des plans laissant apparaitre l'emprise du volume de protection sur toute la périphérie de l'immeuble et les constructions diverses alentours " notamment la tour Neptune ; que, par le procès-verbal du 29 août 2011, cette même instance a maintenu un avis favorable au projet des tours sous réserve de ce que l'intégralité des préconisations mentionnées dans un procès-verbal du 23 mars 2011 soient prises en compte ; que, par suite, ces prescriptions étant reprises par le permis de construire litigieux de la tour Est après avis favorable de la commission centrale de sécurité, la société Allianz Vie n'est pas fondée à soutenir que le rapport de la commission d'enquête publique devrait être invalidé sur ce point, ni que les permis de construire auraient été délivrés en méconnaissance des articles GH 7 et GH 8 précités ;
En ce qui concerne l'article UD 2 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Courbevoie (PLU) :
34. Considérant, d'une part, qu'aux termes de l'article UD 2 du PLU relatif aux occupations et utilisations du sol admises sous conditions : " Sont admis sous conditions : 2.1 En application de l'article L. 123-1-16° du code de l'urbanisme, en cas de réalisation d'un programme de logements comportant plus de 20 logements, 20 % au moins des logements de ce programme doivent être affectés à des logements locatifs sociaux.(...) " ; qu'aux termes de l'annexe 5b1 définissant les termes du règlement marqués d'une étoile, notamment celle des logements sociaux : " Conformément aux dispositions de l'article L. 302-5 du code de la construction et de l'habitation, les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent règlement sont : / 1° Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits, ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 ; / 2° Les autres logements conventionnés dans les conditions définies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ; (...) 4° Les logements ou les lits des logements-foyers (...) dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 351-2 du code de l'action sociale et des familles. (...) " ;
35. Considérant, d'autre part, qu'aux termes de l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation : " Un logement-foyer, au sens du présent chapitre, est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux locatifs privés meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective. / Il accueille, notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. / Le logement-foyer dénommé " résidence sociale " est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l'article L. 301-1. / La résidence sociale dénommée " pension de famille " est un établissement destiné à l'accueil sans condition de durée des personnes dont la situation sociale et psychologique rend difficile leur accès à un logement ordinaire. La " résidence accueil " est une pension de famille dédiée aux personnes ayant un handicap psychique. " ; que ces dispositions portant sur les " mesures relatives à la protection des personnes logées en logement-foyer " n'ont ni pour effet ni pour objet d'assimiler d'office une " résidence pour étudiants " à un logement-foyer ;
36. Considérant que les dispositions précitées de l'article UD 2 imposent pour le programme de 670 logements mentionné par la notice architecturale commune aux trois permis de construire, au moins 20 % de logements sociaux, soit 134 logements ; que si la société pétitionnaire a déclaré 136 sur la case "logement locatif social" à la rubrique "répartition du nombre total de logements créés par type de financement", elle n'a coché aucune des cases de cette rubrique relative aux logements locatifs sociaux, ni n'a coché la case "résidence sociale" ou "résidence hôtelière à vocation sociale" ; qu'il ressort des pièces du dossier de demande de permis de construire, notamment de la notice architecturale, que le projet d'une "résidence pour étudiants" de 136 studios, dont le mode d'utilisation déclaré par le pétitionnaire dans sa demande est la vente ou la location, est, pour chacun des sept étages décrit par " une moyenne de 18 à 20 logements plus une lingerie par niveau. La surface moyenne de ces logements est de 25 m². Mais la configuration du bâtiment génère parfois des formes et angles peu favorables aux règles d'accessibilité. Aussi, ces pièces seront-elles occupées soit par les locaux annexes communs (salle commune de repos, salle TV, salon, etc...) soit par des studios de plus grande dimension " ; que, dans ces conditions, le projet qui ne comporte pas de façon certaine, indépendamment du hall d'entrée de la résidence et, sur chacun des sept étages, un espace triangulaire de dimension modeste, des locaux communs et des équipements collectifs au sens de l'article L. 633-1 du code de la construction et de l'habitation ne relève pas d'une résidence sociale pour étudiants ; qu'il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que le projet du groupe Hermitage de construire des studios pour étudiants destinés à la vente entrerait dans les conditions définies à l'article L. 351-2 du code de l'action sociale pour être conventionné au titre des logements locatifs sociaux ; qu'ainsi le projet de " résidence pour étudiants " de 136 studios n'est pas, en l'état du dossier, assimilable à des " logements locatifs sociaux " au sens du PLU de Courbevoie ; qu'en tout état de cause, la circonstance à la supposer établie que le groupe Hermitage aurait permis la construction de 200 logements sociaux dans le département des Hauts-de-Seine est sans incidence sur la légalité des permis de construire délivrés par le maire de Courbevoie ; que, par suite, les permis de construire méconnaissent les dispositions de l'article UD 2 du PLU ;
En ce qui concerne l'article UD 3 du PLU :
37. Considérant qu'aux termes de l'article UD 3 du PLU relatif aux accès et la voirie : "3.1 Tout terrain doit être accessible d'une voie carrossable, publique ou privée. / 3.2 La largeur des voies d'accès ne peut en aucun cas être inférieure à 3,50 m. / 3.3 Le projet peut être également refusé ou n'être accepté que sous réserve de prescriptions spéciales si les accès présentent un risque pour la sécurité des usagers des voies publiques ou pour celle des personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée compte tenu, notamment, de la position des accès, de leur configuration ainsi que de la nature et de l'intensité du trafic. " ; qu'il est soutenu qu'en l'absence de la réalisation préalable du retournement et de la couverture de la RD 7, les services instructeurs n'ont pas été mis en mesure de porter, en connaissance de cause, leur appréciation sur les risques pour la sécurité des usagers des voies publiques et des accès présentés seulement à titre indicatif ; qu'il ressort des pièces du dossier que les accès principaux du projet sont notamment desservis par la rue de l'Ancre et indirectement par la RD7, que l'EPADESA s'est engagé à réaménager ; que, si les permis de construire litigieux présentent des accès à titre indicatif en raison de ces travaux d'aménagement, notamment de la voie Neptune, adjacente au quai Paul Doumer, il ressort des pièces du dossier, que le département s'est engagé à déclasser une surface d'environ 2 300 m2 issue des parcelles cadastrées AE 117 et AE 138 afin de permettre les travaux de l'EPADESA ; que le maire, au nom de l'Etat, pouvait légalement se fonder sur la circonstance que, en raison de ces travaux, la desserte des tours et des bâtiments Ouest répondrait à brève échéance et de manière certaine aux exigences légales ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UD 3 doit être écarté ;
En ce qui concerne l'article UD 6 du PLU :
38. Considérant qu'aux termes de l'article UD 6 du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et emprises publiques existantes ou futures : " 6.1 - La partie de la Dalle du centre d'affaires de La Défense appartenant au domaine public est considérée comme une voie ou une emprise publique au sens du présent article. En conséquence, les règles d'implantations s'appliquant au niveau dalle sont celles figurant ci-dessous. / 6.2 - Lorsque l'implantation des constructions est indiquée au document graphique de la zone UD (n° 6c), les constructions seront implantées sur l'indication graphique ou en retrait. En cas de retrait, les constructions devront s'implanter en respectant un retrait maximum de 10 m par rapport à la délimitation figurant sur le document graphique (cf. pièce 6c). / Toutefois, toute construction est autorisée au-delà de la limite d'implantation figurant au document graphique (n° 6c) soit en limite de voie publique ou privée ou en limite d'emprise publique, existante, modifiée ou à créer, soit en retrait de ces limites, à condition qu'elle soit située à une hauteur minimum de 10 m mesurée à partir du dernier niveau accessible aux piétons de la dalle et de 20 m mesurée à partir du niveau rue. / Dans ce volume dégagé, d'une hauteur minimum de 10 m mesurée à partir du dernier niveau accessible aux piétons de la dalle et/ou d'une hauteur minimum de 20 m mesurée à partir du niveau rue, les biais de façade sont autorisés dans la limite d'un angle de 7 degrés maximum par rapport à la verticale de la façade élevée à l'indication graphique. (...) 6-5 SAILLIES / Les saillies sur alignement et emprise publique (...) sont admises. (...) elles ne doivent pas être situées à moins de 10,00 mètres au dessus de la dalle et à moins de 20,00 m dans tous les autres cas. (...) " ;
39. Considérant, en premier lieu, qu'il est soutenu que les permis en litige ne pouvaient être accordés en l'absence des démolitions et des aménagements des espaces publics, notamment le déplacement des voies de l'Ancre et de la rue du général Audran, cette absence empêchant les services instructeurs d'apprécier si le projet respecte les règles précitées de l'article UD 6 ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que les plans accompagnant les permis de construire, alors même qu'un plan détaillé des travaux d'aménagement de l'espace public relevant de l'EPADESA n'aurait pas été fourni, permettaient au service instructeur de s'assurer du respect des dispositions précitées ;
40. Considérant, en deuxième lieu, que si les tours Est et Sud présentent des biais de façade définis par le PLU par " Avancée de la façade donnée par l'inclinaison de celle-ci par rapport à la verticale élevée depuis sa base. ", elles ne présentent aucune saillie, définie par le plan par " toute partie ou élément de construction qui dépasse le plan de façade d'une construction. " ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l'article 6-5 du règlement du PLU doit être écarté ;
41. Considérant enfin que la circonstance que le volume de protection des tours imposé par le règlement de sécurité empiéterait en raison de leur forme évasée en hauteur sur les fonds voisins est inopérante s'agissant de l'appréciation de la conformité des constructions aux dispositions de l'article UD 6 ; qu'en l'espèce les règles d'implantation applicables fixées sur le plan UD 6c figurant en annexe du PLU pour la zone Uda imposent une distance minimale de
20 mètres entre les tours Est et Sud et leurs voisines respectives ; qu'il ressort des plans joints aux permis de construire que ces règles d'implantation sont respectées par une distance de
20 mètres entre la tour Sud et l'hôtel de la société Ugitour et de 21,79 m entre la tour Est et l'immeuble Neptune ; qu'aucune disposition du plan ne fait obstacle à ce que la projection verticale du volume de la tour Sud évasée en hauteur dans le respect des dispositions précitées de l'article UD 6-2, présente sur le plan annexé au permis de construire une marge de recul de
7,12 m avec l'hôtel de la société Ugitour ;
En ce qui concerne les articles UD 7 et UD 8 du PLU :
42. Considérant qu'aux termes de l'article UD 7 du PLU relatif à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives : " Lorsque l'implantation des constructions est indiquée au document graphique de la zone UD (n° 6c) les constructions seront implantées sur l'indication graphique ou en retrait. / En cas de retrait, les constructions devront s'implanter en respectant un retrait maximum de 10 m par rapport à la délimitation figurant sur le document graphique (cf. pièce n°6 c) (...) " ; que les dispositions de l'article UD 6-1 rappelées au point 38 fixent les règles spécifiques d'implantation des constructions au niveau de la dalle de la Défense ; que les bâtiments et les tours du projet étant implantés sur l'emprise publique que constitue cette dalle, l'article UD 7, qui régit l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives et l'article UD 8 qui régit l'implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété, ne sont pas applicables au projet ; qu'il suit de là que le moyen tiré de leur méconnaissance ne peut qu'être écarté ;
En ce qui concerne l'article UD 12 du PLU :
43. Considérant que l'article UD 12.1 du PLU relatif au stationnement prévoit une place pour 70m² de surface hors oeuvre nette, avec un minimum d'une place par logement pour les logements autres que sociaux et une place pour trois chambres pour les résidences pour étudiants, et 8% de la surface hors oeuvre nette pour les bureaux ; que cet article précise également : " Dans le cadre d'une opération comportant des destinations et activités différentes utilisant des places de stationnement de manière non simultanée, il sera tenu compte du foisonnement, c'est-à-dire de la complémentarité d'usage pour établir le nombre global de places exigé. / Pour toute autre destination que celles visées ci-dessus, devront être réalisées les installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet. / Lorsque est construite une surface hors oeuvre nette dépassant 500 m2 à destination de commerce, artisanat ou industrie, il doit être réservé les emplacements nécessaires et adaptés pour assurer toutes les opérations usuelles de chargement, déchargement et manutention. / Les hôtels de plus de 150 chambres doivent prévoir une aire de dépose pour les autocars avec des accès présentant une hauteur libre d'au moins 4 mètres. Cette aire doit également pouvoir être utilisée comme aire de livraison. / Les quotas de stationnement ci-dessus sont divisés par 2 pour tous les projets de construction d'habitation, lorsqu'ils sont situés dans un rayon de 300 mètres autour des sorties des stations de transports collectifs (gare SNCF, gare RER, station de tramway). / Lorsque les surfaces de stationnement sont données en pourcentage de la SHON, le nombre de places de stationnement est donné par la division de ces surfaces par 28 m²./ (...). Les places doubles ne sont autorisées que pour les parcs de stationnement liés à un immeuble d'habitation et à condition que le nombre de places de stationnement directement accessibles soit au moins égal au nombre de logements. / 12.2 Les places de stationnement devront être réalisées dans le volume même des constructions ou en sous-sol. (...)" ;
44. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier, notamment de la notice architecturale PC4, que le groupe Hermitage a calculé pour le respect des dispositions précitées de l'article UD 12 un besoin de 1107 places de stationnement pour les 488 appartements de standing projetés dans les tours Est et Sud, de 68 places pour les 136 logements étudiants et de 106 places pour les bureaux soit un total de 1281 places pour les seules destinations de logements et bureaux ; que, pour les autres destinations pour lesquelles doivent être réalisées les installations propres à assurer le stationnement hors des voies publiques des véhicules correspondant aux caractéristiques du projet, la société pétitionnaire a estimé que le " phénomène selon lequel tous les usagers d'un parc de stationnement public ou privé ne stationnent pas leur véhicule simultanément " définissant, aux termes de l'annexe du PLU, le foisonnement mentionné par l'article UD 12 précité, justifiait un besoin supplémentaire de seulement 40 places de stationnement pour un projet portant sur deux niveaux de commerces dans chacun des trois bâtiments Ouest pour une surface de 10 846 m², d'une salle de concert de 1300 places, d'une discothèque, d'un hôtel de 201 chambres et d'un auditorium " de moins de 200 places " ;
45. Considérant toutefois que la sous-commission départementale pour la sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur a prescrit par le procès-verbal du 14 mars 2011 annexé au permis de construire Ouest, une obligation de cloisonnements des niveaux de stationnement et une réservation d'emplacements par catégories d'occupants ; que, selon cette instance, il est notamment imposé d'adopter, d'une part, une zone dite " privative " dédiée aux résidents des logements, aux personnels des bureaux et des commerces et à la clientèle de l'hôtel et, d'autre part, une zone dite " publique " destinée à la clientèle des commerces, de la discothèque et de l'auditorium ; qu'ainsi ces prescriptions font obstacle à ce que les places de stationnement prescrites pour les logements et les bureaux par le règlement du PLU soient à la fois privées et publiques et " se répartissent librement entre elles " par l'application d'un foisonnement global, dont les modalités pratiques par l'intervention de " voituriers ", ne sont, au demeurant, pas suffisamment précisées par le pétitionnaire ; que, par conséquent, les permis de construire prévoyant seulement 40 places de stationnement pour les destinations autres que les logements et bureaux sont au regard des caractéristiques, notamment commerciales, des projets en cause entachés d'une erreur manifeste d'appréciation au regard des exigences résultant de l'article UD 12 du PLU ;
En ce qui concerne le respect de l'article 5 de la Charte de l'environnement et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme :
46. Considérant que les dispositions de l'article 5 de la Charte de l'environnement, à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence en vertu de la loi constitutionnelle du 1er mars 2005, sont relatives au principe de précaution ; qu'elles s'imposent aux pouvoirs publics et aux autorités administratives dans leurs domaines de compétence respectifs y compris lorsqu'elles édictent une autorisation d'urbanisme ; que, toutefois, d'une part, il ne ressort pas des pièces du dossier que, en l'état des connaissances sur les risques pouvant résulter, pour le public, des effets de la force des vents sur les piétons comme sur les façades des immeubles situés à proximité de deux nouvelles tours de très grande hauteur, le maire de la commune de Courbevoie, au nom de l'Etat, ait entaché sur ce point ses décisions d'erreur manifeste d'appréciation au regard des dispositions de l'article 5 de la Charte de l'environnement ; que, d'autre part, il n'existe pas d'éléments circonstanciés de nature à accréditer l'hypothèse d'un risque de dommage grave et irréversible pour l'environnement ou d'atteinte à l'environnement susceptible de nuire de manière grave à la santé du fait de l'encombrement des moyens de transport collectif, des nuisances du trafic routier ou du risque d'attentat contre les tours projetées ; que, par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 5 de la Charte de l'environnement doit, en tout état de cause, être écarté ;
47. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme dans sa version applicable au litige : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales s'il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d'autres installations. " ; qu'il résulte de ce qui a été dit au point 27 que l'étude d'impact n'est pas entachée d'insuffisance sur les effets des vents sur les tours avoisinantes, notamment la tour Neptune ; qu'en tout état de cause la société Allianz Vie n'établit pas les atteintes manifestes à la sécurité publique en raison des insuffisances alléguées de l'étude d'impact sur les effets du vent ; que le maire de Courbevoie n'a pas davantage, en l'état des connaissances détaillées par l'étude d'impact, entaché sa décision d'erreur manifeste d'appréciation au regard de ces dispositions en ne s'opposant pas aux constructions projetées ;
En ce qui concerne le respect de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme :
48. Considérant qu'aux termes de l'article R. 111-21 du code de l'urbanisme dans sa version applicable au litige : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. " ; qu'eu égard à la teneur de ces dispositions et à la marge d'appréciation qu'elles laissent à l'autorité administrative pour accorder un permis de construire, le juge de l'excès de pouvoir ne peut censurer une autorisation de construire que si l'appréciation portée par l'autorité administrative, au regard de ces dispositions, est entachée d'une erreur manifeste ;
49. Considérant, d'une part, que la société Allianz Vie soutient que les constructions autorisées par les permis Est et Sud d'une hauteur de 307 mètres, dépassant l'ensemble des tours de la Défense parfois de plus de 100 mètres, ne s'insèrent pas dans leur environnement et portent atteinte aux paysages urbains ainsi qu'à la conservation de la perspective monumentale, qui passe par les Champs-Elysées et la place Charles de Gaulle ; qu'il ressort toutefois des pièces du dossier que ces deux tours s'insèrent dans l'environnement de la Défense et n'obstruent pas la perspective monumentale entre la place Charles de Gaulle à Paris et la Grande Arche de la Défense ; que, dans ces conditions, la Société Allianz Vie n'est pas fondée à soutenir que les permis de construire litigieux seraient à ce titre entachés d'erreur manifeste d'appréciation ;
50. Considérant, d'autre part, que la circonstance que la réalisation du projet serait susceptible de réduire l'ensoleillement de la tour Neptune, propriété de la société Allianz Vie, n'est pas de nature à entacher d'illégalité le permis attaqué de la tour Est, qui a été délivré sous réserve des droits des tiers ; qu'eu égard à l'environnement de la Défense, la perte d'ensoleillement, notamment au niveau de la dalle, de l'ensemble du secteur d'implantation du projet litigieux, n'est pas de nature à révéler une erreur manifeste d'appréciation dans la délivrance des permis litigieux ;
En ce qui concerne l'erreur manifeste d'appréciation tenant à l'importance des travaux préalables au projet :
51. Considérant que les circonstances invoquées par la société Allianz Vie que des travaux préalables devront être menés sous la responsabilité notamment de l'EPADESA avant que le projet porté par le groupe Hermitage puisse recevoir exécution, notamment pour permettre l'accès à pied au projet depuis le centre de la Défense, pour couvrir la RD7 et permettre l'accès des véhicules au site depuis le pont de Neuilly, et pour réaliser d'autres aménagements tels que la déviation d'une canalisation de gaz dans le cadre du projet de couverture de la RD7, ne sont pas de nature à entacher les permis délivrés d'erreur manifeste d'appréciation ;
52. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la société Allianz Vie, la société Ugitour et la SCI Tour First sont seulement fondées à soutenir que c'est à tort que, par les jugements attaqués, le Tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté leurs demandes tendant à l'annulation des permis de construire contestés, en tant qu'ils méconnaissent les articles UD 2 et UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme ;
Sur la régularisation des permis litigieux :
53. Considérant qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. " ; qu'aux termes de l'article L. 600-5-1 du même code : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire (...) estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé par un permis modificatif peut, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation (...) " ;
54. Considérant que ces nouvelles dispositions, qui instituent des règles de procédure concernant exclusivement les pouvoirs du juge administratif en matière de contentieux de l'urbanisme, sont, en l'absence de dispositions expresses contraires, d'application immédiate aux instances en cours, quelle que soit la date à laquelle est intervenue la décision administrative contestée et qu'elles peuvent être appliquées pour la première fois en appel ;
55. Considérant que, dans les conditions rappelées aux points 11 et 12, les trois arrêtés attaqués constituent un ensemble indivisible dont la légalité doit être appréciée globalement ; que les vices affectant ces trois permis identifiés aux points 34 à 36 pour la méconnaissance de l'article UD 2 et aux points 43 à 45 pour la méconnaissance de
l'article UD 12 concernent des parties identifiables du projet autorisé ; qu'il ressort des pièces du dossier qu'en l'espèce les modifications à apporter au projet initial pour remédier aux vices d'illégalités ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause la conception générale de l'ensemble du projet ; que ces illégalités sont ainsi susceptibles d'être régularisées et ne sauraient dès lors entraîner l'annulation des arrêtés litigieux que dans cette seule mesure et sous réserve de régularisation ; que, dans les circonstances de l'espèce, il y a lieu de faire application non des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme mais de celles de l'article L. 600-5 et de prononcer l'annulation partielle des trois arrêtés du
6 mars 2012 en tant qu'ils méconnaissent les articles UD 2 et UD 12 du règlement du PLU par les motifs exposés aux points 34 à 36 et 43 à 45 du présent arrêt ; qu'en application de l'article L. 600-5 précité, il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, d'accorder aux titulaires des autorisations un délai jusqu'au 31 décembre 2018 pour solliciter la régularisation des permis sur ces deux points ;
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
56. Considérant qu'il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de l'Etat et des sociétés du groupe Hermitage les sommes demandées à ce titre par la société Allianz Vie, la société Ugitour et la SCI Tour First au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens ; qu'il n'y a pas davantage lieu de mettre à la charge de la société Allianz Vie, de la société Ugitour et de la
SCI Tour First les sommes demandées au même titre par les sociétés du groupe Hermitage ;
DECIDE :
Article 1er : Les arrêtés portant permis de construire du 6 mars 2012 du maire de Courbevoie, agissant au nom de l'État, sont annulés en tant qu'ils méconnaissent les articles UD 2 et UD 12 du règlement du plan local d'urbanisme de cette commune.
Article 2 : Le délai accordé à la SNC HP SUD RESIDENTIAL, la SNC HP SUD HOTEL, la SCI HP OUEST BUREAUX, la SCI HP RETAIL AND ART, la SCI HP CAMPUS, la SCI HP PARKINGS, la SCI HP EDC, la SNC HP EST RESIDENTIAL, la SCI HP EST BUREAUX et la SCI HP EST ACTIVITY pour solliciter la régularisation des permis litigieux, conformément à l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, expirera le 31 décembre 2018.
Article 3 : Les jugements n° 1203833-1203834-1203835, n° 1203786-1203798-1203806 et n° 1207277, 1207284 et 1207286 du 19 juin 2015 du Tribunal administratif de Cergy-Pontoise sont réformés en ce qu'ils ont de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Le surplus des conclusions des requêtes présentées par la société Allianz Vie, la société Ugitour et la SCI Tour First est rejeté.
Article 5 : Les conclusions de la SNC HP SUD RESIDENTIAL, la SNC HP SUD HOTEL, la SCI HP OUEST BUREAUX, la SCI HP RETAIL AND ART, la SCI HP CAMPUS, la SCI HP PARKINGS, la SCI HP EDC, la SNC HP EST RESIDENTIAL, la SCI HP EST BUREAUX et la SCI HP EST ACTIVITY présentées sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
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N° 15VE02620...