Conseil d'État, 10ème chambre, 09/03/2018, 407000, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

3. Caractéristiques similaires : Il a été souligné que le simple fait que les locaux abritent un hypermarché ne suffisaient pas à les dissocier d'une évaluation par comparaison avec des supermarchés. Le tribunal a jugé que "le local-type, à usage de supermarché, proposé par l'administration, avait des caractéristiques similaires à celles du local à usage d'hypermarché de la société requérante".

Interprétations et citations légales

- Code général des impôts - Article 1498 : Cet article précise les modalités de détermination de la valeur locative des biens, permettant ainsi de réaliser une évaluation par comparaison des locaux. Il stipule que "la valeur locative est déterminée par comparaison" avec d'autres biens situés dans des communes similaires, et qui sont soumis à des conditions de prix normales.

- Code général des impôts - Article 324 Z : Ce texte définit les conditions dans lesquelles l'évaluation par comparaison doit être effectuée, insistant sur la nécessité d'attribuer à chaque local "une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature".

- Code général des impôts - Article 324 AA : Cet article permet d'ajuster la valeur locative cadastrale pour "tenir compte des différences" entre les types de locaux, renforçant l'idée que des ajustements spécifiques peuvent et doivent être pris en compte pour refléter la réalité commerciale des biens.

En conclusion, la décision met en lumière le cadre légal qui régit l'évaluation de la taxe foncière et réaffirme la validité des évaluations par comparaison avec des très spécifiques, tout en soulignant le pouvoir discrétionnaire de l'administration dans le choix des biens comparables en fonction du contexte local.

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 4 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de Mme Pauline Jolivet, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de Mme Aurélie Bretonneau, rapporteur public ;

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la société Aéroville ;

Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la SCI Aéroville est propriétaire d'un centre commercial situé à Tremblay-en-France (Seine-Saint-Denis). Elle demande l'annulation du jugement du 17 novembre 2016 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a rejeté sa demande tendant à la réduction de la cotisation de taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre de l'année 2014 à raison de ces locaux.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / (...) 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales (...) ". L'article 324 Z de l'annexe III à ce code prévoit que : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation de la situation de la nature de la construction de son importance de son état d'entretien et de son aménagement./ Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision ". L'article 324 AA dispose que : " La valeur locative cadastrale des biens loués à des conditions anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un titre autre que celui de locataire, vacants ou concédés à titre gratuit est obtenue en appliquant aux données relatives à leur consistance - telles que superficie réelle, nombre d'éléments - les valeurs unitaires arrêtées pour le type de la catégorie correspondante. Cette valeur est ensuite ajustée pour tenir compte des différences qui peuvent exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer, notamment du point de vue de la situation, de la nature de la construction, de son état d'entretien, de son aménagement, ainsi que de l'importance plus ou moins grande de ses dépendances bâties et non bâties si ces éléments n'ont pas été pris en considération lors de l'appréciation de la consistance ".

3. Il résulte des dispositions citées au point 2 que pour la mise en oeuvre de la méthode comparative pour déterminer la valeur locative d'un local commercial, l'appréciation de la consistance d'un bien, par le recours à sa superficie, peut faire l'objet d'une pondération de la surface de ses différents éléments afin de tenir compte des différences de commercialité de ceux-ci en fonction de leur affectation et de leur emplacement au sein du local. Mais dès lors qu'aux termes de l'article 324 Z de l'annexe III au code général des impôts, il doit être attribué au local à évaluer une valeur locative proportionnelle à celle du local-type retenu comme terme de comparaison, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que les terrasses du centre commercial dont la société requérante est propriétaire avaient pu se voir affecter un coefficient de pondération différent selon qu'elles étaient situées sur le territoire de la commune de Roissy-en-France ou sur celui de la commune de Tremblay-en-France, dès lors que l'administration avait retenu des termes de comparaison différents pour chacun de ces deux territoires.

4. Contrairement à ce que soutient la société requérante, la seule circonstance que ses locaux abritaient un hypermarché ne suffisait pas, à elle seule, à interdire que leur valeur locative soit déterminée par comparaison avec un local-type à usage de supermarché. Dès lors que le tribunal a jugé, par une appréciation qui n'est pas arguée de dénaturation, que le local-type, à usage de supermarché, proposé par l'administration comme terme de comparaison pour déterminer la valeur locative du local à usage d'hypermarché de la société requérante, avait des caractéristiques similaires à celles de ce dernier, le tribunal n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que le local-type ainsi proposé constituait un terme de comparaison pertinent.

5. Il résulte de tout ce qui précède que la société Aéroville n'est pas fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque. Sa requête ne peut, dès lors qu'être rejetée, y compris les conclusions tendant à ce qu'une somme soit mise, au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative, à la charge de l'Etat qui n'est pas, dans la présente instance, la partie perdante.
D E C I D E :

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Article 1er : Le pourvoi de la société Aéroville est rejeté.

Article 2 : La présente décision sera notifiée à la société Aéroville et au ministre de l'action et des comptes publics.