Conseil d'État, 8ème chambre, 10/08/2017, 397472, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

2. Évaluation des valeurs locatives : La décision met en lumière l'obligation de l'administration fiscale de procéder à une évaluation précise et justifiée. Il a été établi que l'administration ne pouvait écarter un terme de comparaison sans justifications solides, et que la référence à des décisions antérieures sur des questions similaires n'était pas suffisante pour conclure à l'absence de termes de comparaison appropriés à la situation de l'Hôtel Paris Bercy.

Interprétations et citations légales

Code général des impôts - Article 1498 : "La valeur locative de tous les biens... est déterminée... par comparaison... ou à défaut, par voie d'appréciation directe."

2. Reconnaissance de l'autorité de la chose jugée : Bien que la cour ait fait référence à sa propre jurisprudence pour justifier son refus d'évaluer par comparaison, ce raisonnement n'a pas été jugé suffisant, car les cas précédents concernaient des années et des impôts différents. Cela souligne l'importance d'évaluer chaque situation dans son contexte spécifique. La cour a donc erré en appliquant l'effet de chose jugée à une argutie qui n’est pas directement transposable au litige en question.

Cette décision renforce la nécessité pour les juridictions et l'administration fiscale de justifier les choix de méthodes évaluatives et d'analyser soigneusement les termes de comparaison proposés dans les litiges en matière de valeur locative.

1°) d'annuler cet arrêt ;

2°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Vincent Uher, maître des requêtes en service extraordinaire,

- les conclusions de M. Benoît Bohnert, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Briard, avocat de la société Hôtel Paris Bercy.
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Hôtel Paris Bercy exploite des locaux commerciaux à usage d'hôtel au titre desquels elle a été assujettie à la cotisation foncière des entreprises et à ses taxes additionnelles pour l'année 2010 dans les rôles de la commune de Charenton-le-Pont. La valeur locative de ces locaux a été évaluée par l'administration fiscale par comparaison avec le local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont. Par une réclamation préalable du 5 décembre 2011, la société Hôtel Paris Bercy a demandé une réduction de cette valeur locative et, par voie de conséquence, la réduction de ces impositions. Par décision du 5 juillet 2012, l'administration, tout en admettant que le local-type n° 72 du procès-verbal des opérations de révision foncière de la commune de Charenton-le-Pont ne pouvait pas être retenu comme terme de comparaison dès lors qu'il avait été lui-même évalué par rapport à un autre local-type qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a rejeté cette réclamation au motif qu'elle n'était pas en mesure de proposer un autre terme de comparaison pertinent et régulier, qu'il convenait par suite de procéder à une évaluation des biens en cause par voie d'appréciation directe et que la mise en oeuvre de cette méthode aboutissait à une valeur locative supérieure à celle ayant servi à asseoir les impositions litigieuses. Par un jugement du 5 juin 2014, le tribunal administratif de Melun a rejeté la demande tendant à la réduction des impositions formée par la société Hôtel Paris Bercy. Par un arrêt du 31 décembre 2015, la cour administrative d'appel de Paris a rejeté l'appel formé par la société contre ce jugement. Celle-ci se pourvoit en cassation contre cet arrêt.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : / 1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ; / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date, / Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ; / 3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe ".

3. Il ressort des énonciations de l'arrêt attaqué que la société Hôtel Paris Bercy demandait, dans le dernier état de ses écritures d'appel, que la valeur locative de ses locaux soit déterminée par comparaison avec celle du local-type n° 111 du procès-verbal d'évaluation de Paris Dauphine. Pour écarter le terme de comparaison ainsi proposé, la cour s'est bornée à se référer à ses arrêts n° 10PA03056 et 12PA01001 du 22 octobre 2013, devenus définitifs et dont il découlait, selon elle, que la valeur locative des locaux ne pouvait faire l'objet que d'une évaluation par appréciation directe, en l'absence de terme de comparaison régulier ou approprié. En opposant ainsi à l'argumentation de la société l'autorité relative de la chose jugée par ses deux précédents arrêts, qui étaient certes relatifs à des litiges portant sur la détermination de la valeur locative des mêmes biens que ceux en litige mais pour des années et pour un impôt différent, et en omettant de se prononcer sur la pertinence et la régularité du terme de comparaison proposé, la cour a entaché son arrêt d'insuffisance de motivation et d'erreur de droit. Par suite et sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens du pourvoi, son arrêt doit être annulé.

4. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat la somme de 2 500 euros à verser à la société Hôtel Paris Bercy au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : L'arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 31 décembre 2015 est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée à la cour administrative d'appel de Paris.

Article 3 : L'Etat versera une somme de 2 500 euros à la société Hôtel Paris Bercy au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la société en nom collectif Hôtel Paris Bercy et au ministre de l'action et des comptes publics.