Conseil d'État, 9ème chambre, 26/04/2018, 403104, Inédit au recueil Lebon

Résumé de la décision

Arguments pertinents

Interprétations et citations légales

2. Évaluation par comparaison :
- Code général des impôts - Annexe III - Article 324 Z établit que l'évaluation par comparaison attribue à chaque bien immobilier une valeur locative proportionnelle à celle de biens similaires. Cela implique que « les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories... », ce qui a été ignoré dans la décision initiale du tribunal.

3. Principes de justice administrative :
- La cour a appliqué Article L. 761-1 du code de justice administrative pour accorder des frais à la société, confirmant que « dans les litiges portant devant les juridictions administratives, l'État peut être condamné à payer une somme au titre des frais exposés par une partie ». Cela reflète la volonté du droit administratif de garantir le remboursement des frais de justice à la partie ayant raison.

En résumé, la décision souligne l'importance de respecter les classifications des biens immobiliers dans le cadre des évaluations fiscales, ainsi que l'application des règles de droit en matière de justice administrative concernant le remboursement des frais.

2°) réglant l'affaire au fond, de faire droit à sa demande ;

3°) de mettre à la charge de l'Etat la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

- le code général des impôts ;

- le code de justice administrative ;

Après avoir entendu en séance publique :

- le rapport de M. Aurélien Caron, auditeur,

- les conclusions de Mme Emilie Bokdam-Tognetti, rapporteur public.

La parole ayant été donnée, avant et après les conclusions, à la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, Hannotin, avocat de la SAS Défense CB3.
Considérant ce qui suit :

1. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que la société Défense CB3, propriétaire d'un immeuble situé 170, place Henri Regnault à Courbevoie (Hauts-de-Seine), a vainement demandé à l'administration fiscale la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie au titre des années 2012 et 2013 à raison de cet immeuble. Elle se pourvoit en cassation contre le jugement du 30 juin 2016 par lequel le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté sa demande tendant à cette réduction.

2. Aux termes de l'article 1498 du code général des impôts, dans sa rédaction applicable aux années d'imposition en litige : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après : (...) / 2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. / Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel ; / b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : / - soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date ; / - soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ". En vertu de l'article 324 Z de l'annexe III à ce code : " I. L'évaluation par comparaison consiste à attribuer à un immeuble ou à un local donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens de même nature pris comme types. / II. Les types dont il s'agit doivent correspondre aux catégories dans lesquelles peuvent être rangés les biens de la commune visés aux articles 324 Y à 324 AC, au regard de l'affectation, de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement. / Ils sont inscrits au procès-verbal des opérations de la révision. ".

3. Il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que l'immeuble à évaluer est une tour à usage de bureaux de neuf étages et haute de 37 mètres. Pour juger que la valeur locative de cet immeuble pouvait être évaluée par comparaison avec le local-type n° 3 du procès-verbal 6670 " ME " de la commune de Courbevoie en date du 9 octobre 1972, qui correspond à deux étages de la tour Europe, d'une hauteur d'environ 100 mètres, le tribunal a relevé que la circonstance que l'immeuble dans lequel se trouvent les deux étages composant le local-type relèverait, pour l'application de la méthode par voie de comparaison, de la catégorie des immeubles de grande hauteur, ne s'oppose pas à ce que ces deux étages puissent servir de local de référence pour l'évaluation d'un immeuble ne relevant pas de cette catégorie. En statuant ainsi, alors qu'eu égard à leurs spécificités, les immeubles de grande hauteur ne peuvent être évalués que par comparaison avec d'autres immeubles de grande hauteur ou, à défaut, par voie d'appréciation directe en application du 3° du même article, et que par suite un immeuble qui ne relève pas de cette catégorie ne peut pas être évalué par comparaison avec un immeuble de grande hauteur, ni davantage avec une partie d'un tel immeuble, le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a commis une erreur de droit.

4. Par suite, la société Défense CB3 est fondée à demander l'annulation du jugement qu'elle attaque. Il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de l'Etat une somme de 3 000 euros à verser à la société Défense CB3 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :

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Article 1er : Le jugement du 30 juin 2016 du tribunal administratif de Cergy-Pontoise est annulé.

Article 2 : L'affaire est renvoyée au tribunal administratif de Cergy-Pontoise.

Article 3 : L'Etat versera une somme de 3 000 euros à la SAS Défense CB3 au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : La présente décision sera notifiée à la SAS Défense CB3 et au ministre de l'action et des comptes publics.