Procédure devant la Cour :
Par une requête et des mémoires, enregistrés le 23 mai 2014, le 17 octobre 2014, le 24 décembre 2014, le 19 octobre 2015 le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis, représenté par son syndic en exercice, et M. E... A..., tous deux représentés par Me D..., demandent à la Cour :
1°) d'annuler ce jugement du tribunal administratif de Marseille du 27 mars 2014 en tant qu'il n'a pas annulé le permis de construire et la décision du 12 mars 2013 précités dans toutes leurs dispositions ;
2°) d'annuler l'arrêté et la décision précités ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Marseille et de la société Bouygues immobilier une somme de 3 000 euros à verser à chacun des requérants sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils maintiennent l'ensemble de leurs moyens de première instance et soutiennent, en outre, que :
- le jugement est insuffisamment motivé au regard de l'article L. 9 du code de justice administrative, les premiers juges n'ayant pas précisé les raisons pour lesquelles les irrégularités résultant de la méconnaissance des articles UC 6 et UC 8 du règlement du plan d'occupation des sols étaient régularisables ;
- le plan de coupe PC 03 du dossier de demande de permis de construire ne fait pas apparaître les sous-sols et donc l'état futur du profil du terrain nécessairement modifié, en méconnaissance de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme ;
- le dossier de demande de permis de construire ne comporte pas de plan de la façade Est du garage, requalifié en local transformateur, avant travaux, ni de plan des façades Sud Est et Ouest après travaux ; il ne comporte pas non plus de plan de façade avant et après travaux de la villa existante, dont le garage sera transformé en terrasse couverte ;
- l'entier dossier de demande de permis de construire n'a pas été communiqué à l'architecte des bâtiments de France en méconnaissance des articles L. 425-1 et R. 423-11 du code de l'urbanisme alors que le projet se situe à environ 130 mètres du domaine de La Cavalière et dans le champ de co-visibilité de ce dernier ;
- le garage existant qui doit être transformé en local transformateur est grevé d'une servitude d'emplacement réservé ; la construction d'une passerelle n'est pas conforme à la destination de l'emplacement réservé ayant pour objet l'élargissement de l'avenue des Caillols ;
- la méconnaissance des articles UC 6 et UC 8 du règlement du plan d'occupation des sols n'est pas régularisable et implique l'annulation totale de l'autorisation litigieuse ;
- le projet méconnaît l'article UC 11.1 du règlement du plan d'occupation des sols.
Un mémoire enregistré le 29 avril 2016 n'a pas été communiqué en application de l'article R. 611-1 du code de justice administrative
Par des mémoires en défense, enregistrés le 3 septembre 2014, le 20 novembre 2014, le 7 septembre 2015, le 29 octobre 2015, et le 15 avril 2016, la société Bouygues Immobilier, représentée par la SCP d'avocats Frêche-Durand conclut au rejet de la requête et demande de mettre à la charge solidaire des requérants la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir qu'aucun des moyens des requérants n'est fondé.
Par des mémoires en défense enregistrés le 6 octobre 2014 et le 3 décembre 2015, la commune de Marseille, représentée par Me B..., demande à la Cour de rejeter la requête et de mettre à la charge de chacun des requérants la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code du patrimoine ;
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Gougot, 1ère conseillère,
- les conclusions de M. Salvage, rapporteur public,
- et les observations de Me D... représentant le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et M. A... et de Me C..., substituant MeB..., représentant la commune de Marseille.
1. Considérant que le maire de Marseille a, par arrêté du 20 novembre 2012, accordé à la société Bouygues Immobilier un permis de construire aux fins d'édification d'un immeuble de 53 logements sur des terrains d'une superficie de 3 824 m² sis 180, avenue des Caillols à Marseille ; que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et M. A... interjettent appel du jugement du 27 mars 2014 par lequel le tribunal administratif de Marseille a annulé cet arrêté et la décision de rejet de leur recours gracieux du 12 mars 2013 en tant seulement qu'ils méconnaissent les dispositions des articles UC 6 et UC 8 du règlement du plan d'occupation des sols ; que par arrêté définitif du 30 juillet 2015, le maire de Marseille a délivré un permis de construire modificatif à la société Bouygues Immobilier afin de régulariser les deux illégalités relevées par le tribunal ;
Sur la régularité du jugement :
2. Considérant, en premier lieu, que le seul rappel par les premiers juges des termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme suffisait à justifier la décision d'y recourir et que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que le jugement est insuffisamment motivé ;
3. Considérant, en second lieu, qu'aux termes de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme : " Le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire [...] estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice n'affectant qu'une partie du projet peut être régularisé par un permis modificatif, peut limiter à cette partie la portée de l'annulation qu'il prononce et, le cas échéant, fixer le délai dans lequel le titulaire du permis pourra en demander la régularisation. " ;
4. Considérant que lorsque les éléments d'un projet de construction ou d'aménagement auraient pu faire l'objet d'autorisations distinctes, le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ; que les dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme lui permettent en outre de procéder à l'annulation partielle d'une autorisation d'urbanisme qui n'aurait pas cette caractéristique, dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif ; qu'il en résulte que, si l'application de ces dispositions n'est pas subordonnée à la condition que la partie du projet affectée par ce vice soit matériellement détachable du reste de ce projet, elle n'est possible que si la régularisation porte sur des éléments du projet pouvant faire l'objet d'un permis modificatif ; qu'un tel permis ne peut être délivré que si, d'une part, les travaux autorisés par le permis initial ne sont pas achevés et si, d'autre part, les modifications apportées au projet initial pour remédier au vice d'illégalité ne peuvent être regardées, par leur nature ou leur ampleur, comme remettant en cause sa conception générale ; qu'à ce titre, la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif ;
5. Considérant qu'ainsi qu'il a été dit au point 1, les premiers juges ont annulé partiellement le permis de construire initial au motif, d'une part qu'il méconnaissait l'article UC 6 du règlement du plan d'occupation des sols (POS) de Marseille, car la passerelle qui reliait le bâtiment à l'avenue des Caillols ne respectait pas la distance minimale de 4 mètres à compter des alignements et, d'autre part, parce qu' il méconnaissait l'article UC 8 du règlement du POS en raison de la distance de 5 mètres séparant le projet de la villa existante à conserver ; que les requérants n'apportent pas la preuve, qui leur incombe, que ces deux irrégularités, depuis régularisées par un permis de construire modificatif délivré le 30 juillet 2015 ainsi qu'il a été dit au point 1, n'étaient pas régularisables ; qu'ils ne démontrent pas non plus que les modifications à apporter au projet initial pour remédier à ces deux vices d'illégalité, par leur nature ou leur ampleur, seraient de nature à remettre en cause la conception générale de l'opération ; que les requérants ne sont par suite pas fondés à soutenir que c'est à tort que les premiers juges ont seulement procédé à une annulation limitée du projet ;
Sur le bien-fondé du jugement et du permis de construire :
En ce qui concerne la régularité de l'avis de l'architecte des bâtiments de France :
6. Considérant qu'aux termes de l'article L. 425-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque les constructions ou travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-4 sont soumis, en raison de leur emplacement, de leur utilisation ou de leur nature, à un régime d'autorisation ou à des prescriptions prévus par d'autres législations ou réglementations que le code de l'urbanisme, le permis de construire [...] tient lieu d'autorisation au titre de ces législations [...] dès lors que la décision a fait l'objet d'un accord de l'autorité compétente. " ; que selon l'article L. 621-31 du code du patrimoine alors en vigueur : " Lorsqu'un immeuble est [...] situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques, il ne peut faire l'objet, tant de la part des propriétaires privés que des collectivités et établissements publics, d'aucune construction nouvelle, d'aucune démolition [...] d'aucune transformation ou modification de nature à en affecter l'aspect, sans une autorisation préalable. ", l'article L. 621-30 du même code précisant que : " Est considéré, pour l'application du présent titre, comme étant situé dans le champ de visibilité d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques tout autre immeuble, nu ou bâti, visible du premier ou visible en même temps que lui et situé dans un périmètre déterminé par une distance de 500 mètres du monument. " ; que selon l'article R. 425-1 du code de l'urbanisme : " Lorsque le projet est situé dans le champ de visibilité d'un édifice classé ou inscrit au titre des monuments historiques [...] ou dans celui d'un parc ou d'un jardin classé ou inscrit ayant fait l'objet d'un périmètre de protection délimité dans les conditions fixées à l'article L. 621-30 du code du patrimoine [...] le permis de construire [...] tient lieu de l'autorisation prévue à l'article L. 621-31 du code du patrimoine dès lors que la décision a fait l'objet de l'accord de l'architecte des Bâtiments de France... " ; que selon l'article R. 423-11 du même code : " Lorsque la décision est subordonnée à l'avis de l'architecte des bâtiments de France, le maire lui transmet un dossier dans la semaine qui suit le dépôt. " ; que la visibilité depuis un immeuble classé ou inscrit s'apprécie à partir de tout point de cet immeuble normalement accessible conformément à sa destination ou à son usage ;
7. Considérant que les inexactitudes, omissions ou insuffisances du dossier transmis à l'architecte des bâtiments de France ne sont susceptibles de vicier la procédure, et donc d'entraîner l'illégalité de la décision prise au vu de cet avis, que si elles ont pu avoir pour effet de nuire à l'information complète de l'autorité saisie pour avis ou si elles ont été de nature à exercer une influence sur la décision de l'autorité administrative ;
8. Considérant, que les requérants qui indiquent que le projet est situé dans le champ de visibilité du domaine de La Cavalière, inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, n'apportent aucun élément au soutien de leurs allégations selon lesquelles le dossier transmis l'architecte des bâtiments de France (ABF) le 6 septembre 2012 ne comprenait pas des pièces complémentaires déposées les 25 juillet 2012 et le 4 septembre 2012, soit antérieurement à cette transmission ; que la circonstance que le 6 novembre 2012 une attestation justifiant de la possibilité d'un dépassement du coefficient d'occupation des sols ait été ajoutée au dossier de demande de permis de construire n'est pas de nature à avoir exercé une influence sur le sens de l'avis favorable émis par l'ABF dès lors que le projet demeurait inchangé en ce qui concerne la hauteur, la volumétrie et l'aspect des bâtiments projetés ; que, par suite, les requérants ne sont pas fondés à soutenir que l'ABF n'a pas été mis à même de se prononcer en toute connaissance de cause sur le projet ;
En ce qui concerne les insuffisances du dossier de demande de permis de construire :
9. Considérant que l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme dispose : " Le projet architectural comprend également : /a) Le plan des façades [...] ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ; /b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur... " ; que la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire accordé que dans le cas où ces omissions, inexactitudes ou insuffisances ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ;
10. Considérant en l'espèce que le dossier de demande de permis de construire comprend un plan de coupe du terrain " PC 03 " qui repère le terrain naturel, puis des plans de la façade Sud Est " PC 05A ", Nord Ouest " PC 05B ", Sud Ouest " PC 05C " et Nord Est " PC 05D " qui font aussi apparaître le terrain naturel ; que si la notice descriptive du projet fait état en partie Nord de deux niveaux de parkings en sous-sol, non représentés sur les plans de façade, les requérants ne démontrent pas qu'une telle insuffisance ait été de nature à fausser l'appréciation du service instructeur au regard de la réglementation applicable relative à la hauteur des bâtiments dès lors que les articles UC10 du règlement du POS et de son annexe 10 disposent que la hauteur des façades est mesurée à partir du niveau du sol naturel, sans qu'il soit nécessaire de prendre en compte les niveaux du sous-sol ;
11. Considérant par ailleurs que l'absence au dossier de demande de permis de construire du plan de la façade Est du garage existant, requalifié en local transformateur, ainsi que de plans des façades Sud Est et Ouest du même local transformateur après travaux est compensée par le plan de masse et les documents photographiques du dossier de demande de permis qui représentent le garage avant travaux et le local transformateur après travaux, avec un nouvel accès donnant sur l'avenue des Caillols comme indiqué dans la notice descriptive ; que de même, l'absence de plan de façade avant et après travaux de la villa existante qui sera conservée et dont le garage sera transformé en terrasse couverte, est compensée par les photographies numéros 10 à 13 de la villa existante jointe à la demande ainsi que par la notice descriptive qui précise que ladite villa sera conservée en l'état et recouverte d'un enduit ocre jaune ;
12. Considérant enfin que les requérants, qui se bornent à relever, sans plus de précision, que l'aspect extérieur des constructions est réglementé par l'article UC 11 du règlement du POS ne démontrent pas que l'absence au dossier de demande de permis de construire d'un plan de façade du garage conservé ci-dessus mentionné ait été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur ce point ;
En ce qui concerne l'emplacement réservé :
13. Considérant qu'aux termes de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, en vigueur à la date de la décision attaquée : " Le règlement fixe, en cohérence avec le projet d'aménagement et de développement durables, les règles générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant d'atteindre les objectifs mentionnés à l'article L. 121-1, qui peuvent notamment comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou à urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières à protéger et définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant l'implantation des constructions. / A ce titre, le règlement peut : [...] 8° Fixer les emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts... " ; que les seuls ouvrages ou installations dont la réalisation peut être autorisée sur des terrains classés en emplacement réservé sont ceux qui sont conformes à sa destination et l'autorité administrative chargée de délivrer le permis de construire est tenue de refuser toute demande dont l'objet ne serait pas conforme à cette destination ;
14. Considérant, d'une part, qu'ainsi qu'il a été dit au point 5, les premiers juges ont annulé le projet en tant qu'il prévoyait une passerelle d'accès pour piétons et personnes à mobilité réduite à partir de l'avenue des Caillols ; que cette partie du jugement non contestée en appel est donc devenue définitive ; que, par suite, le moyen des requérants selon lequel la construction de cette passerelle ne serait pas conforme à la destination de l'emplacement réservé ayant pour objet l'élargissement de l'avenue des Caillols doit être écarté, comme inopérant ;
15. Considérant, d'autre part, qu'ainsi que l'ont à bon droit relevé les premiers juges, il ne ressort pas des pièces du dossier de la demande de permis de construire, et notamment du document PC 06 et du plan de masse, que le garage requalifié en local transformateur empièterait sur l'emplacement réservé précité ;
En ce qui concerne le moyen tiré de la méconnaissance de l'article UC 11.1 du règlement du POS :
16. Considérant qu'aux termes de l'article UC 11.1 du règlement du POS : " Les constructions à édifier s'inscrivent en harmonie avec les composantes bâties ou non du site, ou dans la perspective de sa valorisation. " ; que pour rechercher l'existence d'une atteinte au site de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité administrative d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site ;
17. Considérant que si les requérants soutiennent, dans leur mémoire du 19 octobre 2015, que le projet de construction litigieux ne présenterait pas d'harmonie d'ensemble avec les constructions existantes conservées, il ne ressort pas des pièces du dossier que les constructions conservées ou même les constructions environnantes présentent des caractéristiques remarquables ; qu'au demeurant, il ne ressort pas des pièces du dossier et notamment pas du document PC 06 d'insertion dans les lieux, depuis l'avenue des Caillols que la construction projetée, qui a fait l'objet d'un avis favorable tacite de l'ABF, ne s'insère pas dans les lieux, alors notamment que la notice descriptive fait état d'un bâtiment " d'une grande simplicité formelle " et d'une " articulation entre l'immeuble de logements et le garage existant conservé ", avec recherche d'une unité ; que par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions précitées de l'article UC 11.1 du règlement du POS doit être écarté ;
En ce qui concerne les autres moyens de première instance :
18. Considérant que le syndicat de copropriétaires Les Myosotis et autre déclarent reprendre en appel les moyens qu'ils avaient invoqués en première instance, tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de la méconnaissance de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme au motif que le formulaire de demande ne précise pas la puissance électrique du projet, de la méconnaissance de l'article R. 431-6 du même code au motif que le dossier ne mentionne pas la destination des constructions existantes, de la méconnaissance de l'article R. 431-16 du même code au motif que le dossier ne comprend pas l'attestation de prise en compte de la réglementation thermique, et enfin de la méconnaissance de l'article UC 15 du règlement du POS dès lors que le projet prévoit une surface de plancher de 3 190 m² supérieure à la surface maximale autorisée ; qu'il y a lieu d'écarter ces moyens par adoption des motifs retenus à bon droit par le tribunal administratif de Marseille et qui n'appellent pas de précisions nouvelles en appel ;
19. Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que les requérants ne sont pas fondés à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille n'a que partiellement annulé le permis de construire litigieux et a rejeté le surplus de leur demande ;
Sur les conclusions au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
20. Considérant que les dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que la commune de Marseille et la société Bouygues Immobilier qui ne sont pas, dans la présente instance, les parties perdantes versent une quelconque somme au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et à M. A... ; qu'il y a lieu, en revanche, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge solidaire du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et de M. A... la somme de 1 000 euros, à verser à la société Bouygues Immobilier ; qu'en application de ces dispositions, le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et M. A... verseront à la commune de Marseille une somme globale de 1 000 euros ;
D É C I D E :
Article 1er : La requête du syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et de M. A... est rejetée.
Article 2 : Le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et M. A... verseront solidairement la somme de 1 000 euros à la société Bouygues Immobilier au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 3 : Le syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis et M. A... verseront à la commune de Marseille la somme globale de 1 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat de copropriétaires de l'ensemble immobilier Le Myosotis, à M. E... A..., à la commune de Marseille et à la société Bouygues Immobilier.
Délibéré après l'audience du 16 juin 2016, où siégeaient :
- M. d'Hervé, président de chambre,
- Mme Josset, présidente-assesseure,
- Mme Gougot, première conseillère.
Lu en audience publique, le 7 juillet 2016.
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N° 14MA02256