Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
Mme C A et M. D B ont demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 20 décembre 2018 par lequel le maire de la commune de Metz a délivré un permis de construire à la société par actions simplifiée (SAS) M2 Promotion, ensemble ses décisions du 18 et 30 avril 2019 de rejet de leur recours gracieux.
Par un jugement avant-dire droit n° 1904577 du 25 juin 2020, le tribunal administratif de Strasbourg, tout en écartant les autres moyens soulevés, a considéré que le projet méconnaissait les dispositions de l'article UI 6 du règlement du plan local d'urbanisme (PLU) de la ville de Metz et a sursis à statuer sur la demande jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois à compter de la notification du jugement, aux fins de permettre la régularisation du vice soulevé, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Par arrêté du 29 septembre 2020, le maire de Metz a délivré à la SAS M2 Promotion un permis de construire modificatif portant adaptation mineure au titre de l'article UI 6 du PLU et modification du nombre et de la taille des logements.
Par mémoire du 21 octobre 2020, Mme A et M. B ont contesté ce permis de construire modificatif.
Par un jugement n°1904577 du 22 décembre 2020, le tribunal administratif de Strasbourg a considéré que le permis de construire modificatif n'avait pas permis de régulariser le vice entachant le permis de construire initial et a ainsi annulé les arrêtés du 20 décembre 2018 et du 29 septembre 2020.
Procédure devant la cour :
I. Par une requête, enregistrée le 22 février 2021 sous le n° 21NC00503, le maire de la commune de Metz, représenté par la SELAS Olszak et Lévy, demande à la cour :
1°) d'annuler les jugements du 25 juin 2020 et du 22 décembre 2020 du tribunal administratif de Strasbourg ;
2°) de rejeter la demande de Mme A et M. B ;
3°) de mettre à la charge de Mme A et M. B une somme de 2 500 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Il soutient que :
- le permis de construire initial est conforme à l'article UI 6 du PLU ; c'est à tort que le tribunal a considéré que le projet ne pouvait bénéficier de la règle alternative prévue à l'article UI 6 pour les parcelles d'une superficie au moins égale à 2 500 m², au motif que seules les parcelles situées en zone UI (2 447 m²) devaient être prises en compte pour l'appréciation de ce seuil ; une telle interprétation est contraire à la finalité de la règle alternative à la bande de constructibilité et à l'intention des auteurs du PLU ; en tout état de cause, eu égard à la configuration particulière du terrain d'assiette du projet, celui-ci pouvait bénéficier de la seconde règle alternative prévue à l'article UI 6 applicable aux parcelles nécessitant une adaptation en vue de faciliter la réalisation d'un ensemble architectural et urbain cohérent ;
- c'est en revanche à bon droit que les autres moyens d'illégalité soulevés en première instance à l'encontre du permis initial ont été écartés ;
- subsidiairement, le vice entachant le permis initial a été régularisé par le permis de construire modificatif délivré le 29 septembre 2020 ; c'est à tort que le tribunal a considéré que par principe, une adaptation mineure ne pouvait être accordée pour élargir les cas alternatifs dans lesquels une règle principale peut ne pas s'appliquer ; les autres conditions étaient remplies dès lors que le terrain d'assiette présente une configuration particulière et que l'application de la règle de la bande de constructibilité induirait l'inconstructibilité de la majeure partie de l'unité foncière ; l'adaptation de la règle alternative présente bien un caractère mineur dès lors que l'écart entre les 2 447 m² situés en zone UI et le seuil des 2 500 m² correspond à 53 m², soit moins de 2 % par rapport à la règle du PLU ; elle répond enfin à des considérations d'intérêt général puisqu'elle permet d'augmenter l'emprise au sol bâtie de l'unité foncière située en cœur de ville ; par ailleurs, l'adaptation mineure pouvait légalement être accordée au stade du permis modificatif de régularisation ;
- le permis modificatif délivré le 29 septembre 2020 ne souffre par ailleurs d'aucune illégalité propre.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 juin 2021 et le 28 novembre 2022, Mme A et M. B, représentés par Me Ambrosi, concluent au rejet de la requête, subsidiairement, à l'annulation des arrêtés du 20 décembre 2018 et du 29 septembre 2020, et à la condamnation de la commune de Metz à leur verser une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que :
- il apparaît que la construction projetée ne semble en réalité porter que sur les parcelles DZ84 et DZ141, la parcelle DZ144 ne comprenant visiblement aucune construction ni même aucun aménagement ; l'instruction de la demande de permis de construire a ainsi été effectuée sur la base des dispositions relatives à la zone UI du PLU qui prévoyait le respect, dans le cas des parcelles de superficie inférieure à 2 500 m², d'une bande de constructibilité de 24 mètres à partir de l'alignement des voies et emprises publiques ; dans la mesure où la superficie exacte du projet est de 2 447 m², la société M2 Promotion ne pouvait pas se prévaloir de l'exception à cette règle ; la jurisprudence fait application des règles du document d'urbanisme par zone et non en fonction de l'unité foncière totale du projet ; la modification du PLU en cours n'est pas applicable au présent litige ;
- la société ne pouvait davantage bénéficier de la seconde dérogation prévue à l'article UI 6 dès lors que la configuration des parcelles n'est pas particulière ;
- la régularisation intervenue par arrêté du 29 septembre 2020 est également illégale ; cet arrêté apparaît contraire à l'esprit de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme de permettre une adaptation mineure d'une dérogation ; l'adaptation sollicitée ne présente pas un caractère mineur, le projet se situera dans une bande allant jusqu'à environ 60 mètres à partir de la voie publique, soit 36 mètres de plus que ce qui est permis par le PLU ;
- les moyens soulevés en première instance contre le permis de construire initial tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de l'erreur concernant la superficie d'emprise du projet et de la méconnaissance des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme et des articles UI 3, 11 et 13 du PLU sont maintenus à titre subsidiaire ;
- les moyens soulevés en première instance contre le permis de régularisation tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte et de l'incomplétude du dossier de régularisation sont maintenus à titre subsidiaire.
Par un mémoire en défense, enregistré le 10 octobre 2022, la société M2 Promotion, représentée par la SELARL Cossalter, de Zolt et Couronne, conclut à l'annulation des jugements du 25 juin 2020 et du 22 décembre 2020 du tribunal administratif de Strasbourg et au rejet de la requête de Mme A et M. B, subsidiairement, à l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à la condamnation solidaire de Mme A et M. B à leur verser une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le terrain d'assiette correspond en réalité à l'ensemble de l'unité foncière d'un projet et la jurisprudence retient par principe l'unité foncière totale, lorsqu'il s'agit d'appliquer les règles d'urbanisme ; la circonstance que les parcelles soient classées dans deux zones différentes du PLU n'impliquent pas en l'espèce d'application différenciée du règlement puisque les deux zones présentent exactement la même exception à la bande de constructibilité ;
- s'agissant du permis de régularisation, aucune règle ni aucun principe n'exclut la possibilité de solliciter une adaptation mineure après la délivrance du permis de construire initial ; ni l'article L. 153-2 du code ni aucune autre disposition n'exclut la possibilité de prévoir une adaptation mineure d'une dérogation ; par ailleurs, l'adaptation mineure a été sollicitée sur le fondement de la règle posée par le PLU relative aux parcelles de plus de 2 500 m², et non sur le fondement de la bande de constructibilité, c'est donc bien sur le fondement de cette règle que s'apprécie le caractère mineur de l'adaptation et non au regard du dépassement de la bande de constructibilité ; l'adaptation mineure sollicitée s'inscrit dans l'objectif d'intérêt général de densification des cœurs d'îlots du PLU de Metz ;
- les moyens de légalité externe et interne soulevés en première instance par les intimés à l'encontre de l'arrêté du 20 décembre 2018 et du 29 septembre 2020 ne sont pas fondés.
II. Par une requête et un mémoire, enregistrés les 22 février 2021 et 10 octobre 2022 sous le n° 21NC00516, la société M2 Promotion, représentée par la SELARL Cossalter, de Zolt et Couronne, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du 25 juin 2020 et le jugement du 22 décembre 2020 du tribunal administratif de Strasbourg ;
2°) de rejeter la requête de Mme A et M. B ;
3°) subsidiairement, de faire application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme ;
4°) de mettre à la charge de Mme A et M. B une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- les prescriptions d'urbanisme devaient être vérifiées à l'échelle de l'unité foncière du projet ; la circonstance que les parcelles soient classées dans deux zones différentes du PLU n'implique pas, en l'espèce, d'application différenciée du règlement puisque les deux zones présentent exactement la même exception à la bande de constructibilité ; la création de cette dérogation s'inscrit dans la volonté de permettre une véritable urbanisation des parcelles de grande taille ;
- subsidiairement, le vice a été régularisé par le permis de régularisation qui a autorisé une adaptation mineure à la dérogation en application de l'article L. 153-2 du code de l'urbanisme ; la configuration de la parcelle rend bien l'adaptation mineure nécessaire sur ce point et elle est justifiée par l'objectif de densification urbaine prévu par le PLU ; ni l'article L. 153-2 du code ni aucune autre disposition n'exclut la possibilité de prévoir une adaptation mineure d'une dérogation ; un permis de régularisation peut être délivré sur le fondement d'une dérogation à une règle d'urbanisme ; par ailleurs, l'adaptation mineure a été sollicitée sur le fondement de la règle posée par le PLU relative aux parcelles de plus de 2 500 m², et non sur le fondement de la bande de constructibilité ;
- les moyens de légalité externe et interne soulevés en première instance par les intimés à l'encontre de l'arrêté du 20 décembre 2018 ne sont pas fondés ;
- les moyens de légalité externe et interne soulevés en première instance par les intimés à l'encontre de l'arrêté du 29 septembre 2020 ne sont pas fondés ;
- si la cour retenait l'un des moyens soulevé par les intimés en première instance, elle sollicite l'application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme et la mise en œuvre d'un délai de 5 mois pour obtenir un permis de régularisation.
Par des mémoires en défense, enregistrés le 4 juin 2021 et le 28 novembre 2022, Mme A et M. B, représentés par Me Ambrosi, concluent au rejet de la requête, subsidiairement, à l'annulation des arrêtés du 20 décembre 2018 et du 29 septembre 2020 sans faire droit aux conclusions présentées au titre de l'article L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et à la condamnation de la ville de Metz à leur verser une somme de 3 000 euros en application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Ils font valoir que :
- il apparaît que la construction projetée ne semble en réalité porter que sur les parcelles DZ84 et DZ141, la parcelle DZ144 ne comprenant visiblement aucune construction ni même aucun aménagement ; dans la mesure où la superficie exacte du projet est de 2 447 m², la société M2 Promotion ne pouvait pas se prévaloir de l'exception à cette règle ; la jurisprudence fait application des règles du document d'urbanisme par zone et non en fonction de l'unité foncière totale du projet ; la modification du PLU en cours n'est pas applicable au présent litige ;
- la société ne pouvait davantage bénéficier de la seconde dérogation prévue à l'article UI 6 dès lors que la configuration des parcelles n'est pas particulière ;
- la régularisation intervenue par arrêté du 29 septembre 2020 est également illégale ; il apparaît contraire à l'esprit de l'article L. 152-3 du code de l'urbanisme de permettre une adaptation mineure d'une dérogation ; l'adaptation sollicitée ne présente pas un caractère mineur, le projet se situera dans une bande allant jusqu'à environ 60 mètres à partir de la voie publique, soit 36 mètres de plus que ce qui est permis par le PLU ;
- les moyens soulevés en première instance contre le permis de construire initial tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de l'erreur concernant la superficie d'emprise du projet et de la méconnaissance des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme et des articles UI 3, 11 et 13 du PLU sont maintenus à titre subsidiaire ;
- les moyens soulevés en première instance contre le permis de régularisation tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte et de l'incomplétude du dossier de régularisation sont maintenus à titre subsidiaire ;
- une nouvelle possibilité de régularisation sur le fondement des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme apparait vaine, la société n'ayant pas l'intention de modifier son projet.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Bauer,
- et les conclusions de M. Marchal, rapporteur public.
- et les observations de Me Hamm pour la commune de Metz, de Me Levy, substituant Me Ambrosi, pour M. B et Mme A et de Me Damilot pour la société M2 Promotion.
Considérant ce qui suit :
1. Par un arrêté du 20 décembre 2018, le maire de Metz a accordé à la société M2 Promotion un permis de construire un immeuble collectif de 19 appartements au 13 rue du Coupillon et rue du Sansonnet. Mme A et M. B, voisins immédiats du terrain d'assiette du projet, ont sollicité l'annulation de cet arrêté. Par un jugement du 25 juin 2020, le tribunal administratif de Strasbourg a, sur le fondement de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, sursis à statuer jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois permettant la notification au tribunal d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l'article UI 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la ville de Metz et écarté les autres moyens des requérants. La ville de Metz a fait parvenir au tribunal un arrêté du 29 septembre 2020 accordant la mesure de régularisation sollicitée au motif qu'elle porte sur une adaptation mineure au titre de l'article UI 6 du règlement du plan local d'urbanisme et sur une modification du nombre et de la taille des logements. Par un jugement du 22 décembre 2020, le tribunal administratif de Strasbourg a considéré que le permis modificatif n'avait pas permis de régulariser le vice entachant le permis de construire initial et ainsi annulé les arrêtés du 20 décembre 2018 et du 29 septembre 2020. Par les présentes requêtes, qu'il y a lieu de joindre, la ville de Metz et la société M2 Promotion relèvent appel de ces deux jugements et demandent le rejet de la demande de première instance de Mme A et M. B.
Sur les conclusions à fin d'annulation :
En ce qui concerne le vice retenu par le jugement du 25 juin 2020 :
2. Aux termes des dispositions de l'article UI 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Metz, analogues à celles de l'article UC 6 du même règlement : " Dispositions générales () / Toute construction principale doit être réalisée dans une bande de 24m à partir de l'alignement des voies et emprises publiques ou de la limite qui s'y substitue, ou de 20m à partir de la marge de recul tracée au règlement graphique () / - Cette bande de constructibilité peut être sans objet dans le cas de parcelles d'une superficie au moins égale à 2500 m² ou qui nécessite une adaptation du fait de leur configuration, afin de permettre ou de faciliter la réalisation d'un ensemble architectural et urbain cohérent sur ces parcelles. Une attention particulière mais non exclusive devra être portée sur les cœurs d'îlots () ".
3. Il ressort des pièces du dossier que, si le terrain d'assiette mentionné dans le formulaire de demande de permis de construire est constitué des parcelles DZ84, DZ141 et DZ144 d'une superficie totale de 3 104 m², les constructions n'ont vocation à être édifiées que sur les parcelles DZ84 et DZ141 situées en zone UI, d'une superficie de 2 447 m², la parcelle DZ144 étant située en zone UC. Appréciant la légalité du projet au regard des règles applicables à la zone UI et pour les seules parcelles comprises dans cette zone, les premiers juges ont ainsi considéré que l'immeuble d'habitation autorisé par le permis en litige et implanté dans une bande de constructibilité de 60 mètres ne respectait pas les dispositions de l'article UI 6 précitées en tant qu'elles imposent la réalisation d'une construction principale dans une bande de 24 mètres à partir de l'alignement des voies et emprises publiques, et que les requérants ne pouvaient ainsi se prévaloir de la première possibilité de dérogation prévue à cet article, concernant le cas de parcelles d'une superficie au moins égale à 2500 m2.
4. En tout état de cause, les requérants se prévalent en appel de la seconde dérogation à la bande de constructibilité prévue par l'article UI 6, prévue pour la situation dans laquelle une adaptation est nécessaire en vue de permettre ou de faciliter la réalisation d'un ensemble architectural et urbain cohérent, du fait de la configuration des parcelles. Il ressort par ailleurs des documents de présentation du PLU que les auteurs ont entendu poursuivre un objectif de densification urbaine en résorbant les friches urbaines et, ainsi qu'en dispose au demeurant l'article UI 6, en portant une attention particulière, comme en l'espèce, aux cœurs d'îlots, et que les possibilités de dérogation à la contrainte liée à la bande de constructibilité ont été inspirées par le souci de ne pas empêcher l'urbanisation des parcelles de grande taille situées en zone urbaine.
5. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette du projet présente une profondeur de plus de 100 mètres mais une largeur inférieure à 35 mètres sur la rue du Coupillon, ainsi qu'une façade très limitée au droit de la rue du Sansonnet. Il n'est, notamment, pas contesté que l'implantation du bâtiment dans la bande de constructibilité de la rue du Coupillon impliquerait de diviser par moitié la longueur de la façade latérale, entraînant une réduction de moitié de l'emprise au sol de la construction. La configuration des parcelles ne permet ainsi pas, au regard de la contrainte de la bande de constructibilité de 24 mètres, la réalisation d'un projet immobilier utilisant efficacement le cœur d'îlot. Dans ces conditions et compte tenu de l'objectif de résorption des friches urbaines et de densification, la non-prise en compte de cette bande de constructibilité facilite la réalisation d'un ensemble architectural et urbain cohérent sur les parcelles constituant le terrain d'assiette. Il s'ensuit que le projet litigieux répond aux conditions de la deuxième dérogation prévue par l'article UI 6.
6. Les requérants sont dès lors fondés à soutenir que c'est à tort que le jugement du 25 juin 2020 a retenu à l'encontre du permis de construire initial un vice tiré de la méconnaissance de l'article UI 6 du règlement du PLU.
7. Il appartient à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par Mme A et M. B devant le tribunal administratif de Strasbourg.
En ce qui concerne les autres moyens soulevés par Mme A et M. B :
8. Il y a lieu, par adoption des motifs retenus à bon droit par les premiers juges, d'écarter les moyens tirés de ce que l'arrêté du 20 décembre 2018 portant permis de construire initial serait entaché d'incompétence, de ce que le dossier de demande comporterait une erreur quant à la superficie du terrain d'assiette du projet et de ce qu'il méconnaîtrait les dispositions des articles R. 111-27 du code de l'urbanisme ainsi que celles des articles UI 3, 11 et 13 du PLU de la ville de Metz.
9. Il résulte de tout ce qui précède que la ville de Metz et la société M2 Promotion sont fondées à soutenir que c'est à tort que le tribunal a, par son jugement du 25 juin 2020, sursis à statuer dans l'attente de la notification d'un permis de construire modificatif régularisant le vice tiré de la méconnaissance de l'article UI 6 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Metz. Il y a par suite lieu d'annuler le jugement du 25 juin 2020 ainsi que, par voie de conséquence, le jugement du 22 décembre 2020 par lequel le tribunal a estimé que le vice n'avait pas été régularisé, et de rejeter la demande de première instance de Mme A et M. B.
Sur les conclusions tendant à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative :
10. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de mettre à la charge de Mme A et M. B la somme sollicitée en application de ces dispositions par la ville de Metz et par la société M2 Promotion.
11. Les conclusions présentées au même titre par Mme A et M. B à l'encontre des requérants, qui ne sont pas les parties perdantes, doivent être rejetées.
D E C I D E :
Article 1er : Les jugements du tribunal administratif de Strasbourg du 25 juin 2020 et du 22 décembre 2020 sont annulés.
Article 2 : La demande de première instance présentée par Mme A et M. B est rejetée.
Article 3 : Les conclusions de la ville de Metz relatives à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 4 : Les conclusions de la société M2 Promotion relatives à l'application de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la ville de Metz, à la société M2 Promotion, à Mme C A et à M. D B.
Délibéré après l'audience du 12 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Wurtz, président,
- Mme Bauer, présidente-assesseure,
- M. Berthou, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.
La rapporteure,
Signé : S. BAUER Le président,
Signé : Ch. WURTZ
Le greffier,
Signé : F. LORRAIN La République mande et ordonne au préfet de la Moselle en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
F. LORRAIN et 21NC00516