Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La SARL GLD Promotion a demandé au tribunal administratif de Strasbourg d'annuler l'arrêté du 22 mars 2022 par lequel le maire de Brunstatt-Didenheim a refusé de lui délivrer un permis de construire et de démolir en vue de la démolition d'une maison individuelle à usage d'habitation et de la construction de deux bâtiments collectifs de dix-sept et de quinze logements sur un terrain situé rue des Capucins sur le territoire de cette commune.
Par un jugement n° 2203353 du 18 juillet 2023, le tribunal administratif de Strasbourg a annulé l'arrêté du 22 mars 2022, enjoint au maire de Brunstatt-Didenheim de délivrer à la SARL GLD Promotion le permis sollicité dans un délai de deux mois suivant la notification de ce jugement et mis à la charge de la commune une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Procédure devant la cour :
Par une requête, enregistré le 18 septembre 2023, la commune
de Brunstatt-Didenheim, représentée par Me Dangel, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement n° 2203353 du tribunal administratif de Strasbourg du 18 juillet 2023 ;
2°) de rejeter la demande présentée en première instance par la SARL GLD Promotion ;
3°) de mettre à la charge de la SARL GLD Promotion le versement d'une somme de 2 000 euros H.T. en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- c'est à tort que les premiers juges ont censuré l'ensemble des motifs du refus de délivrance du permis de construire opposé par le maire à la SARL GLD Promotion ;
- le projet litigieux méconnaît les dispositions de l'article UD 4.2 du règlement du plan local d'urbanisme communal relatives à la gestion des eaux pluviales, spécialement au regard de l'absence de prise en compte des eaux de ruissellement provenant du chemin rural surplombant le terrain d'assiette ;
- le projet litigieux, qui implique le déboisement d'une grande partie du site, porte atteinte aux paysages naturels environnants et à la biodiversité et méconnaît ainsi les dispositions de l'article UD 11 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à l'aspect extérieur des bâtiments et à l'aménagement de leurs abords ;
- la suppression de cet espace de biodiversité, qui résulte de ce déboisement, contrevient également aux objectifs du projet d'aménagement et de développement durable en matière de limitation de la consommation d'espaces naturels et non urbanisés et de préservation des réservoirs de biodiversité ;
- le projet litigieux méconnaît encore les dispositions de l'article UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux obligations en matière d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations et de surfaces non imperméabilisées et éco-aménageables, dès lors que les aménagements prévus en limite de la zone boisée à conserver au Nord sont de nature à porter atteinte à la bonne conservation de cette zone ;
- d'autres motifs sont susceptibles de fonder légalement le refus de délivrance du permis de construire, opposé à la SARL GLD Promotion ;
- en particulier, le projet méconnaît les dispositions de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors que l'emprise au sol des constructions envisagées excède 35 % de la superficie des terrains ;
- de même, le projet méconnaît les dispositions de l'article UD 7 du règlement du plan local d'urbanisme dès lors qu'il ne respecte pas la distance minimale d'implantation en limite séparative de quatre mètres.
Par un mémoire en défense, enregistrée le 17 avril 2024, la SARL GLD Promotion, représentée par Me Cereja, conclut au rejet de la requête et à la mise à la charge de la commune de Brunstatt-Didenheim d'une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens invoqués par la commune de Brunstatt-Didenheim ne sont pas fondés.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de M. Meisse,
- les conclusions de M. Marchal, rapporteur public,
- et les observations de Me Amizet pour la commune de Brunstatt-Didenheim et de Me Cereja pour la SARL GLD Promotion.
Une note en délibéré, présentée pour la SARL GLD Promotion par Me Cereja, a été enregistrée le 12 septembre 2024 et n'a pas été communiquée.
Considérant ce qui suit :
1. Par une demande déposée le 23 décembre 2021 et complétée le 1er février 2022, la SARL GLD Promotion a sollicité la délivrance d'un permis de construire et de démolir en vue de la démolition d'une maison individuelle à usage d'habitation et de la construction de deux bâtiments collectifs de dix-sept et quinze logements sur un terrain cadastré section 4 n° 118, 158, 159 et 306 à 312, d'une superficie totale de 5 189 mètres carrés, situé rue des Capucins à Brunstatt-Didenheim (Haut-Rhin). Par un arrêté du 22 mars 2022, le maire de cette commune a refusé de délivrer le permis ainsi sollicité au motif que le projet méconnaissait les dispositions des articles UD 4.2., UD 11 et UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme communal. La SARL GLD Promotion a saisi le tribunal administratif de Strasbourg d'une demande tendant à l'annulation de l'arrêté du 22 mars 2022. La commune de Brunstatt-Didenheim relève appel du jugement n° 2203353 du 18 juillet 2023, qui annule le refus contesté et enjoint au maire de délivrer à la pétitionnaire le permis de construire et de démolir sollicité dans un délai de deux mois suivant sa notification.
Sur le bien-fondé du jugement :
2. En premier lieu, aux termes de l'article UD 4.2. du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Didenheim : " Desserte par les réseaux publics d'eau, d'électricité et d'assainissement / () / Eaux pluviales / Le raccordement systématique des eaux pluviales n'est pas la règle. Il appartient à tous porteurs () de projets d'envisager d'abord une gestion à la parcelle des eaux pluviales produites. Si la gestion à la parcelle n'est pas satisfaisante, les eaux pluviales seront autorisées partiellement ou en totalité à être rejetées dans le réseau public. / En matière d'eaux pluviales, la zone UD est classée en zone de non-aggravation du ruissellement : le rejet dans un réseau existant est autorisé dans la limite du rejet actuel. / (). ".
3. Il ressort des pièces du dossier que le plan de masse du projet litigieux indique les chemins préférentiels empruntés par les eaux pluviales de ruissellement sur le terrain d'assiette et prévoit la mise en place de trois puits d'infiltration, dont le positionnement et le dimensionnement ont été définis sur la base d'une étude de percolation réalisée pour le compte de la pétitionnaire par un bureau d'étude en ingénierie. Il satisfait ainsi aux prescriptions énoncées par le syndicat intercommunal de la région mulhousienne dans son avis du 18 janvier 2022. La circonstance que cet avis instaure un ordre de priorité entre quatre options pour permettre une gestion efficace des eaux pluviales à la parcelle, en privilégiant les infiltrations en surface par des procédés naturels ou des revêtements perméables par rapport aux infiltrations dans le sous-sol par tranchées ou puits d'infiltration, ne suffit pas à démontrer que le dispositif retenu par la pétitionnaire, eu égard notamment à la configuration du terrain, serait inefficace ou inadapté et qu'il ne répondrait pas aux exigences de l'article UD 4.2. du règlement du plan local d'urbanisme. S'il est vrai que le projet litigieux, qui implique d'importants travaux de décaissement et la construction, en limite Sud, de murs de soutènement, étagés sur deux ou trois niveaux, d'une hauteur cumulée de quatre mètres, conduit à modifier le relief du site, il n'est pas contesté que le projet prévoit l'aménagement de 2 662,02 mètres carrés d'espaces verts, dont 2 507,80 mètres carrés en pleine terre. En outre, la SARL GLD Promotion fait valoir dans ses écritures, sans être contredite sur ce point, que les espaces entre les murs de soutènement seront également aménagés, selon le principe des jardins en terrasse, en espaces plantés, composés de couches drainantes protégées par un géotextile, de la terre végétale et des arbustes. Dans ces conditions, alors qu'il ne résulte pas du dossier de demande de permis que le ruissellement des eaux pluviales n'aurait pas été pris en compte par la pétitionnaire, la commune de Brunstatt-Didenheim, qui ne produit aucun élément au soutien de ses allégations, ne démontre pas que la réalisation du projet litigieux entraînerait une diminution significative de la capacité d'infiltration du terrain d'assiette, ni, compte tenu de la présence en surplomb d'un chemin rural le long de la limite Sud, une aggravation du ruissellement dans le secteur. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 4.2. du règlement du plan local d'urbanisme n'était pas de nature à justifier le refus de délivrance du permis de construire et de démolir sollicité par la SARL GLD Promotion.
4. En deuxième lieu, aux termes de l'article UD 11 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Didenheim : " Aspect extérieur des constructions et aménagement de leurs abords / 11.1. Toute autorisation d'occupation ou d'utilisation du sol peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales, si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions, l'aspect extérieur des bâtiments ou des ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte : - au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, - aux sites, - aux paysages naturels ou urbains. / () / Les bâtiments devront s'adapter au profil de la pente de manière à s'intégrer dans le site. Tout effet de taupinière est interdit. (). ".
5. Il résulte de ces dispositions que, si les constructions projetées portent atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ou à la conservation des perspectives monumentales, l'autorité administrative compétente peut refuser de délivrer le permis de construire sollicité ou l'assortir de prescriptions spéciales. Pour rechercher l'existence d'une atteinte de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il lui appartient d'apprécier, dans un premier temps, la qualité du site sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur le site. Les dispositions de cet article excluent qu'il soit procédé dans le second temps du raisonnement, pour apprécier la légalité du permis de construire délivré, à une balance d'intérêts divers en présence, autres que ceux visés par les dispositions mentionnées ci-dessus. Il n'en va pas différemment lorsqu'il a été fait usage de l'article L. 451-1 du code de l'urbanisme permettant que la demande de permis de construire porte à la fois sur la construction et sur la démolition d'une construction existante, lorsque cette démolition est nécessaire à cette opération. Dans un tel cas, il appartient à l'administration d'apprécier l'impact, sur le site, non de la seule démolition de la construction existante mais de son remplacement par la construction autorisée.
6. Il ressort des pièces du dossier que le terrain d'assiette sur lequel doivent s'implanter les constructions projetées se situe dans un quartier résidentiel, dépourvu d'intérêt et d'unité architecturaux, au sein duquel cohabitent des maisons individuelles avec jardins, des immeubles collectifs et des espaces dédiés aux activités sportives et de loisirs. Ni la présence sur les parcelles concernées d'une zone boisée, dont une partie, située le long de la limite nord, fait l'objet d'une protection au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme, ni la topographie de ces parcelles, qui présentent une forte déclivité Est-Ouest, avec une forme de cuvette au centre et des talus en limites nord et sud, ne sont de nature à conférer au site une qualité paysagère particulière. Si la commune de Brunstatt-Didenheim fait valoir que cette zone boisée constituerait une réserve de biodiversité et un îlot de fraîcheur pour le quartier, elle n'apporte aucun élément au soutien de ses allégations et, en tout état de cause, une telle circonstance serait sans incidence pour l'application de l'article UD 13.
7. Par ailleurs, les dispositions de l'article UD 11 du règlement du plan local d'urbanisme ayant vocation à protéger, non pas le site d'implantation des constructions envisagées, mais les " lieux avoisinants ", la requérante ne saurait utilement soutenir que le projet en litige, qui prévoit la réalisation de deux immeubles collectifs de logements, entraînerait le déboisement d'une bonne partie du terrain d'assiette. En tout état de cause, outre que ce projet conserve intégralement l'espace boisé protégé situé le long de la limite nord, la pétitionnaire s'est engagée à maintenir sur les parcelles concernées quinze arbres de haute tige et à en planter trente-sept autres. De même, alors que le terrain d'assiette du projet litigieux est classé en zone UD du règlement du plan local d'urbanisme et est donc susceptible d'accueillir des opérations de construction ou d'aménagement, la modification de la topographie du site, résultant des travaux de décaissement et de construction de murs de soutènement, permet précisément aux bâtiments projetés, conformément aux prescriptions de l'article UD 11, de s'adapter au profil de la pente et d'éviter ainsi tout " effet de taupinière ". Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le motif tiré de la méconnaissance des dispositions en cause n'était pas de nature à justifier le refus de permis de construire et de démolir opposé à la SARL GLD Promotion.
8. En troisième lieu, aux termes de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme : " Le règlement peut identifier et localiser les éléments de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres. / Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les desservent. ". Aux termes de l'article UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Didenheim : " Obligations en matière d'espaces libres, d'aires de jeux et de loisirs et de plantations et de surfaces non imperméabilisées ou éco-aménageables / () / 13.2. / Les parcs, plantations à conserver figurant sur le plan de zonage et protégés au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme devront être maintenus. Sauf dans les secteurs UDa et UDa1, seules les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif sont autorisées. / 13.3. Les arbres isolés figurant au plan de zonage sont à préserver au titre de l'article L 151-23 du code de l'urbanisme. Ils sont à traiter en taille douce afin de garder leur intérêt paysager. ".
9. Contrairement aux allégations de la commune de Brunstatt-Didenheim, il ne ressort pas des pièces du dossier, spécialement du plan de masse du projet litigieux, que les travaux d'aménagement d'une partie de la voirie interne et de certaines places de stationnement devraient être réalisés à proximité immédiate du système racinaire d'arbres appartenant à l'espace boisé protégé au titre de l'article L. 151-23 du code de l'urbanisme. Dans ces conditions, il n'est pas établi que ces travaux seraient susceptibles de porter atteinte à la conservation des plantations concernées. Il n'est pas davantage démontré que la réalisation des aménagements en cause impliquerait la mise en œuvre de travaux d'excavation et de remblaiement d'une ampleur telle qu'ils seraient de nature à compromettre la pérennité de la zone boisée protégée située en limite nord. Par suite, c'est à bon droit que les premiers juges ont estimé que le motif tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article UD 13 du règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Didenheim ne pouvait fonder le refus de permis de construire et de démolir.
10. En quatrième et dernier lieu, la commune de Brunstatt-Didenheim fait valoir que les motifs tirés de la méconnaissance des dispositions des articles UD 7 et UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme et de son projet d'aménagement et de développement durable sont susceptibles de fonder le refus de délivrance du permis de construire et de démolir sollicité par la SARL GLD Promotion. Elle doit ainsi être regardée comme ayant sollicité une substitution de motif.
11. L'administration peut, en première instance comme en appel, faire valoir
devant le juge de l'excès de pouvoir que la décision dont l'annulation est demandée est
légalement justifiée par un motif, de droit ou de fait, autre que celui initialement indiqué, mais
également fondé sur la situation existant à la date de cette décision. Il appartient alors au juge,
après avoir mis à même l'auteur du recours de présenter ses observations sur la substitution ainsi sollicitée, de rechercher si un tel motif est de nature à fonder légalement la décision, puis
d'apprécier s'il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle
s'était fondée initialement sur ce motif. Dans l'affirmative il peut procéder à la substitution
demandée, sous réserve toutefois qu'elle ne prive pas le requérant ou le défendeur d'une garantie procédurale liée au motif substitué.
12. D'une part, si la commune de Brunstatt-Didenheim soutient que la suppression d'un espace de biodiversité qui résulte du déboisement d'une bonne partie du terrain d'assiette du projet litigieux contrevient aux objectifs du projet d'aménagement et de développement durable en matière de limitation de la consommation d'espaces naturels et non urbanisés et de préservation des réservoirs de biodiversité, son moyen n'est pas assorti de précisions suffisantes pour permettre à la cour d'en apprécier le bien-fondé. Par suite, ce motif ne peut être substitué à ceux de la décision attaquée.
13. D'autre part, aux termes de l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme : " L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. / Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements. ". Aux termes de l'article UD 9 du règlement du plan local d'urbanisme : " Emprise au sol des constructions / 9.1. L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 35 % de la superficie des terrains / Les règles de l'article 9.1. ne s'appliquent pas aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif. ".
14. En l'absence de prescriptions particulières dans le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Dideheim précisant la portée d'une telle notion, l'emprise au sol doit s'entendre, pour l'application des dispositions de l'article UD 9, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus. Alors que, compte tenu de la superficie totale du terrain d'assiette de 5 189 mètres carrés, l'emprise au sol maximale autorisée de 35 % représente 1 816,15 mètres carrés, il ressort des pièces du dossier que l'emprise au sol déclarée par la pétitionnaire s'élève, quant à elle, à 1 268 mètres carrés, soit 24,44 % de la surface du terrain. Si la commune de Brunstatt-Didenheim fait valoir, sans autre précision, que le calcul de cette emprise ne tiendrait pas compte des rampes d'accès au parc de stationnement souterrain des immeubles projetés, de leurs murs de soutènement et des sous-sols débordant les bâtiments en cause, cette circonstance, à la supposer même établie, ne suffit pas à démontrer que la limite maximale autorisée de 35 % aurait été dépassée. Par suite, la substitution de motifs ainsi sollicitée ne peut être accueillie.
15. Enfin, aux termes de l'article UD 7 du règlement du plan local d'urbanisme : " Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives / () / La distance comptée horizontalement de tout point de la construction au point de la limite séparative qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d'altitude entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 4 mètres (3 mètres dans le secteur UDe). / S'il existe sur le fonds voisin un bâtiment implanté sur la limite séparative les constructions peuvent lui être adossées sur tout ou partie de sa longueur et de sa hauteur. / () ".
16. Il ressort des pièces du dossier, spécialement du plan de masse du projet litigieux, que la rampe d'accès aux garages en sous-sol du bâtiment B, sur la partie ouest du terrain d'assiette, doit être implantée pour partie en limite séparative ou, à tout le moins, à une distance de moins de quatre mètres par rapport à celle-ci. Cette rampe d'accès comporte deux murs de soutènement dont la hauteur est comprise, pour celui situé en limite séparative ou à moins de quatre mètres de celle-ci, entre soixante-dix-neuf et cent quarante-quatre centimètres. En l'absence de définition d'une telle notion dans le règlement du plan local d'urbanisme de la commune de Brunstatt-Didenheim, un tel ouvrage, qui dépasse de façon significative le niveau du sol, doit être regardé comme une construction pour l'application de l'article UD 7. Le projet est ainsi contraire à cet article pour ce qui concerne le bâtiment B, lequel forme un ouvrage distinct du bâtiment A implanté sur la partie est du terrain d'assiette. Il résulte de l'instruction que l'administration aurait pris la même décision si elle
s'était fondée initialement sur ce motif. Par suite et alors que la pétitionnaire n'a été privée d'aucune garantie procédurale liée au motif substitué, il y a lieu de faire droit à la substitution de motif sollicitée par la commune de Brunstatt-Didenheim en tant qu'elle concerne le bâtiment B du projet.
17. Il résulte de tout ce qui précède que la requérante est seulement fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Strasbourg a annulé le refus du maire du 22 mars 2022 d'autoriser la construction du bâtiment B du projet et lui a fait injonction de délivrer à la SARL GLD Promotion, pour la réalisation de ce bâtiment, un permis de construire et de démolir dans un délai de deux mois suivant la notification de ce jugement.
Sur les frais de justice :
18. Aux termes de l'article L. 761-1 du code de justice administrative : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent et le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation. ".
19. Il n'y a pas lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit aux conclusions présentées par les parties en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
D E C I D E :
Article 1er : Le jugement n° 2203353 du tribunal administratif de Strasbourg du 18 juillet 2023 est annulé en tant qu'il a annulé le refus du maire de Brunstatt-Didenheim du 22 mars 2022 d'autoriser la construction du bâtiment B du projet et lui a fait injonction de délivrer à la SARL GLD Promotion, pour la réalisation de ce bâtiment, un permis de construire et de démolir dans un délai de deux mois suivant la notification de ce jugement.
Article 2 : La demande présentée par la SARL GLD Promotion en première instance est rejetée en tant qu'elle est dirigée contre le refus du maire de Brunstatt-Didenheim du 22 mars 2022 d'autoriser la construction du bâtiment B du projet.
Article 3 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
Article 4 : Les conclusions présentées par la SARL GLD Promotion en application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées.
Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à la commune de Brunstatt-Didenheim et à la SARL GLD Promotion.
Délibéré après l'audience du 12 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
- M. Wurtz, président,
- Mme Bauer, présidente-assesseure,
- M. Meisse, premier conseiller.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 3 octobre 2024.
Le rapporteur,
Signé : E. MEISSE
Le président,
Signé : Ch. WURTZ
Le greffier,
Signé : F. LORRAIN
La République mande et ordonne au préfet du Haut-Rhin, en ce qui le concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier :
F. LORRAIN