Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure :
La société civile immobilière (SCI) 24 rue Chauchat a demandé au tribunal administratif de Paris d'annuler l'arrêté du 19 octobre 2020 par lequel la maire de Paris a accordé un permis de construire à la société anonyme (SA) C.P.P.J. portant sur la modification d'aspect extérieur d'une construction existante à R+6 sur un niveau de sous-sol située 22 rue de Chauchat dans le 9ème arrondissement de Paris, le changement de destination de locaux existant à usage d'artisanat, de commerce et d'habitation en locaux à usage de bureaux et le bouchement d'une courette.
Par un jugement n° 2020387 du 4 novembre 2022, le tribunal administratif de Paris a annulé l'article 2 de l'arrêté de la maire de Paris du 19 octobre 2020 en tant qu'il accorde une autorisation d'urbanisme délivrée au vu d'un dossier ne comportant pas l'attestation de prise en compte de la règlementation thermique prévue à l'article R. 431-16 du code de l'urbanisme, a accordé un délai de trois mois à la société C.P.P.J. pour solliciter la régularisation de son projet et rejeté le surplus des conclusions.
Procédure devant la cour :
Par une requête enregistrée le 6 janvier 2023, la SCI 24 rue Chauchat, représentée par
Me Vernerey, demande à la cour :
1°) d'annuler le jugement du tribunal administratif de Paris du 4 novembre 2022 en tant qu'il n'a fait que partiellement droit à sa requête ;
2°) d'annuler l'arrêté de la maire de la Ville de Paris du 19 octobre 2020 ;
3°) de mettre à la charge de la Ville de Paris la somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle soutient que :
- c'est à tort que le tribunal a considéré que les deux fenêtres situées au sixième étage du mur de pignon du 24 rue Chauchat n'étaient pas visibles depuis le 22 de la même rue et que ces fenêtres n'apparaissaient sur aucun plan d'urbanisme et en en déduisant que la société CPPJ n'avait pas intentionnellement omis leur existence dans les documents de sa demande d'urbanisme et que la Ville de Paris n'avait pas commis d'erreur dans l'instruction de la demande de permis de construire ;
- les deux fenêtres ont été régulièrement installées ;
- ces fenêtres étaient connues des résidents du 22 rue Chauchat ; la société C.P.P.J. a sciemment fourni à la Ville de Paris des plans ne reflétant pas l'existant ; la Ville de Paris avait connaissance de l'existence de ces deux fenêtres ;
- l'arrêté de permis de construire du 19 octobre 2020 est insuffisamment motivé ; il ne mentionne pas la date de transmission au contrôle de légalité, ni l'accusé de réception de la préfecture ; le sens des avis rendus dans le cadre de l'instruction n'est pas précisé dans les visas ; ni la destination du projet, ni la surface au sol ne sont mentionnées dans les visas ; les prescriptions techniques et la recommandation ne sont pas motivées ;
- le dossier de permis de construire est irrégulier dans la mesure où les documents produits ne faisaient pas référence à la servitude de vue et qu'en conséquence la ville n'a pas pu avoir connaissance de l'impact du projet sur l'immeuble du 24 rue Chauchat ; la PC6 fournie est insuffisante pour apprécier l'insertion du projet dans son environnement ;
- le projet conduit à obstruer les baies de la façade sud du 24 de la rue Chauchat en méconnaissance des dispositions de l'article 7 du règlement de la zone UG du PLU ; la distance de six mètres imposée par cet article n'est pas respectée ce qui aurait dû conduire la ville a refuser la demande de permis de construire ; en tout état de cause, à supposer que les deux baies en question ne constituent pas l'éclairage premier d'une pièce principale, le recul minimum de deux mètres n'est pas respecté.
Par un mémoire en défense enregistré le 25 mai 2023, la société anonyme (SA) C.P.P.J., représentée par Me Baillon, conclut au rejet de la requête et à ce que soit mis à la charge de la SCI 24 rue Chauchat une somme de 5 000 euros au titre de l'article L.761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que les moyens de la requête ne sont pas fondés.
La procédure a été communiquée à la Ville de Paris qui n'a produit aucune écriture.
Le 3 septembre 2024, les parties ont été informées que la Cour est susceptible d'accueillir, à l'encontre de l'arrêté litigieux, le moyen tiré de l'incomplétude de la demande de permis de construire, et que ce vice est néanmoins régularisable en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme.
Le 10 septembre 2024, la société anonyme C.P.P.J. a présenté des observations en réponse à cette communication.
Elle soutient qu'aucune disposition du code de l'urbanisme n'impose de mentionner la présence des ouvertures dans le mur d'un immeuble voisin, à fortiori lorsque les ouvertures ont été installées irrégulièrement et qu'en tout état de cause, ces deux ouvertures n'éclairaient pas une pièce principale d'habitation.
Vu les autres pièces du dossier.
Vu :
- le code de l'urbanisme ;
- le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.
Ont été entendus au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme B,
- les conclusions de Mme Dégardin, rapporteure publique,
- et les observations de Me Robert, représentant la SCI 24 rue Chauchat et de Me Castera, représentant la SA C.P.P.J.
Deux notes en délibéré ont été produites pour la SCI 24 rue Chauchat les 16 et
19 septembre 2024.
Une note en délibéré a été produite pour la SA C.P.P.J. le 18 septembre 2024.
Considérant ce qui suit :
1. La société anonyme (SA) C.P.P.J. est propriétaire d'un bâtiment à usage principal de bureaux au 22 rue Chauchat dans le 9ème arrondissement de Paris. Le 2 octobre 2017, elle a obtenu un permis de construire en vue de réaliser différents travaux dont la création de 76 m² de plancher supplémentaire par comblement d'une courette. Les travaux ont commencé le 5 octobre 2018. Le
9 décembre 2019, elle a déposé une demande de permis de construire modificatif portant notamment sur le changement de destination des surfaces existantes. Par un courrier du 19 février 2020, la Ville de Paris a informé la société pétitionnaire qu'au regard de l'ampleur du changement de destination, les modifications étaient trop importantes pour faire l'objet d'un permis de construire modificatif et l'a invitée à déposer une nouvelle demande de permis de construire qui intègrerait obligatoirement les modifications déjà autorisées par le permis de construire délivré le 2 octobre 2017. Le 16 mars 2020, la SA C.P.P.J. a déposé une demande de permis construire portant sur la modification d'aspect extérieur de la construction existante de six étages, le changement de destination de locaux existants à usage d'artisanat, de commerce et d'habitation en locaux à usage de bureaux et le bouchement d'une courette. Par un arrêté du 15 septembre 2020, la maire de la Ville de Paris a refusé de délivrer le permis de construire sollicité en se fondant sur l'absence de production de la notice de sécurité incendie. Cette notice ayant été produite le 2 juillet 2020, par un arrêté du 19 octobre 2020, la maire de la Ville de Paris a retiré l'arrêté du 15 septembre 2020 et a délivré à la société C.P.P.J. le permis de construire demandé. La société civile immobilière (SCI) 24 rue Chauchat, propriétaire du bâtiment situé à cette adresse et voisine du projet autorisé, relève appel du jugement du 4 novembre 2022 en tant que le tribunal administratif de Paris n'a annulé que l'article 2 de l'arrêté de la maire de Paris du 19 octobre 2020, accordé un délai de trois mois à la société C.P.P.J. pour solliciter la régularisation de son projet et rejeté le surplus de sa demande.
Sur la régularité du jugement attaqué :
2. Si la SCI 24 rue Chauchat soutient que les premiers juges ont entaché leur jugement d'irrégularité en considérant que la société C.P.P.J. n'avait pas sciemment omis de mentionner l'existence de deux fenêtres dans sa demande de permis de construire, un tel moyen qui tend à remettre en cause l'appréciation des premiers juges relève du bien-fondé du jugement attaqué et ne peut être utilement soulevé à l'appui d'une contestation de la régularité de ce jugement.
Sur le bien-fondé du jugement attaqué :
3. En premier lieu, la circonstance que l'arrêté litigieux ne mentionne ni la date à laquelle il a été transmis au contrôle de légalité, ni celle à laquelle il en a été accusé réception par la préfecture, n'est pas révélatrice d'une insuffisance de motivation et est sans incidence sur sa légalité.
4. En deuxième lieu, l'article A. 424-2 du code de l'urbanisme dispose que " L'arrêté prévu au premier alinéa de l'article A. 424-1 : () d) Vise les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens. () ". Si la SCI 24 rue Chauchat soutient que l'arrêté contesté vise les avis recueillis au cours de l'instruction de la demande de permis de construire déposée par la société C.P.P.J. mais pas leur sens, cette circonstance est par elle-même sans incidence sur la légalité de l'arrêté.
5. En troisième lieu, l'article A. 424-9 du code de l'urbanisme dispose que : " Lorsque le projet porte sur des constructions, l'arrêté indique leur destination et, s'il y a lieu, la surface de plancher créée. () ". Contrairement à ce que soutient la SCI 24 rue Chauchat, cet article n'impose pas que les mentions concernant la destination du projet et la surface de plancher créée soient comprises dans les visas de l'arrêté. En l'espèce, l'arrêté contesté indique que les travaux portent sur un ensemble immobilier à usage principal de bureaux d'une surface de plancher totale de 2 220 m² et qu'ils ont pour objet de permettre un changement de destination des locaux impliquant notamment la création d'une surface de plancher de 101 m². Par suite, il respecte les dispositions précitées de l'article A. 424-9 du code de l'urbanisme.
6. En quatrième lieu, aux termes de l'article L. 424-3 du code de l'urbanisme : " Lorsque la décision rejette la demande ou s'oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée. () Il en est de même lorsqu'elle est assortie de prescriptions ". L'article R. 424-5 du même code précise
que : " Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s'il s'agit d'un sursis à statuer, elle doit être motivée. () ". Il résulte de ces dispositions qu'un arrêté accordant une autorisation de construire assorti de prescriptions doit comporter les considérations qui fondent ces prescriptions en vue de permettre au pétitionnaire d'en comprendre le principe et la portée, et le cas échéant, d'en contester le bien-fondé. La motivation exigée par ces dispositions peut résulter directement du contenu même des prescriptions.
7. En l'espèce, l'article 3 de l'arrêté contesté prévoit que " Conformément aux dispositions de l'article du règlement du PLU de Paris (aspect extérieur des constructions), et afin de respecter le style architectural de l'immeuble et la qualité du site : Afin de conserver l'aspect de pierre naturelle aucune patine générale ne sera appliquée. Les ornements sculptés ou modénatures seront restaurés ou consolidés et restitués dans leur état d'origine - Le demandeur se conformera aux prescriptions formulées par l'Architecte des Bâtiments de France dans son avis conforme susvisé, annexé au présent arrêté. ". La prescription imposée à la société C.P.P.J. est ainsi suffisamment motivée.
8. En cinquième lieu, il ne résulte pas des dispositions des articles L. 424-3 et R. 424-5 précitées du code de l'urbanisme que les recommandations contenues dans un arrêté accordant un permis de construire doivent être motivées. Le moyen tiré de l'insuffisance de motivation des recommandations de l'arrêté attaqué doit être écarté comme inopérant.
9. En sixième lieu, aux termes de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme : " Le projet architectural comprend également : () c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ; () ". La circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable.
10. La SCI 24 rue Chauchat soutient que le dossier de permis de construire déposé par la société C.P.P.J., notamment le document graphique, était incomplet faute de faire apparaître la servitude de vue liée à la présence de deux fenêtres sur le mur de pignon et situées au sixième étage de son immeuble. Il ressort des pièces du dossier que la demande de permis de construire déposée par la société C.P.P.J. comportait un document graphique qui fait notamment apparaître les toitures et le haut des immeubles du 22 et du 24 rue Chauchat avant et après la réalisation des travaux projetés. Ni sur ce document graphique, ni sur les plans produits à l'appui de la demande, ne figurent les deux fenêtres situées au sixième étage du 24 rue Chauchat. Comme l'indique la SA C.P.P.J. les deux fenêtres en question donnaient sur une courette fermée et non accessible et faisaient face au mur de pignon du 22 rue Chauchat lui-même aveugle. En outre, le permis de construire obtenu en 1995 pour l'aménagement du logement situé au sixième étage du 24 rue Chauchat ne fait référence qu'à la création d'une fenêtre de toit et d'une lucarne et nullement à la création de deux ouvertures dans le mur de pignon. Toutefois, il est constant que l'arrêté attaqué est un arrêté modificatif qui fait suite à un premier arrêt de permis de construire obtenu le 2 octobre 2017 et que les travaux objet de ce permis ont débuté le 5 octobre 2018. Si, comme le soutient la société C.P.P.J., elle a découvert l'existence des deux fenêtres en litige à l'occasion du début des travaux, elle était en mesure de les faire figurer sur les plans produits à l'appui de la demande de permis de construire modificatif déposée le 9 décembre 2019. Or, aucune des pièces produites, et notamment le document graphique prévu à l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme, ne fait apparaître ces deux ouvertures qui, à supposer qu'elles aient été installées sans autorisation d'urbanisme et donc de manière irrégulière, étaient bien présentes au niveau du sixième étage du
24 rue Chauchat. Cette absence de matérialisation de deux baies est de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur l'insertion du projet dans son environnement.
11. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'incomplétude du dossier de demande de permis de construire, que celle-ci ait été volontaire ou non, doit être regardé comme fondé.
12. En dernier lieu, l'article 7 du règlement de la zone urbaine générale (UG) du plan local d'urbanisme (PLU) de la ville de Paris dispose que : " Nonobstant les dispositions du présent article UG.7 et de l'article UG.10.3, l'implantation d'une construction en limite séparative peut être refusée si elle a pour effet de porter gravement atteinte aux conditions d'éclairement d'un immeuble voisin ou à l'aspect du paysage urbain, et notamment à l'insertion de la construction dans le bâti environnant. Les façades ou parties de façades des constructions à édifier à l'intérieur ou à l'extérieur de la bande E doivent respecter les dispositions qui suivent. / 1°- Façade ou partie de façade comportant des baies constituant l'éclairement premier de pièces principales : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E comporte une ou plusieurs baies constituant l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 6 mètres () / 2°- Façade ou partie de façade comportant des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative comprise ou non dans la bande E comporte des baies dont aucune ne constitue l'éclairement premier de pièces principales, elle doit respecter, au droit de cette limite, un prospect minimal de 2 mètres () / 3°- Façade ou partie de façade ne comportant pas de baie constituant une vue : / Lorsqu'une façade ou une partie de façade à édifier ne comporte pas de baie constituant une vue, elle peut être implantée en limite séparative. () ".
13. D'une part, la SCI 24 rue Chauchat soutient que le projet de la société C.P.P.J. méconnait les dispositions de l'article 7.1° du règlement de la zone UG du plan local d'urbanisme dans la mesure où il ne respecte pas les règles de prospect minimal. Toutefois, ces dispositions sont applicables aux façades à édifier en vis-à-vis d'une limite séparative. Or, la façade du 24 rue Chauchat comportant ces deux ouvertures ne constitue pas une façade à édifier mais une façade existante. Les travaux projetés sur le 22 rue Chauchat dans le cadre du comblement de la courette ne prévoient pas la création de baie sur la façade à édifier. En application du 3° de l'article 7 précité, la façade nouvellement créée pouvait être implantée en limite séparative.
14. D'autre part, au sens de l'article 7 du règlement de la zone UG du PLU, l'atteinte grave aux conditions d'éclairement suppose une obstruction significative de la lumière, qui ne saurait se réduire à une simple perte d'ensoleillement. Lorsqu'une obstruction significative résulte de la perte totale d'éclairement d'une pièce d'au moins un des appartements de l'immeuble voisin, la gravité de l'atteinte doit s'apprécier en prenant en compte les caractéristiques propres de cette pièce, notamment sa destination, ainsi que son rôle dans le niveau d'éclairement d'ensemble du ou des appartements concernés.
15. En l'espèce, il ressort des plans produits au dossier que les deux fenêtres de l'appartement situé au sixième étage du 24 rue Chauchat donnent pour l'une dans l'entrée et pour l'autre dans un couloir. Ces deux baies se situent à 1 mètre 57 du sol et sont d'une largeur de
76 centimètres. L'appartement dispose par ailleurs de plusieurs autres baies donnant sur la façade opposée éclairant les pièces de vie du logement. Dans ces conditions, il n'est pas établi que l'obstruction de deux fenêtres situées en limite séparative du 22 rue Chauchat affecterait gravement l'éclairage général de l'appartement situé au dernier étage du 24 rue Chauchat. Le moyen tiré de la méconnaissance des dispositions de l'article 7 du règlement de la zone UG du PLU doit être écarté.
16. Il résulte de tout ce qui précède que la société requérante est seulement fondée à soutenir que l'arrêt attaqué a été pris sur la base d'un dossier de demande de permis de construire incomplet.
17. Le vice mentionné au point précédent peut toutefois être régularisé dans les conditions prévues à l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, aux termes duquel : " le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre () une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".
18. Il résulte de ce qui précède qu'il y a lieu, sur le fondement des dispositions précitées de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, de surseoir à statuer sur les conclusions de la requête, tous droits et moyens des parties étant réservés jusqu'à la fin de l'instance, jusqu'à l'expiration d'un délai expirant le 2 avril 2025 à 12h, afin de permettre à la société C.P.P.J. de notifier à la Cour un nouvel arrêté lui accordant le permis de construire sollicité au vu d'un dossier complet, régularisant le vice mentionné aux points 9 à 11 du présent arrêt.
D E C I D E :
Article 1er : Il est sursis à statuer sur la légalité de l'arrêté du 19 octobre 2020 par lequel la maire de Paris a accordé à la société C.P.P.J. un permis construire portant sur la modification d'aspect extérieure d'une construction existante à R+6 sur un niveau de sous-sol, le changement de destination de locaux existant à usage d'artisanat, de commerce et d'habitation en locaux à usage de bureaux et le bouchement d'une courette, pour permettre à cette société de notifier à la Cour, avant le 2 avril 2025 à 12h, un nouvel arrêté lui accordant le permis de construire sollicité au vu d'un dossier complet, régularisant le vice mentionné aux points 9 à 11 du présent arrêt.
Article 2 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière 24 rue Chauchat, à la société C.P.P.J. et à la Ville de Paris.
Délibéré après l'audience du 10 septembre 2024, à laquelle siégeaient :
- Mme Marianne Julliard, présidente de la formation de jugement,
- Mme Marie-Isabelle Labetoulle, première conseillère,
- Mme Mélanie Palis De Koninck, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2024
La rapporteure,
M. BLa présidente,
M. A
Le greffier,
E. MOULINLa République mande et ordonne au préfet de la région Ile-de-France, préfet de Paris en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.