Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2014
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 12/10973
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/08150
APPELANTE
Madame [G] [Y] épouse [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Jean-Arnaud NJOYA, avocat au barreau de PARIS, toque : C2147
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2012/017307 du 08/06/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
INTIMÉS
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le cabinet CENTENNIAL GESTION SARL, ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Céline LAVERNAUX de l'AARPI AVA Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : D0167
SARL CABINET CENTENNIAL GESTION, représentée par son gérant M. [R], ayant son siège social
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me Franck ASTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0487
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Juin 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.
**
Madame [G] [Y] épouse [H] est propriétaire d'un appartement de deux pièces (lot n°2) dans l'immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Le 14 mai 2010, Madame [H] a fait assigner devant le Tribunal de grande instance de Paris le syndicat des copropriétaires et son syndic, le Cabinet CENTENNIAL GESTION, afin de voir annuler les résolutions n°5 à 24 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 et retenir la responsabilité civile professionnelle du syndic.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a formé à l'occasion de cette procédure une demande reconventionnelle en paiement de charges, outre demandes accessoires, contre Madame [H].
Par jugement du 22 mars 2012, le Tribunal de grande instance de Paris (8ème chambre) a:
- déclaré Madame [G] [Y] épouse [H] irrecevable en sa demande principale en annulation de la 5ème résolution du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010,
- déclaré Madame [G] [Y] épouse [H] recevable mais mal fondée en sa demande principale en annulation des résolutions 6 à 24 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 décembre 2010 et l'en a déboutée,
- débouté Madame [G] [Y] épouse [H] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la SARL CABINET CENTENNIAL GESTION,
- condamné Madame [G] [Y] épouse [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé à [Adresse 1] représenté par son syndic, la SARL CABINET CENTENNIAL GESTION, les sommes de :
40577,50 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et travaux pour la période arrêtée au 4ème trimestre 2010 inclus,
1500 euros à titre de dommages et intérêts,
2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la SARL CABINET CENTENNIAL GESTION de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné Madame [G] [Y] épouse [H] à verser à la SARL CABINET CENTENNIAL GESTION la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Madame [G] [Y] épouse [H] de ses demandes accessoires au titre des frais irrépétibles,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes respectives,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné Madame [G] [Y] épouse [H] aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Madame [G] [Y] épouse [H] a relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 15 juin 2012.
Par ordonnance du 16 janvier 2013, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande de radiation formée par la SARL CENTENNIAL GESTION et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].
Vu les dernières conclusions signifiées par :
Madame [G] [Y] épouse [H] le 20 mai 2014,
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] le 2 juin 2014
le cabinet CENTENNIAL GESTION le 5 juin 2014 (postérieurement à la clôture)
Vu la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée le 5 juin 2014 par le cabinet CENTENNIAL GESTION;
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 4 juin 2014
CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Madame [G] [Y] épouse [H] demande à la Cour à tire principal un sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur la validité de l'assemblée générale ayant voté les travaux.
A titre subsidiaire, elle sollicite l'annulation des résolutions 5 à 24 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 et le rejet de l'ensemble des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires.
En tout état de cause, elle demande :
- la condamnation du Cabinet CENTENNIAL GESTION à lui verser la somme de 3000 euros au titre du préjudice résultant du non-respect du mandat donné,
- la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société CENTENNIAL GESTION à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, outre dépens.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions relativement à l'annulation des résolutions n°5 à 24 et à la condamnation en sa faveur de Madame [Y] au paiement de charges de copropriété, dommages et intérêts et article 700.
Le syndicat soulève l'irrecevabilité de la demande de sursis à statuer ainsi que l'irrecevabilité de la demande d'annulation de la résolution n°5, l'appelante n'étant ni opposante, ni défaillante.
Sur le fond, le syndicat sollicite:
- le rejet de la demande d'annulation des résolutions 5 à 24 du l'assemblée générale du 10 décembre 2010,
- la condamnation de Madame [Y] au paiement des sommes de :
25563,50 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2ème trimestre 2014
167,21 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,
1500 euros à titre de dommages et intérêts,
3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation de Madame [Y] aux dépens avec possibilité de distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SARL CABINET CENTENNIAL GESTION demande à la Cour, dans des conclusions postérieures à la clôture, de révoquer l'ordonnance de clôture du 4 juin 2014, déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer, et confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Elle demande en outre de condamner Madame [H] à lui payer les sommes de :
- 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif, en application de l'article 1382 du code civil,
- 2500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre dépens dont le recouvrement se fera en application de l'article 699 du code de procédure civile.
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Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par la SARL CENTENNIAL GESTION
Le Cabinet CENTENNIAL GESTION a signifié par voie de RPVA le 5 juin 2014 des conclusions au fond par lesquelles il demandait la révocation de l'ordonnance de clôture. Il prétend n'avoir pas eu le temps de conclure sur les écritures adverses notifiées la veille des audiences de clôture, les 20 mai 2014 et 2 juin 2014.
Aux termes de l'article 784 alinéa 1er du code de procédure civile, « l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue; la constitution d'avocat postérieurement à l'ordonnance de clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. »
En l'espèce, il ressort des éléments de la procédure que la Société Cabinet CENTENNIAL GESTION, à laquelle ont été signifiées la déclaration d'appel le 24 août 2012, et les premières conclusions de l'appelante le 10 octobre 2012 (par acte d'huissier avec assignation devant le Cour), n'a jamais conclu au fond dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile. Elle a uniquement saisi le conseiller de la mise en état le 14 novembre 2012 d'une demande de radiation, laquelle a été rejetée par ordonnance du 13 janvier 2013.
Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que la société CENTENNIAL GESTION a déjà, comme le syndicat des copropriétaires, bénéficié d'un report de la clôture (du 21 mai 2014 au 4 juin 2014) compte tenu des écritures signifiées tardivement le 20 mai 2014 par Madame [Y] [H].
Dans ce contexte, le Cabinet CENTENNIAL GESTION qui n'a jamais pris le soin de conclure au fond dans le délai de deux mois de l'article 909 du code de procédure civile depuis la signification des premières conclusions de l'appelante (10 octobre 2012), est totalement irrecevable à conclure et ne justifie donc d'aucune cause grave de révocation.
Sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée, de même que ses demandes qui doivent être déclarées irrecevables.
Sur la demande de sursis à statuer formée par Madame [Y] épouse [H]
Soutenant que la présente affaire est liée à plusieurs autres procédures pendantes devant le Tribunal de grande instance de Paris, dont une concernant la contestation de la résolution votée en assemblée générale pour la réalisation de travaux, l'appelante demande un sursis à statuer. Elle prétend que ces travaux ont alourdi sa dette et qu'il serait bon dans l'intérêt d'une bonne administration de la justice, de surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir du Tribunal de grande instance.
Il résulte des dispositions des articles 73 et 74 du code de procédure civile, que les exceptions de procédure qui tendent notamment à en suspendre le cours, doivent à peine d'irrecevabilité être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non recevoir.
La demande de sursis à statuer formée par Madame [Y] dans ses dernières conclusions du 20 mai 2014 tend bien à suspendre le cours de la procédure. Cette exception de procédure aurait donc être due soulevée simultanément et avant toute défense au fond.
Or il résulte des pièces du dossier que cette exception n'a été ni soulevée en première instance ni en appel avant toute défense au fond puisque dans ses premières conclusions du 17 septembre 2012, l'appelante demandait en premier lieu à la Cour de prononcer la nullité des résolutions 5 à 24 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009, avant de former ensuite dans le dispositif desdites conclusions, une demande de sursis qui n'était d'ailleurs nullement expliquée.
A supposer que la demande puisse être déclarée recevable dans les dernières écritures présentées le 20 mai 2014, cette demande ne peut être que rejetée au fond, Madame [Y] n'ayant apporté aucune précision sur les « instances en cours » dont il faudrait attendre l'issue devant le Tribunal de grande instance.
Dans ces circonstances, il y a donc lieu de déclarer irrecevable et en tout état de cause cause mal fondée, la demande de sursis à statuer.
Sur la demande d'annulation des résolutions 5 à 24 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009
Sur la recevabilité de la résolution n°5
Cette résolution a approuvé sans réserve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes et charges de l'exercice du 1er janvier 2009 au 30 septembre 2009, comptes qui ont été adressés à chaque copropriétaire.
Madame [G] [H] a été déclarée irrecevable en première instance à contester cette résolution en faveur de laquelle elle avait voté en remettant un mandat impératif à sa fille (Madame [U] [H]), ledit mandat précisant expressément en caractères surgras et soulignés de « voter positivement sur l'ensemble des points de l'ordre du jour ».
Bien que Madame [Y] [H] verse en appel une attestation de sa fille (qui était sa mandataire) expliquant s'être opposée au vote et avoir dû quitter l'assemblée parce que que son refus n'était pas pris en compte, ainsi qu'une attestation de Monsieur [H], mandataire d'un autre copropriétaire, déclarant s'être opposé également au vote de la même résolution dans des circonstances identiques (refus de syndic d'accepter ce refus en raison du mandat impératif) la preuve de l'opposition à la résolution n'est pas rapportée. Les premiers juges ont fait observer à juste titre que Madame [Y] pouvait parfaitement indiquer les résolutions sur lesquelles sa mandataire pouvait échapper au mandat impératif qu'elle avait donné. Et l'appelante ne démontre nullement la fraude à ses droits commise par le syndic comme elle le prétend.
Il y a lieu dans ces circonstances de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré Madame [Y] [H], irrecevable à contester la 5ème résolution.
Sur les résolutions n°6 à 24
Ces différentes résolutions concernaient des questions aussi diverses que le quitus donné au syndic pour sa gestion arrêtée au 30-09-2009, la désignation du syndic ou renouvellement de son mandat, l'examen et l'approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2009, l'examen et l'approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2009, l'examen et l'approbation du budget prévisionnel du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, les modalités de contrôle des comptes, la désignation de plusieurs membres du conseil syndical, le montant des marchés pouvant être engagés par le syndic seul sans consultation préalable, le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence était obligatoire, l'autorisation à donner au syndic de donner mainlevée à la SCI IMMOBILIERE BONNET, l'autorisation à donner à la SIEMP pour la mise en 'uvre de cerclages métalliques, des cessions de parties communes à trois copropriétaires différents, une autorisation de travaux affectant les parties communes et l'aspect extérieur de l'immeuble, la ventilation des caves, un point d'information sur les consultations engagées par Monsieur [Z].
Les moyens invoquées par Madame [Y] [H] au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
Il convient toutefois d'ajouter que bien que l'appelante soit recevable à contester ces résolutions puisque elle était bien « défaillante » lors du vote (sa mandataire ayant quitté l'assemblée générale sans remettre son pouvoir à une autre personne), celle-ci ne formule aucune remarque précise au sujet des résolutions 6 à 10 inclus, 14 à 18 inclus, 22 à 24 inclus. Il n'y a donc aucun motif d'annulation de ces résolutions.
Sur la désignation de membres du conseil syndical (résolutions 11, 12 et 13), bien que l'appelante conteste l'absence de désignation du président du conseil syndical, il convient de rappeler comme l'ont fait les premiers juges, que cette désignation relevait de la décision du seul conseil syndical et non de l'assemblée générale des copropriétaires ainsi que le prévoit l'article 21 de de la loi du 10 juillet 1965. Il n'y a donc pas lieu à annulation de ces résolutions.
S'agissant des résolutions 19, 20 et 21 relatives à la vente de parties communes (des combles et un WC) à trois copropriétaires (Madame [T], Monsieur [S] et M. [X]), au prix de 1 euro TTC, il convient de préciser qu'il ne s'agit que d'un accord de principe donné aux copropriétaires concernés mais non de la vente proprement dite de ces parties communes et de leurs modalités, de telle sorte que la contestation sur l'absence de vote à la majorité de l'article 26 ne peut être admise, ces ventes ne pouvant être concrétisées et réellement autorisées qu'une fois établi le projet modificatif de l'état descriptif de division ; comme il est indiqué aux dites résolutions, 'la vente sera définitivement entérinée lors de la prochaine assemblée...'
Dans ces circonstances, il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a déclaré irrecevable Madame [Y] épouse [H] à contester la résolution n°5 et mal fondée en ses demandes d'annulation des résolutions 6 à 24 de l'assemblée générale du10 décembre 2009.
Sur la responsabilité du Cabinet CENTENNIAL GESTION
L'appelante soutient comme en première instance avoir été privée par le syndic de son droit de vote, en contraignant sa mandataire à quitter l'assemblée générale, comportement qu'elle estime fautif et lui ayant causé un préjudice.
Les termes du mandat impératif donné à la mandataire de Madame [Y] épouse [H] étant parfaitement clairs, aucune faute ne peut être imputée au syndic à titre personnel sur le fondement de l'article 1382 du code civil.
Madame [Y] sera donc déboutée de sa demande de dommages intérêts dirigée contre le syndic CENTENNIAL GESTION. Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point.
Sur les demandes du syndicat des copropriétaires
Sur la demande en paiement de charges
Le syndicat des copropriétaires explique que l'appelante était redevable au 4ème trimestre 2010 inclus d'un arriéré de charges de 40.616,33 euros ; que cette dette a évolué à la baisse depuis le déblocage de la subvention de l'ANAH début mai 2014, de telle sorte que la dette se trouve ramenée 25563,50 euros, somme dont il réclame le paiement avec le remboursement des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de ces charges.
Il dénonce l'attitude de l'appelante qui s'abstient de payer ses charges et conteste systématiquement toutes les assemblées pour s'octroyer des délais de paiement alors que de nombreux travaux sont nécessaires pour assurer la sécurité de l'immeuble.
Madame [Y] conteste le paiement des charges réclamées en soutenant qu'elle était en règle avec le paiement des charges courantes de la copropriété jusqu'en février 2013; que l'explosion des charges est due aux appels de fonds pour travaux n'ayant pas fait l'objet d'appels de fonds séparés, de sorte qu'il est impossible de déterminer les charges appelées et ce que paye chaque copropriétaire exactement ; que les subventions obtenues auprès de la Mairie ou de l'ANAH n'ont pas été déduites du montant des travaux.
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 9 juillet 2009, 10 décembre 2009, 25 janvier 2010, les appels de fond adressés à la copropriétaire, les relevés des dépenses générales, les relevés individuels de charges adressés à l'appelante, ainsi qu'un décompte des sommes réclamées actualisé au 2 juin 2014.
Contrairement à ce que soutient Madame [Y], les sommes réclamées sont clairement justifiées par les pièces produites et notamment par les procès verbaux d'assemblée générale qui attestent que les comptes de la copropriété ont été approuvés de 2004 à 2009 inclus, que quitus a été donné au syndic pour sa gestion au titre de ces mêmes périodes, que l'assemblée générale du 25 janvier 2010 a voté et approuvé les budgets prévisionnels de charges ainsi que le financement d'importants travaux dans la copropriété. Les relevés et décomptes produits, de même que les appels de fonds versés aux débats attestent du bien fondé de la demande du syndicat.
Au vu des pièces produites et notamment du décompte actualisé du syndicat des copropriétaires à la date du 25 juin 2014, la dette de charges (2ème trimestre 2014 inclus ) et de travaux de Madame [Y] s'élève bien à la somme de 25563,50 euros déduction faite des subventions d'urbanisme accordées au syndicat des copropriétaires.
Il y a donc lieu d'infirmer la décision déférée sur le montant des charges et de condamner Madame [Y] au paiement de la somme de 25563,50 euros correspondant au charges impayées au 25 juin 2014 (appel du 2ème trimestre 2014 inclus).
Sur les frais accessoires
Le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas plus en appel qu'en première instance des « frais nécessaires » qu'il réclame à hauteur de 167,21 euros, alors que le décompte produit inclut déjà des frais d'impayés ou de relance, il y a lieu de conformer le jugement de première instance en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il n'est pas contestable que le défaut de paiement des charges par Madame [Y] a privé la copropriété des fonds qui lui étaient nécessaires, alors surtout que des travaux très importants avaient été engagés pour sécuriser et rénover un immeuble menacé par la ruine. Ce préjudice, distinct du simple retard dans le paiement doit être indemnisé. Il y a donc lieu de confirmer la condamnation de Madame [Y] [H] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés par lui à l'occasion de cette procédure. Il y a donc lieu de condamner Madame [Y] à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, tant pour les frais exposés en première instance qu'en appel. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce sens.
Sur les dépens
Les dépens de première instance et d'appel seront mis à la charge de Madame [Y] épouse [H] qui succombe. Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
Rejette la demande de révocation de l'ordonnance de clôture formée par la SARL CENTENNIAL GESTION et déclare ses demandes en appel irrecevables,
Rejette la demande de sursis à statuer formée par Madame [G] [Y] épouse [H],
Infirmant partiellement le jugement déféré,
Condamne Madame [G] [Y] épouse [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] les sommes de :
- 25563,50 euros au titre des charges de copropriété impayées au 25 juin 2014 (appel du 2ème trimestre 2014 inclus),
- 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Confirme pour le surplus le jugement déféré en ses dispositions non contraires,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
Condamne Madame [G] [Y] épouse [H] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,