COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 02 DECEMBRE 2014
O.B
N° 2014/
Rôle N° 13/21606
[F] [V] épouse [H]
C/
SAS KAUFMAN & BROAD RENOVATION
Grosse délivrée
le :
à :ME VIGNERON
ME BAUDIN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 19 Septembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 13/00610.
APPELANTE
Madame [F] [V] épouse [H]
née le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bernard VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Pasquale CAMINITI, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SAS KAUFMAN & BROAD RENOVATION, inscrite au RCS de Nanterre sous le n° 353 957 202, agissant par son représentant légal en exercice domicilié es-qualité audit siège, venant aux droits de la SNC [Localité 1] BELLA VISTA
INTERVENANTE VOLONTAIRE,
dont le siège social est [Adresse 1]
représentée par Me Thierry BAUDIN de la SELARL CABINET BERDAH-SAUVAN-BAUDIN, avocat au barreau de NICE,
plaidant par Me Jean Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 21 Octobre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2014,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Vu l'assignation du 5 février 2010, par laquelle Madame [F] [V] épouse [H] a fait citer la SNC [Localité 1] Bella Vista devant le tribunal de grande instance de Nice.
Vu le jugement rendu le 19 septembre 2013, par cette juridiction.
Vu la déclaration d'appel du 7 novembre 2013, par Madame [F] [V].
Vu les conclusions transmises le 2 avril 2014, par l'appelante et ses conclusions récapitulatives des 25 août 2014 et 3 septembre 2014.
Vu les conclusions transmises le 26 mai 2014, par la SNC [Localité 1] Bella Vista et ses conclusions récapitulatives du 26 septembre 2014, ainsi que les conclusions transmises, le 30 septembre 2014, par la SAS Kaufman & Broad Rénovation, venant aux droits de cette dernière.
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 7 octobre 2014.
SUR CE
Attendu que la SNC [Localité 1] Bella Vista a obtenu, le 15 mars 2004, la délivrance d'un permis de construire un immeuble sur un terrain, situé à [Localité 1] (Alpes Maritimes), voisin de la propriété de Madame [N] [U] et de Madame [F] [V] ;
Attendu que selon protocole transactionnel du 21 décembre 2004, cette dernière a renoncé à toute instance liée à cette autorisation, moyennant, selon son article 1.3, l'acquisition d'un parking dépendant de l'immeuble à construire, au prix constructeur de 10'000 €, l'ouverture aux frais du promoteur d'une porte de communication permettant d'accéder à l'ascenseur, ainsi que la prise en charge par le constructeur de l'achat et de l'installation du dit ascenseur devant desservir les deux étages de la copropriété [U]- [H] ;
Attendu que Madame [F] [V] précise que le promoteur s'est ainsi engagé à créer un ascenseur sur sa propriété dont l'accès doit se faire par un parking dans l'immeuble à édifier;
Attendu que la SAS Kaufman & Broad Rénovation vient aux droits et obligations de la SNC [Localité 1] Bella Vista ;
Qu'estimant que l'emplacement de parking proposé par la SNC [Localité 1] Bella Vista n'est pas conforme à son double usage de parking et de passage pour rejoindre l'ascenseur, Madame [V] réclame des dommages et intérêts, pour, perte de jouissance, défaut de conformité aux dimensions prévues sans possibilité de modification, absence d'établissement d'une servitude de passage au profit du fonds [H] et [U] et non à sa seule personne, avant la constitution de la copropriété [Adresse 3] le 19 mai 2006, le coût de la réalisation d'un nouvel accès de l'ascenseur, la résistance abusive et son préjudice moral ;
Que si la réglementation relative à l'accessibilité des handicapés, prévue par la loi du 17 mai 2006 n'est pas applicable en l'espèce, le permis de construire ayant été obtenu avant le 1er janvier 2007. l'article 1.1 du protocole d'accord précise que Madame [V] mère éprouve des difficultés à se déplacer ;
Que le cabinet d'architecte [R], expert judiciaire expose, par avis du 9 mai 2014 et rapport du 4 juillet 2014 que le parking n'est pas utilisable par une personne à mobilité réduite et précise qu'il ne permet pas une utilisation conforme à sa destination ;
Attendu que ces éléments révèlent la commune intention des parties sur la destination du parking à usage de garage et de passage ;
Attendu que Madame [F] [V] reconnaît elle même, en page 13 de ses dernières écritures, communiquées le 3 septembre 2014 que la création de la porte de communication n'est pas soumise à une autorisation d'urbanisme, ni un permis de construire conformément à la lettre de la mairie de [Localité 1] en date du 29 août 2011 ;
Attendu que la signature de l'acte notarié de vente suppose qu'il soit donné livraison d'une construction conforme aux stipulations de la convention du 21 décembre 2004 et qu'il n'y a pas lieu d'appliquer en l'espèce les dispositions des articles 1617 et suivants du Code civil ;
Attendu que le plan annexé au certificat de superficie réalisé le 22 septembre 2009 par la société Azur Diagnostics à la demande du promoteur montre que le garage litigieux est un parallélépipède comportant des côtés mesurant 9,60 mètres, 10,06 mètres, 3 mètres et 2,72 mètres ;
Attendu que le procès verbal de constat d'huissier dressé le 17 décembre 2009, révèle que la largeur du garage est de 2,72 à 2,73 mètres, réduite à 2,53 mètres à hauteur d'une colonne maçonnée et que sa longueur est de 9,60 mètres, alors que selon les termes du protocole d'accord, il devait être profond 10 mètres et large de 2,90 mètres au minimum ;
Qu'il permet de constater l'existence d'une colonne maçonnée au fond, réduisant sur quelques centimètres la largeur 2,53 mètres ;
Attendu que la possibilité pour le propriétaire du lot numéro 23 litigieux de rejoindre un ascenseur privé via un couloir d'accès sur les parties communes rend nécessaire la constitution d'une servitude de passage au profit du fonds [H] -[U] ;
Attendu que l'attestation établie le 8 novembre 2011 par Monsieur [W] [G], promoteur initial confirme la volonté d'établir une servitude de passage au profit du fonds des propriétés [H]- [U] et donc pas au seul profit de ses propriétaires en qualité de personnes physiques ;
Que tel est le cas de la proposition de résolution soumise à l'assemblée générale de la copropriété laquelle n'a pas été adoptée à ce jour à la majorité requise ;
Attendu que la clause figurant en page 19 du règlement de copropriété, mentionnant le passage de Madame [H] n'est pas suffisante à ce titre ;
Attendu que l'usage du parking objet de l'acquisition doit en effet être effectif est juridiquement protégé ;
Attendu que la SNC [Localité 1] Bella Vista n'a déposé une déclaration d'intention d'aliéner nécessaire pour l'exercice d'une vente d'un éventuel droit de préemption que le 4 janvier 2010 ;
Attendu que le constat d'huissier démontrant qu'il est praticable et utilisable pour deux véhicules et l'attestation de conformité délivrée le 1er décembre 2008 par la commune, n'ont pas d'incidence directe sur l'exécution des travaux conformément aux termes du protocole d'accord signé entre les parties ;
Attendu que dans ces conditions, il ne peut être reproché à Madame [F] [V] qui a fait part de ses réserves au notaire du vendeur, par courrier recommandé avec avis de réception du 7 octobre 2009. de ne pas avoir accepté de régulariser l'acte authentique ;
Qu'il ne peut donc être fait droit à la demande en résolution de la vente formée par la SAS Kaufman & Broad Rénovation étant observé que Madame [F] [V] n'a formé aucune demande en ce sens ;
Attendu que le procès verbal de constat d'huissier de justice dressé le 28 février 2012 à la demande de la SAS Kaufman & Broad Rénovation démontre la possibilité de stationner dans le garage litigieux deux véhicules, dont l'un d'une largeur de plus de 2 mètres, ce, sans difficulté d'ouverture des portières et de circulation des piétons, jusqu'à la porte de communication mitoyenne ;
Attendu que dans ces conditions, à défaut de préjudice établi de ce chef, Madame [F] [V] n'est pas fondée à réclamer une indemisation pour la perte de jouissance, ni pour l'impossibilité de modifier la configuration du parking qui a été mis à sa disposition par le constructeur depuis plusieurs années ;
Attendu, sur l'absence de servitude au profit du fonds indivis avec sa mère que si elle ne démontre pas de préjudice fonctionnel caractérisé par le refus de la copropriété de la laisser accéder alors qu'une décision de l'assemblée générale a expressément prévu son passage, ainsi que le réglement de copropriété, l'insécurité juridique créée par cette carence doit être indemnisée par la somme de 5000 €, à titre de dommages et intérêts ;
Que la question de la conformité de l'ascenseur fait l'objet d'une procédure distincte, au cours de laquelle a été réalisé un rapport d'expertise judiciaire ;
Que la demande formée de ce chef apparaît en conséquence, comme prématurée ;
Attendu que la résistance abusive du promoteur n'est pas établie, en l'état des demandes renouvelées et parfois contradictoires de l'appelante ;
Attendu que Madame [F] [V] ne fournissant aucun élément à l'appui de sa demande en dommages et intérêts pour préjudice moral, celle-ci ne peut prospérer ;
Attendu que la SAS Kaufman & Broad Rénovation qui n'a pas respecté strictement les termes du protocole transactionnel ni réalisé toutes les obligations qui en découlent n'est pas fondée à réclamer à Madame [F] [V] le montant des charges de copropriété, ni une indemnité pour perte de jouissance , ainsi que des dommages et intérêts ;
Attendu qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à l'encontre de la société intimée qui est destinée à garantir le paiement des dommages-intérêts et des frais, alors que d'autres procédures sont en cours entre les parties, dans le cadre de l'exécution du protocole litigieux ;
Attendu que le jugement est confirmé ;
Attendu que l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile en l'espèce ;
Attendu que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens, ce compris les frais de sommation de constat et d'expertise amiable ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Donne acte à la SAS Kaufman & Broad Rénovation de son intervention volontaire,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Condamne la SAS Kaufman & Broad Rénovation à payer à Madame [F] [V], la somme de 5 000 €, à titre de dommages et intérêts, pour défaut d'établissement d'une servitude de passage au profit de son fonds,
Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile,
Dit que chacune des parties gardera la charge de ses propres dépens, ce compris les frais de sommation de constat et d'expertise amiable,
LE GREFFIER LE PRESIDENT