N° RG 21/00230 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NK2O
Décisions:
- du Tribunal de Grande Instance de GRASSE
Au fond du 30 novembre 2017
(1ère chambre section A)
RG : 13/02692
- de la Cour d'appel d'Aix en Provence du 14 mars 2019
( chambre 1-7)
RG 17/22180
- de la Cour de cassation du 9 juillet 2020
Pourvoi E19-16.134
Arrêt 393 F-D
[B]
C/
S.C.I. SELVOSA GARAGE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
1ère chambre civile A
ARRET DU 02 Février 2023
statuant sur renvoi aprés cassation
APPELANT :
M. [K] [B]
né le 15 Janvier 1958 à [Localité 1] (ALPES MARITIMES) [Localité 1]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représenté par la SELARL LAFFLY & ASSOCIES - LEXAVOUE LYON, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque : 938
Et ayant pour avocat plaidant Me Florian COSTANTINO, avocat au barreau de GRASSE, toque : 258
INTIMEE :
S.C.I. SELVOSA GARAGE
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant ,toque : 475
Et ayant pour avocat plaidant Me Patrick DAVID, avocat au barreau de GRASSE, toque : 242
Date de clôture de l'instruction : 11 Juin 2021
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Septembre 2022
Date de mise à disposition : 10 novembre 2022 prorogée au 24 novembre 2022, 26 janvier 2023 et 02 Février 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile
Audience tenue par Françoise CLEMENT, président, et Julien SEITZ, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,
assistés pendant les débats de Myriam MEUNIER, greffier
A l'audience, l'un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Anne WYON, président
- Françoise CLEMENT, conseiller
- Julien SEITZ, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2003, la société civile immobilière Selvosa garage (ci-après la SCI) a consenti un bail commercial à M. [K] [B], portant sur un local situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1] (Alpes Maritimes), destiné à l'usage exclusif :
- d'exploitation de tous fonds de commerce ou artisanal de garage pour voitures automobiles, locations, réparations, échange, vente de fournitures et d'accessoires, échange et réparation de motos,
- de prêt de véhicules,
- de vente de véhicules automobiles neufs et occasion, entretien et maintenance desdits véhicules ainsi que de vente d'accessoires autos et motos,
- et plus généralement, d'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile (4 roues et 2 roues).
Ce bail a été conclu pour une période de 09 années débutant le premier janvier 2004, contre versement d'un loyer annuel de 32.400 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement.
Le fonds de commerce de M. [B] a été exploité par la société Selvosa auto dans le cadre d'un contrat de location-gérance conclu le 12 janvier 2004.
Par acte d'huissier du 1er octobre 2012, M. [B] a sollicité de la SCI le renouvellement du bail commercial.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2012, la SCI a délivré à M. [B] une mise en demeure de cesser l'activité de carrosserie et de peinture non autorisée par le bail commercial, de mettre fin aux troubles de voisinage constitués par les nuisances olfactives et sonores provoquées par cette activité ainsi que par le stationnement de véhicules gênant l'accès aux garages de certains copropriétaires, de reprendre le paiement de son loyer et d'assurer les travaux d'entretien qui lui incombent.
Par exploit extra-judiciaire signifié le 31 décembre 2012, la SCI a notifié à M. [B] un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, au visa de l'article L. 145-17 du code de commerce.
Par acte du 25 mars 2013, M. [B] a assigné la SCI devant le tribunal de grande instance de Grasse en nullité du congé.
Le 10 juin 2013, la SCI a assigné M. [B] devant le même tribunal, en validation du congé, paiement d'un arriéré de loyer et expulsion du locataire.
Les instances ont été jointes.
Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a :
- déclaré irrecevables les conclusions n°4 et 5 de la société Selvosa garage,
- écarté des débats les pièces 27 à 36 communiquées par la société Selvosa garage,
- déclaré irrecevables les conclusions de M. [B] notifiées le 18 septembre 2017,
- dit n'y avoir lieu de rabattre l'ordonnance de clôture,
- déclaré le congé régulier,
- constaté que le bail avait pris fin le 31 décembre 2012,
- débouté M. [B] de sa demande d'indemnité d'éviction et ordonné son expulsion,
- condamné M. [B] à payer à la SCI la somme de 83.899,94 euros à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 1er janvier 2013 au 30 novembre 2017, déduction faite des sommes déjà versées sur cette période, outre intérêt au taux légal à compter du jugement, avec capitalisation annuelle,
- condamné M. [B] à régler une indemnité d'occupation de 150 euros par jour à compter du premier décembre 2017et jusqu'à complète libération des locaux,
- rejeté la demande en paiement formée par la SCI du chef d'un arriéré de loyers,
- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. [B],
- condamné M. [B] à payer à la SCI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au profit de l'avocat de la bailleresse,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par arrêt du 14 mars 2019, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement, sauf à préciser que l'indemnité d'occupation était due jusqu'au 1er février 2018, jour de la libération complète des lieux.
Statuant sur le pourvoi de M. [B], la Cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions (3e Civ., 9 juillet 2020, pourvoi n° 19-16.134).
La Cour de cassation a jugé que la cour d'appel avait violé l'article 6 § 1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et l'article 455 du code de procédure civile, l'arrêt se bornant à reproduire les conclusions d'appel de la SCI, sans aucune autre motivation, à l'exception de quelques adaptations de style, de sorte qu'il avait été statué par une apparence de motivation pouvant faire peser un doute sur l'impartialité de la juridiction.
Par déclaration du 11 janvier 2021, M. [B] a saisi la cour d'appel de Lyon, désignée cour de renvoi.
Une première ordonnance de clôture, prononcée le 03 juin 2021, a été rabattue par arrêt du 10 juin 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 08 juin 2021, M. [K] [B] demande à la cour de :
- infirmer le jugement du 30 novembre 2017, en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau :
- déclarer le congé avec refus de renouvellement du 31 décembre 2012 sans effet à la date pour laquelle il a été donné,
- juger les griefs visés dans le congé en date du 31 décembre 2012 non fondés,
- constater la mauvaise foi de la société civile immobilière Selvosa Garage dans la poursuite d'un congé avec refus de renouvellement sans motif légitime et en conséquence, la perte totale et définitive du fonds de commerce au préjudice du preneur,
- le déclarer recevable et bien fondé en sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
- condamner la SCI au paiement d'une indemnité d'éviction et la fixer à la somme totale de 619.512 euros, toutes causes confondues, sauf à ce que la cour, qui s'estimerait insuffisamment informée, décide d'ordonner d'office toute mesure d'instruction en vue de voir évalué le montant de cette indemnité,
- ordonner le remboursement par la SCI de la somme de 8.086,20 euros, indûment perçue au titre de l'indemnité d'occupation de droit commun pour la période courant du 1er janvier 2013 au 30 juin 2013, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2013, et l'y condamner,
- juger que, bénéficiant du droit au maintien dans les lieux, il n'est tenu à l'égard de la SCI que du paiement d'une indemnité d'occupation statutaire, laquelle est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé,
- ordonner le remboursement par la SCI de la somme totale de 78.029 euros, indûment perçue au titre de l'indemnité de droit commun, pour la période courant du 1er juillet 2013 au 1er février 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du 1er juillet 2013, et l'y condamner,
- juger que l'exercice du droit de la société civile immobilière Selvosa Garage à réclamer le paiement des charges locatives et taxes foncières sur les années 2012 à 2018 a dégénéré en abus,
- condamner la SCI à lui verser la somme de 63.012,25 euros en réparation du préjudice subi en raison de l'exercice abusif de ce droit,
- condamner la SCI à lui rembourser les sommes suivantes réglées au titre des condamnations d'appel annulées par l'arrêt rendu le 09 juillet 2020 par la Cour de cassation:
Intérêts légaux sur principal''''''''''''''' 4.399,74 euros
(Charges 2012 à 2018 et Taxes foncières 2013 à 2017)
Article 700 CPC '''''''''''''''''.''.. 2.000 euros
outre intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2020, date de la signification à partie dudit arrêt,
subsidiairement :
- condamner la SCI à lui payer :
la somme totale de 619.512 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice matériel et financier,
la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice moral,
en tout état de cause :
débouter la SCI de l'ensemble de ses demandes,
condamner la SCI à lui payer la somme de 12.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamner la SCI aux entiers dépens d'appel et de première instance, distraits au profit de Maître Romain Laffly, avocat, sur son affirmation de droit.
M. [B] soutient en premier lieu que l'acte signifié le 31 décembre 2012 constitue un congé à l'initiative du bailleur, plutôt qu'une réponse à sa demande de renouvellement. Il fait observer que ce congé aurait dû être notifié au plus tard le 30 juin 2012 et que le tribunal ne pouvait en conséquence constater la fin du bail au 31 décembre 2012, sur la foi de cet acte notifié hors délai.
Il fait valoir en second lieu :
- qu'il convient de distinguer l'activité de 'carrosserie' de celle de 'réparation de carrosserie-peinture', en précisant s'être livré à la seconde, mais point à la première,
- que l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' participe de l'activité plus large 'd'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile' expressément prévue au contrat de bail et qu'elle est inhérente à la destination des lieux,
- que la SCI a affirmé et conclu, à l'occasion de procédures antérieures, que l'activité de réparation de véhicules incluait l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture', et qu'elle ne peut désormais soutenir de bonne foi que cette activité serait contraire aux dispositions du contrat,
- que l'interdiction de l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' au sein de la copropriété [7] résulte du seul règlement de copropriété, alors qu'elle s'avère conforme au bail,
- qu'un jugement du tribunal de Grasse, confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 30 mars 2017, désormais définitif, a d'ailleurs reconnu le principe d'une baisse de loyer à raison de la perte partielle de cette activité,
- qu'il ne s'est jamais trouvé en conséquence en infraction aux clauses du contrat de bail,
- que le local commercial se trouve situé dans deux copropriétés distinctes, dont une seule interdit l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture',
- qu'il a déplacé l'exercice de cette activité dans les surfaces relevant de l'autre copropriété, au vu et au su de la bailleresse, de manière à mettre fin à la violation du règlement de copropriété interdisant ce type de travaux.
Il estime en conséquence que l'exercice d'une activité de 'réparation de carrosserie-peinture' n'est pas contraire au contrat de bail.
M. [B] conteste en second lieu que les nuisances olfactives et sonores puissent, à les considérer établies, constituer une cause grave et légitime de lui refuser l'indemnité d'éviction. Il soutient à cet égard :
- que la preuve des nuisances sonores et olfactives alléguées n'est pas rapportée,
- que les courriers et attestations des syndics et copropriétaires produits par la SCI n'ont pas été adressés spontanément, mais à la demande de celle-ci,
- qu'il se trouve en mesure de produire des éléments de preuve contraires,
- qu'à les considérer même établies, les nuisances dénoncées résultent de l'état dégradé et vétuste de la verrière, dont l'entretien incombe à la SCI et au syndicat des copropriétaires,
- que la SCI se prévaut en conséquence de son propre manquement, ce qui la constitue de mauvaise foi.
M. [B] conteste en troisième lieu le stationnement intempestif et gênant que lui impute la SCI, en se prévalant des constats d'huissier et du courrier du syndic de l'immeuble [6], dont il estime qu'ils démontrent l'absence de tout problème durable et sérieux en la matière.
M. [B] conteste en quatrième lieu le défaut d'entretien des locaux mentionné dans la mise en demeure du 19 novembre 2012, en expliquant que l'état dégradé des locaux pré-existait à sa prise de possession. Il ajoute avoir effectué quelques réparations sommaires sur la verrière, alors que son entretien incombait à la SCI.
M. [B] conteste en cinquième lieu le grief de sous-location adressé par la SCI, en rappelant que le contrat de bail lui donnait la possibilité de subroger la société Selvosa auto dans ses droits de preneur. Il ajoute que les juridictions ayant eu à connaître des relations entretenues avec la SCI ont considéré que la société Selvosa auto occupait les lieux en qualité de locataire-gérante, ce que le bail ne prohibait point. Il soutient que la SCI ne pourrait se prévaloir de la nullité du contrat de location gérance, dès lors qu'elle ne peut modifier les motifs du refus de renouvellement litigieux et que la nullité d'un contrat de location-gérance ne permet pas d'en opérer la requalification en sous-location.
M. [B] conteste en sixième lieu le grief tiré du non respect des conditions financières de la location, en indiquant que l'arriéré locatif allégué résulte pour l'essentiel de l'application d'une minoration conventionnelle de loyer dont le tribunal de grande instance Grasse a jugé qu'elle devait s'appliquer jusqu'à la fin du contrat de bail. Il ajoute que l'arriéré résulte pour le surplus d'une révision illicite opérée en février 2012, alors que le bail ne prévoit pas de révision en dehors de la date d'expiration de chaque période triennale. Il indique pour finir que la taxe foncière 2012 a été réglée par voie de compensation et que la réclamation formée de ce chef est prescrite.
L'appelant soutient, pour l'ensemble de ces raisons, que les griefs invoqués à l'appui du refus de renouvellement ne constituent pas des motifs graves permettant de lui refuser le bénéfice de l'indemnité d'éviction et que la SCI a délivré son congé de mauvaise foi.
Il demande partant la réformation du jugement déféré, en ce qu'il a ordonné son expulsion sous astreinte provisoire, et s'estime en droit de prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction.
Concluant sur la recevabilité de cette prétention, M. [B] affirme que la demande n'est pas nouvelle en cause d'appel. Il soutient qu'en cas de renvoi après cassation, la règle de la concentration des demandes commande de considérer les premières conclusions déposées devant la cour de renvoi plutôt que celles déposées devant la première cour. Il ajoute avoir vocation à bénéficier en tout état de cause de l'exception prévue au second alinéa de l'article 910-4 du code de procédure civile, sa demande d'indemnité d'éviction, présentée pour la première fois le 16 décembre 2018, constituant la réplique aux conclusions d'appel incident notifiées le 06 juin 2018 par la SCI.
M. [B] conteste également la fin de non recevoir tirée de la prescription alléguée de cette demande, en faisant valoir que son assignation en contestation du congé et en demande de renouvellement du bail en date du 25 mars 2013 avait interrompu le délai de prescription afférent.
Il développe les éléments permettant de chiffrer l'indemnité revendiquée, pour le détail desquels il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions.
Concluant sur la demande de la SCI en paiement de charges complémentaires à l'indemnité d'occupation, M. [B] fait valoir que l'intimée a agi de manière déloyale et dommageable, en réclamant plusieurs années d'arriérés pour la première fois devant le tribunal de Grasse, sans avoir jamais adressé au préalable de décompte annuel de régularisation. Il estime que le dommage correspondant doit être réparé à concurrence de la somme versée au titre de ces charges en exécution de l'arrêt d'appel cassé le 09 juillet 2020.
M. [B] fait valoir pour le surplus :
- que le congé délivré le 31 décembre 2012 n'a pu mettre fin au bail qu'en date du 30 juin 2013, si bien que l'exécution du jugement du tribunal de Grasse a conduit à un trop versé résultant de la différence entre le montant du loyer dû et celui de l'indemnité d'occupation conventionnelle appliquée par cette juridiction,
- qu'il avait droit pour la période du 1er juillet 2013 au premier février 2018 au maintien dans les lieux dans l'attente du versement de l'indemnité d'éviction, contre versement d'une indemnité d'occupation statutaire largement inférieure à l'indemnité d'occupation conventionnelle appliquée par le tribunal de Grasse, de sorte que l'exécution du jugement de cette juridiction avait conduit à un second trop versé de ce chef,
- qu'il a droit à la répétition des sommes versées au titre de l'arrêt d'appel cassé,
- que dans l'hypothèse où la présente cour rejetterait sa demande d'indemnité d'éviction, il aurait le droit d'obtenir réparation des préjudices financier et moral nés de l'éviction illégitime et infondée obtenue par la SCI, à concurrence de la somme de 619.512 euros correspondant à la valeur de son fonds d'une part, et de celle de 20.000 euros au titre du préjudice moral.
***
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 07 juin 2021, la SCI demande à la cour de :
- réformer partiellement le jugement en ce qu'il a écarté certaines demandes financières 'et certains griefs à l'appui du refus de renouvellement',
sur le congé :
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré régulier et valide le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivré le 31 décembre 2012, date correspondant à la fin du bail commercial,
rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
ordonné l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de sa signification,
fixé une indemnité d'occupation de 150 euros par jour à effet au premier décembre 2017 et jusqu'à la libération des lieux intervenue le premier février 2018,
- condamner M. [B] à une indemnité d'occupation de 150 euros par jour, à compter du premier janvier 2013, jusqu'à la libération complète des lieux, intervenue le premier février 2018,
- ordonner la capitalisation des intérêts à échoir au titre de la condamnation aupaiement d'une indemnité d'occupation,
sur ses demandes financières :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [B] à lui verser la somme de 83.889,94 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2013 au 30 novembre 2017, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
y ajoutant :
- condamner M. [B] à lui verser la somme 278.400 euros au titre de l'indemnité d'occupation due pour la période du 1er janvier 2013 au 1er février 2018, date de libération effective des lieux, déduction faite des sommes déjà versées sur cette période, soit 211.688,57 euros, ce qui donne un solde de 66.711,43 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation introductive d'instance et capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- condamner M. [B] à lui régler les sommes suivantes :
18.931,27 euros au titre des charges de 2012 à 2018, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
44.081,01 euros au titre des taxes foncières de 2013 à 2017 assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance, et avec capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil,
- réformer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande au titre des arriérés de loyers,
- condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.939,43 euros TTC au titre de l'arriéré de loyer, sous réserve de toute autre somme due et non comptabilisée à compter de l'assignation introductive d'instance,
à défaut, et dans l'hypothèse d'une minoration des loyers :
- condamner M. [B] à lui payer la somme de 1.713,19 TTC au titre de l'arriéré de loyers, sous réserve de toute autre somme due et non comptabilisée,
sur les autres demandes de M. [B] :
- 'reconnaître' irrecevable, et en tout cas infondée, la demande d'indemnité d'éviction,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
déclaré irrecevable la demande de dommages intérêts formée par M. [B],
condamné M. [B] à verser à la SCI la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
rejeté la demande de M. [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
condamné M. [B] aux entiers dépens de l'instance recouvrés directement par Maître Patrick David, avocat au barreau de Grasse, en application de l'article 699 du code de procédure civile,
subsidiairement :
- dire et juger que la demande de dommages-intérêts formée par M. [B] est infondée,
en tout état de cause :
- déclarer irrecevables et débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner M. [B] à lui payer la somme de 10.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles en cause d'appel,
- condamner M. [B] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 20 décembre 2012, avec distraction au profit de Maître Patrick David, avocat au barreau de Grasse, aux offres de droit.
La SCI soutient en premier lieu que l'acte signifié le 31 décembre 2012 constitue un refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction, délivré en application des articles L. 145-10 et L. 145-17 du code de commerce, plutôt que le congé prévu à l'article L. 145-9, de sorte qu'il n'avait pas à être notifié six mois avant l'échéance du bail, mais dans les trois mois de la demande de renouvellement.
Elle ajoute que les infractions au contrat de bail visées dans la mise en demeure du 19 novembre 2012 constituent des motifs graves et légitimes au sens de l'article L 145-17 du code de commerce, et affirme que ces manquements se sont poursuivis plus d'un mois après l'envoi de la mise en demeure, à effet de priver M. [B] du droit à l'indemnité d'éviction.
Elle estime que la preuve de ces différents manquements résulte suffisamment des pièces versées aux débats.
La SCI précise que M. [B] avait parfaitement conscience de l'interdiction de se livrer à l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' dans l'enceinte de son local, celle-ci ayant été rappelée à de multiples reprises par les juridictions de l'ordre judiciaire, en amont comme en aval de la souscription du contrat de bail. Elle estime en conséquence :
- qu'il n'a pu être dans la commune intention des parties d'intégrer cette activité dans la destination contractuelle des locaux,
- que M. [B] ne peut lui imputer un quelconque accord tacite en vue de la poursuite de cette activité, passé les arrêts de la cour d'appel d'Aix-en-Provence des 17 octobre 2006 et 04 avril 2008, rappelant expressément son interdiction.
Elle soutient que la minoration de loyer de 750 euros par mois, consentie en mars 2007, n'a jamais eu pour objet de compenser la perte partielle de l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture', mais d'indemniser le preneur de son engagement à réaliser des travaux de réfection de la verrière.
Ajoutant aux motifs énoncés dans sa mise en demeure du 19 novembre 2012, la SCI fait également grief à M. [B] d'avoir consenti une sous-location non autorisée à la société Selvosa auto, dont il est le gérant. Elle soutient, en réponse aux conclusions adverses, que le contrat de location gérance conclu par cette société encoure l'annulation en vertu des dispositions des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce et estime en conséquence que la location gérance doit être requalifiée en contrat de sous-location. Elle ajoute qu'une telle sous-location prohibée constitue un motif grave justifiant le refus de payer l'indemnité d'éviction, susceptible d'être invoqué sans mise en demeure préalable.
La SCI se prévaut encore du non respect des obligations financières du bail. Elle indique à cet égard :
- que la minoration de loyer consentie en mars 2007 a été résolue le 30 juillet 2011, le preneur n'ayant pas effectué les travaux de réparation de la verrière,
- que M. [B] a accepté cette résolution en réglant les causes du commandement de payer délivré le 13 décembre 2011,
- qu'il a pourtant continué d'appliquer la minoration de loyer durant l'année 2012,
- qu'une révision triennale est intervenue le premier janvier 2012, sans que M. [B] n'acquitte le montant du loyer ainsi révisé,
- que cette révision pouvait valablement intervenir le premier janvier 2012 au regard des dispositions du code de commerce, dès lors qu'aucune révision triennale n'avait été appliquée antérieurement.
La SCI soutient en conséquence :
- que le refus de renouvellement sans refus d'indemnité d'éviction est valable et que le bail a expiré le 31 décembre 2012,
- que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a ordonné l'expulsion de M. [B] et condamné celui-ci au paiement de l'indemnité d'occupation prévue au contrat de bail,
- que cette indemnité doit être également liquidée pour la période du 30 novembre 2017 au premier février 2018, sur laquelle il n'a pu être encore statué,
- que M. [B] doit être condamné à lui régler l'arriéré de loyer accumulé durant l'année 2012, l'intéressé ayant continué de se prévaloir de la minoration de loyer pourtant révoquée, en refusant de surcroît d'appliquer la révision triennale opérée le premier janvier 2012,
- que M. [B] doit être condamné au paiement des charges échues pour toute la période d'occupation, dont elle estime qu'elles représentent l'accessoire de l'indemnité conventionnelle d'occupation et s'ajoutent à celle-ci.
Concluant pour finir sur les demandes de M. [B], la SCI soutient :
- que la perte d'une occasion de vendre le fonds de commerce a déjà été indemnisée par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, de sorte que la demande de dommages et intérêts se heurte à l'autorité de la chose jugée,
- que l'offre d'achat était assortie de conditions suspensives qui n'ont jamais été levées, de sorte que le préjudice allégué est inexistant,
- que M. [B] ne peut soutenir que la mise en demeure du 19 novembre 2019 serait fautive alors le tribunal de grande instance de Grasse l'a validée en son jugement du 14 décembre 2015,
- que l'appelant ne démontre pas de faute ni de préjudice en lien causal avec celle-ci,
- que la demande d'indemnité d'éviction est irrecevable comme forclose, M. [B] l'ayant formée pour la première fois le 19 décembre 2016, passé le délai de deux ans prévu par l'article L. 145-10 du code de commerce,
- qu'ayant contesté le congé et demandé le renouvellement du bail, sans réclamer subsidiairement le versement d'une indemnité d'éviction, M. [B] a perdu la possibilité d'invoquer son assignation en contestation du congé en tant qu'acte interruptif du délai de forclusion de l'article L. 145-10 du code de commerce,
- qu'à considérer même l'assignation en contestation de congé comme interruptive du délai de forclusion, la demande d'indemnité d'éviction a été formée plus de deux ans après l'interruption et qu'elle se trouve forclose à ce titre,
- que M. [B] n'a pas formé de demande d'indemnité d'éviction dans ses premières conclusions soumises à la cour d'appel d'Aix-en-Provence, si bien que cette demande s'avère également irrecevable sur le fondement de l'article 910-4 du code de procédure civile,
- qu'aucune indemnité d'éviction ne peut être accordée lorsqu'un locataire a perdu son droit au renouvellement ensuite de l'annulation du contrat de location gérance en application des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce,
- qu'à considérer le contrat de location-gérance offert par M. [B] à la société Selvosa auto valable au regard de ces dispositions, il encoure également la nullité pour avoir été conclu au nom d'une société en cours de formation, dépourvue de personnalité morale, ce qui fait une nouvelle fois échec au droit au renouvellement et au paiement d'une indemnité d'éviction,
- que M. [B] ne produit aucun élément probant à l'appui du calcul de l'indemnité d'éviction revendiquée,
- que M. [B] et la société Selvosa auto poursuivent leur activité, ainsi que le prouvent les factures d'achat produites en la cause.
Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens développés à l'appui de leurs prétentions.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 juin 2021 et l'affaire a été appelée à l'audience du 22 septembre 2022, à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 novembre 2022. Le délibéré a été prorogé au 26 janvier 2023, dans l'attente de la production de pièces visées au bordereau de l'appelant, mais absentes de son dossier.
MOTIFS
Sur les chefs de jugement non expressément critiqués :
Par jugement du 30 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a notamment:
- déclaré irrecevables les conclusions n°4 et 5 de la société Selvosa garage,
- écarté des débats les pièces 27 à 36 communiquées par la société Selvosa garage,
- déclaré irrecevables les conclusions de M. [B] notifiées le 18 septembre 2017,
- dit n'y avoir lieu de rabattre l'ordonnance de clôture.
M. [B] a relevé appel de ces chefs de jugement, mais ne développe en ses écritures aucun moyen à l'appui de sa demande d'infirmation.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris de ces chefs de dispositif.
Sur la nature et les effets de l'acte signifié le 31décembre 2012 :
Vu les articles L 145-9 et L 145-10 du code de commerce ;
La SCI s'étant abstenue de délivrer congé six mois avant l'expiration du contrat, prévue le 31 décembre 2012, M. [B] a sollicité le renouvellement du bail commercial par acte d'huissier du premier octobre 2012, délivré en application de l'article L. 145-10 du code de commerce.
La SCI lui a signifié en retour une mise en demeure de se conformer aux obligations du bail par acte d'huissier du 19 novembre 2012, avant de lui délivrer le 31 décembre 2012 un ' congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime ' article 145-17 du code de commerce '.
Si l'intitulé de cet acte et la référence à l'article L. 145-9 du code de commerce figurant en page 3 laissent supposer qu'il constitue le congé avec refus d'indemnité d'éviction de l'article L. 145-9 du code de commerce, censé intervenir six mois à l'avance, sa délivrance dans le délai de réponse de trois mois prévu à l'article L. 145-10 du même code, en cas de demande de renouvellement à l'initiative du preneur et le fait qu'il mentionne faire suite à la demande de renouvellement de M. [B] révèlent qu'il constitue en réalité un acte de refus de renouvellement délivré en application des articles L. 145-10 et L. 145-17 du code de commerce.
Il convient en conséquence de rejeter le moyen tiré de ce que cet acte ne pourrait entraîner la résiliation du bail à effet au 31 décembre 2012 et de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a :
- déclaré régulier et valide le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction délivré le 31 décembre 2012,
- constaté que le bail a pris fin le 31 décembre 2012,
- ordonné l'expulsion du preneur sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement de première instance.
Sur la fin de non-recevoir opposée à la demande d'indemnité d'éviction, tirée de la méconnaissance des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile :
Vu l'article 910-4 du code de procédure civile ;
Conformément à l'article 910-4 du code de procédure civile, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910 du même code, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond, à peine d'irrecevabilité, relevée d'office. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.
Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
La fin de non recevoir prévue à l'alinéa premier de l'article 910-4 du code de procédure civile est applicable en cas de renvoi après cassation, comme en témoignent les dispositions transitoires spécifiques prévues à l'article 53 II bis du décret n°2017-891 du 06 mai 2017.
M. [B] soutient que les premières conclusions devant opérer concentration des demandes s'entendent en ce cas des premières conclusions déposées devant la cour de renvoi, motif tiré de ce que l'article 1037 alinéa 6 du code de procédure civile autorise les parties à former des demandes nouvelles devant cette juridiction.
Il résulte toutefois des articles 631 et 633 du même code que l'instance devant la cour de renvoi n'est pas distincte de celle initiée devant la première cour, que les parties se retrouvent simplement placées en l'état de la procédure non atteinte pas la cassation, et que la recevabilité de prétentions nouvelles se trouve soumise aux règles s'appliquant devant la juridiction dont la décision a été cassée.
Dès lors, sauf l'hypothèse particulière dans laquelle la saisine de la première cour est antérieure à l'entrée en vigueur des dispositions de l'article 910-4 alors que la saisine de la cour de renvoi lui est postérieure, les conclusions dans lesquelles doit s'opérer la concentration des demandes s'entendent des premières conclusions déposées par l'appelant ou l'intimé, selon le cas, devant la cour d'appel initialement saisie.
Il est admis en l'espèce que M. [B] n'a pas formé de demande d'indemnité d'éviction dans les premières conclusions déposées devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la demande apparaissant dans le second jeu de conclusions notifiées le 05 septembre 2018.
Pour conclure néanmoins à la recevabilité de sa demande d'indemnité d'éviction, M. [B] fait valoir que celle-ci ne serait pas nouvelle en cause d'appel, pour avoir été élevée en première instance. Or, le moyen est inopérant, la fin de non recevoir soulevée résidant dans la méconnaissance de la règle de concentration des demandes posée à l'article 910-4 du code de procédure civile, et non point dans la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel prévue par l'article 564 du même code.
M. [B] se prévaut également de l'exception prévue au second alinéa de l'article 910-4 pour les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses, en soutenant que la demande d'indemnité d'éviction formée le 05 septembre 2018 constituerait une réplique aux conclusions d'intimée notifiées le 06 juin 2018.
Il est constant que M. [B] a conclu, en première instance, à la nullité du congé signifié le 31 décembre 2012, ainsi qu'au renouvellement du bail, en sollicitant, à titre subsidiaire, une indemnité d'éviction de 600.000 euros, dans l'hypothèse où le tribunal refuserait d'annuler le congé et retiendrait l'expiration du bail.
Le tribunal de grande instance de Grasse ayant validé le congé et ordonné son expulsion, M. [B] s'est trouvé contraint d'évacuer les lieux.
L'appel interjeté devant la cour d'Aix-en-Provence a remis la chose jugée par le tribunal de grande instance de Grasse en question, pour qu'il soit statué à nouveau en fait et en droit.
Aux termes de ses premières conclusions d'appel du 07 mars 2018, M. [B] a conclu derechef à la nullité du congé. Tirant les conséquences de l'éviction survenue par suite du jugement de première instance, il a réclamé la condamnation de la SCI à lui verser la somme de 600.000 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de la perte de son fonds de commerce.
L'appelant ne pouvait conclure à l'octroi d'une indemnité d'éviction au titre d'un bail qu'il considérait n'avoir jamais été régulièrement rompu et l'absence de demande en ce sens ne s'analyse point en une renonciation.
Selon conclusions du 06 juin 2018, la SCI a demandé en retour que la cour déclare le congé avec refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction valable et régulier.
Répliquant à ces écritures par conclusions du 05 septembre 2018, M. [B] a formé une demande subsidiaire d'indemnité d'éviction, dans l'hypothèse où la cour validerait l'absence de renouvellement.
Il s'ensuit qu'en raison d'une évolution de la situation des parties survenue entre les première et seconde instances, tenant à son éviction par l'effet du jugement ayant ordonné son expulsion, M. [B] a réitéré sa demande d'annulation du congé et formé une demande de dommages et intérêts au titre de la perte de son fonds de commerce, avant de tirer les conséquences des premières conclusions de l'intimée concluant à la validation du congé pour former une demande subsidiaire d'indemnité d'éviction.
Cette demande subsidiaire constitue une réplique aux conclusions adverses au sens de l'article 910-4 du code de procédure civile et la fin de non recevoir alléguée n'est pas encourue.
Sur la prescription alléguée de la demande d'indemnité d'éviction :
La SCI se prévaut de la prescription de la demande, au visa du dernier alinéa de l'article L. 145-10 du code de commerce, en vertu duquel le locataire qui entend contester le refus de renouvellement ou demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la signification de ce refus.
L'action en contestation du congé intentée dans le délai biennal de forclusion de l'article L. 145-10 du code de commerce interrompt ce délai, tant à l'égard de l'action en contestation proprement dite qu'à l'égard de l'action en paiement d'une indemnité d'éviction (Cass. 3ème Civ. 7 février 2019, pourvoi n°17-31.807).
Il s'ensuit qu'en saisissant le tribunal de grande instance de Grasse d'une action en contestation du congé par assignation du 25 mars 2013, M. [B] a valablement interrompu le délai de prescription applicable à la demande litigieuse, sans qu'un nouveau délai ne commence à courir avant l'issue de l'instance introduite le 25 mars 2013 par l'assignation en contestation du congé.
La demande d'indemnité d'éviction n'était donc pas forclose à la date du 19 décembre 2016, à laquelle elle a été formée pour la première fois devant le tribunal de grande instance de Grasse, et il n'y a pas lieu d'accueillir la fin de non recevoir alléguée.
Sur la fin de non recevoir tendant à l'irrecevabilité de la demande d'indemnité d'éviction, tirée de la nullité du contrat de location-gérance conlu entre M. [B] et la société Selvosa auto :
Vu l'article L. 144-3 du code de commerce, dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2004-274 du 25 mars 2004 ;
Vu l'article L. 144-10 du même code ;
Conformément à l'article L.144-3 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce, les personnes physiques ou morales qui concèdent une location-gérance doivent avoir été commerçants ou avoir été immatriculés au répertoire des métiers pendant sept années ou avoir exercé pendant une durée équivalente les fonctions de gérant ou de directeur commercial ou technique et avoir exploité pendant deux années au moins le fonds ou l'établissement artisanal mis en gérance.
L'article L. 144-10 alinéa premier du même code dispose que tout contrat de location-gérance ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce ne remplissant pas les conditions prévues aux articles précédents, est nul. Toutefois, les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers.
Cet article prévoit également que la nullité prévue en son premier alinéa entraîne à l'égard des contractants la déchéance des droits qu'ils pourraient éventuellement tenir des dispositions du chapitre V du présent titre réglant les rapports entre bailleurs et locataires en ce qui concerne le renouvellement des baux à loyer d'immeubles ou de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal.
La SCI soutient, sur la foi de ces dispositions, que la demande d'indemnité d'éviction serait irrecevable en raison de la nullité du contrat de location-gérance du fonds de commerce.
Elle expose que le bail du 11 décembre 2003 a été consenti au profit de M. [B] et que celui-ci a donné son fonds en location-gérance à la société Selvosa auto sans l'avoir personnellement exploité pendant deux années, ce dont il suit que le contrat de location-gérance se trouve frappé de nullité absolue en application des articles L. 144-3 et L. 144-10 du code de commerce, et que le preneur se trouve déchu de son droit au renouvellement du bail.
Il n'est cependant pas nécessaire que la période préalable d'exploitation personnelle du preneur fixée à l'article L. 144-3 du code de commerce précède immédiatement le contrat de location-gérance (Cass. Com. 07 février 1995, pourvoi n° 92-15.258).
Or, M. [B] affirme sans être contredit avoir exploité le fonds entre le 02 avril 1985 et le premier juillet 1993. En outre la circonstance que cette exploitation se soit entendue d'une simple activité de 'réparation de véhicule', à l'exclusion de l'activité de 'carrosserie' est sans emport sur la réalisation de la condition posée à l'article L. 144-3 du code de commerce, l'exercice de l'une des activités participant du fonds suffisant à caractériser son exploitation au sens de cette disposition.
Il s'ensuit que la condition tenant à une exploitation personnelle du concédant pendant une durée minimale de deux ans avant la souscription du contrat de location gérance se trouve remplie au cas d'espèce et que le contrat de location-gérance n'encoure pas la nullité de ce chef.
Il apparaît en revanche que le contrat de location-gérance du 12 janvier 2004 n'a pas été souscrit par M. [B] au nom de la société en formation Selvosa auto, mais par la société ' Selvosa auto, en cours d'immatriculation au Répertoire de la Chambre des Métiers des Alpes-Maritimes et au Registre du Commerce et des Sociétés de Cannes, représentée par son gérant, Monsieur [K] [B], susvisé [en sa qualité de bailleur du fonds], dûment habilité aux fins des présentes suivant les dispositions de l'article 18 des statuts '.
Ce contrat est donc nul, de nullité absolue, pour avoir été conclu par une personne dépourvue de personnalité juridique (Cass. Com. 9 janvier 2019, pourvoi n°17-15.386).
Cette circonstance n'est cependant pas de nature à entraîner la déchéance du droit au renouvellement du bail sur le fondement du second alinéa de l'article L. 144-10 du code de commerce, cette sanction s'attachant aux seules nullités encourues en vertu de l'alinéa premier, nées de l'inobservation des conditions prévues aux articles L.144-2 à L.144-5 du code de commerce.
Abstraction faite de la déchéance prévue à l'article L 144-10 du code de commerce, inapplicable au cas d'espèce, la SCI n'explique pas en quoi la nullité du contrat de location-gérance ferait obstacle à l'application du statut des baux commerciaux et il n'appartient pas à la cour de se substituer à l'intimée dans cette démonstration.
Il convient en conséquence d'écarter la fin de non recevoir tirée de la nullité du contrat de location-gérance.
Sur le droit au paiement d'une indemnité d'éviction :
Vu l'article L 145-17 du code de commerce ;
Conformément à l'article L 145-17 susvisé, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8 du même code, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser.
Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l'article L 145-17.
Par acte d'huissier du 19 novembre 2012, la SCI a mis M. [B] en demeure de cesser l'activité de carrosserie et peinture non autorisée par le bail commercial.
La poursuite de cette activité, passé le délai d'un mois à compter de cette mise en demeure, constitue l'un des motifs graves et légitimes visés au congé avec refus de renouvellement délivré le 31 décembre 2012.
M. [B] soutient en retour que l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' participe de l'activité plus large 'd'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile' expressément prévue au contrat de bail et qu'elle est inhérente à la destination des lieux.
Les pièces au dossier témoignent toutefois de ce que M. [B] a personnellement exploité un fonds de 'réparations automobiles et notamment carrosserie - tôlerie automobile - peinture automobile ou moto' à compter du 02 avril 1985, puis qu'il a donné ce fonds en location-gérance à la société Art Car selon contrat du 25 juin 1993, qui l'a exploité à compter du premier juillet 1993 (contrat de location-gérance du 12 janvier 2004, pièce 92 de l'appelant).
Elles établissent également que la SCI a donné les locaux litigieux à bail commercial à la société Art Car selon acte sous seing privé du 20 juillet 1995, pour 'l'exploitation par tout moyen ou tous fonds de commerce ou artisanal de carrosserie automobile, peinture automobile, travaux sur marbres, tôlerie, mécanique, électricité, pose de pare-brise, dépannage, remorquage, réparation, alignement, contrôle et réglage de tous véhicules de toutes marques, poids lourds, motos' ainsi que pour le 'prêt de véhicules', la 'vente de véhicules automobiles, neufs et occasion, entretien et maintenance desdits véhicules' et la 'vente d'accessoires autos et motos' (arrêt du 06 novembre 2003, pièce 7 de l'appelant).
Il est également constant que les locaux litigieux se situent à cheval sur les copropriétés [7] et [6].
Estimant que l'activité de la société Art Car contrevenait au règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires [7] a fait assigner cette dernière devant le tribunal de grande instance de Cannes, en présence de la SCI bailleresse, aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail et d'explusion.
Par jugement du 25 juin 2002, le tribunal de grande instance de Cannes a jugé que le bail avait été souscrit en infraction aux dispositions du règlement de copropriété, prononcé sa résiliation et ordonné l'expulsion de la société Art Car.
Par arrêt du 06 novembre 2003, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé ce jugement, en retenant que l'activité commerciale de carrosserie et de peinture exercée par la société Art Car contrevenait au règlement de copropriété de l'ensemble Palais Selvosa.
Les activités de 'carrosserie' ou de 'carrosserie et peinture', visées dans les mises en demeure, congé, pétitions et décisions judiciaires susmentionnés, s'entendent en réalité de l'activité de 'réparation de carrosserie - peinture', consistant à réparer des carrosseries endommagées et à les mettre en peinture.
La nomenclature de la convention nationale du commerce et de la réparation de l'automobile la distingue de l'activité de 'carrosserie' proprement dite, consistant à créer des carrosseries de toute pièce.
Telles sont les circonstances dans lesquelles la SCI et M. [B], dirigeant de la société Art Car, ont conclu un nouveau bail portant sur les mêmes locaux le 11 décembre 2003, pour l'exercice d'une activité :
'- d'exploitation de tous fonds de commerce ou artisanal de garage pour voitures automobiles, locations, réparations, échange, vente de fournitures et d'accessoires, échange et réparation de motos,
- de prêt de véhicules,
- de vente de véhicules automobiles neufs et occasion, entretien et maintenance desdits véhicules ainsi que de vente d'accessoires autos et motos,
- et plus généralement, d'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile (4 roues et 2 roues)'.
La souscription, dans les suites immédiates de l'arrêt du 06 novembre 2003, d'un bail expurgé de toute mention des activités de 'carrosserie' et de 'peinture', mentionnées au contrat précédent, répond sans le moindre doute à la motivation retenue par la cour d'appel d'Aix-en-Provence pour confirmer la résiliation du contrat du 20 juillet 1995 et l'expulsion de la société Art Car.
La société Selvosa auto a cependant continué d'exercer une activité de réparation de carrosserie - peinture dans les locaux litigieux, ce dont le syndicat des copropriétaires Palais Selvosa s'est plaint auprès de la SCI baileresse.
Par courrier du 03 février 2005, la SCI a fait connaître au syndicat des copropriétaires Palais Selvosa que les activités exercées par M. [B] ne relevaient pas de l'activité prohibée de 'carrosserie', mais de la simple activité de 'vente, réparation et remise en état de véhicules', par référence implicite à la nomenclature de la convention nationale du commerce et de la réparation de l'automobile, opérant une distinction entre les activités de 'carrosserie' et de 'réparation de carrosserie-peinture' et intégrant cette dernière dans l'activité plus vaste 'd'entretien et réparation de véhicules légers'.
Saisi par le syndicat des copropriétaires [7], le juge des référés a condamné la société Selvosa auto à cesser l'activité de réparation de carrosserie-peinture par ordonnance du 21 septembre 2005.
La société Selvosa auto a relevé appel de cette ordonnance et saisi le tribunal de grande instance de Grasse d'une demande visant à ce qu'il soit jugé qu'elle se trouvait en droit d'exercer une activité de 'carrosserie - peinture' dans les locaux de la SCI.
Sur demande de M. [B], le gérant de la SCI bailleresse a attesté que les locaux litigieux avaient toujours accueilli une activité de réparation de carrosserie - peinture.
Attraite en ces différentes instances, la SCI a soutenu que l'activité de réparation de carrosserie-peinture à laquelle se livrait la société Selvosa auto se distinguait de l'activité prohibée de 'carrosserie' et participait de l'activité plus vaste de 'réparation automobile', prévue au contrat de bail et conforme au règlement de copropriété.
Ces éléments donnent foi aux affirmations de M. [B], selon lesquelles la poursuite de l'activité de réparation de carrosserie-peinture ensuite de la conclusion du nouveau bail s'est opérée avec l'accord de la SCI bailleresse.
Il établissent que l'absence de toute référence aux activités de 'carrosserie' et 'peinture' dans le bail du 11 décembre 2003 procède de la commune volonté des parties de se conformer formellement à l'arrêt du 06 novembre 2003 pour mieux le contourner sur le fond, en réservant à M. [B] la possibilité d'opposer la distinction entre les activités de 'carrosserie' et de 'réparation de carrosserie-peinture' au syndicat des copropriétaires, et de se prévaloir de l'intégration de celle-ci dans l'activité plus vaste 'd'achat, vente, réparations et toutes opérations se rapprochant directement ou indirectement à l'activité automobile' prévue au contrat, pour conclure au respect combiné des termes de l'arrêt et du bail.
Par arrêts des 17 octobre 2006 et 04 avril 2008, la cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que l'exercice de l'activité de réparation de carrosserie-peinture exercée par M. [B] contrevenait aux dispositions du règlement de copropriété de l'ensemble Palais Selvosa et constituait un trouble manifestement illicite.
Tirant les conséquences de ces arrêts, la SCI et M. [B] sont finalement convenus en janvier 2007 d'appliquer une minoration mensuelle de loyer de 750 euros HT, représentant près du quart du loyer.
Par jugement du 14 décembre 2015, confirmé par arrêt du 30 mars 2017, le tribunal de grande instance de Grasse a dit que cette convention de minoration de loyer avait pour cause la perte, au moins partielle, de l'activité de réparation de carrosserie-peinture que la SCI l'avait autorisée à exercer jusqu'au 17 octobre 2006.
Il résulte de ces éléments que l'activité de réparation de carrosserie-peinture a été formellement exclue du contrat de bail du 11 décembre 2003 et que sa perte définitive, ensuite de l'arrêt du 17 octobre 2006, a donné lieu à une réduction conventionnelle de loyer, par laquelle les parties ont acté son abandon.
M. [B] affirme que cet abandon porterait sur la seule partie du local commercial relevant de la copropriété [7] et qu'il aurait été dans l'intention des parties de permettre l'exercice de l'activité de 'réparation de carrosserie-peinture' sur l'emprise de la copropriété [6].
Il se prévaut à cet égard de son courrier du 07 février 2007, sollicitant de la bailleresse une diminution de loyer de 750 euros par mois, compte tenu de l'abandon de l'activité de carrosserie-peinture sur l'emprise de la copropriété [7] et de son transfert sur l'emprise de la copropriété [6].
Il se prévaut également de constats d'huissier des 23 et 30 janvier 2007, relatant qu'il n'employait plus la cabine de peinture située sur l'emprise de la copropriété [7] et qu'il effectuait de menus travaux de carrosserie et de peinture sur l'emprise de la copropriété [6].
Ces documents n'établissent aucunement l'accord de la SCI bailleresse en vue d'un exercice itératif de l'activité de réparation de carrosserie-peinture sur l'emprise de la copropriété [6] et d'un abandon simplement partiel de cette activité sur l'emprise de la copropriété [7].
La cour retient au contraire que le bail est unique et que l'usage autorisé ne peut être divisé, ce dont il suit que les parties ne pouvaient valablement stipuler un usage prohibé par l'un des règlements de copropriété ou convenir de l'abandon simplement partiel de l'activité interdite.
Or, les courriers de plainte adressés les 19 septembre et 02 octobre 2102 à la société Selvosa auto par les syndics des copropriété [6] et Palais Selvosa témoignent de ce que cette société continuait d'effectuer des travaux de peinture dans ses locaux au second semestre de l'année 2012.
Il résulte surtout du constat d'huissier du 20 décembre 2012 que la société Selvosa auto a continué d'effectuer des travaux de réparation de carrosserie passé le délai imparti par la mise en demeure.
L'officier ministrériel ayant dressé le constat d'huissier du 04 mars 2015 a relevé par ailleurs que la cabine de peinture, située sur l'emprise de la copropriété [7], sentait la peinture et contenait à l'intérieur des pièces automobiles fraîchement repeintes. Ces constatations démontrent que la poursuite de l'activité de peinture passé le délai d'un mois à compter de la mise en demeure ne s'est pas limitée à l'emprise de la copropriété [6], mais s'est également opérée dans les locaux dépendant de la copropriété [7], en violation du règlement de copropriété et des décisions judiciaires successives.
A supposer enfin que le fait, pour le gérant de la SCI, d'avoir fait procéder à des réparations de la carrosserie de ses véhicules par la société Selvosa auto en 2011 puisse s'analyser en une quelconque forme de tolérance de la poursuite de cette activité, cette tolérance aura cessé avec la mise en demeure du 19 novembre 2012. Or, l'huissier de justice mandaté par l'intimée a constaté le 20 décembre 2012 qu'une activité de réparation de carrosserie-peinture se poursuivait dans les locaux litigieux passé le délai d'un mois suivant cette interpellation comminatoire.
La poursuite de l'activité prohibée passé le délai d'un mois après la mise en demeure, tant sur l'emprise de la copropriété [6] que sur celle de la copropriété [7], constitue un motif grave et légitime au sens de l'article L 145-17 du code de commerce, justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d'éviction.
M. [B] ne saurait reprocher à la SCI d'avoir agi de mauvaise foi en visant cette poursuite d'activité en tant que motif grave et légitime dans la mise en demeure du 19 novembre 2012 et le congé du 31 décembre 2012, dès lors que ces actes ont été délivrés après que les syndics de copropriété ont confirmé à la bailleresse la persistance des nuisances causées par l'activité illicite de réparation de carrosserie-peinture, selon courriers des mois de septembre et d'octobre 2012, et que toute tolérance passée s'est trouvée révoquée par la mise en demeure du 19 novembre 2012.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une indemnité d'éviction formulée par M. [B].
Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts :
Vu l'article 1134 ancien du code civil ;
Conformément à l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
M. [B] soutient que la SCI aurait exécuté le bail de mauvaise foi en lui imputant des griefs infondés et en multipliant les procédures, dans l'intention de récupérer les locaux pour les revendre libres d'occupation, en se soustrayant au paiement d'une indemnité d'éviction.
Il estime que ce comportement aurait conduit à la perte totale de son fonds de commerce et lui aurait causé un préjudice moral, compte tenu :
- du caractère anxiogène des différentes procédures,
- du caractère vexatoire et humiliant des accusations portées,
- de la détresse morale causée par la perte de valeur de son fonds.
La SCI conclut en retour à l'irrecevabilité de la demande, au regard de l'autorité s'attachant à la chose jugée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence selon arrêt du 30 mars 2017.
L'arrêt du 30 mars 2017 condamne la SCI à payer à M. [B] la somme de 6.000 euros à titre de dommages et intérêts, en indemnisation de l'impossibilité de céder son fonds de commerce en raison du refus de renouvellement signifié le 31 décembre 2012.
Or, cet arrêt ne vient pas indemniser la perte complète du fonds, mais l'impossibilité temporaire d'en opérer la cession, dans l'attente de la décision alors pendante relativement à la contestation du congé, comme en témoigne au demeurant le montant de l'indemnité accordée.
L'autorité de la chose jugée ne fait donc pas obstacle à ce que M. [B] recherche l'indemnisation de la perte de son fonds de commerce en la présente instance et il convient d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande indemnitaire irrecevable.
Il a été précédemment retenu que le bailleur était en droit de refuser le renouvellement du bail et le paiement de l'indemnité d'éviction, au regard du motif grave et légitime constitué par l'exercice persistente d'une activité illicite de réparation de carrosserie-peinture dans les locaux pris à bail, malgré la multiplicité des décisions judiciaires ayant constaté son interdiction.
Il s'ensuit que le dommage né de la perte alléguée du fonds de commerce trouve sa cause dans un manquement imputable au preneur et n'entretient pas de relation causale avec la faute imputée à la SCI.
Il n'y a pas lieu en conséquence de faire droit à la demande indemnitaire correspondante, non plus qu'à la demande d'indemnisation du préjudice moral né de cette perte.
Les procédures intentées l'ont été par M. [B] autant que par la SCI et celle-ci a obtenu gain de cause pour l'essentiel. Il n'existe donc pas de faute de l'intimée à l'origine d'un préjudice moral tiré du caractère anxiogène des instances successives.
Les attestations constituant la pièce 27 de l'appelant, invoquées à l'appui du grief tiré de l'émission d'accusations vexatoires et humiliantes démontrent pour le surplus :
- que le gérant de la SCI a accusé M. [B] de ne pas payer ses charges et loyers devant M. [I] et Mme [Y] ; cette accusation a été portée alors que les parties étaient en conflit sur les charges locatives et l'indemnité d'occupation dues par le preneur ; elle dépeint l'opinion que se faisait le gérant de la SCI des droits de cette dernière et ne constitue pas une accusation vexatoire, étant relevé que M. [B] ne justifie pas avoir réglé l'intégralité de l'indemnité d'occupation,
- que des copropriétaires ont informé M. [J] que le gérant de la SCI dénigrait M. [B] en le présentant comme un danger pour la copropriété ; cette accusation repose sur un témoignage indirect et très peu circonstancié, impropre à constituer la preuve recherchée.
L'existence d'une faute en relation avec la caractère vexatoire des accusations portées n'est donc pas démontrée.
Il n'y a pas lieu, en conséquence, de faire droit à la demande de dommages et intérêts.
Sur la demande en remboursement de l'indemnité d'occupation pour la période du premier janvier 2013 au 30 juin 2013 :
Il a été précédemment retenu que l'acte du 31 décembre 2012 ne constituait pas un congé mais s'analysait en un refus de renouvellement opposé à la demande de renouvellement formée par M. [B], ayant conduit à l'expiration du bail à effet au 31 décembre 2012.
M. [B] n'est donc pas fondé à soutenir que le bail aurait pris effet au 30 juin 2013 et qu'aucune indemnité d'occupation de droit commun ne serait due pour la période antérieure, non plus qu'à réclamer le remboursement de l'indemnité d'occupation contractuelle payée pour la période considérée.
Il convient en conséquence de rejeter sa demande.
Sur la demande en remboursement de l'indemnité d'occupation versée pour la période du premier juillet 2013 au 1er février 2018 :
Par application de l'article L 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des section VI et VII [du chapitre 5 du titre IV du livre I du code de commerce], compte tenu de tous éléments d'appréciation.
M. [B] demande, sur la foi de cette disposition, le remboursement de l'indemnité d'occupation conventionnelle payée pour la période du premier juillet 2013 au premier février 2018, motif tiré de ce que la SCI n'a droit qu'au paiement de l'indemnité d'occupation 'statutaire' d'un montant inférieur.
Or, le droit au maintien dans les lieux s'opère sous cette réserve que le locataire peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et se poursuit jusqu'au versement de celle-ci. Il ne peut être valablement invoqué par le preneur dont la demande d'indemnité d'éviction a été rejetée ou déclarée irrecevable.
Il convient en conséquence de rejeter la demande.
Sur la demande en répétition de certaines sommes réglées en exécution de l'arrêt cassé :
La cassation de l'arrêt du 14 mars 2019 doit entraîner la restitution des sommes versées en exécution de celui-ci au titre de l'article 700 du code de procédure civile, soit la somme de 2.000 euros, et des intérêts légaux sur les condamnations prononcées au titre des charges et taxes foncières, soit la somme de 4.399,74 euros.
Il n'est cependant pas nécessaire de statuer à cet égard, l'arrêt de cassation constituant déja un titre judiciaire permettant le recouvrement de ces sommes.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges et taxes pour la période du premier janvier 2013 au premier février 2018 :
Le contrat de bail du 11 décembre 2003 dispose en son article VI que « le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d'ailleurs à l'échéance du congé, l'oblige au profit du bailleur à une indemnité d'occupation sans titre de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) par jour de retard, sans préjudice des dommages et intérêts ».
Cette clause, venant indemniser l'occupation sans titre du preneur, constitue l'entière réparation auquel la bailleresse est en droit de prétendre, et l'intéressée n'est pas fondée, en l'absence de disposition expresse en ce sens, à réclamer en sus le paiement des charges et taxes mises à la charge du locataire pendant la durée de la location.
Il convient en conséquence de rejeter la demande correspondante.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de charges et taxes pour la période antérieure au premier janvier 2013 :
Les sommes réclamées s'entendent des factures :
- n° 13003 en date du 31 décembre 2013 pour la copropriété [6], correspondant à la période du premier octobre 2012 au 30 septembre 2013, pour un montant résiduel de 458,67 euros, déduction faite des provisions versées,
- n° 13004 en date du 31 décembre 2013 pour la copropriété [7], correspondant à la période du premier juillet 2012 au 30 juin 2013, pour un montant résiduel de 1.476,69 euros, déduction faite des provisions versées.
Le montant de ces charges est justifié par la production des états de répartition et comptes de copropriété établis par les syndics respectifs.
Le délai quinquennal de prescription applicable à l'action en paiement de ces charges locatives court à compter de la date annuelle de régularisation du compte locatif, soit le 31 décembre 2013 et la demande n'était donc pas prescrite lorsque elle a été formée pour la première fois par conclusions déposées les 15 et 17 septembre 2017.
Il a été précédemment relevé toutefois que la SCI ne pouvait plus répercuter les charges sur M.[B] passé la date d'expiration du bail.
Il convient en conséquence de réduire le montant de ces factures au prorata de la période permettant la refacturation des charges dites locatives et de fixer la dette aux montants de 76,44 euros et 738,35 euros, soit à la somme totale de 814,79 euros, au paiement de laquelle M. [B] sera condamné, avec intérêts au taux légal à compter du jugement de première instance du 30 novembre 2017, capitalisés par année entière.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d'un arriéré de loyers :
Vu l'article 1134 ancien du code civil ;
Vu les articles L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce ;
Par jugement du 14 décembre 2015, revêtu de l'autorité de la chose jugée entre les parties, le tribunal de grande instance de Grasse a dit que la minoration de loyer s'expliquait par la perte au moins partielle de l'activité de réparation de carrosserie-peinture.
Une telle minoration ne peut être révoquée et la SCI n'est pas fondée à réclamer le paiement des sommes correspondantes.
La SCI demande subsidiairement la somme de 1.713,19 euros correspondant à une révision du loyer opérée le 20 février 2012.
Le contrat dispose que le loyer est indexé et sera réévalué à l'issue de chaque période triennale en fonction de la variation de l'indice retenu, conformément aux articles 26 et 27 du décret du 30 septembre 1953, devenus L. 145-37 et L. 145-38 du code de commerce.
Au vu de la lettre de révision du 20 février 2012, la dernière révision triennale a eu lieu au troisième trimestre 2008, sur la base de l'indice publié au 2ème trimestre 2008. Une période de plus de 3 ans s'était donc écoulée depuis la dernière révision et la SCI pouvait demander une nouvelle révision au mois de février 2012, conformément aux dispositions de l'article L. 145-38 du code de commerce.
La SCI est donc fondée à solliciter le paiement de la somme de 1.713,19 euros correspondant à l'application de l'indice aux loyers échus du 20 février 2012 au 31 décembre 2012, après prise en compte de la minoration de loyer consentie en 2007.
Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point et M. [B] sera condamné à payer à la SCI la somme de 1.713,19 euros au titre du reliquat de loyers dû pour l'année 2012, augmentée de l'intérêt au taux légal à compter des conclusions d'appel déposées le 19 mai 2021.
Sur la demande reconventionnelle en paiement d'une indemnité d'occupation pour la période du premier janvier 2013 au premier février 2018 :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 20 février 2016;
Conformément à l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Le contrat de bail du 11 décembre 2003 dispose en l'espèce que « le refus pour le preneur de quitter les lieux au jour de la résiliation, comme d'ailleurs à l'échéance du congé, l'oblige au profit du bailleur à une indemnité d'occupation sans titre de CENT CINQUANTE EUROS (150 euros) par jour de retard, sans préjudice des dommages et intérêts ». Ce contrat fait la loi des parties et c'est à juste titre que le premier juge a liquidé l'indemnité d'occupation sur la base de ces dispositions.
M. [B] ayant évacué les lieux le premier février 2018, l'indemnité conventionnelle d'occupation a couru du premier janvier 2013 au premier février 2018, pour un montant total de 278.400 euros. La SCI reconnaît avoir perçu la somme globale de 185.210,19 euros dans le corps de ses écritures et celle de 211.688,57 euros dans leur dispositif. L'appelant n'établit pas avoir effectué d'autres règlements que ceux mis en compte par la bailleresse, quelque soit le montant de ceux-ci.
La cour ne pouvant statuer ultra petita, il convient de fixer le solde restant dû à la somme de 66.711,43 euros, correspondant au solde dont le montant est réclamé.
Il y a lieu en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [B] à payer la somme de 83.889,94 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation arrêté au 30 novembre 2017, outre 150 euros hors charges par jour à compter du premier décembre 2017 et jusqu'à libération complète des lieux, et de condamner M. [B] à payer la somme de 66.711,43 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation, augmentée de l'intérêt au taux légal à compter des conclusions d'appel déposées le 19 mai 2021, capitalisé par année entière.
Sur la demande indemnitaire formée du chef du caractère prétendument abusif de la demande en paiement d'un arriéré de charges locatives et de taxes foncières pour la période 2012 à 2018 :
M. [B] soutient qu'en réclamant pour la première fois le paiement des charges locatives échues de 2012 à 2016 par conclusions déposées les 15 et 17 septembre 2017 devant le tribunal de grande instance de Grasse, puis celui des charges échues en 2017 et 2018 par conclusions déposées à hauteur de cour, sans préavis ou régularisation annuelle, la SCI aurait manqué au principe de loyauté applicable aux relations contractuelles unissant un bailleur à son locataire et laissé l'exercice de son droit dégénérer en abus.
Il a toutefois été retenu précédemment que la SCI n'a pas le droit de réclamer paiement des charges et taxes dites locatives pour la période postérieure au premier janvier 2013, de sorte que le préjudice invoqué par M. [B] est inexistant en tant que visant la période correspondante.
S'agissant des charges réclamées pour l'année 2012, la cour relève que la SCI les a portées à la connaissance de M. [B] selon factures de régularisation annuelle du 31 décembre 2013. Ayant appelé ces charges en temps utile, elle n'a pas manqué à son devoir de loyauté en les réclamant en justice dans le délai légal de prescription.
Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile ;
M. [B] succombe à l'instance. Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement de première instance relatives aux frais irrépétibles et dépens, ainsi que de condamner M. [B] à s'aquitter des dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Patrick Davis, avocat, sur son affirmation de droit.
Les frais du procès verbal de constat du 20 décembre 2012 ne constituent pas des dépens, mais des frais irrépétibles dont l'indemnisation s'est opérée par la condamnation prononcée de ce chef par le tribunal de grande instance de Grasse. Il n'y a donc pas lieu de les inclure dans le périmètre de la condamnation aux dépens de l'instance d'appel.
L'équité commande de rejeter les demandes formées au titre des frais non répétibles exposés à hauteur de cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, prononcé en dernier ressort,
Rejette les fins de non-recevoir opposées à la demande d'indemnité d'éviction formée par M. [K] [B] et déclare cette demande recevable ;
Infirme le jugement prononcé le 30 novembre 2017 par le tribunal de grande instance de Grasse, sous le numéro RG 13/2692 en ce qu'il a :
- condamné M. [K] [B] à payer à la société Selvosa garage la somme de 83.889,94 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation arrêté au 30 novembre 2017, outre 150 euros hors charges par jour à compter du premier décembre 2017 et jusqu'à libération complète des lieux,
- rejeté la demande formée par la société Selvosa garage du chef d'un arriéré de loyers,
- déclaré irrecevable la demande de dommages et intérêts formée par M. [B] ;
Le confirme pour le surplus de ses dispositions ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant :
Condamne M. [K] [B] à payer à la société Selvosa garage la somme de 66.711,43 euros au titre du solde de l'indemnité d'occupation, augmentée de l'intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2021, capitalisé par année entière ;
Condamne M. [K] [B] à payer à la société Selvosa garage la somme de 1.713,19 euros correspondant à la révision des loyers opérée le 20 février 2012, augmentée de l'intérêt au taux légal à compter du 19 mai 2021 ;
Condamne M. [K] [B] à payer à la société Selvosa garage la somme de 814,79 euros, au titre de l'arriéré de charges locatives pour l'année 2012, avec intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2017, capitalisés par année entière ;
Déboute M. [K] [B] de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre de la perte de son fonds de commerce, de son préjudice moral et de la demande prétendument déloyale et abusive de la société Selvosa garage en paiement d'un arriéré de charges et de taxes locatives ;
Déboute M. [K] [B] de ses demandes en remboursement des indemnités d'occupation versées en exécution du jugement du 30 novembre 2017 ;
Dit n'y avoir lieu de statuer sur la demande en restitution des sommes versées en exécution de l'arrêt du 14 mars 2019 au titre des intérêts courant sur l'arriéré de charges et taxes locatives et des frais irrépétibles ;
Rejette le surplus des demandes ;
Condamne M. [B] aux dépens de l'instance d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Patrick Davis, avocat, sur son affirmation de droit ;
Rejette les demandes formées par les parties au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur de cour.
Le Greffier Le Président