Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2013
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/12296
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 06/04659
APPELANT
Monsieur [C] [S]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
La société civile KEVI, venant aux droits et aux côtés de Monsieur [C] [S], prise en la personne de ses représentants légaux,
Intervenante volontaire
[Adresse 7]
[Adresse 7]
représentés par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
ayant pour avocat plaidant Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173,
INTIMÉS
L'Association EGLISE EVANGELIQUE DE JESUS CHRIST, prise en la personne de ses représentants légaux,
[Adresse 5]
[Adresse 5]
Monsieur [T] [G]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
représentés par Me Jean-Philippe AUTIER de la SCP AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053, avocat postulant
ayant pour avocat plaidant Me Romuald MOISSON de la SCP MOREL CHADEL MOISSON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0105,
Monsieur [W] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Monsieur [V] [I]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Madame [P] [M]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Madame [Y] [F]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
défaillants
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente
Madame Odile BLUM, Conseillère
Madame Isabelle REGHI, Conseillère
Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO.
ARRÊT :
- défaut.
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière
EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2001, M. [S] a donné en location à M. [G], l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F], des locaux commerciaux, à destination de 'local (pour association)', situés [Adresse 6].
Par acte du même jour, les parties ont conclu une promesse de vente portant sur l'immeuble sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire, l'acte de vente devant être signé au plus tard le 31 décembre 2002, le bailleur s'engageant, en cas de refus du permis de construire, à fournir à la locataire un local similaire dans les 6 mois du refus. Par courrier du 20 décembre 2001, M. [S] octroyait à l'association une réduction de loyer de 50 % en cas d'acquisition de l'immeuble dans le délai d'un an.
La mairie de [Localité 1] décidait d'exercer son droit de préemption et retirait, par arrêté du 5 septembre 2002, le permis de construire tacitement obtenu. Le tribunal administratif de Pontoise, le 1er juin 2006, rejetait le recours exercé contre l'arrêté.
Par acte du 15 janvier 2003, M. [S], l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. [G] et MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F] sont convenus que le compromis de vente était non avenu, que l'association devait verser la somme de 68 602,06 € au bailleur, soit, compte tenu des sommes déjà versées, un solde de 13 965,31 € qui sera réglée le 17 septembre 2003, qu'en contrepartie de ce versement, les preneurs sollicitaient une réduction provisoire du loyer à la somme de 9 147 € hors taxes et hors charges, la somme de 68 602,06 € pouvant leur être restituée à tout moment et le loyer de base alors appliqué.
Par acte du 28 novembre 2003, signé par le seul M. [S], celui-ci s'est engagé à restituer la somme de 68 602,05 € après déduction des sommes restant dues au titre des loyers et charges ainsi que du dépôt de garantie, un chèque de 38 595,79 € devant être émis pour le 31 décembre 2003, mettant un terme à la franchise de loyer, le loyer étant fixé à compter du 1er janvier 2004 à la somme de 21 952,66 € et étant rappelé que la franchise de loyer pour un montant de 11 252,87 € non réglé avait été consentie du 1er janvier au 30 juin 2002 en contrepartie des travaux réalisés dans les lieux, de faux plafonds, d'électricité, de peinture et chauffage.
Par jugement du 20 novembre 2007, le tribunal de grande instance de Bobigny, saisi par M. [S] en résiliation du bail et expulsion, a, avec exécution provisoire :
- dit que les parties ont entendu soumettre le bail conclu le 19 décembre 2001 aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et déclaré valide cette soumission volontaire au statut,
- dit que le bail et la lettre valant accord entre les parties du 15 janvier 2003 doivent recevoir application,
- avant dire-droit, désigné un expert permettant d'établir un compte justifié entre les parties en prenant en compte un loyer provisoire annuel de 12 195,92 € hors taxes et charges, un dépôt de garantie de 5488,16 €, les taxes et charges justifiées et les versements effectués,
- dit qu'à compter du prononcé du jugement, l'association Eglise évangélique de Jésus Christ devra s'acquitter d'un loyer provisionnel annuel de 12 195,92 €, augmentés des charges et taxes justifiées sur la période,
- réservé les dépens.
Par arrêt du 25 novembre 2009, la cour d'appel de Paris a :
- confirmé le jugement en ce qu'il a dit que les parties ont entendu soumettre le bail conclu le 19 décembre 2001 aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 et déclaré valide cette soumission volontaire au statut et que le bail et la lettre valant accord entre les parties du 15 janvier 2003 doivent recevoir application,
- infirmé le jugement en ce qui concerne le montant du loyer provisoire et fixé ce loyer à la somme de 9 147 € hors taxes et charges,
- dit n'y avoir lieu à évocation et qu'il appartiendra au premier juge d'apprécier les autres demandes non tranchées : validité, portée, exécution de l'acte du 28 novembre 2003, respect par M. [S] de ses obligations telles qu'alléguées par l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, compte entre les parties en ce compris la demande de dommages et intérêts formée par l'association Eglise évangélique de Jésus Christ et la demande de remboursement de la somme de 68 602,05 €.
L'expert a déposé son rapport le 29 octobre 2008.
Par jugement du 15 mars 2011, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- condamné solidairement l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. [G], MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F] au paiement de la somme de 41 769,19 € au titre des loyers dus, de la somme de 2 088,46 € au titre des majorations forfaitaires, de la somme de 956,80 € en remboursement des travaux effectués par le bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et capitalisation,
- prononcé la résiliation du bail au 15 mars 2011,
- ordonné l'expulsion de l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. [G], MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F],
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des charges,
- déclaré acquis au bailleur le dépôt de garantie,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné solidairement l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. [G] et MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Par déclaration du 30 juin 2011, M. [S] a fait appel du jugement.
Dans ses dernières conclusions, du 21 mai 2013, M. [S] et la société Kevi demandent :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion, condamné solidairement les intimés au remboursement de la somme de 956,80 € et déclaré acquis au bailleur le dépôt de garantie,
- de retenir le loyer de base fixé à la somme de 21 952,65 € hors taxes et charges,
- de condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 197 311,93 € au titre des loyers et charges dus au 15 mars 2011,
subsidiairement :
- de retenir le loyer à la somme de 9 147 € du 15 janvier 2003 au 1er janvier 2004,
- de condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 159 910,92 € au titre des loyers et charges dus au 15 mars 2011,
très subsidiairement :
- de retenir le loyer de 9 147 € jusqu'au 29 octobre 2008 et pour la période postérieure, de retenir un loyer de 21 952,65 €,
en tout état de cause :
- la résiliation du bail, l'expulsion des locataires sous astreinte de 150 € par jour de retard dans le mois de la décision à intervenir, la fixation du montant de l'indemnité d'occupation journalière à deux jours du dernier loyer et la condamnation solidaire des occupants au paiement, la condamnation solidaire des intimés à la remise des lieux en l'état d'origine, au paiement de la somme de 956,80 €, et de la somme de 5 488 € au titre de la clause pénale, avec majoration de 10 % et intérêt au taux conventionnel de 15 %, avec capitalisation,
- de débouter les intimés de leurs demandes,
- de condamner solidairement les intimés au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
Dans leurs dernières conclusions, du 28 novembre 2011, l'association Eglise évangélique de Jésus Christ et M. [G], formant appel incident, demandent :
- la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail,
- le débouté des demandes de M. [S],
- de condamner M. [S] au paiement de la somme de 68 602,05 € au titre du remboursement des acomptes versés, avec intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2002,
- de dire que l'association Eglise évangélique de Jésus Christ n'est redevable que du loyer de 9 146,94€,
- d'appliquer la réduction de 50 % du loyer en raison de l'état de la toiture et des infiltrations,
- de condamner M. [S] au paiement à chacun de la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.
M [B], assigné par acte du 12 août 2011 à sa personne, M [V] [I], assigné par acte 17 août 2011 à l'étude de l'huissier, Mme [M], assignée par acte du 16 août 2011 sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile et Mme [F], assignée par acte du 27 octobre 2011, sur le fondement de l'article 659 du code de procédure civile, n'ont pas constitué avocat.
CELA EXPOSE,
Considérant qu'au vu des actes de propriété produits aux débats, la société Kevi est devenue propriétaire des lieux ; que son intervention est donc recevable ;
Considérant que les parties ne contestent pas le prononcé de la résiliation judiciaire du bail et l'expulsion en conséquence, demandant la confirmation du jugement sur ce point, sauf à dire, pour les appelants, que cette résiliation devrait être prononcée aux torts des intimés ; que le premier juge ayant précisément motivé sa décision par la constatation que les locataires avaient aménagé deux locaux à usage de logement et édifié un bâtiment sans autorisation administrative et qu'il s'agissait d'un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation, la précision demandée par M. [S] pour le prononcé d'une résiliation aux torts des locataires est sans objet, de même que la discussion des intimés sur la réalisation de ces travaux, de même que l'argumentation de M. [S] au soutien de sa demande de résiliation, concernant diverses autres infractions qu'auraient commises les locataires ; que, par ailleurs, la qualification de bail commercial du contrat conclu pour l'occupation des lieux ne peut être valablement discutée, eu égard à l'arrêt de la cour d'appel du 25 novembre 2009 ; qu'enfin, les locataires affirmant avoir quitté les lieux avant même la décision du tribunal, sans être sérieusement contredits, la demande en fixation du montant d' une indemnité d'occupation est sans objet ;
Considérant que les appelants soutiennent qu'ils ont, en application de l'accord conclu au terme duquel le bailleur s'engageait, en cas de refus du permis de construire, à fournir à la locataire un local similaire dans les 6 mois du refus, proposé plusieurs locaux similaires à l'association qui les a refusés ; que les intimés n'ont pas versé le dépôt de garantie ; que la réduction du loyer venait en contrepartie du versement de la somme de 68 602 € et du dépôt de garantie ; que la somme de 68 602 € ne fut jamais versée non plus ; que c'est donc par une appréciation erronée que les premiers juges n'ont pas cru devoir retenir, pour base de calcul du compte des sommes dues entre les parties, les termes du bail qui fixent le loyer annuel de base à la somme de 21 952,65 € ; que la convention n'a pas pu s'appliquer et que sa résolution doit être prononcée ; que si la cour d'appel a fixé le loyer à 9 147 €, cette fixation ne peut s'appliquer au delà de l'année 2003, les preneurs ayant sollicité la restitution des sommes et celles-ci étant venues en compensation des sommes dues à la demande des preneurs ;
Considérant que les intimés répliquent que M. [S] a encaissé à titre d'avance des sommes très importantes dès la signature du bail et de la promesse de vente ; que rien ne permet d'établir que M. [S] aurait proposé des locaux similaires ; que M. [S] a obtenu leur accord en vue de régler un loyer annuel de 9 146,94 € contre le versement entre ses mains d'une somme de 68 602,06 € ; que, dans l'acte du 28 novembre 2003, il s'est engagé à émettre un chèque de 38 595,79 € afin de mettre un terme à la franchise de loyer, engagement qu'il n'a jamais respecté ; que la lecture du bail fait apparaître que les parties sont d'accord pour que le dépôt de garantie ne soit pas versé ; que l'arrêt de la cour d'appel en ce qui concerne la fixation du loyer doit s'appliquer ;
Considérant que c'est à juste titre que le premier juge rappelle que le jugement du 20 novembre 2007 et l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 25 novembre 2009 ont autorité de chose jugée relativement aux contestations tranchées ; que, toutefois, en ce qui concerne la fixation du loyer dit provisoire, dans le dispositif du jugement ayant seul l'autorité de chose jugée, le jugement du 25 novembre 2009 a seulement dit qu'à compter de son prononcé, l'association Eglise évangélique de Jésus Christ devra s'acquitter d'un loyer provisionnel annuel de 12 195,92 €, augmentés des charges et taxes justifiées sur la période et que la cour, infirmant sur le montant, a fixé le loyer provisionnel à 9 147 €, sans qu'il soit prévu aucune période ni aucune échéance à cette fixation ;
Considérant que, contrairement à ce que soutient M. [S], en application de l'accord du 15 janvier 2003 de franchise de loyer contre versement de la somme de 68 602,06 €, la totalité de la somme a été versée par les locataires, ainsi qu'il résulte de la propre mention manuscrite de M. [S] portée sur l'acte même le 17 septembre 2003 ; que le versement du dépôt de garantie, effectivement prévu et non réglé, était indépendant de la contrepartie de la franchise de loyer ; que cet accord prévoyait la restitution de la somme et la fin de la franchise de loyer à tout moment ; que, cependant, s'il est produit aux débats un acte dit 'convention' daté du 28 novembre 2003 entre M. [S], M. [G], l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F], invoquant la demande des preneurs pour solliciter la restitution de la somme versée, cette convention signée seulement par M. [S] ne peut valoir accord des parties pour cette restitution et le retour du montant du loyer à celui fixé par le bail ; qu'en conséquence, le loyer contractuellement réduit à la somme de 9 147 € restait dû jusqu'à la résiliation du bail ; que, dès lors, les intimés ne peuvent demander le remboursement de la somme de 68 602,05 € en soutenant qu'elle aurait été versée seulement à titre d'acompte de la promesse de vente non réalisée, cette somme, au terme de l'accord précité, constituant la contrepartie de la franchise de loyer ;
Considérant que les appelants demandent la condamnation des locataires à la remise en état des lieux et au remboursement des travaux qu'ils ont dû faire réaliser en leurs lieu et place ;
Considérant que le premier juge a, à juste titre, retenu qu'en application de l'article 16 du bail mettant à la charge des preneurs les travaux d'entretien et ceux de l'article 606 du code civil, le coût des travaux réalisés par M. [S] dans les lieux loués devait lui être remboursés par les intimés, soit la somme de 956,80 € ; que c'est pertinemment que le premier juge a rejeté la demande de remise en état des lieux, en l'absence d'état des lieux d'entrée et d'état des lieux de sortie ou de tout autre élément de nature à déterminer les travaux qui incomberaient aux preneurs ; que, par ailleurs, en ce qui concerne les aménagements intérieurs réalisés par les preneurs et le bâtiment qu'ils ont fait édifier, il résulte de l'article 17 du bail que ces travaux deviendront la propriété du bailleur, sauf s'il exige la remise en état des lieux ; qu'en l'absence d'option par le bailleur avant le départ des locataires, la remise en état primitif ne pouvant plus avoir lieu, il s'en déduit que les travaux réalisés sont devenus la propriété du bailleur ;
Considérant qu'il résulte des décomptes produits et des relevés détaillés et précis effectués par le premier juge que, de l'entrée dans les lieux jusqu'au 15 mars 2011, les locataires restaient devoir la somme de 82 579,57 €, comprenant le dépôt de garantie et le remboursement des travaux ; qu'il n'est pas sérieusement contesté qu'ils ont versé la somme de 86 274, 07 € ; que la demande en paiement des appelants à ce titre ne saurait donc prospérer, ni l'application d'une clause pénale, d'intérêts ou de tous autres frais ;
Considérant que les intimés demandent, d'une part, l'allocation de dommages et intérêts, d'autre part et en tout état de cause, une réduction de 50 % du loyer, au motif de l'état des lieux, notamment de l'état de la toiture et de l'existence d'infiltrations ; qu'ils font valoir que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, celui-ci était dans un état dégradé ainsi qu'il résulte du cahier des charges produit par M. [S] pour justifier de son droit de propriété, mentionnant un local 'en mauvais état' ;
Considérant que si, ainsi que le soutiennent les intimés, la destination du local 'pour association' impliquait la réception des membres de cette association, il apparaît des arrêtés préfectoraux des 23 avril 2009 et 22 janvier 2010 que les lieux ont été partiellement occupés à titre d'habitation, ce qui ne correspond pas à la destination du bail et ne peut permettre d'établir, en soi, un mauvais état des lieux, même si les dits arrêts relèvent des problèmes de salubrité ou de ventilation, les normes de confort et de sécurité étant différentes selon qu'il s'agit de locaux d'habitation ou de locaux commerciaux ; qu'en revanche le rapport de l'expert note, certes, la présence de traces de moisissures et d'infiltrations par endroit, mais relève un état général bon ou moyen de l'ensemble des lieux ; que les intimés ne justifient donc pas leurs demandes ; qu'ils en seront déboutés ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel celle allouée à M [S] en première instance lui restant acquise ;
Considérant que les dépens de première instance resteront à la charge de l'Eglise évangélique de Jésus Christ, MM [B] et [V] [I] et de Mmes [M] et [F] et que chaque partie supportera les dépens d'appel qu'elle a exposés.
PAR CES MOTIFS
Reçoit la société Kevi en son intervention volontaire,
Confirme le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail au 15 mars 2011 et ordonné l'expulsion de l'association Eglise évangélique de Jésus Christ, M. [G], MM [B] et [V] [I] et Mmes [M] et [F], quant aux dépens et à la condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :
Déboute M. [S] et la société Kevi de toutes leurs demandes,
Déboute l'association Eglise évangélique de Jésus Christ et M. [G] de leurs demandes,
Dit n'y avoir lieu à paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
Dit que chaque partie supportera les dépens s'appel qu'elle a exposés.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE