République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 03/12/2012
N° de MINUTE : 675/2012
N° RG : 12/00722
Jugement (N° 09/00212)
rendu le 29 Novembre 2011
par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE
REF : EM/VD
APPELANT
Monsieur [M] [P]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 15]
Demeurant
[Adresse 2]
[Localité 7]
représenté par Me Virginie LEVASSEUR de la SCP LEVASSEUR-LEVASSEUR, avocat au barreau de DOUAI
assisté de Me Fabrice VINCHANT, avocat au barreau d'ARRAS
INTIMÉES
Madame [T] [D]
née le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 11]
Demeurant
[Adresse 5]
[Localité 6] (BELGIQUE)
représentée par Me Robert LEPOUTRE, avocat au barreau de LILLE, substitué à l'audience par Me Vincent DOMNESQUE, avocat au barreau de LILLE
SCP [W]
Ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 9]
INTERVENANT VOLONTAIRE
Maître [Y] [W]
Demeurant
[Adresse 3]
[Localité 9]
représentés par Me Lynda PEIRENBOOM, avocat au barreau de BÉTHUNE
DÉBATS à l'audience publique du 15 Octobre 2012, tenue par Evelyne MERFELD magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2012 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Madame Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 8 octobre 2012
Par acte sous seing privé du 26 octobre 2007 Madame [T] [D] a vendu à Monsieur [M] [P] une maison d'habitation située à [Adresse 13], pour le prix de 550 000 € s'appliquant à l'immeuble à hauteur de 520 000 € et au mobilier à hauteur de 30 000 €, sous la condition suspensive d'obtention par l'acquéreur d'un prêt de 300 000 € au taux d'intérêt maximum de 7 % l'an d'une durée minimale de quinze ans. La promesse de vente prévoyait que l'acte authentique de vente serait reçu par Maître [Y] [W], notaire à [Localité 9], au plus tard le 31 juillet 2008. Monsieur [P] a versé à titre d'acompte sur le prix la somme de 25 000 € qui a été séquestrée entre les mains de Maître [W].
Par acte d'huissier des 7 et 12 janvier 2009 Monsieur [P] a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de Béthune, Madame [D] et la SCP [W] pour voir, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, condamner Madame [D] à lui restituer la somme de 25 000 €, déclarer la décision à intervenir opposable à la SCP notariale et en conséquence l'enjoindre de procéder sous astreinte à la restitution de la somme de 25 000 € entre ses mains.
Au soutien de ses demandes il exposait que malgré les diligences qu'il a accomplies il s'est vu opposer un refus de prêt par les différents établissements bancaires sollicités de sorte que la condition suspensive de l'obtention d'un prêt n'étant pas réalisée, Madame [D] ne saurait s'opposer à la restitution de la somme de 25 000 € séquestrée entre les mains de Maître [W].
Madame [D] a conclu au rejet de la demande et sollicité reconventionnellement la condamnation de Monsieur [P] à lui verser, à titre de dommages et intérêts, les intérêts sur la somme de 550 000 € dont elle n'a pas pu disposer du 31 juillet 2008 au 17 septembre 2009, date de la vente de l'immeuble à des tiers et la somme de 120 000 € différence entre le prix stipulé dans la promesse de vente du 26 octobre 2007 et le prix de cession obtenu.
La SCP notariale et Maître [Y] [W], intervenant volontaire, ont demandé qu'acte leur soit donné de ce que la somme de 25 000 € a bien été séquestrée et qu'elle sera débloquée au regard de la décision du tribunal. Ils se sont portés demandeurs d'une indemnité procédurale au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 29 novembre 2011 le tribunal a :
- donné acte à Maître [Y] [W] de son intervention volontaire,
- donné acte à la SCP [W] et à Maître [Y] [W] de ce que la somme de 25 000 € est bien séquestrée et qu'elle sera débloquée au regard de la décision du tribunal,
- condamné Monsieur [P] à verser à Madame [D] la somme de 120 000 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement,
- dit que pour paiement partiel du montant de cette condamnation la SCP [W] et Maître [Y] [W] se libéreront entre les mains de Madame [D] de la somme de 25 000 € qu'ils détiennent en qualité de séquestre, augmentée, s'il y a lieu, des intérêts qu'elle aura produits,
- dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire,
- condamné Monsieur [P] aux dépens,
- rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les premiers juges ont considéré que Monsieur [P] porte l'entière responsabilité de la défaillance de la condition suspensive qui doit donc être réputée accomplie car les pièces qu'il a produites ne démontrent en aucune manière qu'il aurait sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente alors qu'il a été spécialement alerté sur la nécessité de communiquer la copie des demandes de financement et de leurs annexes par l'ordonnance du juge de la mise en état du 25 novembre 2009 à laquelle il n'a pas déféré.
Monsieur [P] a relevé appel de ce jugement le 6 février 2012 en intimant Madame [D] et la SCP notariale.
Il demande à la Cour d'infirmer le jugement, de condamner Madame [D] à lui verser la somme de 25 000 € en restitution de l'acompte sur le prix de vente, de déclarer la décision à intervenir opposable à la SCP [W] et de lui enjoindre de procéder à la restitution de la somme de 25 000 € entre ses mains, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
A titre subsidiaire il sollicite la réduction des dommages et intérêts alloués à Madame [D] dans de notables proportions.
Il se porte demandeur d'une somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il soutient que c'est à tort que le tribunal a retenu sa responsabilité dans la défaillance de la condition suspensive alors qu'il a déposé trois demandes de prêt auprès de trois banques différentes et qu'aucun refus n'est motivé par un manque d'information ou de renseignement.
Il estime que compte tenu des dispositions conventionnelles et des pièces justificatives communiquées il est indifférent qu'il n'ait pas produit les documents qu'il a été enjoint de communiquer par ordonnance du juge de la mise en état et prétend que ce magistrat a manifestement été abusé par la présentation des faits par la venderesse qui a dénaturé les termes de la promesse de vente.
Il conteste également l'existence d'un préjudice et fait observer que la promesse de vente ne prévoit aucune clause pénale, ce qui signifie selon lui que les parties ont considéré qu'il n'y avait pas de préjudice à ne pas réaliser la vente.
Madame [D] a conclu à la confirmation du jugement sauf en ce qu'il a rejeté sa demande d'intérêts sur la somme de 550 000 € et d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Relevant appel incident de ces chefs elle sollicite la condamnation de Monsieur [P] à lui payer les intérêts au taux légal sur la somme de 550 000 € du 31 juillet 2008, date limite prévue pour la réitération de la vente au 17 septembre 2009, date de la cession de son immeuble ainsi qu'une somme de 3 500 € pour ses frais irrépétibles de première instance, outre la somme de 2 000 € pour ceux exposés en appel;
Elle soutient comme en première instance que la condition suspensive est réputée réalisée puisque c'est Monsieur [P] qui en a empêché l'accomplissement, qu'il a donc engagé sa responsabilité contractuelle et ne peut arguer d'aucune cause exonératoire, la vente de son propre immeuble ne constituant pas une condition suspensive de son engagement d'acquérir alors même qu'il aurait pu bénéficier d'un prêt relais.
Elle ajoute que Monsieur [P] qui n'a pas déféré à l'ordonnance du juge de la mise en état n'apporte pas la preuve qui lui incombe qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente.
Elle fait également valoir que Monsieur [P] ne l'a pas informée des difficultés qu'il rencontrait pour l'obtention du prêt alors qu'elle avait libéré l'immeuble dès le 14 avril 2008 pour lui permettre de s'y installer rapidement;
Elle soutient que c'est à bon droit que le tribunal a retenu que le fait que les parties n'aient pas renseigné la rubrique 'clause pénale' contenue à la promesse de vente par la mention de son montant ne signifie pas qu'elle n'a pas subi de préjudice du fait du refus de Monsieur [P] de réitérer l'acte mais seulement que les parties n'ont pas entendu fixer d'avance le montant des dommages et intérêts dus par celui qui refuserait fautivement de régulariser l'acte authentique.
Elle évalue son préjudice à la somme de 120 000 €, différence entre le prix convenu dans la promesse de vente (550 000 €) et le prix de cession de son immeuble le 17 septembre 2009 (430 000 €), augmentée des intérêts sur la somme de 550 000 € dont elle n'a pas pu disposer du 31 juillet 2008 au 17 septembre 2009;
La SCP [W] et Maître [Y] [W], intervenant volontaire devant la Cour, ont réitéré leur demande de donner acte et se sont opposés à la demande d'astreinte, sollicitant la condamnation de Monsieur [P] et/ou de Madame [D] à leur verser la somme de 2000 € au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE :
Attendu que la vente a été conclue sous la condition suspensive de l'obtention par Monsieur [P] d'un prêt de 300 000 € au taux d'intérêt maximum de 7 % sur une durée minimale de 15 ans ; qu'aucun délai n'a été fixé pour l'accomplissement de la condition suspensive, la promesse de vente stipulant toutefois que la vente devait être régularisée devant notaire au plus tard le 31 juillet 2008, date qui doit donc être considérée comme le terme du délai de réalisation de la condition suspensive ;
Attendu que Monsieur [P] verse aux débats :
- un courrier du 29 mai 2008 par lequel le Crédit Mutuel Nord Europe l'informe ne pas pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement immobilier d'un montant de 300 000 € pour l'acquisition de la maison sise à [Adresse 13],
- un courrier du 13 juin 2008 par lequel le Crédit Agricole Nord de France lui indique regretter de ne pouvoir apporter une suite favorable à sa demande de financement immobilier pour son projet de résidence principale sur la commune de [Localité 12],
- un courrier du 11 juillet 2008 par lequel la Banque Populaire du Nord l'informe ne pouvoir donner une suite favorable à sa demande de financement de 300 000 € concernant son projet d'acquisition d'une résidence principale ;
Attendu que l'article 1176 du code civil dispose que lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que cet événement ne soit arrivé ;
Qu'à la date du 31 juillet 2008 fixé pour la réitération de la vente devant notaire Monsieur [P] n'avait pas obtenu le prêt bancaire ;
Attendu que Madame [D] invoque les dispositions de l'article 1178 du code civil selon lesquelles la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l'accomplissement ;
Qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ;
Que Madame [D] n'allègue pas de défaut de diligence dans les dépôts de demande de prêt mais fait valoir que Monsieur [P] n'a pas apporté la preuve qui lui incombe qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques décrites dans la promesse de vente ;
Que cependant il résulte des courriers de deux banques (Crédit Mutuel Nord Europe et Banque Populaire du Nord) que la demande de financement a bien été faite pour une somme de 300 000 € telle que prévue dans la promesse de vente ; qu'il est indifférent que le Crédit Agricole n'ait pas précisé le montant du prêt sollicité dès lors que dans la promesse de vente Monsieur [P] n'avait mentionné que deux établissements financiers ;
Attendu qu'il est également indifférent que les banques n'aient pas précisé dans leur réponse que la demande de prêt avait été faite sur la base d'un taux d'intérêt maximum de 7 % l'an et d'une durée minimale de quinze ans ; qu'il est manifeste que ni la détermination du taux d'intérêt ni la durée du prêt n'ont été la cause du refus des demandes de prêt qui s'explique par le fait que ce prêt ne pouvait financer qu'une partie du prix d'acquisition et que le solde de 250 000 € devait être payé par les fonds provenant de la cession d'un immeuble à [Localité 7] que Monsieur [P] n'est pas parvenu à vendre ; que dès lors il importe peu que Monsieur [P] n'ait pas produit aux débats copie des demandes de financement et de leurs annexes ;
Attendu qu'il est exact que la vente préalable de l'immeuble ne constitue pas une condition suspensive de l'engagement d'acquérir mais que Monsieur [P] ne se prévaut pas de la non réalisation de cette vente mais seulement du refus de prêt ; que ce sont les banques qui ont considéré, vraisemblablement pour des questions de garantie hypothécaire, qu'il leur était nécessaire de s'assurer, avant d'octroyer le prêt, que Monsieur [P] sera en mesure de financer l'intégralité du prix d'acquisition et solder l'emprunt qu'il avait contracté pour l'achat de sa maison de [Localité 7] ;
Attendu que Monsieur [P] justifie avoir fait toutes diligences pour parvenir à la vente de son immeuble ; qu'il a donné manda de vendre à plusieurs agences immobilières (IMM-Nord, ABRIMMO, ABRINOR DEBEUNNE, cabinet IMMO Consulting, ERA [Localité 7], ARCADIM) ainsi qu'à deux études de notaires et a accepté de revoir le prix à la baisse, de 500 000 à 430 000 € ; qu'il ne peut lui être reproché de ne pas avoir souscrit un prêt relais puisque d'une part il n'a pris aucun engagement à ce titre et que d'autre part une telle solution n'aurait été envisageable que s'il avait obtenu l'assurance de pouvoir vendre son immeuble, ce qui n'était pas le cas ;
Qu'aucune faute à l'origine du refus des demandes de prêt ne pouvant être reprochée à Monsieur [P], les dispositions de l'article 1178 du code civil n'ont pas vocation à s'appliquer ; que la condition suspensive ne s'étant pas réalisée Monsieur [P] est donc fondé, conformément à l'article L 312-16 alinéa 2 du code de la consommation, à se voir restituer l'acompte de 25 000 € séquestré en l'étude du notaire ; qu'il convient de dire que le notaire devra se libérer de cette somme entre les mains de Monsieur [P] sans qu'il y ait lieu de prononcer de condamnation à ce titre à l'égard de Madame [D] qui n'est pas en possession des fonds ;
Qu'il n'y a pas lieu de prononcer d'astreinte à l'encontre de la société notariale qui a légitimement séquestré les fonds dans l'attente d'une décision de justice ;
Attendu que la condition suspensive d'obtention de prêt ne s'étant pas réalisée au jour fixé pour la signature de l'acte authentique de vente les parties se sont trouvées déliées de tout engagement, sans indemnité de part et d'autre ;
Que Madame [D] doit donc être déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation du manque à gagner résultant de la non réitération de la promesse de vente ;
Attendu qu'elle invoque également le défaut d'information par Monsieur [P] sur ses difficultés d'obtention de prêt faisant valoir qu'elle a quitté les lieux dès le mois d'avril 2008 parce que l'acquéreur avait demandé que la maison soit libérée rapidement ;
Que cependant elle n'apporte pas la preuve d'une telle demande de Monsieur [P] ;
Que la promesse de vente a prévu un délai au 31 juillet 2008 pour la réitération de la vente devant notaire et n'a pas stipulé de date plus proche pour la réalisation de la condition suspensive ; que les lettres de refus de prêt ont été établies les 29 mai, 13 juin et 11 juillet 2008, soit postérieurement au départ de Madame [D] pour s'installer avec son compagnon en Belgique en avril 2008 ; que le préjudice qu'elle invoque à ce titre n'est donc pas imputable à Monsieur [P] qui disposait d'un délai jusque fin juillet 2008 pour obtenir le prêt ; qu'elle sera également déboutée de sa demande de dommages et intérêts de ce chef ;
Attendu qu'en définitive le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions et Madame [D] condamnée à verser à Monsieur [P] une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles de première instance et d'appel ;
Que l'équité commande de laisser à la charge des notaires les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en la cause ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant contradictoirement,
Infirme le jugement et statuant à nouveau,
Dit que la SCP [W] doit restituer à Monsieur [M] [P] la somme de 25 000 euros séquestrée en exécution de la promesse de vente du 26 octobre 2007,
Dit n'y avoir lieu à astreinte,
Déboute Madame [T] [D] de ses demandes de dommages et intérêts,
La condamne aux dépens de première instance et d'appel avec, pour les dépens d'appel, droit de recouvrement direct au profit de Maître LEVASSEUR et Maître PEIRENBOOM, avocats,
La condamne en outre à verser à Monsieur [P] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SCP [W] et Maître [Y] [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEE. MERFELD