COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 03 FEVRIER 2015
G.T
N° 2015/
Rôle N° 14/05011
[B] [G]
C/
[D] [L]
[H] [P]
Grosse délivrée
le :
à :Me Ermeneux
Me Guedj
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 07 Février 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 13/01050.
APPELANTE
Madame [B] [G]
née le [Date naissance 3] 1944 à [Localité 4] (75), demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS,
INTIMES
Madame [D] [L]
née le [Date naissance 2] 1941 à [Localité 3] (75), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Josyane LORENZI, avocat au barreau de GRASSE,
Monsieur [H] [P]
né le [Date naissance 1] 1949 , demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Paul GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par Me Josyane LORENZI, avocat au barreau de GRASSE,
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Décembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, M.TORREGROSA, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Monsieur Olivier BRUE, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2015
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Février 2015,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Les faits, la procédure et les prétentions :
[K] [M] épouse [P] est décédée le [Date décès 1] 2012 à [Localité 2] en laissant pour héritiers ses trois enfants [B] [G],, [D] [L] et [H] [P] .
L'actif successoral est composé d'un compte à la société générale de [Localité 1] pour 200'000 € , et d'un hôtel particulier, la villa [S] à [Localité 3] , occupée dans des conditions qui sont litigieuses par [B] [G] .
Les époux [C] ont fait une proposition d'achat à hauteur de 3 360'000 € , qui a recueilli l'accord d'[D] [L] et de [H] [P] , et ces derniers ont assigné à jour fixe leur s'ur pour être autorisés à passer seuls l'acte de vente, sur le fondement de l'article 815 ' cinq du Code civil (assignation du 18 février 2013). Il est aussi demandé de juger que [B] [G] est redevable d'une indemnité d'occupation depuis le décès de leur mère , jusqu'au partage définitif ou jusqu'à la libération des lieux, à hauteur de 9000 € par mois .
Par jugement contradictoire en date du 7 février 2014, le tribunal de grande instance de Grasse a autorisé la vente en passant outre le consentement de la défenderesse, pour un prix minimum de 2'800'000 € nets vendeurs, avec autorisation de mettre le bien en vente au prix de 3'300'000 € et autorisation d'accepter toute offre d'acquisition dont le prix sera compris entre 3'300'000 € et 2'800'000 € .
Le droit au maintien dans les lieux n'a pas été reconnu, et la demande d'attribution préférentielle a fait l'objet d'un débouté, avec obligation pour l'occupante de ne pas entraver les visites ;
le tribunal a ordonné à [B] [G] de signer la déclaration de succession telle que le projet a été communiqué en pièce 28 de ses adversaires, sous astreinte de 150 € par jour de retard.
Le tribunal a jugé que les meubles meublant de la villa [S] sont la propriété de Madame [B] [G], et les demandeurs ont été déboutés de leur demande tendant à la contraindre à venir signer un inventaire du mobilier meublant l'immeuble; l'indemnité d'occupation mensuelle a été évaluée à 8600 € depuis le [Date décès 1] 2012, et Madame [G] a été condamnée à payer cette somme à l'indivision successorale.
Mme [G] a relevé appel le 11 mars 2014 de façon régulière et non contestée. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile .
L'appelante s'est désistée de son appel à l'encontre des époux [C] , une ordonnance de désistement partiel est intervenue en ce sens le 24 juin 2014.
L'appelante a conclu le [Date décès 1] 2014 à l'infirmation, l'affaire devant être renvoyée devant la cour d'appel de [Localité 3].
À titre subsidiaire, l'appelante est titulaire d'un bail verbal consenti par sa mère et soumis aux dispositions de la loi de 48, le montant du loyer devant être calculé en tenant compte du classement de l'immeuble en catégorie IIB. Un expert sera désigné pour effectuer le calcul du montant du loyer.
Au vu des dispositions testamentaires et de l'article 831 ' deux du Code civil, il est sollicité l'attribution préférentielle avec désignation de l'expert pour calculer la soulte à payer, avec partage des frais d'expertise.
Une somme de 8000 € est sollicitée au titre de l'article au titre de l'article 700 .du code de procédure civile .
[H] [P] et [D] [L], intimés , ont conclu le 22 juillet 2014 à la confirmation, à l'exception de certains chefs dont il est sollicité réformation.
La preuve d'un bail verbal n'est pas rapportée, et en tout état de cause le bien attribué à l'héritier preneur doit être estimé au jour du partage, libre de bail, afin d'assurer l'égalité entre les copartageants puisque l'héritier qui était preneur réunit sur sa tête les qualités incompatibles de propriétaire et de preneur et que le bien cesse d'être grevé d'un bail dont il était l'objet auparavant.
[B] [G] ne peut se voir attribuer le bien préférentiellement en l'état de son insolvabilité avérée. Elle sera déboutée.
En conséquence, la vente sera ordonnée en passant outre son consentement, pour un prix minimal de 2'800'000 € nets vendeurs , avec autorisation de mise à prix à hauteur de 3'300'000 €et acceptation de toute offre d'acquisition entre 3'300'000 euros et 2'800'000 €.
L'obligation de ne pas entraver les visites sera assortie d'une astreinte de 3000 € par infraction constatée, et l'indemnité d'occupation mensuelle sera de 8606 €.
Il sera donné acte aux intimés de ce que dans l'ignorance totale de l'évolution de la procédure, ils se réservent le droit dans le cadre des opérations de liquidation et de partage de la succession de réclamer :
' des arriérés de l'indemnité d'occupation sur les cinq dernières années à compter de la date de la notification des présentes pour compenser les pertes de valeur du bien encourues par sa dépréciation , car il est aujourd'hui à rénover du fait de son occupation ;
' la réparation des préjudices subis du fait des pénalités et des majorations de retard dues à l'administration fiscale ;
' la différence éventuelle entre le prix auquel le bien indivis sera vendu et celui de 3'36O'000 € offerts par les époux [C].
Une somme de 5000 € est réclamée par chaque intimé au titre des frais inéquitablement exposés.
L'ordonnance de clôture est en date du 2 décembre 2014.
SUR CE:
Sur l'exception d'incompétence territoriale :
Attendu que par l'assignation à jour fixe en date du 18 février 2013, il est demandé l'autorisation de vendre par deux indivisaires, en passant outre le consentement de la troisième, sur le fondement de l'article 815 ' 5 et 815 ' neuf du Code civil , outre la fixation d'une indemnité d'occupation du bien immobilier indivis ;
Attendu que l'appelante a soulevé en premier ressort, de façon reconventionnelle, le moyen tiré de l'existence d'un bail verbal ; que ce simple moyen de défense n'a pas été précédé , in limine litis, d'une exception d'incompétence territoriale , et l'appelante est donc irrecevable à soulever une telle exception pour la première fois en cause d'appel , le tout par application de l'article 74 du code de procédure civile ;
Sur le bail verbal :
Attendu que la démonstration d'un bail verbal peut se faire par tout moyen ;
Attendu qu'il n'est pas inutile de rappeler que cette démonstration pèse sur l'appelante qui ne fournit en tout et pour tout à l'appui de cette démonstration que les éléments suivants :
- relevé de notes de sa fille datant de mai 1993, qui comporte l'adresse du [Adresse 2], mais dont la cour ne discerne pas à la portée probatoire en matière de bail ;
' un décompte de points de retraite de son époux en date de 1989, qui souffre de la même indigence probatoire en termes de bail ;
' un relevé de taxe d'habitation de 1995 où son nom n'apparaît pas ;
' deux photocopies de recto de chèque , chacun de 2000 euros en novembre 2012, à l'ordre d'un tiers;
' un courrier d'un sieur [A], non signé, totalement inexploitable ;
' une attestation de la bénéficiaire des chèques susvisés , faisant état de ce que la défunte lui avait confié que sa fille avait toujours versé un loyer, avec la formule : « depuis elle m'envoyers déposer le loyer à sa banque (sic) » ;
Attendu que l'on conviendra que c'est insuffisant à démontrer l'existence d'un bail verbal, surtout lorsque les intimés fournissent un écrit non contesté dans sa matérialité de la même attestante faisant état de ce qu'elle a voulu aider l'appelante « en pleine dépression et fragile, qu'en réalité les règlements n'étaient pas réguliers et plutôt rares » ;
qu'en fait de rareté, force est de constater que pas un seul mouvement d'argent n'est démontré sur la période antérieure au décès, a fortiori à titre de loyer , ce qui est très étonnant sur la période revendiquée de plus de 30 ans , s'agissant au surplus d'une villa dans le 16e arrondissement pour laquelle on ne précise pas en vérité le montant du loyer convenu ,sachant qu'au vu de la description non contestée des lieux, la somme mensuelle de 2000 € qui n'est même pas revendiquée est tout à fait ridicule ;
Attendu qu'en effet, la propre pièce numéro un de l'appelante, qui est un rapport d'un architecte Monsieur compagnon, décrit le bien comme un hôtel particulier dans le 16e arrondissement d'une surface réelle de 228 m² et corrigée de 193 mètres carrés , avec jardin terrasse d'environ 40 m² et deux places de parking (pièce 38 des intimés : rapport consultant immobilier) ; qu'en prenant l'estimation minimale qui ressort des attestations immobilières produites par les intimés à hauteur de 2'800'000 €, et un rapport locatif minimal de 3 % par an , c'est une valeur locative mensuelle minimale de 7000 € par mois qui en ressort;
Attendu que le relevé d'offres de location produit par les intimés en pièce 15 n'est pas commenté dont il résulte que des biens comparables dans le 16e arrondissement sont loués pour des loyers allant de 15'000 à 53'000 € par mois ;
Attendu que restent les codicilles au testament en date du 8 juillet 2008, qui a été complété le 9 juillet 2008 , qui comportent les termes suivants :
« depuis plus de 20 ans, j'ai logé [B] à [Localité 3] ,[Adresse 2], et je continuerai à le faire sans qu'officiellement elle me paie de loyers, bien sûr, son mari et elle m'ont toujours versé la somme nette que j'aurais retiré d'une location après paiement des impôts et cela de la main à la main à quelques exceptions près ou cela a été fait par chèque pour le plus grand profit de la famille... » ;
Qu'il est ajouté ensuite, le 1er septembre 2008 que tous les meubles et objets meublant appartiennent [B] « étant donné que je lui ai mis à sa disposition entièrement vide » ;
Attendu que ces codicilles n'évoquent nullement de façon certaine un bail civil mais bien plus la volonté de la défunte de « loger », et de mettre à disposition le bien , et laisse entière l'indigence probatoire relativement au paiement de loyers , sur une période de plus de 20 ans, mais « de la main à la main » ;
Attendu que le premier juge a de façon pertinente remis en perspective ces dispositions testamentaires avec celles qui les précèdent et dont il résulte que les biens
« seront légalement et normalement partagée entre tous les trois ... Quant à la villa [S] si [B] et sa fille peuvent la garder j'en serais heureuse ... » ;
Que la vieille dame, même âgée, n'ignorait pas elle-même que ses dispositions testamentaires ne permettaient pas pour autant en toute hypothèse à sa fille [B] de garder le bien, nécessairement à cause de sa valeur et des droits égaux consentis à ses deux autres enfants ;
Attendu que le premier juge a de manière tout à fait pertinente retenu que les conditions tenant à l'occupation par Madame [G] de l'hôtel particulier de [Localité 3] sont ambiguës, puisqu'est évoquée toujours dans le testament l'hypothèse d'une revendication par les autres héritiers d'une compensation « d'un quelconque avantage consenti à [B] » , auquel cas cet avantage consenti s'imputerait sur la quotité disponible ;
Attendu qu'il est significatif que le terme d'avantage qui apparaît dans le testament avait déjà été employé dans un courrier adressé à un notaire en 1992 , qui sera évoqué infra ;
Attendu qu'en toute hypothèse , l'existence d'un bail verbal implique la démonstration de l'existence d'un accord des parties sur la chose louée, la durée de la location et son prix et ne saurait résulter de la simple occupation, fût-elle prolongée, des lieux ;
attendu qu'en l'espèce , l'on cherchera vainement aux conclusions de l'appelante le montant du loyer convenu , pas plus que la démonstration d'un quelconque versement , fut ce par compensation puisque l'appelante ne démontre sur la période le paiement d'aucune dépense afférente à une situation de locataire ;
Attendu que bien au contraire, les pièces 16 à 19 des intimés ne sont pas commentées dont il résulte que Madame [P] a réglé une consommation d'eau le 28 juillet 2007, une multirisque habitation Generali pour 1230 € le 27 avril 2007, des appels de fonds de charges 2008 et 2009 , le tout relatif à la villa [S] ; que ces éléments fournis par les intimés qui n'ont pas la charge de la preuve sont révélateurs même si parcellaires , sachant que sur la durée revendiquée l'absence de toute preuve d'un paiement de charges, frais d'entretien ou de taxes est pour le moins étonnante au vu de l'importance du bien ;
Attendu que les intimés , qui là aussi n'ont pas la charge de la preuve, produisent un courrier d'un agent immobilier qui indique que l'appelante les a reçus plusieurs fois sur place, y compris en compagnie d'acquéreurs potentiels, en précisant que les biens seraient vendus libres de toute occupation , étant précisé qu'elle avait déclaré verbalement être d'accord sur les termes du mandat signé par les intimés pour faire vendre le bien et qu'elle avait autorisé le démarrage des visites, sans pour autant signer ce mandat ;
Attendu qu'ils produisent aussi un courrier d'un notaire , Maître [J], en date du 12 octobre 1992 ,qui répond à Madame [P] :
« concernant votre écrit en date du 22 décembre 1989, il apparaît sans ambiguïté que l'éventuel avantage conféré à votre fille [B] ne perdure pas après votre décès . Vous pouvez donc maintenir cette disposition qui ne lui donne pas droit de maintien après votre décès sauf meilleur accord avec ses cohéritiers... » ;
Attendu que la notion d'avantage est incompatible avec celle d'un bail verbal , où l'occupation ne résulte pas d'un avantage consenti mais du paiement d'un loyer;
Attendu qu'ainsi, et sans avoir à s'interroger sur les conditions dans lesquelles les codicilles au testament ont été rédigés, la cour estime que l'appelant sur qui repose la charge de la preuve ne démontre pas l'existence d'un bail verbal lui ayant permis d'occuper les lieux en contrepartie du paiement de loyers et en assurant les charges afférentes au locataire ;
Attendu que la question du droit applicable au bail verbal devient sans objet ;
attendu que s'agissant de l'attribution préférentielle sollicitée par l'appelante , il convient tout d'abord de relever que dans ses dernières conclusions de premier ressort en date du 20 novembre 2013, elle s'était bornée à une demande de « donner acte de ce qu'elle se réserve d'exercer son droit préférentiel d'attribution » ;
attendu que la demande expresse d'attribution préférentielle formulée en cause d'appel est donc nouvelle et irrecevable à ce titre, par application de l'article 564 du code de procédure civile, toute autre analyse privant les intimés du double degré de juridiction , même si le premier juge a cru devoir prononcer un débouté au fond sur la demande d'attribution préférentielle, alors qu'il n'était saisi que d'une demande de donner acte ;
Attendu qu'en toute hypothèse , le juge de premier ressort a été saisi sur le fondement de l'article 815 ' trois du Code civil relatif aux actes portant sur des biens indivis, et nullement d'une action en partage , seule susceptible d'entraîner un débat sur l'attribution préférentielle; qu'à ce deuxième titre , la demande d'attribution préférentielle formée par l'appelante est donc irrecevable ;
Attendu que s'agissant de la demande d'autorisation de vente qui constitue en réalité la demande initiale des intimés , force est de constater tout d'abord que l'appelante ne produit strictement aucune étude sérieuse permettant d'estimer la valeur du bien indivis , et se borne à produire un devis de rénovation en date du 8 août 2014 pour 161 000 euros , somme en toute hypothèse minime par rapport à l'estimation minimale des intimés à 2'800'000 € , qui d'ailleurs prend en compte les travaux à prévoir ; et attendu que dans ce contexte , rien ne permet de suspecter l'offre ferme des époux [C] pour 3'360'000 € nets vendeurs (pièce sept des intimés ) , pas plus que les pièces émanant d'agents immobiliers spécialisés évaluant le bien de 3'400'000 à 3'800'000 € (pièce 26,28 et 34 des intimés ) , l'un de ces agents affirmant même qu'il est possible de vendre sans difficulté et sans délai à 2'800'000 € ;
Attendu que la déclaration de succession (pièce 28'bis ) , ou le calcul des droits de succession par le notaire (pièce neuf ) ne sont ni commentés ni a fortiori contestés sérieusement , dont il résulte que chaque indivisaire est redevable avant pénalités d'une somme principale évaluée entre 232'617 € et 303'000 € ;
Attendu que l'appelante ne justifie en rien ni de ses revenus , ni de son patrimoine réalisable net lui permettant de racheter les parts de son frère et de sa s'ur , y compris sur la base minimale de 2'800'000 € ; qu'elle ne commente ni ne conteste les revenus justifiés des intimés par leurs déclarations fiscales , dont il résulte de façon certaine qu'il ne peuvent envisager un quelconque rachat, pas plus qu'ils ne peuvent assurer le paiement des droits fiscaux ;
Attendu que le blocage actuel de la situation est peut-être la conséquence de l'offre qu'aurait faite l'époux de l'appelante de racheter les parts de son beau-frère et de sa belle-s'ur sur la base d'un prix total du bien de 2 millions d'euros, offre que rappelle [H] [P] dans son courrier en date du 6 novembre 2012 suppliant pour une dernière fois sa s'ur de vendre dans l'intérêt de tous et d'accepter l'offre d'achat ferme des époux [C] à 3'360'000 €, dont on peut concevoir qu'elle ait eu sa préférence par rapport à celle de son beau-frère [N] [G] ;
Mais attendu qu'en toute hypothèse , ce blocage, au vu des pièces ci-dessus analysées constitue une forme d'asphyxie financière qui bien évidemment compromet l'intérêt commun des héritiers (chacun d'eux peut être poursuivi pour le tout s'agissant des droits de succession) et leur intérêt personnel , avec une aggravation permanente due aux intérêts de retard et pénalités , soit déjà 69'785 € au 18 octobre 2013 (courrier de Maître [W]) ;
Attendu qu'en l'état des pièces versées au dossier , et sauf à ce que l'actif de succession soit à terme englouti par la créance fiscale, la demande d'être autorisés à vendre sur les bases retenues par le premier juge à juste titre, puisqu'elles résultent des évaluations des intimés non sérieusement contestées par l'appelante qui n'en propose aucune , doit prospérer et le premier juge sera confirmé ;
Attendu que les motifs pertinents du premier juge seront adoptés s'agissant de l'indemnité d'occupation , en l'état d'une demande fort raisonnable de 8606 euros mensuels , des montants indicatifs mensuels contenus dans la pièce 15 des intimés en matière de location d'hôtel particulier comparable et disponible dans le 16e , outre l'absence de toute contestation sérieuse par l'appelante du montant mensuel sollicité , une fois épuisé son argumentaire infondé sur l'existence d'un bail , sachant qu'en toute hypothèse le bien doit être évalué libre de bail , puisque la locataire alléguée est devenue indivisaire depuis le décès de sa mère ;
Attendu que le premier jugement doit par conséquent être confirmé, sauf à juger que la demande d'attribution préférentielle était irrecevable et sauf à faire droit pour partie à l'appel incident des intimés ;
Attendu qu'en effet, l'interdiction d'entraver les visites telle que prononcée par le premier juge dans son dispositif à l'égard de l'appelante sera assortie d'une astreinte de 1500 € par infraction constatée, et il sera donné acte aux intimés de leurs réserves sur le droit à solliciter les arriérés de l'indemnité d'occupation, la réparation des préjudices subis du fait du paiement des pénalités de retard et des majorations à l'administration fiscale , outre la perte éventuelle entre le prix final de vente et celui proposé par les époux [C] ;
Attendu que la cour estime enfin que la somme réclamée par chacun des intimés au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel est parfaitement justifiée à hauteur de 5000 €, sauf à ignorer le décalage évident entre les prétentions de l'appelante et la pauvreté de ses pièces justificatives , ce qui a pour autant obligé les intimés à exposer des frais supplémentaires en appel, sans pouvoir se consacrer à l'urgence que constitue le paiement de la créance fiscale , et sans pouvoir bénéficier dans l'intervalle du prix du bien que leur a légué leur mère et que pour leur part ils n'occupent pas;
PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :
Déclare l'appel principal infondé et déboute l'appelante de l'ensemble de ses demandes ;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort, sauf à juger que la demande d'attribution préférentielle du bien par Madame [B] [G] est irrecevable ;
Fait droit à l'appel incident et juge que l'interdiction faite par le premier juge à Madame [B] [G] d'entraver les visites programmées par les agences ou d'une manière générale d'entraver les démarches usuelles pour parvenir à la vente du bien , interdiction concernant tout occupant de son chef et sanctionnant un moyen quelconque d'entrave , sera assortie d'une astreinte de 1500 € par infraction dûment constatée ;
Donne acte aux intimés qu'en l'état de l'ignorance totale de l'évolution des procédures, ils se réservent le droit dans le cadre des opérations de liquidation et de partage de la succession de réclamer à leur s'ur [B] :
' les arriérés de l'indemnité d'occupation sur les cinq dernières années à compter de la date de notification de leurs conclusions d'appel, pour compenser les pertes de valeur du bien encourues par sa dépréciation et aujourd'hui à rénover du fait de son occupation ;
' la réparation des préjudices subis du fait du paiement des pénalités de retard et des majorations à l'administration fiscale sur les droits de mutation ;
' la différence éventuelle entre le prix auquel le bien sera vendu et celui de 3'360'000 € offert de manière ferme et définitive par les époux [C];
Condamne l'appelante aux entiers dépens qui seront recouvrés au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à chaque intimé d'une somme de 5000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d'appel.
LE GREFFIER LE PRESIDENT