REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple français
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRET DU 03 Juillet 2014
(n° 14/121 , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 11/18159 M.T.
Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Août 2011 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY RG n° 10/00136
APPELANTE
SCI ELIKAR
[Adresse 2]
Représentée par Me Léon DAYAN, substituant Me Daniel DAYAN, avocats au barreau de PARIS, toque : C0023
INTIMES
LE DEPARTEMENT DE SEINE [Localité 3]
[Adresse 4]
Représentée par Me Michaël MOUSSAULT, de L'AARPI DS AVOCATS avocat au barreau de PARIS, toque : T07
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS ,France domaine
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par M. [R], Commissaire du Gouvernement, en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 15 Mai 2014, en audience publique, devant la cour composée de :
Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché, désignée par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Paul André RICHARD, Conseiller désigné par Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de PARIS
Monsieur [M] [X], Juge de l'Expropriation au Tribunal de Grande Instance de MELUN désigné conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
Greffier : Madame Chaadia GUICHARD, lors des débats
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civil.
- signé par Madame Michèle TIMBERT, Conseillère, suppléant le Président empêché et par Madame Chaadia GUICHARD, Greffier.
La SCI Elikar est propriétaire de biens situés [Adresse 3] et [Adresse 5].
Le bien a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique par arrêté préfectoral du 26 décembre 2007, modifié le 27 février 2008.
Le Département de Seine Saint Denis a saisi le juge de l'expropriation de [Localité 1], qui par jugement du 24 août 2011,a :
-fixé à la somme de 788 407 € l'indemnité due à La SCI Elikar,
-donné acte au Département de son engagement à prendre à sa charge tous travaux liés au rescindement des constructions concernées par la présente procédure,
-laissé la charge des dépens au Département.
La SCI Elikar a formé un appel le 11 octobre 2011. Dans son mémoire du 9 décembre 2011, elle demande :
-l'infirmation du jugement,
-de fixer la somme due à 1400 717 €,
-Indemnité principale :
.terrain : 849m² x 380€ = 322620 €
.construction:205m² x 2000€ = 410 000 €
=732 620€
sous réserve du contrôle de l'assiette de l'emprise,
-Indemnités accessoires
. remploi 74 262 €
.Dépréciation du surplus :
.terrain :3155 m² x 380€ 1 198 900€
.constructions : 1380m² x 2000€ 2 760 000€
-Dépréciation du surplus à hauteur de 15 % soit 593 835€
.5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Département de Seine Saint Denis par mémoire du 29 décembre 2011,demande :
-l'infirmation du jugement en ce qui concerne l'abattement pour occupation commerciale fixé à 20 %,
-de fixer l'indemnité due à :
.terrain : 849m² x 150€ x 0,90 % = 114 615€
.construction : 135m² x 2000€ (valeur occupé) = 270 000€
.auvent : 70m² x 800€ = 56 000€
440615€
-abattement pour occupation commerciale de 40 % soit 264 369 €
remploi : 27 436 ,90€
-dépréciation du surplus :
15 % sur 2 589 925€ sur la base de 2000€ le m² = 388 488 €
rescindement :
-le département demande de lui donner acte de son engagement de prendre à sa charge tous les travaux de reprise des constructions concernées par la présente procédure.
Total de 681 293,90€
Le commissaire du gouvernement par mémoire du 22 décembre 2011, propose :
-terrain : 849 m² x 150€ x 0,90 x 0,80 = 91 692€
-local commercial:135 m² x 2000€ 270 000€
-auvent : 70m² x 2000€ x 0,40 = 56 000€
417 692€
-remploi : 42 769€
-dépréciation du surplus:15 %
soit :
.terrain : 3155m² x 150€ x 0,90 x 0,80 = 340 740€
.local commercial 1250m² x 2000€ 2 500 000€
.auvent : 130m² x 2000€ x 0,40 104 000€
total 2 944 740€
déduction emprise 417 692€
2 527 048€ Indemnité 379 057€
soit un total de 839 518€.
Motifs de la décision
Recevabilité
Le mémoire de la SCI Elikar posté le 13 décembre 2012, soit conformément à l'article R 13-49 du code de l'expropriation, plus de deux mois après l'acte d'appel du 11 octobre 2011 n' est pas recevable, car hors délai.
Description et surface
La SCI est propriétaire d'un ensemble de terrain et bâtiments à usage commercial.Il s'agit d'un magasin de vente au détail type super marché qui est loué.
Il s'agit de l'emprise de 849m² sur 3155m². Le bâtiment principal a une surface de 1250 m² et les auvents et locaux annexes, environ 130 m². Le terrain autour de la construction est à usage de parking pour les clients et d'aire de livraisons. La partie dans l'emprise est de 135m² sur le bâtiment principal et 70 m² sur les autres bâtiments.
Les parties s'entendent sur les surfaces.Le bien est en zone Ui à dominante industrielle, artisanale et commerciale.
Prix du terrain
Le prix doit être fixé à la date du jugement.
Le juge a fixé à 150 € le m² de terrain et l'expropriant et le commissaire demandent la confirmation sur ce point. La SCI Elikar soutient que le prix du m² de terrain fixé à 150€ est peu élevé et demande 380€ le m² versant des termes de références de prix de terrain sur [Localité 2] sur Seine.
Le commissaire soutient à juste titre que les références versées par la SCI concernent des terrains d'habitation et ne sont pas en zone industrielle. De plus, la cour observe qu'il existe des divergences de prix qui justifieraient des explications non versées au dossier.
Il doit être pris en compte les références de l'expropriant sauf celle située en zone UB et celles du commissaire du gouvernement entre 2007 et 2009 et les jugements du tribunal de Bobigny tous de 2011 fixant le m² entre 130 et 150€, la plus haute valeur étant de 150€ le m². Hors les jugements, les surfaces sont en général plus importantes et certaines situées, hors la Ville d'[Localité 2] à [Localité 4] et [Localité 3]. Les prix mentionnés dans ces villes ne dépassent pas 150€ le m².
Les références concernant la même zone à [Localité 2] portent sur les prix de 82,96€ le m², en mai 2007 et 86,89€ en avril 2006. Il a été fixé par le juge de [Localité 1] les prix de 130€ en juin 2011 (surface de 43m²) et 150€ le m² en août 2011 pour 405m².
En conséquence, en l'absence d'éléments nouveaux, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé le prix à 150€ le m².
Constructions
Pour les constructions, il existe peu de références sur la ville, elles sont anciennes et donnent le prix de 1870€, le m², libre en 2007 pour des petites surfaces de 58 et 134m².
L'ensemble des parties acceptent le prix de 2000€ le m²,occupé, fixé pour les constructions.
La SCI cependant ne fait pas d'abattement pour l'auvent alors qu'il est décrit par le premier juge comme de construction plus légère,justifiant un prix inférieur à l'ensemble.Il doit être retenu 800€ le m² pour l'auvent.
Le jugement doit être confirmé en ce qui concerne ces prix.
Les abattements
La SCI ne propose pas d'abattement sur les prix et le Département souhaite l'application d'un abattement de 40 % pour occupation commerciale.
Il doit être retenu pour le terrain, un abattement pour encombrement de 10 % lié à la présence des constructions et de 20 % pour l'occupation commerciale et non pas 40 % comme le demande le Département.
Le prix pour les constructions est en valeur dite occupé, le prix sera celui « occupé » et il n'y a pas lieu d'ajouter un autre abattement commercial comme le demande le Département.
Dépréciation du surplus
La SCI fait état a juste titre titre du préjudice qui va résulter de cette emprise sur son bien. Le principe de cette dépréciation n'est pas contesté en appel et les parties s'accordent sur un pourcentage de 15 % de la valeur prenant en compte la perte d'une partie du stationnement et de la surface commerciale. Le jugement doit être confirmé sur ce point.
Les indemnités dues
Terrain :
849m² x 150€ x 0,90 x 0,80 = 91 692€
Local commercial :
135 m² x 2000€ = 270 000€
Auvent :
70m² x 2000€ x 0,40 % = 56 000€
417 692€
Remploi 42 769€
Dépréciation du surplus
terrain :
3155m² x 150€ x 0,90 x 0,80 = 340 740€
local commercial :
1250m² x 2000€ = 2 500 000€
auvent :
130 m² x 2000 € x 0,40 % = 104 000€
total de 2 944 740€
déduction de l'emprise 417 692€
Valeur du surplus 2 527 048€
Indemnité 379 057€
soit une somme totale de 839 518€
Article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de fixer l'indemnité due à la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement sauf en ce qui concerne l'engagement du Département et la charge des dépens,
Fixe l'indemnité due par le Département de Seine Saint Denis à la SCI Elikar à la somme de
839 518€,
Y ajoutant,
Fixe l'indemnité due par le Département de Seine Saint Denis à la SCI Elikar à la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse la charge des dépens au Département de Seine Saint Denis.
LE GREFFIER LE PRESIDENT