République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 03/06/2013
N° de MINUTE : 307/2013
N° RG : 12/05691
Jugement (N° 10/03057)
rendu le 05 Juin 2012
par le Tribunal de Grande Instance de BETHUNE
REF : PM/AMD
APPELANTE
Mademoiselle [F] [U]
née le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Maître Bernard FRANCHI de la SCP DELEFORGE FRANCHI, avocats au barreau de DOUAI
Assistée de Maître Frédéric DAEMS, avocat au barreau de BETHUNE
INTIMÉS
Monsieur [Q] [L]
né le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 2]
Madame [V] [G] épouse [L]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 2]
[Localité 1]
Représentés par Maître Guy LENOIR, avocat au barreau de SAINT-OMER
DÉBATS à l'audience publique du 08 Avril 2013 tenue par Pascale METTEAU magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Evelyne MERFELD, Président de chambre
Pascale METTEAU, Conseiller
Joëlle DOAT, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2013 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Evelyne MERFELD, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 mars 2013
Par jugement rendu le 5 juin 2012, le tribunal de grande instance de Béthune a :
dit que Mme [F] [U] a engagé sa responsabilité pour avoir manqué à son obligation précontractuelle d'information à l'égard de M. [Q] [L] et de Mme [V] [G] épouse [L] en leur taisant le diagnostic établi par la société Diagnostic Immobilier du Nord le 26 juillet 2004 relatif à la présence d'amiante, lors de la vente de l'immeuble sis à [Adresse 3], suivant acte reçu par Me [Y] [S], notaire associé à [Localité 2], en date du 7 novembre 2007,
condamné Mme [F] [U], en réparation du préjudice qui en est résulté, à verser à M. [Q] [L] et Mme [V] [G] épouse [L] la somme de 22.000 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision,
dit n'y avoir lieu d'assortir la décision de l'exécution provisoire,
rejeté le surplus des demandes,
condamné Mme [F] [U] aux dépens outre les frais d'expertise de M. [K] [N],
condamné Mme [F] [U] à verser à M. [Q] [L] et à Mme [V] [G] épouse [L] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [F] [U] a interjeté appel de cette décision le 2 août 2012.
RAPPEL DES DONNEES UTILES DU LITIGE :
Suivant acte reçu par Me [S], notaire à [Localité 2], le 7 novembre 2007, Mme [F] [U] a vendu à M. [Q] [L] et à Mme [V] [G], son épouse, un immeuble d'habitation situé à [Adresse 4], moyennant un prix de 212.000 euros. L'acte authentique précise que le vendeur a produit un constat indiquant l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante tels que mentionnés à l'annexe 13-9 du code de la santé publique, diagnostic établi par la société Agenda Expertises le 10 août 2007.
Mme [U] avait elle-même acheté cet immeuble selon acte notarié du 26 octobre 2004 au prix de 190.000 euros.
Indiquant qu'après avoir effectué des travaux sur la toiture de l'immeuble, ils s'étaient aperçus que la couverture contenait de l'amiante, que cette situation avait été confirmée par un prélèvement effectué par M. [X] du cabinet Agenda Expertises, M. et Mme [L] ont, par acte d'huissier du 11 mars 2009, fait assigner en référé Mme [F] [U], M. [P] [X] et son assureur responsabilité professionnelle, la compagnie COVEA RISKS, devant le président du tribunal de grande instance de Béthune en vue de voir ordonner une mesure d'expertise.
Par ordonnance de référé du 17 avril 2009, il a été fait droit à cette demande et M. [K] [N] a été désigné en qualité d'expert.
Le rapport d'expertise a été établi le 8 octobre 2009.
Par acte d'huissier du 30 juin 2010, M. et Mme [L] ont fait assigner Mme [F] [U] devant le tribunal de grande instance de Béthune aux fins de la voir condamner, avec exécution provisoire, à leur verser la somme de 42.000 euros en indemnisation de leur préjudice matériel, 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral et 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Mme [F] [U] s'est opposée à ces demandes et la décision déférée a été rendue dans ces conditions.
Dans ses dernières conclusions, Mme [F] [U] demande à la cour de :
infirmer le jugement,
condamner M. et Mme [L] à payer à « M. et Mme [U] » la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
les condamner aux dépens.
Elle relève que les époux [L] se disent victimes d'un dol dans la mesure où elle aurait sciemment caché que la toiture de l'immeuble est en tuiles de fibres ciment contenant des particules d'amiante. Elle estime cependant que la preuve de ce dol n'est pas rapportée puisqu'il n'est invoqué, à son encontre, aucun acte positif ayant pu induire les acquéreurs en erreur. Elle indique, en effet, qu'elle ignorait que le précédent diagnostic établi en 2004 lorsqu'elle avait acheté l'immeuble était encore valable de sorte qu'elle en a fait faire un nouveau mais qu'elle n'a jamais eu l'intention de dissimuler le diagnostic amiante de 2004 dans le but de tromper les acquéreurs.
Elle ajoute qu'elle a confié la vente de son immeuble un professionnel, en la personne du notaire, qui a été chargé de l'estimation, de la parution d'annonces, d'organiser des visites et de procéder à la réalisation de la vente. Elle précise être profane en matière de vente immobilière, de sorte qu'elle n'était débitrice d'aucune obligation de renseignement à l'égard des acquéreurs.
Si la cour devait considérer que les acquéreurs ont eu leur consentement altéré par un manquement à une obligation précontractuelle de renseignement, le débiteur de cette obligation était le notaire mandaté pour la vente et ce d'autant qu'il était détenteur du rapport amiante effectué en 2004 puisqu'il avait rédigé l'acte notarié par lequel elle avait acquis l'immeuble.
S'agissant du préjudice invoqué, elle constate que M. et Mme [L] demandent, en réalité, une diminution du prix payé estimant que s'ils avaient eu connaissance de la présence d'amiante, ils n'auraient jamais acheté cet immeuble ou n'auraient payé qu'un moindre prix et n'auraient versé que 170.000 euros. Elle relève cependant que le dol ne peut pas servir de fondement à une action en réduction du prix de sorte qu'ils doivent être déboutés de leur demande. Elle conteste l'existence d'un préjudice moral et relève que le tribunal ne pouvait estimer le préjudice subi à la plus-value réalisée lors de la revente du bien, plus de trois années après son acquisition, une telle plus-value pouvant résulter de nombreux paramètres indépendants de la volonté des parties tels que l'évolution du marché immobilier, les rénovations ou des transformations du bien. Elle ajoute qu'elle avait déjà accepté de baisser le prix de vente de la maison et que le prix initialement demandé de 248.000 euros correspondait à l'estimation faite par le notaire, professionnel de la vente immobilière.
Dans leurs dernières conclusions, M. [Q] [L] et Mme [V] [G], son épouse, forment appel incident et sollicitent de :
infirmer partiellement le jugement et condamner Mme [F] [U] à leur verser la somme de 42.000 euros en indemnisation de leur préjudice matériel et 10.000 euros en indemnisation de leur préjudice moral,
confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [U] à leur verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ainsi que les dépens, en ce compris les frais d'expertise,
condamner Mme [U] à leur verser la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et la condamner aux dépens d'appel.
Ils font valoir que lors de la vente, un constat précisant l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante leur a été fourni de sorte qu'ils ont légitimement cru acquérir un immeuble ne contenant pas ce matériau. Ils indiquent que leur attention a été attirée sur le type d'ardoises recouvrant la maison qui contiennent de l'amiante de type chrysotile. Ils font valoir que si le programme de référence de l'amiante du code de la santé publique ne prévoit pas la recherche de la substance sur la toiture, Mme [U] avait cependant connaissance de la présence d'amiante dans l'immeuble puisque, lorsqu'elle a acheté l'immeuble en 2004, le diagnostic établi le 26 juillet 2004 précisait que le toit de l'habitation était en ardoises fibres ciment de même que la toiture du toilette de la dépendance, du clapier et de l'abri. Ils constatent d'ailleurs que l'acte de vente rédigé en 2004 contient une clause relative à la présence d'amiante.
Ils estiment qu'en leur dissimulant l'existence du diagnostic amiante rédigé en 2004, lequel était plus complet et contradictoire avec celui établi en 2007, Mme [U] a commis un dol puisqu'elle a, alors qu'elle savait que l'immeuble comportait beaucoup d'amiante, utilisé un constat prétendant qu'il n'en existait pas. Ils précisent qu'un communiqué du ministère du logement du 22 janvier 2007 avait rappelé que l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante avait une durée illimitée de sorte qu'il n'y avait aucune nécessité, en 2007, de réaliser un nouveau constat relativement à ce matériau. Ils observent que la demanderesse n'a pas remis, en 2007, au diagnostiqueur, de copie du constat précédent et qu'elle a ainsi volontairement dissimulé l'existence d'amiante dans le bâtiment. Ils rappellent que Mme [U] était
présente lors de la signature de l'acte de vente en 2004 et qu'elle avait donc nécessairement connaissance de ce diagnostic lu par le notaire lors de la signature et qu'elle ne saurait prétendre, étant médecin et connaissant les conséquences de l'amiante, qu'elle avait oublié cette situation et ce d'autant qu'étant profane en matière immobilière, la signature de l'acte d'achat d'un immeuble était un événement marquant pour elle.
Ils prétendent, à tout le moins, que le fait de dissimuler en 2007 le diagnostic amiante de 2004 constitue un manquement à l'obligation de renseignement dûe par la venderesse. Ils font valoir que la présence d'amiante a nécessairement été un élément important pour la fixation du prix puisque le bien avait été vendu en 2004 à un prix de 170.000 euros alors que la présence d'amiante était mentionnée et qu'il a été revendu deux ans plus tard 212.000 euros sans mention de la présence d'amiante (après négociations puisque le prix était initialement fixé à 248.500 euros). Ils relèvent qu'en deux ans et demi, un bien ne peut avoir vu sa valeur augmentée de 46,17 %. Ils observent que Mme [U] ne peut prétendre être déchargée de sa responsabilité en invoquant une faute du notaire alors qu'elle s'est bien gardée d'appeler ce dernier en la cause.
Ils affirment que compte tenu de la dangerosité bien connue de l'amiante et de l'image péjorative de ce matériau de construction, il est évident que sa présence ou son absence a une influence certaine sur le comportement de l'acquéreur. Ils indiquent qu'il est évident qu'ils n'auraient jamais acheté ce bien s'ils avaient connu la présence d'amiante ou, qu'à tout le moins, ils n'auraient accepté de l'acquérir qu'à prix réduit, pour faire les travaux nécessaires à l'éradication de l'amiante. Ils précisent que le coût de remplacement des ardoises s'élève à plus de 60.000 euros et que, dans ces conditions, ils auraient payé un prix maximum de 170.000 euros de sorte qu'ils estiment leur préjudice à la somme de 42.000 euros. Ils ajoutent avoir subi un préjudice moral évalué à 10.000 euros.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la procédure :
Mme [U] forme, dans le dispositif de ses conclusions, une demande tendant à obtenir la condamnation de M. et Mme [L] au profit de « M. [U] ». Cependant, ce dernier n'est pas partie à la procédure ; aucune condamnation ne peut être prononcée à son profit et ce d'autant qu'il n'était pas propriétaire de l'immeuble litigieux. La demande de ce chef est irrecevable.
Sur le fond :
Selon l'article 1116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
M. et Mme [L], qui sollicitent des dommages et intérêts en invoquant un dol de Mme [U], doivent rapporter la preuve de ce dol.
Selon acte notarié du 7 novembre 2007, Mme [F] [U] a vendu à M. et Mme [L] un immeuble d'habitation situé à [Adresse 4] moyennant un prix de 212.000 euros. L'acte précise, concernant la réglementation sur l'amiante, que « les vendeurs déclarent que l'immeuble objet des présentes entre dans le champ d'application de l'article R 1334-23 du code de la santé publique, comme ayant été bâti en vertu d'un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Conformément aux dispositions des articles L1334-13 et R1334-24 du code de la santé publique, le vendeur a produit un constat précisant l'absence de matériaux et produits contenant de l'amiante tels que mentionnés à l'annexe 13-9 dudit code, lequel constat demeurera annexé aux présentes après mention ».
Le constat daté du 10 août 2007 annexé à l'acte de vente atteste qu'il n'a pas été repéré de matériaux et produits contenant de l'amiante dans l'immeuble, conformément à la liste figurant en annexe du décret 13-9 du code de la santé publique. Il a cependant clairement précisé que la recherche n'a porté que sur la structure intérieure du bâtiment et sur ses sous-ensembles (murs, poteaux, de cloisons, gaines, coffres verticaux, plafonds, faux plafond, poutres et charpentes, planchers, conduits de fluides, volets coupe-feu, portes coupe-feu, vide-ordures, trémie d'ascenseur).
Selon un rapport d'analyse de la société ITGA du 12 septembre 2008, il apparaît que la toiture de la maison est constituée d'ardoises composées de plaques fibres ciment grises, compactes avec des fibres d'amiante visibles de type chrysotile.
Selon le rapport d'expertise de M. [N], la procédure de diagnostic avant vente à utiliser pour déceler la présence d'amiante dans les bâtiments construits avant 1997, est reprise par la norme AFNOR X 46-020 et l'opérateur doit rechercher les produits accessibles sans travaux destructifs, attester de la présence ou l'absence d'amiante et, en cas de doute, prélever un échantillon pour le faire analyser. L'expert a estimé que le diagnostic amiante du 10 août 2007 avait été mené conformément aux normes en vigueur à cette date, bien que des réserves, non obligatoires, auraient dû être émises s'agissant des plaques en doublage des murs de façade dans les chambres et la toiture de l'appentis.
En effet, le programme de repérage de l'amiante mentionné à l'article R1334-26 ne prévoit pas l'analyse de la toiture, partie extérieure de l'immeuble.
Cependant, lorsque Mme [U] a elle-même acquis l'immeuble en 2004, le diagnostic amiante annexé à son propre acte de vente mentionnait que la toiture de l'habitation est en ardoises fibres ciment de même que la toiture des toilettes, de la dépendance, du clapier et de l'abri. Le notaire précisait d'ailleurs, dans l'acte notarié, que le constat avait relevé la présence de matériaux et de produits contenant de l'amiante.
Alors qu'il ne ressort d'aucun élément du dossier que M. et Mme [L] avaient mentionné l'importance qu'avait pour eux la présence ou l'absence d'amiante dans la maison qu'ils entendaient acheter, il ne peut être reproché à Mme [U], qui n'apparaît pas avoir été questionnée précisément sur ce point, d'avoir omis de mentionner que la toiture de l'immeuble était en fibres ciment alors même qu'un diagnostic répondant aux exigences légales était annexé à l'acte de vente, ledit diagnostic n'ayant jamais affirmé l'absence d'amiante dans l'immeuble mais uniquement qu'aucune présence d'amiante n'avait été repérée dans les éléments dont le contrôle est imposé par les textes.
En outre, il doit être rappelé que :
Mme [U] n'est pas un professionnel de l'immobilier. Elle a fait appel à un notaire pour vendre sa maison comme en atteste l'annonce parue dans les journaux s'agissant du bien, le 10 juillet 2006.
si un nouveau diagnostic amiante a été sollicité en 2007 pour la vente de l'immeuble (probablement par l'intermédiaire du notaire chargé de régulariser la vente) alors que le diagnostic effectué en 2004, qui n'a aucune limitation de durée, pouvait encore être utilisé, il ne peut être prétendu que Mme [U], qui n'apparaît pas avoir de compétence particulière en matière immobilière, a sollicité sciemment ce diagnostic dans le but de ne pas avoir à utiliser le précédent (et ce d'autant qu'elle ne pouvait, à l'avance, savoir que la société Agenda Expertises conclurait à l'absence d'amiante dans l'immeuble).
En conséquence, même si Mme [U] était présente pour la signature de l'acte d'achat de l'immeuble en 2004, si elle a effectivement eu connaissance du diagnostic établi à cette période lequel mentionnait que la toiture de l'immeuble était en ardoises fibres ciment, il ne peut lui être reproché de n'avoir pas mentionné cet état, étant précisé qu'elle pouvait avoir oublié cette situation puisqu'elle a vécu, sans difficultés, dans les lieux pendant trois années et qu'en outre, malgré le constat de recherche d'amiante positif, il a été précisé que les matériaux repérés étaient « non friables ».
Dès lors, le dol invoqué n'est pas établi en l'absence de toute man'uvre démontrée de la part de Mme [U] et en l'absence de preuve de l'existence d'une réticence dolosive.
M. et Mme [L] reprochent également à Mme [U] un manquement à son obligation de renseignement.
Il convient de rappeler que Mme [U] n'est pas un vendeur professionnel en matière immobilière et qu'elle a, par l'intermédiaire du notaire chargé de la vente, donné aux acquéreurs les informations qu'ils devaient obtenir au regard des dispositions du code de la santé publique, en leur remettant le diagnostic effectué en août 2007. Il n'est nullement établi que M. et Mme [L] aient sollicité des informations complémentaires quant à la présence d'amiante dans des parties de l'immeuble non contrôlées par le diagnostiqueur. Si les acquéreurs indiquent qu'alors que l'immeuble avait été acheté 170.000 euros en 2004 (avec un diagnostic mentionnant la présence d'amiante), il a été remis en vente à 248.500 euros en 2006 (sans diagnostic mentionnant la présence d'amiante), il n'est pas démontré que cette augmentation de valeur du bien (finalement acheté 212.000 euros) soit uniquement la conséquence de la différence entre les diagnostics puisque, malgré la courte période pendant laquelle Mme [U] a été propriétaire, le marché immobilier a évolué et qu'en outre, des réparations ou améliorations ont pu être effectuées dans la maison.
En conséquence, aucun manquement à l'obligation d'information n'est démontré.
M. et Mme [L] doivent être déboutés de leurs demandes tant sur le fondement du dol que sur celui du manquement à l'obligation d'information et le jugement infirmé.
M. et Mme [L] succombant, ils seront condamnés aux dépens de première instance, qui comprendront les frais de l'expertise de M. [N], et d'appel.
Il n'est pas inéquitable, compte tenu de la nature de l'affaire, de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt contradictoire :
DECLARE IRRECEVABLE la demande de condamnation formulée par Mme [F] [U] au profit de « M. [U] » ;
INFIRME le jugement :
DEBOUTE M. [Q] [L] et Mme [V] [G] épouse [L] de l'ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE M. [Q] [L] et Mme [V] [G] épouse [L] aux dépens de première instance, qui comprendront les frais d'expertise de M. [N], et d'appel ;
REJETTE les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
Delphine VERHAEGHE.Evelyne MERFELD.