1ère Chambre
ARRÊT N°441
R.G : 14/00129
Société [Adresse 3] SCI
C/
M. [S] [E] [Z] [A]
Mme [Q] [C] [A]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Xavier BEUZIT, Président,
Monsieur Marc JANIN, Conseiller, entendu en son rapport
Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller,
GREFFIER :
Madame Claudine PERRIER, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 23 Septembre 2014
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Monsieur Xavier BEUZIT, Président, à l'audience publique du 04 Novembre 2014, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANTE :
S.C.I. [Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 2]
agissant poursuites et diligences de sa gérante domiciliée es qualités audit siège
Représentée par Me Mikaël BONTE de la SELARL GOURVES & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assistée de Me Sylvie COUTURON, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
INTIMÉS :
Monsieur [S] [E] [Z] [A]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 6]
[Adresse 1]
[Localité 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Jean-David CHAUDET de la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assisté de Me Georges FLOCHLAY, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
Madame [Q] [C] [A]
née le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 4]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-David CHAUDET de la SCP BREBION CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES
Assistée de Me Georges FLOCHLAY, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER
FAITS ET PROCÉDURE:
Monsieur [S] [A] et Madame [Q] [J], son épouse, ont acquis le 5 avril 2004 de Monsieur [F] [T] et de Madame [V] [T], épouse [D] (consorts [T]) un terrain à bâtir à [Localité 2], lieudit [Localité 3], cadastré section BT n°s [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 1]; était stipulée à l'acte, reçu par Maître [W] [G], notaire à [Localité 2], une servitude de prospect au profit des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 1], grevant la parcelle [Cadastre 6] située entre le terrain acquis par les époux [A] et la mer, qui restait la propriété des vendeurs.
Ceux-ci ont, en 2012, cédé le fonds servant à la Sci [Adresse 3], laquelle a entrepris des travaux de construction.
Considérant que la construction violait leur droit réel, les époux [A] ont saisi le tribunal de grande instance de Quimper qui, par jugement du 17 décembre 2013, a:
- dit que la servitude de prospect pesant sur le fonds de la Sci [Adresse 3] au bénéfice du fonds de Monsieur et Madame [A] interdit à la première de construire:
- au delà d'un mètre de hauteur sur une longueur de 40 m entre la limite nord séparant son fonds de celui de Monsieur et Madame [A],
- au delà de deux mètres de hauteur sur une longueur de 30 m au delà des 40 m,
- au delà de trois mètres sur le surplus,
et sur une largeur de 28 m sur la même limite séparative des fonds servant et dominant à partir de la limite nord, pour aller en s'évasant à 23 m sur la largeur nord-est de la parcelle n° [Cadastre 6],
- ordonné l'interruption des travaux en cours, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,
- débouté les parties de toutes autres demandes,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision,
- condamné la Sci [Adresse 3] à payer à Monsieur et Madame [A] la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la Sci [Adresse 3] aux dépens.
La Sci [Adresse 3] a interjeté appel de ce jugement le 8 janvier 2014.
Par dernières conclusions du 22 août 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, elle demande à la cour:
- d'infirmer le jugement,
- de dire que la clause de prospect telle que reproduite à l'acte notarié est claire et ne mérite pas interprétation,
- de dire que le point de départ de la clause de prospect est en limite nord-ouest de la parcelle BT [Cadastre 6],
- de dire qu'elle a respecté la clause de prospect p.21 de son acte notarié du 25 janvier 2012,
- de dire Monsieur et Madame [A] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions, et les en débouter,
- à titre reconventionnel, de condamner solidairement Monsieur et Madame [A] à lui payer une somme de 362 000 € à titre de dommages-intérêts,
- de les condamner solidairement à lui payer une somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de les condamner solidairement en tous les dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
Par dernières conclusions du 1er septembre 2014 auxquelles il est renvoyé pour l'exposé des moyens, les époux [A] demandent à la cour:
- confirmant le jugement attaqué, de dire que l'assiette de la servitude opposable à tous est bien celle qui est décrite dans leur acte authentique d'achat et illustrée sur le croquis annexé, que la portée de la servitude est bien celle invoquée par eux, et que l'appelante a enfreint la servitude conventionnelle de non édification dont est grevé son fonds,
- infirmant le jugement, d'ordonner la destruction des ouvrages déjà réalisés, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter de la décision,
- de désigner un expert pour contrôler la bonne fin des démolitions en application de la clause de prospect,
- de mettre les frais d'exécution à la charge de la partie succombante,
- de débouter la Sci [Adresse 3] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur égard,
- de la condamner à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- de la condamner aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 16 septembre 2014.
MOTIFS DE LA DÉCISION DE LA COUR:
Une servitude de prospect a pour objet d'assurer les distances minimales entre des habitations et la voie publique ou des habitations entre elles; elle peut avoir pour cause la volonté de préserver une vue au profit du fonds dominant.
Les parties s'opposent sur l'assiette de la servitude de prospect contenue à l'acte de vente CAPP/[A] du 5 avril 2004, et plus précisément sur l'emplacement du point à partir duquel est tracée la bande de terrain définie à l'acte comme étant affectée de la servitude.
Selon la Sci [Adresse 3], ce point doit être situé à l'extrémité nord-ouest de la bande de terre, large de 4 mètres et longeant en son nord la parcelle [Cadastre 5], qui dépendait au moment de la signature de l'acte de la parcelle [Cadastre 6].
Selon les époux [A], ce point doit être compris comme étant situé sur la limite nord de la parcelle [Cadastre 6] telle qu'elle existait au moment de la signature de l'acte, mais au droit de la limite séparative nord-ouest/sud-est entre les parcelles [Cadastre 6] et [Cadastre 5].
Le tribunal a considéré, compte tenu de cette divergence, qu'il y avait lieu à interprétation de cette clause, selon les dispositions des articles 1156 et 1157 du Code civil.
La clause intitulée 'Servitude de prospect' était ainsi littéralement rédigée:
'Monsieur et Madame [A] ont, de leur propriété, une vue sur la mer, au delà du terrain restant appartenir à Madame [I] [T] pour l'usufruit et à Monsieur [E] [R], pour la nue propriété.
Afin de sauvegarder le point de vue du fonds dominant, qui constitue l'un de ses agréments, Madame [I] [T] et Monsieur [F] [T], propriétaires du fonds servant, déclarent instituer sur une bande à définir ci-après à partir de la limite nord-ouest de ladite parcelle n° [Cadastre 6], une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle, tant pour eux-mêmes que pour leurs ayants-droit, de faire sur cette bande de terre, aucune construction, aucun ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouira de la maison à construire par Monsieur et Madame [A], acquéreurs aux présentes, jusqu'à une hauteur à définir ci-après.
En conséquence, il est convenu entre les comparants que Madame [I] [T] et Monsieur [F] [T], vendeurs aux présentes, ou tout autre propriétaire ultérieur de l'immeuble cadastré section BT n° [Cadastre 6], qui se trouve ainsi grevé d'une servitude «non aedificandi» sur cette bande de terre ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur cette bande de terre sans excéder les hauteurs ci-après définies.
Limite de la bande de terre:
Longueur: Sur toute la longueur de la parcelle cadastrée section BT, numéro [Cadastre 6],
Largeur: 28 m sur la largeur nord-ouest de la parcelle BT, numéro [Cadastre 6], à partir de sa limite nord, pour aller en s'évasant, à 23m sur la largeur nord-est de ladite parcelle.
Hauteurs autorisées de constructions ou plantations sur cette bande de terre:
A partir de la limite nord-ouest de la parcelle cadastrée section BT n° [Cadastre 6]:
- sur une longueur de 40 m, hauteur maximum de 1 m,
- sur une longueur de 30 m au-delà des 40 m, hauteur maximum de 2 m,
- sur le surplus, soit environ 60 m, hauteur maximum de 3 m.
Le tout conformant au croquis approuvé par les parties qui demeurera joint et annexé aux présentes après mention.'
Cette clause a été reproduite à l'identique à l'acte reçu le 25 janvier 2012 par Maître [K] [B], notaire à Pont-Aven, par lequel la Sci [Adresse 3] a acquis des consorts [T] la parcelle [Cadastre 2] issue de la parcelle [Cadastre 6].
On ne peut s'en tenir à la lettre de cette clause puisque, alors que la bande de terre concernée par la restriction de hauteur de construction est ainsi définie comme étant, en partie nord-ouest de la parcelle [Cadastre 6], large de 28 mètres à partir de sa limite nord, la largeur de ladite parcelle au droit de son point de limite nord-ouest est en réalité de 4 mètres, et ce sur une longueur d'environ 40 mètres en allant vers l'est, après quoi seulement la parcelle [Cadastre 6] atteint une largeur supérieure à 28 mètres.
Au surplus, il est indiqué que la largeur de 28 mètres va 'en s'évasant', à 23 mètres, proposition paradoxale, et encore que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 6] 'ne pourront jamais construire... sur cette bande de terre sans excéder les hauteurs ci-après définies', autrement dit que la construction devra nécessairement excéder lesdites hauteurs, ce dont personne ne prétend aujourd'hui que cela correspondait au but poursuivi.
Les termes de la clause ne sont ainsi pas clairs et précis, et c'est donc à juste titre que le tribunal a estimé qu'il y avait lieu à interprétation, en se référant pour cela aux règles, d'abord, posées par les articles 1156 et 1157 du Code civil, celle de l'article 1162 n'étant que subsidiaire, pour le cas où l'application des précédentes ne permet pas de lever le doute, et non impérative.
Il convient en conséquence de rechercher quelle a été la commune intention des parties dans la stipulation de la clause plutôt que de s'arrêter à la lettre de l'acte, et le sens avec lequel celle-ci peut avoir effet plutôt que de n'en produire aucun.
Les parties contractantes sont les époux [A], acquéreurs de la parcelle [Cadastre 5], fonds dominant, et les consorts [T], vendeurs de celle-ci, qui ont constitué la charge réelle sur la parcelle [Cadastre 6] restant leur appartenir telle que résultant de l'acte régulièrement publié, charge à vocation perpétuelle attachée à ce fonds dont elle est l'accessoire et transmise avec lui à leur ayant-droit, la Sci [Adresse 3], soumise aux mêmes charges et obligations que ses auteurs.
Il est certain, la clause litigieuse indiquant expressément que son objet est de préserver la vue sur mer de la parcelle [Cadastre 5], que celle-ci ne visait pas à interdire ou limiter la hauteur de construction sur la bande de 4 mètres de large longeant cette parcelle au nord, puisque la vue sur mer est orientée exclusivement à l'est et puisqu'à l'évidence, ladite bande de terre, aujourd'hui détachée de la parcelle [Cadastre 6] et cadastrée [Cadastre 4], n'avait pas, compte tenu de sa faible largeur, vocation à être construite mais bien plutôt à permettre le passage pour accéder à la partie est de la parcelle [Cadastre 6] ainsi qu'aux parcelles situées au nord-est de celle-ci, ce qui d'ailleurs a été réalisé par la constitution à la charge de cette parcelle [Cadastre 4] d'une servitude de passage pour piétons et véhicules lors de sa vente par les consorts [T] à Monsieur et Madame [O] le 14 octobre 2006.
Mais il y a lieu encore de relever, comme l'a fait le premier juge, que le quadrilatère de 40 mètres de long et de 28 mètres de large visé à la première tranche définie à la clause litigieuse, si l'on s'en tient à sa lettre, formé à partir de l'extrémité nord-ouest de cette bande de terre large de 4 mètres alors dépendant de la parcelle [Cadastre 6], et devenue [Cadastre 4], s'étend, outre celle-ci dont il a été vu qu'elle n'avait pas vocation à recevoir une construction, exclusivement sur la parcelle [Cadastre 5] appartenant aux époux [A] de sorte que l'interdiction faite au propriétaire de la parcelle [Cadastre 6] de construire sur cette zone à plus de 1 mètre de hauteur serait dépourvue de sens.
C'est d'ailleurs bien au point considéré par les époux [A] que se réfèrent les trois zones de limitation de hauteur de construction à 1 mètre, puis 2 mètres, puis 3 mètres, suivant la pente du terrain descendant vers la mer, telles qu'elles ont été figurées sur le croquis portant des signatures dont il n'est pas contesté qu'elles sont celles des vendeurs, les consorts [T], et des acquéreurs, les époux [A], croquis dont l'acte authentique mentionne qu'il a été approuvé par les parties et qu'il demeure joint et annexé à l'acte. Le notaire rédacteur, Maître [G], répondant à une sommation à lui faite, a confirmé que le plan avait bien été signé des personnes présentes à l'acte.
Les consorts [T] ne peuvent ainsi soutenir utilement que leur intention était contraire aux dispositions figurant au croquis.
Une telle interprétation n'est au demeurant pas incompatible avec la mention d'une longueur cumulée de 130 mètres pour les trois zones alors que la longueur de la parcelle [Cadastre 6] telle qu'elle existait à ce moment était en réalité, à partir du point ainsi retenu, de 101 mètres, cette mention étant notée à l'acte comme approximative et concernant un terrain qui n'avait pas alors été mesuré.
C'est donc en faisant une exacte interprétation de la convention que le tribunal de grande instance a jugé que le point à partir duquel il convenait de décompter les distances fixant les limites de hauteur de construction est la limite nord séparant les fonds de la Sci [Adresse 3] et des époux [A], ou, pour être plus précis, le point situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle [Cadastre 6] à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/sud-est des parcelles [Cadastre 5] et [Cadastre 6] à la même date, c'est-à-dire, pour se référer au plan cadastral actuel, le point de jonction au nord des parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3].
C'est sous cette précision que le jugement sera confirmé.
Il est certain que la construction édifiée sur la parcelle [Cadastre 2] par la Sci [Adresse 3] suivant un plan d'implantation établi par son architecte sur la base d'un décompte de distances, et donc de hauteurs autorisées, erroné, n'est pas conforme à la servitude grevant cette parcelle; c'est ce que confirme d'ailleurs un plan de servitude et dépassements dressé en septembre 2013 par Monsieur [M] [H], géomètre expert, à la demande des époux [A].
Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut, selon l'article 701 du Code civil, rien faire qui tende à en diminuer l'usage; la sanction de la transgression du droit réel qu'elle constitue est la démolition de l'ouvrage qui l'opère.
Les époux [A] sont recevables à présenter devant la cour une demande de démolition qu'ils avaient déjà soumise au premier juge; il y sera fait droit, avec cette précision que la démolition ordonnée ne concerne que les ouvrages dépassant les limites de hauteur fixées par la clause de servitude suivant la détermination résultant de la présente décision, la Sci [Adresse 3] devant mettre, à ses frais, ses ouvrages en conformité avec celle-ci.
Il n'est pas nécessaire d'ordonner une expertise de bonne fin, l'astreinte prononcée devant permettre d'assurer l'exécution, à défaut de quoi il appartiendra aux époux [A] de saisir le juge de l'exécution.
La demande de dommages-intérêts formée par la Sci [Adresse 3], dépourvue de fondement au regard de ce qui précède, sera rejetée.
La Sci [Adresse 3] sera condamnée à payer aux époux [A] une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.
PAR CES MOTIFS:
La cour,
Après rapport fait à l'audience;
Déboute la Sci [Adresse 3] de ses demandes;
Confirme le jugement déféré, sauf à préciser que le point à partir duquel il convient de décompter les longueurs déterminant les limites de hauteur de construction est le point situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle n° BT [Cadastre 6] à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/sud-est des parcelles n°s BT [Cadastre 5] et BT [Cadastre 6] à la même date;
Ordonne la démolition, à ses frais, des ouvrages édifiés par la Sci [Adresse 3] sur la parcelle aujourd'hui n° BT [Cadastre 2], pour les seules portions dépassant les hauteurs ainsi déterminées, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt;
Condamne la Sci [Adresse 3] à payer à Monsieur [S] [A] et Madame [Q] [J], son épouse, une somme de 5000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;
Rejette les autres demandes;
Condamne la Sci [Adresse 3] aux entiers dépens.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT