Chambre des Baux Ruraux
ARRÊT N° 46-47
R.G : 10/06188
10/06269
M. [J] [D]
C/
Société L'HORTENSIA BLEU SCEA
Société L'HORTENSIA BLEU EARL
M. [H] [W]
Jonction.
Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE RENNES
ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2013
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président,
Madame Marie-Françoise D'ARDAILHON MIRAMON, Conseiller,
Madame Aline DELIERE, Conseiller,
GREFFIER :
Monique LE BAIL, lors des débats et lors du prononcé
DÉBATS :
A l'audience publique du 03 Octobre 2013
devant Madame Aline DELIERE, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial
ARRÊT :
Contradictoire, prononcé par Madame Marie-Gabrielle LAURENT, Président, à l'audience publique du 05 Décembre 2013, date indiquée à l'issue des débats.
APPELANT :
Monsieur [J] [D]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Pierre GUILLON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT
INTIMÉS :
Société L'HORTENSIA BLEU SCEA
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-thérèse MIOSSEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
Société L'HORTENSIA BLEU EARL
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-thérèse MIOSSEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
M. [I] [F] agissant tant en sa qualité personnelle que de liquidateur de L'EARL L'HORTENSIA BLEU,
Représenté par Me Marie-Thérèse MIOSSEC, avocat au barreau de QUIMPER,
Mme [O] [K],
Intervenante volontaire,
Représentée par Me Marie-Thérèse MIOSSEC, avocat au barreau de QUIMPER,
Monsieur [H] [W]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-thérèse MIOSSEC, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER
FAITS ET PROCEDURE
Par acte sous seing privé du 29 septembre 1998 [J] [D] et [H] [W] ont conclu un accord intitulé « Parc du Château du Guilguiffin « aux termes duquel [J] [D] mettait à disposition de [H] [W] le parc entourant son château situé à [Adresse 2] (29) afin qu'il y cultive des hortensias. En contre-partie [H] [W] pouvait disposer des fleurs d'hortensia, pour une durée de 18 ans à compter du 20 septembre 2000.
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2000 intitulé « Contrat à Keranna « [J] [D] a mis à disposition de [H] [W] les parcelles cadastrées section B n°s [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], à « Keranna » dépendant de sa propriété afin que [H] [W] y plante des arbres et des plants d'hortensia, pour former un labyrinthe de 7,2 hectares, et en assure l'entretien. En contre-partie [H] [W] pouvait disposer des fleurs d'hortensia pour une durée de 18 ans à compter du 29 septembre 2000 et devait payer 2 000,00 francs par hectare pendant 3 ans puis 4 000,00 francs par hectare à compter du 29 septembre 2003, avec indexation « sur l'indice officiel d'inflation du gouvernement »
Par acte sous seing privé du 11 janvier 2001, « en attendant la rédaction et la signature d'un bail « [J] [D] a mis à disposition de [H] [W] les parcelles n°s [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] pour qu'il y plante des arbres et des hortensias et entretienne le terrain et un ensemble de bâtiments agricoles situés à [Localité 1], lieu-dit [Localité 3]. Le montant du loyer était fixé à 0,16 euros jusqu'au 29 septembre 2004. Pour les bâtiments, le montant du loyer était fixé à la somme de 7 000,00 francs par an à compter du 29 septembre 2001.
Par acte sous seing privé du 29 septembre 2002 et à compter du même jour [J] [D] et [H] [W] ont convenu d'inclure dans la location une parcelle de 1 ha 63 a, lieu-dit [Localité 2], aux mêmes conditions que celles fixées le 29 septembre 2000.
Le 1er juillet 2005 [H] [W] a créé, avec [O] [K] et [I] [F], tous trois étant co-gérants associés, une société civile d'exploitation agricole (SCEA) L'HORTENSIA BLEU.
Le 1er janvier 2006 la SCEA L'HORTENSIA BLEU a été transformée en EARL L'HORTENSIA BLEU.
Le 26 mai 2008 la SCEA L'HORTENSIA BLEU, l'EARL L'HORTENSIA BLEU et [H] [W] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de QUIMPER d'une demande de nullité de la clause relative au prix du bail à l'encontre de [J] [D]. Le 15 septembre 2008 [J] [D] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de QUIMPER d'une demande de résiliation de bail à l'encontre de [H] [W]. Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement du 16 février 2009 le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise pour qualifier les relations contractuelles entre les parties et décrire leur étendue, déterminer les fermages susceptibles d'être réclamés et faire le compte entre les parties.
L'expert, [V] [Q], a déposé son rapport le 29 décembre 2009.
Par jugement du 23 juillet 2010 le tribunal paritaire des baux ruraux de QUIMPER a :
- dit que les parcelles cadastrées commune de [Localité 1], section B, n°s [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], avec chemin d'accès en parcelle B [Cadastre 9] et tous les bâtiments sis au lieu-dit « [Localité 3] « sont soumises au statut du fermage dont est bénéficiaire [H] [W] pour une contenance de 11 ha 13 a 10 ca,
- dit que l'exploitation pré-citée a été mise à disposition de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, le titulaire du bail restant [H] [W],
- fixé à compter du jugement le prix du fermage de la manière suivante : terres, bâtiments d'exploitation 2 729,32 euros ; maison d'habitation 4 335,12 euros,
- débouté l'EARL L'HORTENSIA BLEU de sa demande en restitution du loyer réglé en sus du fermage légal,
- débouté [J] [D] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage et de ses demandes annexes,
- débouté [J] [D] de sa demande de résiliation du contrat de bail rural pour défaut d'information de mise à disposition d'une société et de l'éventuelle irrégularité de la participation de [H] [W] au sein de l'exploitation et de ses demandes annexes,
- débouté [J] [D] de sa demande de provision au titre des fermages impayés,
- ordonné l'exécution provisoire du jugement,
- condamné [J] [D] à payer à l'EARL L'HORTENSIA BLEU la somme de 1 200,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [J] [D] aux dépens, y compris les frais d'expertise,
- débouté chacune des parties de toutes leurs autres demandes.
Le 16 août 2010 [J] [D] a fait appel du jugement. Le 24 août 2010 la SCEA L'HORTENSIA BLEU, l'EARL L'HORTENSIA BLEU et [H] [W] ont également fait appel du jugement.
Le 1er décembre 2010 [O] [K] et [I] [F] ont quitté l'EARL L'HORTENSIA BLEU. Puis par décision du 31 décembre 2010 l'EARL L'HORTENSIA BLEU a été dissoute par son associé unique, [H] [W], qui a été désigné comme liquidateur.
Le 15 mars 2013 [J] [D] a assigné en intervention forcée devant la cour d'appel [H] [W] en sa qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU.
[J] [D] expose ses moyens et ses demandes en se référant à ses conclusions versées au dossier le 5 décembre 2012. Il y est renvoyé pour l'exposé détaillé de ses moyens et de ses demandes.
Il demande à la cour de réformer le jugement et de :
- débouter l'EARL L'HORTENSIA BLEU de toutes ses demandes,
- sinon, de la juger cessionnaire ou sous-locataire de [H] [W], seul titulaire des baux soumis au statut du fermage, et de prononcer la résiliation des baux pour cession prohibée,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux pour défaut de paiement des fermages,
- ordonner l'expulsion de [H] [W] sous astreinte,
- le condamner à payer une provision de 20 000,00 euros à valoir sur les loyers restants dus,
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 1 500,00 euros par mois,
- le condamner aux dépens, solidairement avec l'EARL L'HORTENSIA BLEU, et à lui payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
[H] [W], agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, [I] [F] et [O] [K] exposent leurs moyens et leurs demandes en se référant à leurs conclusions versées au dossier le [Cadastre 8] avril 2013. Il y est renvoyé pour l'exposé détaillé de leurs moyens et de leurs demandes.
Ils font valoir que [J] [D] et [H] [W] se sont mis d'accord le 13 octobre 2010 pour résilier le bail à l'amiable à compter du 29 septembre 2010 et que la demande de résiliation du bail est sans objet.
Ils demandent à la cour de :
- débouter [J] [D] de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté [J] [D] de sa demande en paiement de fermages illégaux,
- infirmer le jugement et condamner [J] [D] à leur restituer les fermages illicites qui ont été payés, soit la somme de 22 370,80 euros,
- condamner [J] [D] à leur payer la somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
1) Sur la jonction des procédures
Les deux procédures d'appel concernent le même jugement et il y a lieu d'en ordonner la jonction.
2) Sur l'application du statut du fermage
Il ressort des conclusions des parties qu'elles sont d'accord sur le fait que leurs relations contractuelles, définies par les accords des 29 septembre 2000, 11 janvier 2001 et 29 septembre 2002 et un accord verbal en ce qui concerne les parcelles n° s [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], relèvent du statut des baux ruraux et portent sur des parcelles situées à [Localité 1], cadastrées section B, n°s [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], avec chemin d'accès en parcelle B [Cadastre 9], et tous les bâtiments sis au lieu-dit « [Localité 3] «.
Le jugement sera donc confirmé sur ce point.
3) Sur l'identité du preneur
Il ressort des conclusions de [H] [W], agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, [I] [F] et [O] [K] qu'ils estiment que [H] [W] et l'EARL L'HORTENSIA BLEU étaient co-preneurs du bail, bien qu'ils ne demandent pas que le jugement soit infirmé pour avoir jugé que seul [H] [W] était titulaire du bail.
Mais ainsi qu'il a été jugé par le tribunal paritaire des baux ruraux seul [H] [W] était titulaire du bail. Le fait que l'exploitation des parcelles a été confiée par [H] [W] à la SCEA L'HORTENSIA BLEU puis à l'EARL L'HORTENSIA BLEU, ce qui ressort des extraits du registre du commerce et des sociétés versés au dossier et des factures adressées par le bailleur à l'EARL L'HORTENSIA BLEU, n'a pas eu pour effet de rendre celle-ci titulaire du bail, à défaut d'accord exprès de [J] [D].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que [H] [W] était le seul titulaire du bail rural consenti par [J] [D] et que l'exploitation des biens loués a été confiée à l'EARL L'HORTENSIA BLEU.
[Cadastre 8]) Sur le prix du fermage
[J] [D], qui demande que le jugement soit réformé, ne précise pas les motifs pour lesquels la décision du tribunal paritaire des baux ruraux fixant le fermage à la somme de 7 064,44 euros à compter du [Cadastre 1] juillet 2010 doit être réformée.
Il y a lieu d'adopter les motifs du premier juge, qui s'appuie sur le rapport d'expertise, et de confirmer le jugement sur la fixation du prix du fermage.
5) Sur la demande de résiliation du bail
Le 13 octobre 2010 [J] [D] et [H] [W] ont conclu un accord matérialisé par deux documents rédigés dans les mêmes termes, signés par l'un ou l'autre et visé par par [I] [F] et [O] [K], en ce qui concerne l'exemplaire signé par [H] [W].
Aux termes de cet accord, [H] [W] résilie la totalité des baux de l'exploitation de [Localité 3], avec effet au 29 septembre 2010, et [J] [D] l'accepte.
Le bail litigieux est donc à ce jour résilié et [H] [W] a quitté les lieux, ainsi que [J] [D] le reconnaît dans les conclusions qu'il a prises dans le cadre d'une nouvelle saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de QUIMPER par [H] [W], [I] [F] et [O] [K] aux fins d'obtenir le paiement d'une indemnité pour amélioration du fonds loué.
La demande de résiliation du bail et les demandes accessoires d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation, sont donc devenues sans objet.
Le jugement qui a rejeté la demande de résiliation sera en conséquence infirmé.
6) Sur la demande de restitution du fermage trop perçu
[H] [W], agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, [I] [F] et [O] [K] font état du caractère illicite du prix du fermage eu égard aux dispositions d'ordre public de l'article L 411-11 du code rural et de la nullité de la clause fixant le prix du fermage.
Le prix du fermage a été fixé dans l'accord du 29 septembre 2000 à 2 000,00 francs par hectare pendant 3 ans puis 4 000,00 francs par hectare à compter du 29 septembre 2003, avec indexation sur l'indice officiel d'inflation du gouvernement.
Dans l'accord du 11 janvier 2001 il a été fixé à la somme de 0,16 euros jusqu'au 29 septembre 2004 pour les terres et à la somme de 7 000,00 francs par an à compter du 29 septembre 2001 pour les bâtiments. Le montant postérieur du prix du fermage pour les terres à compter du [Cadastre 6] septembre 2004 n'a pas été fixé. Mais il ressort du décompte dressé par l'expert que [J] [D] a continué à réclamer à [H] [W] le montant du fermage fixé le 29 septembre 2000.
S'agissant des parcelles cadastrées section B, n° s [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] aucun contrat n'a été établi et l'expert a déterminé que [J] [D] a réclamé la somme de 336,60 euros par hectare à compter de 2003, soit le même prix que celui fixé le 29 septembre 2000.
Quant à l'accord « [Localité 2] « du 29 septembre 2002 le prix du bail effectivement appliqué est celui qui a été fixé le 29 septembre 2000.
Il ressort clairement du rapport d'expertise que le fermage fixé par les accords entre les parties ne correspond pas aux arrêtés préfectoraux applicables en l'espèce. Le tableau de la page 21 du rapport d'expertise démontre que le fermage qui a été réclamé est systématiquement supérieur au montant maximum du fermage légal. Pour ce motif la clause de fixation du fermage est illicite.
L'action engagée par la SCEA L'HORTENSIA BLEU, l'EARL L'HORTENSIA BLEU et [H] [W] le 26 mai 2008 est bien une action en nullité du fermage, fondée sur l'illicéité de la clause fixant le prix du fermage, et non une action en révision du prix du fermage fondée sur les dispositions de l'article L 411-13 du code rural.
Le délai de 3 ans fixé par l'article L 411-13 du code rural pour agir en révision du montant du fermage ne leur est donc pas opposable, contrairement à ce qu'a jugé le tribunal paritaire des baux ruraux.
L'expertise démontre qu'entre l'année 2001 et l'année 2007 [H] [W] a payé en trop la somme de 22 371,10 euros (63 865,30 ' 41 494,20 euros). Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en restitution de cette somme.
Mais ce montant sera alloué à [H] [W] seul, parce qu'il est titulaire du bail et que, d'après l'expertise, les paiements ont été faits en son nom.
7) Sur la demande en paiement d'une provision pour les fermages impayés
Ainsi qu'il est exposé ci-dessus, le fermage qu'a encaissé [J] [D] était d'un montant supérieur au fermage légal.
Il ne dispose donc d'aucune créance de fermage à l'encontre de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, contre laquelle il forme sa demande. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement d'une provision au titre des fermages impayés.
8) Sur les dépens et les frais irrépétibles
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a mis les dépens de première instance à la charge de [J] [D]. Les dépens de la procédure d'appel seront également mis à sa charge et il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sa condamnation à ce titre par le premier juge sera confirmée et l'indemnité due à [H] [W], agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, à [I] [F] et à [O] [K], qui étaient co-gérants de l'EARL L'HORTENSIA BLEU jusqu'au 1er décembre 2010, sera fixée à la somme de 2 000,00 euros pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
Ordonne la jonction des procédures n° s 10/6269 et 10/6188,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a :
débouté l'EARL L'HORTENSIA BLEU de sa demande en restitution du loyer,
débouté [J] [D] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage, pour défaut d'information de mise à disposition d'une société et pour une éventuelle irrégularité de la participation de [H] [W] au sein de l'exploitation, et de ses demandes annexes,
Statuant à nouveau,
Condamne [J] [D] à payer à [H] [W] la somme de 22 371,10 euros réglée en plus du fermage légal,
Constate l'accord des parties sur la résiliation du bail à compter du 29 septembre 2010,
Constate que la demande de résiliation du bail et les demandes annexes sont devenues sans objet,
Condamne [J] [D] à payer à [H] [W], agissant en son nom et en qualité de liquidateur de l'EARL L'HORTENSIA BLEU, à [I] [F] et à [O] [K] la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne aux dépens.
LE GREFFIERLE PRESIDENT