COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 05 JUIN 2024
N° 2024/ 274
N° RG 23/06815
N° Portalis DBVB-V-B7H-BLJ4E
[O] [C] veuve [D]
C/
S.A.S. NOKANHUI
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Arnault CHAPUIS
Me Stéphane MÖLLER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire de MANOSQUE en date du 21 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22-000111.
APPELANTE
Madame [O] [C] veuve [D]
née le 29 Décembre 1974 à [Localité 4] (04), demeurant [Adresse 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-002994 du 12/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
représentée par Me Arnault CHAPUIS, membre de la SELARL D'AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
INTIMEE
S.A.S. NOKANHUI
venant aux droits de la SCI LE VIEUX MOULIN, prise en la personne de son Président, M. [V] [P], domicilié es qualités audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Stéphane MÖLLER, membre de la SELARL D'AVOCATS STEPHANE MÖLLER, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte en date du 1er décembre 2016, La SCI LE VIEUX MOULIN a donné à bail à Mme [O] [C] veuve [D] un bien immobilier situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 450 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à 450 euros.
Par acte notarié du 20 mars 2020, La SCI LE VIEUX MOULIN a vendu ledit bien a la SAS NOKANHUI.
La locataire a argué de l'existence de désordres affectant le logement.
A la suite d'une visite des lieux par un agent municipal, le maire de la ville de [Localité 5] a mis en demeure la SAS NOKANHUI de procéder aux travaux nécessaires à la remise en état des lieux sous deux mois par courrier du 27 janvier 2021 comprenant notamment :
- La réfection des prises de courant et des radiateurs électriques
- La mise en place d`un système de détection de fumée
- L'installation d'une VMC ou de nouvelles grilles d'aération
- La réalisation de l'étanchéité voire le changement de la cabine de douche ; la remise en état des poignées de portes et la résolution du problème d'humidité dans les placards et les remontées d'odeur dans la cuisine.
Le bailleur a procédé le 1er septembre 2021 aux travaux suivants :
- Changement de la poignée de porte de 1'entrée principale ;
- Changement WC et meuble salle de bain complet ;
- Changement radiateur séjour et cuisine ;
- Installation détecteur de fumée ,
- Dépose soufflant salle de bains ;
- Joint de douche et débouchage évier
A la suite d`une nouvelle visite, certains désordres demeurant notables dans le logement, le maire de [Localité 5] a pris un arrêté municipal d'injonction au RSD le 28 avril 2022 par lequel M.[P] [V] est mis en demeure de mettre en conformité le logement litigieux dans un délai de 15 jours. Au terme du délai imparti, une amende de 450 euros pourra être infligée au propriétaire en cas de non-exécution dûment constatée par agent assermenté.
Il était ainsi noté que le logement portait atteinte à la santé et salubrité publique pour les raisons suivantes :
- Absence de VMC
- Présence d'humidité source d'odeurs et présence d'insectes divers
- Présence de rongeurs dans les cloisons murales
- Prise électrique de l'appartement défectueuse (cuisine)
- Rails fixés au sol du placard coulissant corrodés
- Spot intégré au miroir de la salle de bains dégradé
- chauffage mural soufflant démonté et non-remplacé
- Cabine de douche vétuste non-changée.
Par acte d'huissier en date du 26 juillet 2022, Mme [O] [C] veuve [D] a fait assigner la SAS NOKANHUI devant le tribunal de proximité de MANOSQUE aux fins de la voire condamner, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement, à procéder à divers travaux, à lui verser une somme provisionnelle de 7.200 euros à parfaire au jour du jugement au titre du préjudice de jouissance subi à hauteur, de 425 euros par mois à compter du 27 janvier 2021 jusqu`à réalisation des travaux, à la suspension du paiement du loyer à compter de l'assignation jusqu'à la réalisation des travaux, à défaut, la réduction de son montant de 200 euros et son autorisation à consigner ce montant auprès de la CARPA, à lui verser la somme de l0.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de l`état du logement, outre 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement rendu le 21 mars 2023, le Tribunal a:
CONDAMNE la SAS NOKANHUI, prise en la personne de son gérant, à procéder dans le logement situé [Adresse 3] aux travaux suivants, et dans un délai de 30 jours,
- Remplacement du chauffage soufflant mural de la salle de bain;
- installation de VMC dans l'appartement ou de tout système d'aération et ventilation conformément aux disposition réglementaires ;
- Changement et sécurisation de la prise de courant défectueuse au-dessus du plan de travail de la cuisine ;
PRECISE que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard courant à compter de 30 jours après la signification de la présente décision dans la limite de 15.000 euros ;
DEBOUTE Mme [O] [C] veuve [D] du surplus de ses demandes de travaux ;
DEBOUTE Mme [O] [C] veuve [D] de sa demande en suspension, diminution et consignation du loyer jusqu'à réalisation des travaux ;
CONDAMNE la SAS NOKANHUI prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [O] [C] veuve [D] la somme de 799,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
DEBOUTE Mme [O] [C] veuve [D] de sa demande complémentaire en paiement de dommages et intérêts ;
CONDAMNE Mme [O] [C] veuve [D] à payer à la SAS NOKANHUI la somme de 164,97 euros correspondant aux loyers impayés, dette arrêtée au 10 janvier 2023, échéance de janvier incluse ;
PRONONCE la résiliation à compter de la date de la présente décision du contrat de bail conclu entre la SAS NOKANHUI, venant aux droits de La SCI LE VIEUX MOULIN et Mme [O] [C] veuve [D] le 1er décembre 2016 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;
ORDONNE en conséquence à Mme [O] [C] veuve [D], et à tous les occupants de son chef de libérer les lieux situés [Adresse 3] :
PRECISE qu'à défaut pour Mme [O] [C] veuve [D] d'avoir volontairement libéré les lieux, la SAS NOKANHUI pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE Mme [O] [C] veuve [D] à payer à la SAS NOKANHUI en deniers ou quittances une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, soit la somme de 450 euros à compter du 1er février 2023, loyer de février inclus, et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE chaque partie à supporter ses propres dépens ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives formulées au visa de 1'article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
RAPPELE que l`exécution provisoire est de droit.
Par déclaration au greffe en date du 19 mai 2023, Mme [C] a interjeté appel de cette décision.
Elle sollicite:
- Réformer et infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de MANOSQUE le 21 mars 2023 en ce qu'il a :
Débouté Mme [C] du surplus de ses demandes de travaux ;
Débouté Mme [C] de sa demande en suspension, diminution et consignation du loyer jusqu'à la réalisation des travaux ;
Limité la condamnation de la SAS NOKANHUI à verser à Mme [C] une somme de 799,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;
Débouté Mme [C] de sa demande complémentaire en paiement de dommages et intérêts,
Condamné Mme [C] à payer à la SAS NOKANHUI la somme de 164,97 euros correspondant aux loyers impayés, dette arrêtée au 10/01/2023, échéance de janvier incluse ;
Prononcé la résiliation à compter de la date de la présente décision du contrat de bail et ordonné l'expulsion de Mme [C].
Débouté Mme [C] de sa demande d'article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens.
Et, statuant à nouveau,
- Condamner la SAS NOKANHUI, sous une astreinte de 50 euros par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir à procéder aux travaux suivants dans le logement donné à bail à Mme [O] [C] Veuve [D] :
Changement du bac et de la cabine de douche ;
Changement du spot intégré au miroir situé au-dessus du lavabo ;
Travaux nécessaires pour remédier aux odeurs d'égout ;
Travaux nécessaires pour remédier à la présence d'insectes dans les placards de cuisine Travaux nécessaires pour remédier à la présence de rongeurs dans l'appartement ;
Changement du placard à portes coulissantes ;
- Condamner la SAS NOKANHUI à régler à Mme [O] [C] Veuve [D] une somme provisionnelle de 10.800 euros à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir au titre du préjudice de jouissance subi et à valoir en réparation des préjudices subis, correspondant à 450 euros par mois depuis le 27/01/2021 jusqu'à la parfaite réalisation des travaux de mises aux normes et tendant à remédier aux désordres dans le logement ;
- Suspendre le paiement du loyer avec effet à compter de l'assignation en justice jusqu'à parfaite satisfaction des travaux de nature à garantir la délivrance d'un logement décent;
- A titre subsidiaire, réduire le montant du loyer à la somme de 200 euros par mois à compter de l'assignation en justice et jusqu'à la réalisation complète des travaux de nature à remédier aux désordres et autoriser Mme [O] [C] Veuve [D] à consigner le montant des loyers auprès de la CARPA ;
- Condamner la SAS NOKANHUI à verser à Mme [O] [C] Veuve [D] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral et en réparation des préjudices subis du fait de l'état du logement ;
- Débouter la SAS NOKANHUI de ses demandes reconventionnelles ;
- Dire n'y avoir lieu à résiliation du bail ;
- Condamner la SAS NOKANHUI à verser à Mme [O] [C] Veuve [D] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure Civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son recours, elle fait valoir:
-que la bailleresse met une particulière mauvaise foi dans la réalisation de ses obligations et des travaux à sa charge,
-que la bailleresse est informée des nombreux désordres dans le bien depuis la lettre RAR du 27 janvier 2021 et de l'arrêté du 28 avril 2022,
-qu'elle conteste toute indisponibilité de sa part pour la réalisation des travaux, ayant toujours pris attache avec les entrepreneurs pour leur permettre d'intervenir,
-que son état de santé se dégrade du fait de l'état de l'appartement,
-que dernièrement une partie du plafond du logement s'est effondré du fait de la présence d'une fuite d'eau et d'humidité importante, que les éléments d'équipement se dégradent en l'état de l'humidité et de l'absence de système de ventilation,
-que la bailleresse a installé une VMC centralisée et un convecteur dans la salle de bain le 23 février 2023 et réparé la prise de la cuisine le 21 avril 2023,
-qu'elle conteste tout manque d'entretien,
-que le logement ne répond pas aux normes de décence compte tenu de son état et de la gravité des désordres constatés,
-que la présence de rongeurs ne saurait être tolérée et ressortir de sa responsabilité,
-que des insectes prolifèrent dans cet environnement humide,
-que la bailleresse s'est contentée de quelques travaux partiels insuffisants à solutionner l'insalubrité du logement,
-que son préjudice de jouissance doit être évalué à 450€ par mois à compter du 27 janvier 2021 et ce jusqu'à la réalisation des travaux rendant le bien décent, et il convient de suspendre le paiement des loyers, outre l'indemnisation de son préjudice moral,
-qu'elle justifie de l'assurance du logement et a toujours été à jour de ses loyers de sorte que le bail n'a pas à être résilié.
La SAS NOKANHUI conclut:
Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de DIGNE LES BAINS -Tribunal de proximité de MANOSQUE;
Débouter Mme [C] veuve [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Condamner Mme [C] veuve [D] à payer à la SAS NOKANHUI la somme de 5 135.75 € correspondant aux travaux de remise en état du logement, outre intérêts au taux légal ;
Condamner Mme [C] veuve [D] à payer à la SAS NOKANHUI la somme de 1350.00 € au titre de la perte de chance d'avoir pu relouer immédiatement le logement sis [Adresse 1] en raison des travaux de remise en état qu'elle a été contrainte d'effectuer et qui devraient se terminer le 1er octobre 2023 ;
Condamner Mme [C] veuve [D] à payer à la SAS NOKANHUI la somme de 1 500 € en vertu de l'article 700 du C.P.C.
Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil.
Condamner Mme [C] veuve [D] aux entiers dépens d'appel en ceux compris le coût du procès-verbal de constat établi le 28.07.2023 par la SELARL AMAT ET VARCIN, distraits au profit de Me MÖLLER Stéphane Avocat sous son affirmation.
Elle soutient:
-que depuis qu'elle est propriétaire elle a procédé à de nombreux travaux,
-qu'il ressort du rapport de l'agent municipal que le logement est dégradé en raison d'un manque d'entretien,
-qu'elle s'est trouvée dans l'impossibilité de réaliser les travaux mis à sa charge aux termes de l'arrêté et notamment le système de ventilation en raison de l'indisponibilité de Mme [C],
-que le logement a été restitué par cette dernière le 12 juillet 2023,
-qu'elle a procédé à la réparation de la prise de courant dans la cuisine le 21 avril 2023 de sorte qu'elle ne saurait être condamnée sous astreinte à le faire,
-qu'en ce qui concerne le bac à douche et la cabine de douche, il résulte de l'état des lieux d'entrée qu'ils étaient en bon état de sorte que leur entretien incombe à la locataire,
-que concerne les travaux de la VMC elle s'est confrontée à la mauvaise volonté de la locataire mais a procédé à son installation ainsi qu'à celle d'un convecteur dans la salle de bain, le 23 février 2023,
-que s'agissant des odeurs d'égouts, elles ne résultent pas de problème d'humidité ni de moisissures dont les autres locataires attestent qu'ils sont inexistants, mais relèvent de l'entretien de la locataire,
-qu'il résulte d'un constat d'un commissaire de justice du 28 juillet 2023, que le plafond dont la locataire dit qu'il s'est effondré en raison d'une fuite pour laquelle elle n'établit pas avoir fait de déclaration à son assurance, a été arraché,
-que s'agissant de la présence de mites et papillons, elle ne peut en être tenue pour responsable le décret du 26 août 1987 imposant aux locataires de faire le nécessaire pour éviter leur prolifération,
-qu'il appartient à la locataire de procéder au graissage des rails de la porte de placard ce manque d'entretien alors qu'il était indiqué en bon état à l'entrée est à la charge de la locataire,
-qu'elle a remplacé le chauffage soufflant de la salle de bains par un convecteur électrique,
-que lors de l'entrée dans les lieux de la locataire le logement était en bon état, s'efforçant de répondre au mieux aux demandes de ses locataires,
-qu'elle ne conteste pas la présence de nuisibles tels que rats dans les parties communes mais pas dans les appartements,
-que la locataire tente de faire croire à la cour que le logement est indécent alors qu'il n'est pas entretenu par elle et qu'elle ne lui permet pas de faire les travaux nécessaires,
-qu'elle ne rapporte pas la preuve des problèmes de santé dont elle se dit atteinte,
-qu'elle ne peut dégrader volontairement l'appartement, ne pas procéder aux travaux de réparation lui incombant et prétendre que le logement est insalubre,
-que la locataire a plusieurs mois durant manqué à son obligation de payer intégralement le loyer, elle ne justifie d'une assurance habitation que sur la période du 3 novembre 2022 au 2 novembre 2023, ce qui justifie que le bail soit résilié,
-que la locataire manque à son obligation de jouissance paisible (comportement bruyant, violentes disputes avec le voisin du dessous, insultes et menaces de mort sur voisins),
-que la locataire a quitté volontairement le logement le 13 juillet 2023, un état des lieux de sortie a été réalisé hors sa présence par huissier de justice le 21 juillet 2023 constatant un état de saleté avancé avec forte odeur d'animaux, une peinture en mauvais état, un morceau de placoplâtre arraché sur un mur et au plafond, l'absence de douilles et d'ampoules, un interrupteur arraché, comme la hotte de la cuisine, meuble sous évier et étagères en très mauvais état, la façade d'un convecteur sale et rouillée, une porte de salle de bain hors d'usage, parois de douche coulissantes hors d'usage, la chasse des WC fuit, portes coulissantes du placard hors d'usage, compteur électrique démonté, des meubles ont été laissés sur place,
-que le montant des travaux de remise en état s'élève à la somme de 5135,75€ factures à l'appui,
-que du fait des travaux à réaliser elle a subit une perte de chance de relouer immédiatement le logement.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance
En application de l'article 1719 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Le décret du 30 janvier 2002 définit ce qu'est un logement décent.
En l'espèce, suite à signalement un agent municipal de la ville de [Localité 5] a effectué une première visite du logement le 27 janvier 2021 et a constaté:
1. L'absence de détecteur de fumée
2. La présence d'une forte odeur d'égout qui remonte dans la cuisine par la pile de l'évier. De l'humidité qui est source d'odeurs dans les placards avec présence de mites et papillons à certaines périodes de l'année. La poignée de porte d'entrée de l'appartement est cassée.
3. L'absence de ventilation mécanique contrôlée dans la cuisine, la salle de bains et WC (art. 40.1 du RSD). La poignée de porte de la salle de bains est cassée.
4. Dans la cuisine, une prise de courant située au-dessus du plan de travail présente des traces de feu électrique dû aux étincelles qui s'y produisent (art. 51 du RSD).
5. Dans le séjour, un radiateur électrique ne fonctionne plus et le second est usagé et les rails du placard double porte sont dégradés par la rouille et ne font plus leur office (coulissement impossible des portes).
6. Dans la salle de bains au niveau de la douche le flexible et la douchette sont hors d'usage, les portes de la cabine sont détériorées et ne font plus étanchéité ce qui amène de l'humidité sur le mur de la chambre voisine. Le meuble sous vasque est dégradé ainsi que la coque en plastique du convecteur mural fendu. Le WC est fendu au niveau du réservoir d'eau et l'émail de la cuvette est attaqué par le tartre. Le robinet d'arrêt ne fonctionne plus.
7. Une pièce dans laquelle sont regroupés tous les compteurs électriques est située à l'entrée du corridor qui dessert les appartements. Cette porte a été fermée à clef par le propriétaire, les locataires ne disposant pas du double des clefs, ne peuvent procéder à la coupure d'alimentation électrique de leur appartement en cas de nécessité.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2021, le maire de [Localité 5] a mis en demeure le bailleur de faire effectuer les travaux nécessaires afin de mettre le logement en conformité au regard des prescription du RSD, faute de quoi une procédure de police administrative serait engagée à son encontre.
A la demande de la DDT-LHI, les services municipaux de la Commune de [Localité 5] ont, en date du 24 février 2022, procédé à une seconde visite du logement de Mme [O] [C] Veuve [D]. Lors de cette visite, ils ont constaté que :
' Le bac de la douche et la cabine n'ont pas été changé
' Le chauffage soufflant mural de la salle de bains a été retiré et non remplacé
' Le spot intégré au miroir situé au-dessus du lavabo est toujours dégradé
' Pas de VMC dans l'appartement
' Présence d'insectes (mites alimentaires, papillons etc') dans les placards de cuisine
' Odeurs d'égout toujours présentes dans l'appartement
' Le placard à portes coulissantes n'a pas été changé (rails corrodés)
' Prise de courant défectueuse au-dessus du plan de travail de la cuisine inchangée.
Il est précisé que suite à la première visite le bailleur a réalisé les travaux suivants:
' Mise en place d'un détecteur de fumée
' Les deux convecteurs électriques ont été changés
' Une poignée de porte changée sur les deux défectueuses
' WC complet changé
' Meuble de salle de bains avec lave-mains changé
Il y est indiqué que le logement est, malgré les travaux non encore réalisés, en meilleur état, suite à ceux faits et que l'immeuble souffre d'infiltrations et d'humidité, qui provoquent des odeurs d'égout perceptibles dans les appartements.
Il n'est pas contesté la présence de nuisibles à savoir des rongeurs dans les parties communes de l'immeuble. Quant à leur présence à l'intérieur des appartements elle est attestée par le mail de la société Flash Nuisible en date du 14 mars 2022, suite à son intervention dans l'immeuble.
Relativement à la présence d'insectes, s'il est difficile d'établir son origine, elle est certainement aggravée par l'humidité du logement.
Il est constant que le 23 février 2023 le bailleur a installé une VMC centralisée et un convecteur dans la salle de bains et a procédé le 21 avril 2023 à la réparation de la prise de la cuisine. Il établit qu'il a eu du mal à faire intervenir les entreprise en raison de l'indisponibilité de la locataire.
Ainsi, ce logement a présenté du 27 janvier 2021 à avril 2023 des désordres notamment caractérisés par la présence d'humidité, d'insectes et de nuisibles dont le bailleur a été informé et auxquels il a partiellement répondu, étant précisé que certains délais peuvent également être imputés à l'indisponibilité de la locataire, sollicitée à plusieurs reprises pour la réalisation des travaux de mise en conformité, tel que cela résulte des courriers recommandés du 20 juillet 2022.
Il convient d'évaluer ce préjudice de jouissance sur 26 mois à 10% du loyer soit à la somme de 1170€, sans qu'il puisse être fait droit à la demande de suspension de paiement du loyer, dont Mme [C] est déboutée.
Par ailleurs, Mme [C], qui prétend avoir subi un dégât des eaux le 4 mai 2023, postérieurement aux travaux réalisés par le bailleur, ne peut valablement l'établir par un courrier recommandé dont elle ne verse pas l'avis de réception et par une photographie non datée et circonstanciée, sans justifier de déclaration à son assurance et alors que le commissaire de justice, qui a réalisé l'état des lieux de sortie le 28 juillet 2023, retient, quant à lui, que le placoplâtre du plafond a été arraché, ainsi que l'isolation située au dessus, sans mentionner aucune trace d'humidité.
En outre, Mme [C] échoue à établir la dégradation de son état de santé fragile en se contentant de verser aux débats un certificat médical du docteur [M] en date du 7 avril 2022, qui ne fait qu'acter de ce que 'son état de santé nécessite formellement un logement salubre'.
Sur la demande en paiement de dommages et intérêts
Retenant que le préjudice de jouissance en lien avec le défaut de conformité du logement aux critères de décence ayant déjà été indemnisé, c'est à juste titre que le premier juge a débouté Mme [C] de sa demande de condamnation à un préjudice moral nullement établi et pourtant sollicité à hauteur de 10 000€.
Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;
Retenant qu'entre septembre et janvier 2022 la locataire n'a versé aucune somme au titre de son loyer occasionnant une dette de 950,67€ au 21 décembre 2022 régularisée partiellement le 10 janvier puisqu'une dette de 164,97€ subsiste, c'est à juste titre que le premier juge a dit que la locataire a manqué à son obligation de règlement intégral du loyer, seule la participation de la CAF ayant été versée, et l'a condamnée au paiement de cette dette.
Retenant, en outre, que le bail contient une clause imposant au locataire de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier dans le délai d'un mois en cas de mise en demeure, faute de quoi le bail se trouve résilié de plein droit et que la locataire, suite à la sollicitation du bailleur, verse une attestation d'assurance habitation pour la période du 3 novembre 2022 au 2 novembre 2023, sans justifier d'une assurance pour la période antérieure, alors que le bail est du 1er décembre 2016, c'est valablement que le premier juge a, en raison de ces inexécutions contractuelles suffisamment graves, prononcé la résiliation du bail au jour du jugement, ordonné l'expulsion et le paiement d'une indemnité d'occupation.
Sur la demande de réalisation de travaux sous astreinte
Du fait de la résiliation du bail et Mme [C] ayant quitté volontairement le logement le 13 juillet 2023, sa demande tendant à la réalisation de travaux sous astreinte et ses demandes en découlant sont devenues sans objet.
Sur la demande accessoire au titre de la remise en état du logement
Il résulte de l'article 566 du code de procédure civile que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.
En l'espèce, suite au départ volontaire de Mme [C] le 13 juillet 2023, un état des lieux de sortie a été effectué par un commissaire de justice le 28 juillet 2023, la locataire ne s'étant pas présentée malgré la convocation signifiée le 21 juillet 2023.
Les réparations locatives résultent de la comparaison entre les états des lieux contradictoire d'entrée et de sortie.
L'état des lieux d'entrée du 1er décembre 2016, très succinct, indique:
-séjour: plafond, mur, sol menuiserie en bon état 2 point lumineux 4 prises
-chambre: plafond, mur, sol menuiserie en bon état
-cuisine: plafond, mur, sol menuiserie en bon état, un évier deux bacs avec égouttoir en bon état, robinetterie en bon état, 5 éléments de rangements bas,
-salle de bains: plafond, mur, sol menuiserie en bon état 1 point lumineux et une prise, un lavabo avec robinetterie en bon état, une douche en émail avec mitigeur et flexible en bon état, un élément de rangement en mauvais état,
-WC: plafond, mur, sol menuiserie en bon état, une chasse d'eau en bon état,
-chauffage individuel 4 radiateurs.
L'état des lieux de sortie constate un état de saleté avancé avec forte odeur d'animaux dans l'ensemble du logement, dans l'espace cuisine salon, une peinture en mauvais état, un morceau de placoplâtre arraché sur un mur et au plafond, l'absence de douilles et d'ampoules, un interrupteur arraché, comme la hotte de la cuisine, meuble sous évier et étagères en très mauvais état, la façade d'un convecteur sale et rouillée, une porte de salle de bain hors d'usage, parois de douche coulissantes hors d'usage, la chasse des WC fuyante, dans le dégagement chambre salle de bain des portes coulissantes du placard hors d'usage, un compteur électrique démonté, des meubles laissés sur place.
La comparaison entre ces deux états des lieux laisse apparaître les dégradations locatives suivantes:
-saleté général de l'appartement,
-peinture des murs et plafonds de l'espace cuisine salon en mauvais état
-absence de douilles et d'ampoules,
-meuble sous évier en mauvais état
-fuite à la chasse d'eau des WC.
Au regard des factures versées aux débats ces réparations locatives seront évaluées à:
-490€ de nettoyage
-310€ d'évacuation des encombrants,
-830€ réparation murs et placo
soit à la somme de 1630€.
Le bailleur ne justifie pas de l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de relouer le bien pendant trois mois et donc d'une perte de chance à ce titre, demande dont il est, en conséquence, débouté.
Sur les autres demandes
Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 21 mars 2023 par le Tribunal de proximité de MANOSQUE;
SAUF en ce qu'il a:
CONDAMNE la SAS NOKANHUI, prise en la personne de son gérant, à procéder dans le logement situé [Adresse 3] aux travaux suivants, et dans un délai de 30 jours,
- Remplacement du chauffage soufflant mural de la salle de bain;
- installation de VMC dans l'appartement ou de tout système d'aération et ventilation conformément aux disposition réglementaires ;
- Changement et sécurisation de la prise de courant défectueuse au-dessus du plan de travail de la cuisine ;
PRECISE que cette condamnation sera assortie d'une astreinte de 50 euros par jour de retard courant à compter de 30 jours après la signification de la présente décision dans la limite de 15.000 euros ;
DEBOUTE Mme [O] [C] veuve [D] du surplus de ses demandes de travaux ;
DEBOUTE Mme [O] [C] veuve [D] de sa demande en suspension, diminution et consignation du loyer jusqu'à réalisation des travaux ;
CONDAMNE la SAS NOKANHUI prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [O] [C] veuve [D] la somme de 799,80 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Statuant à nouveau:
DIT sans objet les demandes de Mme [C] en exécution de travaux et en suspension, diminution et consignation du loyer jusqu'à réalisation des travaux ;
CONDAMNE la SAS NOKANHUI prise en la personne de son gérant, à verser à Mme [O] [C] veuve [D] la somme de 1170 euros en réparation de son préjudice de jouissance,
Y ajoutant,
CONDAMNE Mme [O] [C] veuve [D] à verser à la SAS NOKANHUI prise en la personne de son gérant la somme de 1630€ au titre des réparation locatives,
ORDONNE la compensation entre les sommes respectivement dues;
ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel
LA GREFFIERE LE PRESIDENT