COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-5
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
(Expertise)
DU 06 JUIN 2024
N°2024/200
Rôle N° RG 21/03614 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BHCWB
Société [7]
C/
[J] [V]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Roselyne SIMON-THIBAUD
Me Karine TOLLINCHI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 05 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/04515.
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [7] sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice LA SARL CABINET CLEMENCEAU, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4],
représenté par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Sandra JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Margaux VERAN-PIAZZESI, avocat au barreau de NICE, plaidant
INTIME
Monsieur [J] [V]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Karine TOLLINCHI de la SCP CHARLES TOLLINCHI - CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Franck BANERE, avocat au barreau de GRASSE, plaidant
----
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Marc MAGNON, Président, et Mme Audrey CARPENTIER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Audrey CARPENTIER, Conseillère, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Marc MAGNON, Président
Madame Patricia HOARAU, Conseiller
Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.
Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
**
EXPOSE DU LITIGE
[J] [V] est propriétaire des lots n°17, 68, 77, 78 situés au sein de la résidence [7] à [Localité 10], soumise aux statuts de la copropriété. Ces lots se trouvent situés sous les parkings et garages, la résidence étant construite à flanc de colline.
Se plaignant d'infiltrations dans ses lots, [J] [V] a obtenu par ordonnance de référé du 26 juin 2002 la désignation d'un expert judiciaire.
L'expert a déposé son rapport le 22 avril 2003.
Par Ordonnance de référé du 26 novembre 2003, confirmée par Arrêt de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence du 13 janvier 2005, le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] a été condamné à effectuer les travaux préconisés par l'Expert, notamment :
-Dégager les terres, le long de la paroi extérieure et pour ce faire, aménager la zone d'espaces verts en restanques ; travaux qui nécessitent l'exécution de murs bahuts successifs,
-supprimer les arbustes et arbres implantés à l'endroit des remblais mis en dépôt, et ce y compris le figuier dont il est fait état ci-avant,
-stabiliser les zones d'espaces verts laissées en talus, par la mise en place de plantations spécifiques,
-effectuer les plantations de stabilisation préconisées par l'expert,
-remédier aux dommages occasionnés aux locaux de M. [V], par l'évacuation des eaux en rétention, au sol de ces locaux et à leur assèchement ,et ce notamment par la mise en place de sécheuses et déshumidificateurs pendant trois à six jours.
Les travaux d'étanchéité ont été réceptionnés le 28 avril 2014.
Se plaignant de la persistance de désordres, [J] [V] a de nouveau obtenu le 14 mars 2016 du juge des référés la désignation d'un expert judiciaire avec pour mission de dire si les travaux préconisés par le précédent expert ont été réalisés.
L'expert [X] a déposé son rapport d'expertise le 16 mai 2018.
Par suite de l'assignation délivrée par [J] [V], le tribunal judiciaire de Grasse a, par décision du 5 mars 2021 :
-condamné le syndicat des copropriétaires [7] à supprimer les installations électriques mises en place dans le lot de copropriété numéro 17,
-condamné le syndicat des copropriétaires [7] à enlever les gravats de chantier sur le talus Ouest et notamment le mur de soutènement effondré et la terre stockée contre le mur, et la création des murs bahuts préconisés par le rapport d'expertise [T] du 22 avril 2003 (pages 42 et 43 du rapport [X]),
-condamné le syndicat des copropriétaires [7] à araser le mur implanté devant la fenêtre du lot 78 selon préconisations du rapport d'expertise de Monsieur [T] pour une finition horizontale au même plan que l'appui de fenêtre, avec finition frotassé 'n et évacuation des gravats, -condamné le syndicat des copropriétaires [7] à procéder à la réfection de l'étanchéité du toit des huit garages enterrés formant le parking aérien et la voie sur entrée ascenseur incluant l'étanchéité verticale de toute la hauteur de la paroi enterrée, ainsi que décrite en pages 40 et 41 du rapport d'expertise de Monsieur [X],
-condamné le syndicat des copropriétaires [7] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 2.310 € en remboursement des frais avancés en cours d'expertise judiciaire, -condamné le syndicat des copropriétaires [7] à payer à Monsieur [J] [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
-condamné le syndicat des copropriétaires [7] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l'expertise judiciaire de Monsieur [X]
Par acte du 10 mars 2021 le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de la décision.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, l'appelant demande à la cour de:
REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE le 5 mars 2021,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
JUGER que Monsieur [V] a acheté des lots non habitables,
JUGER que Monsieur [V] savait pertinemment qu'en transformant des lots non habitables celui-ci s'exposerait à des dommages inhérents au changement de destination et d'affection de ses lots,
JUGER que Monsieur [V] a contribué à son propre dommage,
JUGER qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de réaliser les travaux préconisés par l'expert [X],
JUGER que le syndicat des copropriétaires [7] ne saurait financer des travaux destinés à rendre habitables des lots n'étant pas prévu à l'origine de la construction de l'immeuble comme étant à usage d'habitation et étant dépourvus de chef de toute étanchéité,
JUGER qu'en préconisant des travaux d'étanchéité sur le bâtiment parking à plus de 300.000 €, de surcroit hors mission, l'Expert [X] fait supporter sur le syndicat des copropriétaires le coût financier d'un changement de destination et d'affection totalement illicite.
JUGER que dans les travaux concernés se situent dans le bâtiment dénommé « GROUPE GARAGES» où se trouvent uniquement des garages et réserves, hormis les lots de Monsieur [V] qu'il a transformés illégalement en lots d'habitation,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire
JUGER que le Syndicat des copropriétaires [7] a mis en cause dans le cadre de la procédure pendante enrôlée sous le n° RG 19/03912 devant le Tribunal judiciaire de GRASSE les intervenants suivants qui ont participés à l'expertise judiciaire :
-L'ancien syndic Cabinet PERRO
-La société ESMOE, Maître d'oeuvre dans l'exécution des travaux d'étanchéité
-Monsieur [W] en charge de l'exécution des travaux.
-La compagnie ALLIANZ en tant qu'assureur Responsabilité civile décennale de l'entreprise [W] du 10 avril 2013 au 5 août 2013.
-la compagnie MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES en tant qu'assureur responsabilité civile décennale de l'entreprise [W] à compter du 20 décembre 2013.
-la compagnie MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES en tant qu'assureur Dommage ouvrage de la copropriété
JUGER qu'il ressort du rapport d'expertise que :
-le cabinet CPI a perçu un pourcentage d'honoraires sur les travaux effectués que ce dernier a commis des fautes dans le suivi des travaux et n'a pas déclaré le sinistre.
-le cabinet [E] INGENIERIE et Monsieur [E] a fait une mauvaise conception du CTTP et n'a pas prévu d'étanchéité verticale suffisante
-la Société ESMOE et la Société [W] ont commis des fautes de la maîtrise d'oeuvre du CCTP et des malfaçons dans l'exécution des travaux
JUGER qu'en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires [7] ne saurait répondre des fautes professionnelles de l'ancien syndic dans la gestion des travaux litigieux, des fautes de conception du CCTP du cabinet [E] INGENIERIE et Monsieur [E] et des fautes de maîtrise d'oeuvre et d'exécution des travaux par la Société ESMOE et la Société [W],
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [V] de ses demandes vis-à-vis du syndicat des copropriétaires [7] compte tenu des fautes des intervenants stigmatisés dans le rapport d'expertise du 16 mai 2018.
DEBOUTER Monsieur [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
ORDONNER une mesure de contre-expertise et commettre pour y procéder tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Conseiller de la Mise En Etat, avec la faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de:
- Se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 10] Résidence [7] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par LRAR,
- Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin, tous sachants,
- Vérifier la réalité des désordres invoqués par Monsieur [V],
- Décrire les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [T] dans son rapport du 22 avril 2003,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [X] dans son rapport du 16 mai 2018,
- Dire si les travaux préconisés sont réalisables en l'état,
- Donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera à son rapport ainsi que le coût et la durée des travaux,
- S'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,
JUGER que la consignation sera à la charge du syndicat des copropriétaires,
En tout état de cause,
REJETER les demandes formulées par Monsieur [V] dans le cadre de son appel incident, formulé par conclusions du 30 juin 2021,
REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [V],
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais de dénonce, distrait au profit de la SCP BADIE-SIMON-THIBAUD & JUSTON, Avocats au Barreau d'AIX-EN-PROVENCE, sous sa due affirmation de droit.
Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir :
-que les lots 68, 77 et 78 de Monsieur [V] sont situés dans l'immeuble dénommé « GROUPE GARAGES » à usage de parking construit à flanc de colline et dépourvu originellement de toute étanchéité ;
- qu'il s'agit de réserves aménageables,
- que la transformation de réserves en locaux d'habitation dans un immeuble dépourvu de toute étanchéité et construit à flanc de colline participe nécessairement à la survenance des désordres allégués.
- que lors de l'assemblée générale du 4 février 2011, l'ancien syndic, ès qualités, a non seulement estimé les travaux de réfection totale de l'étanchéité des parkings à hauteur de 150.000 € mais a aussi estimé les missions « CCTP » et « Appel d'Offre » à hauteur de 9.000 € TTC.
- que par courrier recommandé en date du 22 janvier 2013, Monsieur [V] a mis en demeure le syndic CPI d'avoir à procéder aux travaux conformément aux résolutions votées en assemblées générales ;
- que l'ancien syndic CPI ne démontre pas avoir entrepris une quelconque déclaration de sinistre à un assureur dommage-ouvrage,
- que cette omission constitue une faute du syndic puisqu'il prive le syndicat des copropriétaires d'être garanti des préjudices subis ;
- que le syndic est intervenu dans le choix de l'entreprise [W] ayant effectué les travaux,
- que le Syndicat des copropriétaires ne saurait répondre des fautes professionnelles de l'ancien syndic dans la gestion des travaux litigieux.
- que Monsieur [E] et la société [E] INGENIEURIE sont à l'origine du CCTP servant à l'exécution des travaux par la société ESMOE et l'entreprise [W]
- que l'expert constate que Monsieur [E] n'avait pas prévu d'étanchéité sous forme de résine liquide et qu'aucune des versions du CCTP n'avait prévu une étanchéité bitumée verticale d'une profondeur de 3,5 mètres.
- que les malfaçons constatées ne résultent pas seulement d'une mauvaise exécution de l'entreprise ESMOE et de l'entreprise [W], mais également d'une mauvaise conception du CTTP par Monsieur [E].
- que le Syndicat des copropriétaires ne saurait répondre des fautes de conception Monsieur [E] et la société [E] INGENIEURIE des travaux litigieux
- que La société ESMOE a réalisé la maîtrise d''uvre et l'entreprise [W] a réalisé les travaux.
- que le syndicat des copropriétaires [7] a mis en cause la responsabilité Monsieur [E] et la société [E] INGENIEURIE et de la société Esmoe dans le cadre de la procédure pendante enrôlée sous le n° RG 19/03912 devant le Tribunal judiciaire de Grasse dès lors que Monsieur [V] n'a pas jugé utile de le faire.
- qu'une difficulté d'exécution concerne les travaux d'étanchéité des lots 71 à 78,
- que Le syndicat des copropriétaires a missionné l'entreprise GOLFE INGENIERIES, laquelle a indiqué qu'il n'était pas possible de réaliser les travaux préconisés par l'Expert [X] ;
- que la société 2GI CONSULTANT a estimé que la méthode préconisée par l'Expert [X] n'est pas réalisable eu égard à son extrême dangerosité
- que les préconisations de l'Expert [X] ne sont pas réalisables en l'état et que la réalisation d'une étanchéité par l'intérieur est une solution préférable.
- que Tous les travaux préconisés par l'Expert [X] et dont la réalisation a été ordonnée par le Tribunal judiciaire ont été réalisés par le syndicat des copropriétaires, à l'exception de l'étanchéité qui n'est pas réalisable en l'état.
Par conclusions du 22 mars 2024 le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions mentionnant le nom du syndic actuellement en exercice la Sarl Cabinet Clemenceau et maintenant ses dernières demandes à savoir :
REFORMER le Jugement rendu par le Tribunal judiciaire de GRASSE le 5 mars 2021,
Et, statuant à nouveau,
A titre principal,
JUGER que Monsieur [V] a acheté des lots non habitables,
JUGER que Monsieur [V] savait pertinemment qu'en transformant des lots non habitables celui-ci s'exposerait à des dommages inhérents au changement de destination et d'affection de ses lots,
JUGER que Monsieur [V] a contribué à son propre dommage,
JUGER qu'il n'appartient pas au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] de réaliser les travaux préconisés par l'expert [X],
JUGER que le syndicat des copropriétaires [7] ne saurait financer des travaux destinés à rendre habitables des lots n'étant pas prévus à l'origine de la construction de l'immeuble comme étant à usage d'habitation et étant dépourvus de ce chef de toute étanchéité,
JUGER qu'en préconisant des travaux d'étanchéité sur le bâtiment parking à plus de 300.000 €, de surcroit hors mission, l'Expert [X] fait supporter par le syndicat des copropriétaires le coût financier d'un changement de destination et d'affection totalement illicite.
JUGER que dans les travaux concernés se situent dans le bâtiment dénommé « GROUPE GARAGES» où se trouvent uniquement des garages et réserves, hormis les lots de Monsieur [V] qu'il a transformé illégalement en lots d'habitation,
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
A titre subsidiaire
JUGER que le Syndicat des copropriétaires [7] a mis en cause dans le cadre de la procédure pendante enrôlée sous le n° RG 19/03912 devant le Tribunal judiciaire de GRASSE les intervenants suivants qui ont participé à l'expertise judiciaire:
-L'ancien syndic Cabinet PERRO
-La société ESMOE, Maître d'oeuvre dans l'exécution des travaux d'étanchéité
-Monsieur [W] en charge de l'exécution des travaux.
-La compagnie ALLIANZ en tant qu'assureur Responsabilité civile décennale de l'entreprise [W] du 10 avril 2013 au 5 août 2013.
-la compagnie MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES en tant qu'assureur responsabilité civile décennale de l'entreprise [W] à compter du 20 décembre 2013.
-la compagnie MMA IARD et MMA ASSURANCES MUTUELLES en tant qu'assureur Dommage ouvrage de la copropriété
JUGER qu'il ressort du rapport d'expertise que :
-le cabinet CPI a perçu un pourcentage d'honoraires sur les travaux effectués que ce dernier a commis des fautes dans le suivi des travaux et n'a pas déclaré le sinistre.
-le cabinet [E] INGENIERIE et Monsieur [E] a fait une mauvaise conception du CTTP et n'a pas prévu d'étanchéité verticale suffisante
-la Société ESMOE et la Société [W] ont commis des fautes de la maîtrise d'oeuvre du CCTP et des malfaçons dans l'exécution des travaux
JUGER qu'en tout état de cause, le Syndicat des copropriétaires [7] ne saurait répondre des fautes professionnelles de l'ancien syndic dans la gestion des travaux litigieux, des fautes de conception du CCTP du cabinet [E] INGENIERIE et Monsieur [E] et des fautes de maitrise d'oeuvre et d'exécution des travaux par la Société ESMOE et la Société [W],
En conséquence,
DEBOUTER Monsieur [V] de ses demandes vis-à-vis du syndicat des copropriétaires [7] compte tenu des fautes des intervenants stigmatisés dans le rapport d'expertise du 16 mai 2018.
DEBOUTER Monsieur [V] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
ORDONNER une mesure de contre-expertise et commettre pour y procéder tel Expert qu'il plaira à Madame ou Monsieur le Conseiller de la Mise En Etat, avec la faculté de s'adjoindre les soins d'un sapiteur dans une spécialité distincte de la sienne et mission de:
- Se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 10] Résidence [7] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par LRAR,
- Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin, tous sachants,
- Vérifier la réalité des désordres invoqués par Monsieur [V],
- Décrire les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [T] dans son rapport du 22 avril 2003,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [X] dans son rapport du 16 mai 2018,
- Dire si les travaux préconisés sont réalisables en l'état,
- Donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera à son rapport ainsi que le coût et la durée des travaux,
- S'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,
JUGER que la consignation sera à la charge du syndicat des copropriétaires,
En tout état de cause,
REJETER les demandes formulées par Monsieur [V] dans le cadre de son appel incident, formulé par conclusions du 30 juin 2021,
REJETER l'ensemble des demandes, fins et conclusions de Monsieur [V],
CONDAMNER Monsieur [V] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNER Monsieur [V] aux entiers dépens, de première instance et d'appel, en ce compris les frais de dénonce, distrait au profit de la SCP BADIE-SIMON-THIBAUD & JUSTON, Avocats au Barreau d'AIX-EN-PROVENCE, sous sa due affirmation de droit.
Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024 [J] [V] demande à la cour de :
Confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts.
Condamner le syndicat de copropriété à payer à M. [V] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le condamner à payer 6000,00 euros à M. [V] au titre de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux remboursements des frais de constat d'huissier qu'aux entiers dépens.
L'intimé réplique:
- que les lots 77 et 78 sont accessibles par un escalier, parties communes ;
- que ces lots doivent bénéficier de l'étanchéité, dont la réfection précédente avait été votée en 2012 et 2013 ;
- que le règlement de copropriété précise en page 32 que tous les locaux, sans aucune distinction, peuvent être affectés à l'occupation bourgeoise, commerciale ou professionnelle; seules sont exclues les utilisations artisanales ou industrielles.
- que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires,
- que Le syndicat de copropriété, en laissant perdurer une étanchéité dégradée par des travaux qu'il avait autorisés, a bien commis une faute et, en tout état de cause, est responsable sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
- que les travaux d'étanchéité n'ont pas permis de résoudre les problèmes antérieurs puisque l'expert indique (page 32) que les plafonds des lots 77 et 78 sont totalement sinistrés avec des dégradations (salpêtre, traces de fuites, moisissures, etc.), que l'état général de la sous face du plancher hauts des lots 77 et 78 démontre d'innombrables pénétrations d'eau depuis des années à travers la dalle béton ;
- que l'étanchéité verticale sur une profondeur de 1,50 mètre sur le fond des garages enterrés, prévue au devis de la société [W] n'a pas été réalisée ;
- que la demande de contre-expertise est irrecevable, puisque le syndicat de copropriété n'avait pas jusqu'ici critiqué le rapport de M. [X] ni dans les dires que son conseil avait adressés à l'expert durant le cours de l'expertise, ni dans les conclusions déposées au fond devant le tribunal judiciaire.
- que Selon le principe d'estoppel une partie ne peut se prévaloir d'une position contraire à celle qu'elle a prise antérieurement lorsque ce changement se produit au détriment d'un tiers ;
Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2024 [J] [V] demande à la cour de :
ECARTER les dernières écritures et pièces du syndicat,
A défaut,
RABATTRE l'ordonnance de clôture,
Vu l'article 117 du CPC,
ANNULER les conclusions du syndicat de copropriété des 18 janvier et 11 mars 2024, y compris d'office, et leur signification
A défaut,
Vu les articles 765 et 766,
DECLARER les écritures irrecevables,
SUR LE FOND,
Vu le principe d'estoppel,
DECLARER irrecevable la demande de contre-expertise,
Vu les dispositions des articles 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [V] de sa demande de dommages et intérêts.
Statuant à nouveau et REFORMANT le jugement de ce dernier chef,
CONDAMNER le Syndicat de copropriété de la résidence [7], à payer à M. [J] [V] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.
LE CONDAMNER à payer la somme de 10.000 euros à M. [J] [V] au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'au remboursement des frais de constat d'huissier et aux entiers dépens.
Aux motifs que :
-Le syndicat appelant a conclu au fond en communiquant de nouvelles pièces la veille de la clôture empêchant de fait le concluant de répondre avant l'ordonnance de clôture.
-Le syndicat produit tardivement de nouvelles pièces contenant des rapports privés non contradictoires établies pour les besoins de la cause ;
- que Les pièces 59-61-64-66 datent de 2021
- Ces pièces sont inopérantes et ne remettent pas en cause le rapport [X]
- le Cabinet MICHOT n'est plus le syndic en exercice, pour avoir démissionné le 22 avril 2022 et a été remplacé par le Cabinet NEXITY, dont la désignation a elle-même été annulée par le Tribunal Judiciaire de Grasse ;
- le nouveau syndic a été désigné le 12 janvier 2024
- les conclusions prises au nom d'une personne qui n'a plus qualité pour représenter en justice le syndicat des copropriétaires sont nulles sans avoir à démontrer de grief s'agissant d'une nullité de fond.
L'ordonnance de clôture prononcée le 12 mars 2024 a été révoquée avant l'ouverture des débats en accord avec les parties qui n'ont pas sollicité de renvoi aux fins de répliquer aux dernières écritures. La clôture des débats a été prononcée le 28 mars 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'étendue de la saisine de la cour
Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie.
Par ailleurs, les parties ont fait part avant l'ouverture des débats de leur accord pour admettre les conclusions notifiées le 15 mars et le 22 mars 2024 sans renvoi pour discuter des moyens soulevés au titre de la mention du nom du syndic. En tout état de cause le moyen soulevé par l'intimé au titre de l'absence de représentant du syndicat des copropriétaires est inopérant puisqu'il s'agit d'une exception de procédure relevant des compétences exclusives du conseiller de la mise en état et régularisable, ce qui est le cas en l'espèce.
Sur les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires
L'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dont il résulte que le syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation de l'immeuble et qu'il est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires en raison d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes.
Le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier définit les lots 68, 77 et 78, acquis par l'intimé, comme des réserves aménageables. Les lots 77 et 78 sont situés sous la rampe et l'aire de parking sus jacent et recouvert de l'étanchéité créée selon les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires et réceptionnés le 28 avril 2014.
Il ne peut être contesté que les travaux relatifs à la reprise de l'étanchéité de la totalité de la dalle couvrant les garages, les parkings et les trois lots ont été votés par décisions d'assemblées générales des copropriétaires en 2012 et 2013, de sorte que les moyens soulevés au titre du caractère inhabitable des lots appartenant à l'intimé sont vains puisque ceux-ci doivent bénéficier au même titre que les autres lots des garanties structurelles bénéficiant à l'ensemble immobilier.
L'expert judiciaire désigné en 2016, soit postérieurement à la réalisation des travaux de reprise de l'étanchéité, a relevé :
- qu'aucun dommage n'est apparent dans le lot 68 à l'exception de la présence de gravats et de terres contre le mur ouest non évacués ;
- que les plafonds des lots 77 et 78 sont totalement sinistrés avec des dégradations générales ( salpêtres, traces de fuites, moisissures, éclats de béton, apparition de nombreux fers à béton) ;
- que l'état général de la sous face du plancher hauts démontre « d'innombrables pénétrations d'eau depuis des années à travers la dalle de béton »,
- que ce constat peut s'expliquer par l'absence d'étanchéité de la partie basse au-devant des garages privatifs, dans une configuration de construction en restanque et de parkings situés au-dessus des lots.
Il a préconisé en pages 40 et suivantes de son rapport notamment la réalisation d'une étanchéité horizontale filante de l'ensemble avec relevés conformes sans aucune discontinuité en prenant garde au complexe bitumé renforcé nécessaire pour surface de roulage, la réalisation d'une tranchée avec étanchéité verticale enterrée toute la hauteur de la paroi enterrée en tenant compte des protections nécessaires compris terrassement et protection préalable, drainage, regards et cunette, sur la base d'un devis de la société les compagnons du bâtiment étanchéité de 309 855,70 € HT ainsi que le recours à un coordinateur de chantier à risques en raison de l'atteinte à la stabilité des parois durant l'excavation.
Il est constant que les travaux mis à la charge du syndicat des copropriétaires ont été réalisés à l'exception de ceux relatifs à l'étanchéité.
L'ordonnance rendue le 6 septembre 2022 par le conseiller de la mise en état mentionne au titre de la demande de contre-expertise sollicitée par l'appelant que « la société 2GI Consultant, missionnée par ses soins, a mis en évidence que l'étanchéité verticale préconisée par l'expert [X] n'était pas envisageable au regard de son extrême dangerosité, et qu'il convenait de réaliser une contre-expertise afin de déterminer quels travaux pouvaient être mis en 'uvre pour remédier efficacement au problème.Il produit le rapport de ce consultant en pièce 20, lequel souligne en effet :
-les difficultés à mettre en 'uvre les travaux d'étanchéité par l'extérieur du fait de l'ampleur des travaux et des risques engendrés pour la route en amont et les ouvrages de la copropriété, par l'important décaissement de terre sur plus de dix mètres de profondeur ;
-l'opportunité d'envisager des travaux d'étanchéité du bâtiment par l'intérieur, à raison de sa facilité de mise en 'uvre, mais cette solution nécessitant d'examiner l'ensemble du bâtiment. »
Le syndicat des copropriétaires produit ainsi une correspondance du bureau d'études Golfe Ingenierie sollicitée au titre d'une proposition d'honoraires pour une étude de faisabilité des travaux d'étanchéité en date du 17 septembre 2021. Il s'en évince que selon ce bureau d'études il paraît « impossible d'envisager une mission d'étude de faisabilité technique pour (Les) travaux définis dans le rapport d'expertise (de [L] [X]) en raison de la hauteur de la tranchée sur la hauteur de la paroi du bâtiment à réaliser et des risques de décompression de terrains ».
Ces éléments apparus postérieurement au dépôt du rapport d'expertise sont nécessairement nouveaux et n'ont pas pu faire l'objet d'une discussion contradictoire et technique quant aux risques présentés par les travaux de reprise et envisagés par l'expert judiciaire lui-même.
Il apparaît donc nécessaire et légitime compte tenu de ces éléments et de la configuration des lieux de surseoir à statuer sur les prétentions des parties et d'organiser un complément d'expertise afin de soumettre à l'expert les éléments de discussion portés par le syndicat des copropriétaires au titre des solutions réparatoires des désordres liés à l'étanchéité, avec la mission précisée au dispositif du présent arrêt
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement,
Avant dire droit sur le fond, ordonne une mesure d'expertise judiciaire et commet pour y procéder
Monsieur [L] [X]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Tél : [XXXXXXXX01] Fax : [XXXXXXXX02]
Mèl : [Courriel 9]
Avec pour mission de :
- Se rendre sur les lieux, [Adresse 6] à [Localité 10] Résidence [7] en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par LRAR,
- Se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu'il estimera nécessaires à l'accomplissement de sa mission et entendre, si besoin, tous sachants, et notamment le rapport de la société 2GI Consultant de avril 2022 et la lettre du 17 septembre 2021 du bureau d'études Golfe Ingenierie
- Décrire les travaux entrepris par le syndicat des copropriétaires,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [T] dans son rapport du 22 avril 2003,
- Décrire les travaux préconisés par l'Expert [X] dans son rapport du 16 mai 2018,
- Dire si les travaux préconisés sont réalisables en l'état,
- Donner son avis sur les moyens et travaux nécessaires en faisant produire par les parties des devis qu'il appréciera et annexera à son rapport ainsi que le coût et la durée des travaux,
- S'expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions,
- Apporter tous les éléments essentiels à la résolution du litige,
Fixe à la somme de 3 000 euros ( trois mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires au greffe de la cour (régie) dans le délai de DEUX MOIS à compter de la présente décision, sans autre avis,
Dit que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque, à moins que le magistrat chargé du contrôle des expertises de la chambre 1-5, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité. L'instance sera poursuivie sauf à ce qu'il soit tiré toute conséquence de l'abstention ou du refus de consigner,
Dit que lors de la première réunion, ou au plus tard de la seconde réunion des parties, l'expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours,
Dit qu'à l'issue de cette réunion, l'expert fera connaître au conseiller, la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire,
Dit que l'expert devra déposer au greffe un rapport de ses opérations dans le délai de SIX MOIS à dater de la consignation, sauf prorogation dûment autorisée, et qu'il en délivrera copie à chacune des parties en cause ;
Dit qu'au cas où les parties viendraient à se concilier, il devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport,
Dit qu'en cas d'empêchement, refus ou négligence, l'expert commis pourra être remplacé par ordonnance rendue sur simple requête de la partie la plus diligente,
Désigne le magistrat de la mise en état de la chambre 1-5 pour contrôler les opérations d'expertise.
Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT