RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /24 DU 06 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/01234 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FF6T
Décision déférée à la cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/00213, en date du 30 novembre 2022,
APPELANTS :
Monsieur [O] [G]
né le 31 Juillet 1983 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-3067 du 30/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
Madame [V] [E],
née le 6 octobre 1985 à [Localité 7] (54), domiciliée [Adresse 2]
Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-2096 du 15/05/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
INTIMÉE :
Madame [Y] [B]
née le 29 Novembre 1972 à [Localité 8] (54), domiciliée [Adresse 1]
Représentée par Me Frédérique MENEVEAU, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2024, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 06 Juin 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Selon contrat à effet au 15 janvier 2018, Mme [Y] [B] a consenti à M. [O] [G] et Mme [V] [E] un bail d'habitation portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 850 euros, charges comprises.
Mme [B] a notifié un congé pour vendre avec une prise d'effet au 14 janvier 2021, date d'échéance du bail.
M. [G] et Mme [E] n'ont formulé aucune offre d'achat dans le délai imparti et se sont maintenus dans les lieux après le 14 janvier 2021.
Par assignations délivrées le 18 février 2021, Mme [B] a fait citer M. [G] et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy aux fins notamment de voir constater la résiliation du bail et le prononcé de l'expulsion des locataires, outre leur condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges.
Par jugement du 30 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Nancy a :
- déclaré la demande de Mme [B] recevable,
- débouté Mme [B] de sa demande d'irrecevabilité des conclusions de M. [G] et Mme [E],
- constaté la résiliation de plein droit à la date du 15 janvier 2020 du bail consenti par Mme [B] à M. [G] et Mme [E] et portant sur le logement sis [Adresse 3] à [Localité 6],
- déclaré sans objet la demande d'expulsion,
- condamné M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 7 566,15 euros,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [G] et Mme [E] aux dépens,
- condamné in solidum M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration enregistrée le 12 juin 2023, M. [G] et Mme [E] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu'il a constaté la résiliation de plein droit à la date du 15 janvier 2020 du bail consenti par Mme [B] portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 6], en ce qu'il les a condamnés à payer à Mme [B] la somme de 7 566,15 euros, rejeté la demande de délais de paiement, et en ce qu'il les a condamnés à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 22 février 2024, M. [G] et Mme [E] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté la résiliation de plein de droit à la date du 15 janvier 2020 du bail consenti par Mme [B] à M. [G] et Mme [E] portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6],
- condamné M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 7 166,15 euros,
- rejeté la demande de délais de paiement,
- condamné in solidum M. [G] et Mme [E] aux dépens,
- condamné in solidum M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
statuant à nouveau,
- annuler le congé délivré par Mme [B] à M. [G] et Mme [E] et subsidiairement, le déclarer inopposable à M. [G],
- condamner Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [E] la somme de 2 000 euros chacun à titre de dommages et intérêts,
- débouter Mme [B] de ses demandes,
dans l'hypothèse où une somme serait mise à la charge de M. [G] et Mme [E] :
- ordonner la compensation des créances réciproques,
- autoriser M. [G] et Mme [E] à s'acquitter de leur dette en 24 mensualités.
en toute hypothèse,
- débouter Mme [B] de toutes ses demandes et prétentions contraires,
- condamner Mme [B] à payer à M. [G] et Mme [E] une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [B] aux dépens d'instance et d'appel.
Par conclusions déposées le 19 mars 2024, Mme [B] demande à la cour de :
- à titre principal, débouter M. [G] et Mme [E] de leur appel et de l'ensemble de leurs demandes,
- subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour déclarerait nul le congé pour vendre, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; constater dans ce cas que M. [G] et Mme [E] ont conservé la qualité de locataires et restent tenus au paiement des loyers jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire et condamner en conséquence solidairement M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] les loyers jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir soit la somme de 28 632,39 euros arrêtée au 1er décembre 2023, à parfaire à la date de l'arrêt à intervenir ; sinon, confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les consorts [G]-[E] à payer la somme de 7 566,15 euros à Mme [B] au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 décembre 2021,
- infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande en paiement de dommages-intérêts, et statuant à nouveau de ce chef, condamner M. [G] et Mme [E] in solidum à payer à Mme [B] une somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- confirmer le jugement pour le surplus,
- condamner in solidum M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour l'instance d'appel,
- condamner in solidum M. [G] et Mme [E] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
MOTIFS
Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement à l'encontre desquelles appel n'a pas été interjeté, à savoir celles ayant :
- déclaré recevable la demande de Mme [B] ;
- débouté Mme [B] de sa demande d'irrecevabilité des conclusions de M. [G] et Mme [E] ;
- déclaré sans objet la demande d'expulsion.
Sur la résiliation du bail
Le premier juge a, conformément à la demande de Mme [B], constaté que le bail était résilié à la date du 15 janvier 2021 par l'effet du congé pour vendre notifié par Mme [B] par courrier recommandé avec accusé de réception réceptionné le 3 juin 2019 pour un bail venant à échéance le 14 janvier 2021.
L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la résiliation de plein droit du bail si, dans le délai de deux mois après la délivrance d'un congé pour vendre donné par le bailleur par courrier recommandé avec accusé de réception, le locataire n'a pas fait connaître son intention d'acquérir le bien au prix offert par le bailleur, auquel cas la résiliation du bail intervient de plein droit à l'expiration du délai de préavis.
Pour la première fois à hauteur d'appel, M. [G] et Mme [E] contestent la validité du congé pour vendre qui leur a été notifié par courrier électronique en soulignant que M. [G] n'en a pas accusé réception et sollicitent la condamnation de Mme [B] à leur payer une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour eux de l'irrégularité de ce congé.
Il convient à titre liminaire de constater que M. [G] et Mme [E] n'ont quant à eux aucunement donné congé des lieux qu'ils ont quittés 8 décembre 2021, de telle sorte qu'il est de leur intérêt de voir constater la résiliation du bail notamment pour ne pas devoir s'acquitter d'une indemnité d'occupation pour une période courant au-delà du 8 décembre 2021.
Force est en tout état de cause de constater que Mme [B] justifie avoir respecté les dispositions de l'article 15 précité en produisant les récépissés de «preuves d'envoi et de dépôt » des courriers recommandés électroniques avec accusés de réception adressés le 28 mai 2019 tant à M. [G] qu'à Mme [E] et dont cette dernière a accusé réception le 3 juin 2019. Ce congé précise être donné pour le 14 janvier 2021, date d'échéance du bail, à laquelle il est précisé que les locataires seront déchus de plein droit de tout titre d'occupation s'ils n'ont pas accepté l'offre de vente au prix de 180'600 euros.
Il est constant que M. [G] et Mme [E] n'ont pas donné suite à ce congé pour vendre valablement notifié, de telle sorte que :
- c'est à bon droit que le premier juge a estimé que le bail se trouvait résilié de plein droit à compter du 15 janvier 2021, date à partir de laquelle M. [G] et Mme [E] se sont trouvés occupants sans droit ni titre ;
- M. [G] et Mme [E] ne sont pas fondés à solliciter l'indemnisation d'un préjudice dont ils ne justifient de surcroît aucunement.
Le jugement comporte toutefois une erreur matérielle en ce qu'il mentionne dans son dispositif « constate la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 janvier 2020» alors que le bail s'est en réalité trouvé résilié à la date du 15 janvier 2021.
Il convient en conséquence de :
- rectifier l'erreur matérielle affectant le jugement et de « constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 15 janvier 2021 » ;
- rejeter les demandes de M. [G] et Mme [E] tendant à voir annuler le congé, le voir déclarer inopposable à M. [G] et condamner Mme [B] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, les lieux ont été libérés par M. [G] et Mme [E] le 8 décembre 2021, date à laquelle l'agence immobilière gérant le bien a pu récupérer les clés laissées par les locataires dans la boîte aux lettres. Il en résulte que M. [G] et Mme [E] sont tenus au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à cette date du 8 décembre 2021.
Mme [B] verse aux débats un décompte arrêté au 8 décembre 2021, prenant en compte les versements CAF, et faisant ressortir un arriéré locatif de 7 566,15 euros.
M. [G] et Mme [E] n'allèguent ni ne justifient a fortiori s'être acquittés de cette dette locative, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge les a condamnés au paiement de cette somme de 7 566,15 euros.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur les délais de paiement
Le premier juge a débouté M. [G] et Mme [E] de leur demande de délais de paiement en relevant qu'ils ne justifiaient pas de leur situation financière.
À hauteur d'appel, M. [G] et Mme [E] n'indiquent ni ne justifient pas davantage de leur situation personnelle et notamment financière. Ils n'ont de surcroît aucunement commencé à s'acquitter de leur dette locative et ce malgré l'exécution provisoire assortissant le jugement de première instance.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur les dommages et intérêts
Le premier juge a rejeté le demande de dommages et intérêts formée reconventionnellement à hauteur de 5 000 euros par Mme [B] en relevant qu'elle n'en précisait pas le fondement juridique et ne justifiait pas d'un préjudice.
Mme [B] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir que les locataires ont fait preuve d'une attitude déloyale dans l'exécution du contrat notamment en empêchant la réalisation de visites du bien et en rendant les lieux loués dans un mauvais état. M. [G] et Mme [E] s'opposent à cette demande en soulignant que Mme [B] n'a pas formé en première instance de demande au titre de dégradations locatives.
Mme [B] qui n'a pas sollicité l'indemnisation de dégradations locatives en première instance est dès lors irrecevable à former une telle prétention pour la première fois à hauteur d'appel conformément aux dispositions de l'article 564 du code de procédure civile.
A l'appui de sa demande d'indemnisation Mme [B] se prévaut également d'une attestation établie le 7 septembre 2021 par l'agence Meyer Immobilier (gérant le bien loué) et mentionnant s'être trouvée contrainte de suspendre les visites du logement en raison du comportement des locataires ayant d'une part fait obstacle à l'organisation de visites et ayant d'autre part, lors des trois visites effectuées en début de commercialisation, tout mis en oeuvre pour dissuader d'éventuels acquéreurs par leurs réflexions, par le désordre ambiant ainsi que par l'impossibilité de sortir dans le jardin du fait de la présence de deux Pittbull et d'excréments, l'agence immobilière précisant que 16 clients se sont ainsi trouvés dans l'attente de pouvoir visiter après le départ effectif de M. [G] et Mme [E].
Est ainsi bien caractérisée une attitude déloyale de M. [G] et Mme [E] ayant manifestement empêché Mme [B] de pouvoir faire visiter le bien dès la prise d'effet du congé pour vendre, ce qui lui a occasionné un préjudice qui sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 2 000 euros de dommages et intérêts que M. [G] et Mme [E] seront condamnés in solidum à payer à Mme [B].
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [G] et Mme [E] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés in solidum au paiement d'une somme de 1 000 euros et de les condamner in solidum à ce titre à hauteur d'appel à payer à Mme [B] une somme de 2 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Rectifie l'erreur matérielle affectant le dispositif du jugement entrepris en ce qu'il a 'constaté la résilitation de plein droit du bail à la date du 15 janvier 2020" ;
Dit qu'il convient en réalité de constater la résiliation du bail à la date du 5 janvier 2021 ;
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [B] de sa demande de dommages et intérêts ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Statuant à nouveau du chef infirmé et ajoutant ;
Rejette les demandes de M. [G] et Mme [E] tendant à voir annuler le congé pour vendre, le voir déclarer inopposable à M. [G] et condamner Mme [B] à leur payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne in soildum M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] une somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum M. [G] et Mme [E] à payer à Mme [B] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne in solidum M. [G] et Mme [E] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en huit pages.