République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 8 SECTION 4
ARRÊT DU 06/06/2024
N° de MINUTE : 24/457
N° RG 23/01835 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U3MF
Jugement (N° 21/02798) rendu le 17 Mars 2023 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes
APPELANTE
La Commune d'[Localité 24]
[Adresse 32]
[Adresse 32]
[Localité 24]
Représentée par Me Vincent Bué, avocat au barreau de Lille
INTIMÉS
Madame [G] [K] [N]
née le 31 Juillet 1957 à [Localité 33] - de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 10]
Monsieur [T] [K]
né le 27 Novembre 1951 à [Localité 26] - de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 10]
Représentés par Me Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d'Arras
DÉBATS à l'audience publique du 21 Mars 2024, tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d'instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Véronique Dellelis, président de chambre
Emmanuelle Boutié, conseiller
Catherine Ménegaire, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 6 juin 20245 après prorogation du délibéré du 30 mai 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire
Mme [G] [N] épouse [K] est titulaire de plusieurs baux à ferme sur des parcelles agricoles appartenant à la commune d'[Localité 24].
Mme [K] et son époux, M. [T] [K], se sont rapprochés de la commune d'[Localité 24] afin de procéder à l'acquisition de ces parcelles.
Par requête en date du 16 septembre 2019, M. et Mme [K] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes aux fins de :
- A titre principal et au visa de l'article 1583 du code civil,
- dire et juger parfaite la vente intervenue entre la commune d'[Localité 24], d'une part, et les époux [K]-[N] d'autre part, moyennant le prix de 10 000 euros l'hectare portant sur les parcelles suivantes :
+ Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
+Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
+Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
+Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
+Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dire et juger que la décision à intervenir vaut vente,
- en ordonner la publication au service de la publicité foncière,
- dire et juger que préalablement à la publication du titre, les époux [K] devront acquitter le prix de vente soit la somme de 285 764 euros entre les mains de la commune d' [Adresse 25],
Subsidiairement,
Vu les articles L.411-35 et L.411-64 du code rural et de la pêche maritime,
- dire nuls et de nul effet les trois congés délivrés le 19 mai 2021 à Mme [G] [K],
- autoriser Mme [G] [K] à céder à sa fille Mme [D] [K] épouse [S] le droit au bail qu'elle détient sur les parcelles suivantes:
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dire et juger que le bénéficiaire de la cession bénéficiera du droit au renouvellement du bail en application de l'article L.411-46 du code rural,
- condamner la commune d'[Localité 24] au paiement de la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux frais et dépens.
En l'absence de conciliation, l'affaire a été renvoyée en audience de jugement et retenue à l'audience du 20 janvier 2023.
Par jugement en date du 17 mars 2023, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes a :
- débouté [T] et [G] [K]-[N] de leurs demandes relatives à la vente des parcelles mises à bail,
- annulé les trois congés pour atteinte d'âge délivrés le 19 mai 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy à l'égard de [G] [K]-[N],
- autorisé [G] [K]-[N] à céder à sa fille [D] [S]-[K] le droit au bail qu'elle détient sur les parcelles dont la désignation suit :
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dit que la cessionnaire bénéficiera du droit au renouvellement des baux,
- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,
- condamné la commune d'[Localité 24] aux dépens,
- condamné la commune d'[Localité 24] à payer à M. et Mme [K]-[N] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la commune d'[Localité 24] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- précisé que le présent jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.
La Commune d'[Localité 24] a interjeté appel de cette décision, la déclaration d'appel visant les dispositions suivantes :
- annule les trois congés pour atteinte d'âge délivrés le 19 mai 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy à l'égard de [G] [K]-[N],
- autorise [G] [K]-[N] à céder à sa fille [D] [S]-[K] le droit au bail qu'elle détient sur les parcelles dont la désignation suit :
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dit que la cessionnaire bénéficiera du droit au renouvellement des baux,
- rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,
- condamne la commune d'[Localité 24] aux dépens,
- condamne la commune d'[Localité 24] à payer à M. et Mme [K]-[N] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- déboute la commune d'[Localité 24] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- précise que le présent jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.
Lors de l'audience devant cette cour, la commune d'[Localité 24] soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles elle demande à cette cour de :
- réformer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes en date du 17 mars 2023 en ce qu'il:
- annulé les trois congés pour atteinte d'âge délivrés le 19 mai 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy à l'égard de [G] [K]-[N],
- autorisé [G] [K]-[N] à céder à sa fille [D] [S]-[K] le droit au bail qu'elle détient sur les parcelles dont la désignation suit :
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dit que la cessionnaire bénéficiera du droit au renouvellement des baux,
- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,
- condamné la commune d'[Localité 24] aux dépens,
- condamné la commune d'[Localité 24] à payer à M. et Mme [K]-[N] la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la commune d'[Localité 24] de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- précisé que le présent jugement est susceptible d'appel dans le délai d'un mois à compter de sa notification.
Et statuant à nouveau en cause d'appel,
Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,
- déclarer Mme [G] [K] mal fondée en toutes ses demandes, fins et l'en débouter,
- refuser la demande de cession des baux à une descendante, Mme [D] [K] épouse [S] en application de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime,
- valider le congé rural en raison de l'âge du preneur délivré le 29 mars 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy, huissiers de justice à [Localité 31] sur la parcelle cadastrée:
Commune de [Localité 26]
AK [Cadastre 13] au [Adresse 23] 46a 37ca
pour le 30 novembre 2023
- valider le congé rural en raison de l'âge du preneur délivré le 29 mars 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy, huissiers de justice à [Localité 31] sur les parcelles cadastrées:
[Localité 26]
AK[Cadastre 14] au [Adresse 23] 46a 37ca
AK[Cadastre 9] au [Adresse 23] 18a 73ca
AK[Cadastre 11] au [Adresse 23] 1ha 16a 00ca
AK[Cadastre 15] au [Adresse 23] 77a 13ca
ZA[Cadastre 8] au [Adresse 23] 17ha 83a 20 ca
[Localité 22]:
ZA [Cadastre 4] [Localité 29] 2ha 42a 74ca
[Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2])
Pour le 30 novembre 2024
- valider le congé rural en raison de l'âge du preneur délivré le 29 mars 2021 par la SCP Beaugrand-Zukowski-Eloy, huissiers de justice à [Localité 31] sur les parcelles cadastrées:
[Localité 26]
ZA [Cadastre 7] [Adresse 28] 67a 61ca
AK[Cadastre 12] au [Adresse 23] 45a 69ca
Pour le 30 novembre 2025.
En cause d'appel, vu la connexité se rattachant à la demande principale,
Vu les articles L.411-31, L.411-37, L.411-37 et L.411-12 du code rural et de la pêche maritime,
Vu l'avis d'avertissement de la mise à disposition du bail à la SCEA notifié le 19 mai 2021,
Vu la loi 79-1115 du 22 décembre 1979 et l'article 1382 du code civil,
- prononcer la résiliation des baux pour cession irrégulière,
En conséquence,
- résilier les baux portant sur les parcelles dont la désignation suit:
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
En cas d'appel incident,
Vu l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales,
- confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Valenciennes en date du 17 mars 2023 pour le surplus en ce qu'il a:
débouté [T] et [G] [K]-[N] de leurs demandes relatives à la vente des parcelles mises à bail,
Dans tous les cas,
- condamner [T] et [G] [K]-[N] à payer à la commune d' [Localité 24] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la commune d'[Localité 24] fait essentiellement valoir que le preneur n'est pas de bonne foi en raison d'une part, de l'irrégularité de l'avertissement de la mise à disposition du bail au profit de la SCEA en application de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime et d'autre part, du retard dans le règlement des fermages échus, pour les années 2019 et 2020. Elle précise que ces manquements sont sanctionnés par l'incessibilité du bail au profit d'un descendant.
En outre, elle invoque en cause d'appel l'existence d'une cession irrégulière du bail justifiant de prononcer sa résiliation en soutenant que la création rétroactive de la SCEA Les deux vallées a fait naître une société créée de fait entre la date de mise à disposition des baux soit le 1er mars 2021 et la date de l'immatriculation de la société au RCS intervenue le 29 mars 2021 en violation des dispositions de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime.
La commune d'[Localité 24] soutient que cette demande est recevable dans la mesure où elle constitue l'accessoire, la conséquence et le complément de l'opposition du bailleur à la demande de cession de bail.
De plus, elle avance que l'opération de cession sollicitée par Mme [N] épouse [K] nuit aux intérêts légitimes du bailleur.
Enfin, s'agissant de la demande de vente immobilière, elle soutient que les conditions de l'article 1589 du code civil ne sont pas remplies en l'espèce, le courrier du 27 novembre 2020 émanant de M. et Mme [K] ne pouvant engager la commune d'[Localité 24] à une vente immobilière et les prérogatives du maire de la commune ne lui permettant pas d'engager seul la collectivité locale dans une vente immobilière sans une délibération conforme du conseil municipal en application de l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales.
Mme [G] [N] épouse [K] et M. [T] [K] soutiennent leurs conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles ils demandent à cette cour de :
- dire et juger irrecevable l'appel de la commune d'[Localité 24],
- recevoir les époux [K] en leur appel incident,
- infirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 17 mars 2023 en ce qu'il a:
'Débouté [T] et [G] [K] de leurs demandes relatives à la vente des parcelles mises à bail',
Statuer à nouveau de ce chef,
- dire et juger parfaite la vente intervenue entre la commune d'[Localité 24] d'une part et les époux [K]-[N] d'autre part, moyennant le prix de 10 000 euros l'hectare portant sur les parcelles dont la désignation suit:
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dire et juger que la décision à intervenir vaut vente,
- en ordonner la publication au service de la publicité foncière.
- dire et juger que préalablement à la publication du titre, les époux [K] devront acquitter le prix de vente soit la somme de 285 764 euros entre les mains de la commune d'[Localité 24],
A titre subsidiaire, si l'appel incident n'était pas accueilli,
- dire et juger irrecevable la commune d'[Localité 24] en sa demande nouvelle de résiliation du bail,
- confirmer le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux en date du 17 mars 2023 pour le reste de ses dispositions,
- débouter la commune d'[Localité 24] de son appel principal et de toutes ses demandes,
En conséquence,
- dire et juger nuls et de nul effet les trois congés le 19 mai 2023 par le ministre de la SCP Beaugrand-Zukowski- Eloy à Mme [G] [K],
- autoriser Mme [G] [K] à céder à sa fille [D] [K] épouse [S] le droit au bail qu'elle détient sur les parcelles dont la désignation suit:
Commune de [Localité 26]
ZA[Cadastre 7] pour 67a 61ca
AK[Cadastre 12] pour 45a 69ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 18])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 13] pour 45a 80ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 19])
Commune de [Localité 26]
AK[Cadastre 14] pour 76a 06ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 20])
AK[Cadastre 9] pour 22a 98ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 16])
AK[Cadastre 11] pour 1ha 16a (antérieurement cadastrée A[Cadastre 17])
AK[Cadastre 15] pour 76a 13ca (antérieurement cadastrée A[Cadastre 21])
ZA[Cadastre 8] pour 17ha 83a 29ca (antérieurement cadastrée ZA[Cadastre 5])
Commune d'[Localité 22]:
ZA[Cadastre 4] pour 2ha 42a 74ca
Commune de [Localité 30]
ZD[Cadastre 3] pour 3ha 84a 08ca (antérieurement cadastrée ZD[Cadastre 2]).
- dire et juger que la bénéficiaire de la cession bénéficiera du droit au renouvellement du bail en application des dispositions de l'article L.411-46 du code rural,
- condamner la commune d'[Localité 24] au paiement de la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers frais et dépens.
M. et Mme [K] exposent essentiellement que la commune d'[Localité 24] formule une demande nouvelle en cause d'appel, s'agissant de la demande visant à voir prononcer la nullité et la résiliation du bail, et que celle-ci n'a pas été soumise au préalable de conciliation de sorte qu'elle doit être déclarée irrecevable.
En outre, ils exposent que les parties ont convenu d'un accord sur la chose et sur le prix ainsi qu'il résulte du document manuscrit daté du 21 décembre 2021 signé par les époux [K] et par le maire de la commune d'[Localité 24]. Ils précisent que ce document est signé par le maire de la commune avec la mention 'Bon pour accord' et que la vente est un contrat consensuel, sans formalisme particulier.
De plus, ils avancent que la délibération du 10 décembre 2020 donne pouvoir au maire pour signer tous les documents permettant de vendre les parcelles louées à Mme [K]-[N] et qu'au surplus, le maire était titulaire d'un mandat apparent pour engager la commune dans le cadre de la vente envisagée.
Par ailleurs, les intimés soutiennent que la faute alléguée par le bailleur est antérieure au dernier renouvellement du bail et remonterait à 2013, étant donc prescrite et que la commune ne justifie pas de l'existence de retards de paiement en l'absence de toute mise en demeure.
En outre, M. et Mme [K] font valoir que la SCEA Les Deux Vallées qui bénéficie de la mise à disposition des terres, a été immatriculée au RCS de Valenciennes le 29 mars 2021 et que la lettre recommandée d'information a été notifiée au bailleur le 15 mai 2021 soit dans le délai légal. Ils précisent que la commune d'[Localité 24] n'est pas fondée à prétendre que le bail aurait été mis à disposition au profit d'une société créée de fait dans le cadre d'une cession de bail prohibée en l'absence de mise à disposition des parcelles au profit d'un tiers.
Enfin, ils avancent que Mme [D] [K] épouse [S], leur fille, remplit l'ensemble des conditions pour autoriser la cession de bail.
Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.
MOTIFS
Sur la recevabilité de la demande en résiliation
Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 887 du même code dispose qu'au jour indiqué, il est procédé, devant le tribunal, à une tentative de conciliation dont il est dressé procès-verbal.
En cause d'appel, la commune d'[Localité 24] formule pour la première fois, à titre reconventionnel, une demande en résiliation du bail rural dont Mme [K] soulève l'irrecevabilité.
Alors qu'il ne saurait être valablement contesté que la demande reconventionnelle tendant à la résiliation du bail se rattache à la demande originaire aux fins de cession du bail par un lien suffisant au sens des dispositions de l'article 70 du code de procédure civile, s'agissant du même bail rural, force est de constater que le préliminaire obligatoire de conciliation instauré devant le tribunal paritaire des baux ruraux ne prive pas les parties en cours d'instance du droit de former postérieurement et directement des demandes incidentes à titre additionnel ou reconventionnel qui tendent aux mêmes fins que la demande initiale, à savoir en l'espèce la résiliation du bail rural en l'espèce, sans que le préalable de tentative de conciliation obligatoire ne s'impose à nouveau.
En conséquence, il y a lieu de déclarer recevable la demande reconventionnelle formulée par la commune d'[Localité 24].
Sur la demande de validation de la vente
Aux termes des dispositions de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.
En l'espèce, M. et Mme [K] font valoir qu'un accord a été conclu entre les parties sur la chose et sur le prix aux termes d'un document manuscrit daté du 21 décembre 2020 signé par M. et Mme [K] et par le maire de la commune d'[Localité 24].
Il résulte des termes de cet écrit que dans la partie dactylographiée, M. et Mme [K] ont précisé confirmer 'nos propos que nous pouvons acquérir les parcelles que nous cultivons sur les communes de [Localité 26], [Localité 30] et [Localité 22] pour une surface totale de 28 hectares 5764" et que dans la partie inférieure du document, les intimés ont indiqué de manière manuscrite que 'Suite à notre rencontre de ce jour le 21/12/2020 au regard du prix du marché, un achat autour de 10 000 euros de l'hectare nous semble acceptable (Dix mille euros en chiffres)' avec la signature de M. et Mme [K] et la mention 'Bon pour accord' avec un tampon 'Mairie d'[Localité 24]' et une signature accompagnée de la mention 'Mme la Maire' et celle de 28,564 hectares.
C'est à juste titre que le tribunal a relevé qu'alors que la copie du relevé d'exploitation indiquée comme figurant en pièce jointe, n'est pas produite aux débats, la chose n'est pas en l'état précisément déterminée, l'emploi du terme 'envisageable' ne traduit pas l'existence d'une intention certaine d'acheter au prix annoncé de sorte que l'accord sur la chose et sur le prix est insuffisamment caractérisé en l'espèce.
Par ailleurs, alors que l'article L.2241-1 du code général des collectivités territoriales prévoit que le conseil municipal délibère sur la gestion des biens et des opérations immobilières effectuées par la commune, la délibération du conseil municipal en date du 10 décembre 2020 produite aux débats ne porte pas sur l'autorisation d'une vente immobilière au profit des époux [K], s'agissant pour le conseil municipal de 'refuser la demande d'autorisation d'exploiter et de procéder à une mise en congés de Mme [K] pour raison de l'âge de la retraite' et non de valider la vente des parcelles litigieuses au profit de M. et Mme [K].
En outre, s'agissant de l'existence d'un mandat apparent du maire de la commune dont se prévalent les époux [K], la cour relève à l'instar du tribunal que celle-ci ne peut valablement être invoquée en l'espèce, le maire n'étant pas le mandataire de la commune ni celui du conseil municipal et les époux [K] ne pouvant méconnaître l'étendue des pouvoirs du maire.
En conséquence, il y a lieu de débouter M. et Mme [K] de leur demande tendant à voir valider la vente des parcelles litigieuses, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.
Sur la demande en résiliation judiciaire du bail rural :
L'article L. 411-31 du code rural et de la pêche dispose que :
I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :
1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;
2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation
3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.
Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.
II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s'il justifie d'un des motifs suivants :
1° Toute contravention aux dispositions de l'article L. 411-35 ;
2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l'article L. 411-38 ;
3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;
4° Le non-respect par l'exploitant des définies par l'autorité compétente pour l'attribution des biens de section en application de l'article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.
En cause d'appel, la SAFER invoque l'existence d'une cession irrégulière du bail entre le 1er mars 2021 et le 29 mars 2021 justifiant de prononcer la nullité de la cession et la résiliation du bail. Elle fait valoir que la création rétroactive d'une société faisant naître dans l'intervalle une société créée de fait, Mme [K] a ainsi mis les parcelles louées à la disposition d'une société créée de fait entre le 1er mars 2021, date de création rétroactive et le 29 mars 2021, date d'immatriculation de la SCEA Les deux vallées, ce qui caractérise l'existence d'une cession prohibée.
Toutefois, alors que l'avis de mise à disposition notifié par Mme [K] au bailleur fait expressément mention de sa volonté de mettre les parcelles à disposition de'la société civile d'exploitation agricole Les deux vallées dont le siège social est à [Localité 26]; [Adresse 1], inscrite au RCS de VALENCIENNES n°897 654 059", et que cette dernière n'a eu une existence effective qu'à compter du 29 mars 2021, date de son immatriculation au RCS de Valenciennes, la commune d'[Localité 24] ne peut soutenir que Mme [K] aurait mis les terres à la disposition d'une société créée de fait pendant le cours du mois de mars 2021
Il ne résulte pas en effet des éléments du dossier une volonté de Mme [K] de collaborer à une entreprise commune sans pour autant constituer une personnalité morale, la situation résultant simplement du fait que le calendrier de création d'une société jusqu'à son immatriculation peut imposer un différé depuis l'établissement des statuts jusqu'à l'immatriculation, Mme [K] ayant en réalité continué à exploiter les terres elle-même jusqu'à l'immatriculation, sans cession illicite au profit d'un tiers.
Dès lors, la commune d'[Localité 24] ne justifie pas de l'existence d'une cession de bail interdite comme contrevenant aux dispositions de l'article L.411-35 du code rural et de la pêche maritime et la résiliation du bail n'est pas encourue.
Il y a donc lieu de la débouter de sa demande de ce chef.
Sur la demande d'autorisation de cession du droit au bail :
L'article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose notamment en son alinéa premier que :
Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire.
La faculté donnée au preneur de céder son bail à l'un de ses descendants notamment soit avec l'autorisation du bailleur soit avec l'autorisation du tribunal paritaire des baux ruraux étant une exception au principe d'incessibilité , la cession ne doit pas nuire aux intérêts du bailleur et ne peut donc être autorisée qu'au profit d'un locataire de bonne foi, à savoir un locataire ayant satisfait à toutes les obligations nées du bail. Par ailleurs, le candidat à la cession doit satisfaire à l'ensemble des conditions posées par l'article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime.
Sur la bonne foi des preneurs
Aux termes des dispositions de l'article L.411-37 du code rural et de la pêche maritime:
I- Sous réserve des dispositions de l'article L.411-39-1, à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l'attribution de parts. Cette société doit être dotée de la personnalité morale ou, s'il s'agit d'une société en participation, être régie par des statuts établis par un acte ayant acquis date certaine. Son capital doit être majoritairement détenu par des personnes physiques.
L'avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à disposition. Le preneur avise le bailleur dans les mêmes formes du fait qu'il cesse de mettre le bien loué à la disposition de la société ainsi que de tout changement intervenu dans les éléments énumérés ci-dessus. Cet avis doit être adressé dans les deux mois du changement de situation.
Le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues à l'alinéa précédent dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La résiliation n'est toutefois pas encourue si les omissions ou irrégularités constatées n'ont pas été de nature à induire le preneur en erreur.
(...)
Il résulte des dispositions susvisées que le défaut d'information du bailleur quant à la mise à disposition des biens loués à la disposition d'une société d'exploitation constitue un manquement du preneur à ses obligations le privant du droit de céder le bail.
En l'espèce, la commune d'[Localité 24] invoque l'existence de deux manquements du preneur faisant obstacle à la cession du bail au profit de Mme [D] [K] épouse [S] s'agissant d'une part, du retard dans le règlement des fermages échus et, d'autre part, de la notification tardive de l'avis de mise à disposition des baux souscrits au profit de la SCEA Des deux vallées créée avec un effet rétroactif au 1er mars 2021.
Concernant le règlement des fermages échus, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu l'absence de preuve d'un manquement de Mme [K] à ses obligations au titre du règlement des fermages échus alors que, d'une part, la commune d'[Localité 24] ne procède que par voie d'allégations en indiquant que 'certains fermages échus au cours des années précédentes ont été acquittés avec retard. Emis le 23 novembre 2019, le fermage 2019 a été réglé tardivement. Le fermage de l'année 2020 a été réglé le 19 mai 2021" en produisant le courrier adressé par Mme [K] à la commune le 19 mai 2021 aux termes duquel elle transmet, en l'absence d'appels de fermages adressés par la commune, les fermages pour l'année 2020 sur la base d'une estimation du montant acquitté au titre des fermages pour l'année 2019 et, d'autre part, que la pièce n°20 intitulée 'Etat de restes à recouvrer sur pièces prises en charge au 6 mai 2021" porte sur l'exercice 2009 en faisant notamment référence à la procédure de redressement judiciaire de sorte que s'agissant d'une créance inscrite au passif dans le cadre de cette procédure, celle-ci ne peut être valablement invoquée dans le cadre du présent litige.
S'agissant de l'avis de mise à disposition au profit de la SCEA Les deux vallées, Mme [K] a notifié au bailleur la mise à disposition des baux souscrits par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 19 mai 2021 dans les termes suivants:
' En application des mentions de l'article L.411-37 du code rural, j'ai l'honneur de vous aviser qu'à compter du 1er mars 2021, je mets les parcelles incluses dans le bail susvisé à la disposition de: la société civile d'exploitation Les deux vallées dont le siège est à [Adresse 27] inscrite au RCS de Valenciennes n°897 654 059".
Alors qu'il n'est pas contesté que la SCEA Les deux vallées a été immatriculée au RCS de Valenciennes le 29 mars 2021, la commune d'[Localité 24] soutient qu'en application de l'article L.411-37 susvisé lors de la création de la SCEA, le titulaire du bail n'a pas effectué la formalité dans le temps requis en avertissant le bailleur dans les deux mois qui suivent la mise à disposition du bail au profit de la SCEA Les deux vallées, celle-ci ayant du intervenir avant le 1er mai 2021.
Toutefois, alors que l'avis de mise à disposition ne pouvait être antérieur à l'existence même de la société, le tribunal a justement retenu que le délai pour aviser le bailleur de la mise à disposition des parcelles n'a pu commencer à courir avant l'immatriculation effective de la SCEA Les deux vallées laquelle a eu pour effet de reconnaître l'existence juridique de la société en lui attribuer la jouissance de la personnalité morale.
Ainsi, la commune d'[Localité 24] ne rapporte pas la preuve d'un manquement de Mme [K] à ses obligations la privant de son droit de céder le bail.
Il convient d'en conclure que l'absence de bonne foi de la locataire n'est pas caractérisée en l'espèce et que le jugement doit être confirmé de ce chef.
Sur les qualités du cessionnaire :
Il sera précisé à titre liminaire qu'il n'est ni discuté ni discutable que Mme [D] [K] épouse [S] est bien la fille de Mme [G] [N] épouse [K] et qu'à cet égard elle présente le lien de parenté avec la titulaire du bail qui lui permet d'être candidate à la cession de cette dernière.
En outre, Mme [K] épouse [S] justifie remplir des conditions de capacité professionnelle pour disposer d'une compétence agricole de plus de cinq ans, une attestation d'affiliation à la MSA pour la période du 1er janvier 2017 au 28 février 2021 étant produite aux débats, ainsi que disposer d'un domicile situé [Adresse 6] à [Localité 26] à proximité des parcelles louées ainsi qu'il résulte de l'attestation Engie produite aux débats.
De plus, il résulte des éléments du dossier que Mme [K] épouse [S] dispose du matériel nécessaire à la mise en exploitation des parcelles, étant devenue associée exploitante au sein de la SCEA Les Deux vallées qui bénéficie de la mise à disposition des terres ainsi qu'il résulte du registre des immobilisations de la société et des statuts.
Par ailleurs, dans un courrier en date du 10 mai 2022, la direction régionale de l'alimentation, de l'agriculture et de la forêt indique que la demande d'autorisation d'exploiter déposée par Mme [D] [K] épouse [S] n'est pas soumise à autorisation préalable au titre de la réglementation relative au contrôle des structures en application des dispositions de l'article L.331-2 du code rural et de la pêche maritime.
Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la cession sollicitée n'apparaît pas contraire aux intérêts légitimes du bailleur et a fait droit à la demande d'autorisation de cession des droits détenus par Mme [N] épouse [K] issus du bail litigieux à sa fille Mme [D] [K] épouse [S].
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en toutes ses dispositions sauf à préciser que les congés fondés sur l'âge délivrés le 19 mai 2021 ne sont pas annulés mais privés d'effet dans la limte de l'autorisation de cession par ailleurs reconnue à Mme [G] [N] épouse [K].
Sur les autres demandes
La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La commune d'[Localité 24], partie perdante, sera condamnée à supporter les entiers dépens de première instance et d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner à verser à Mme [G] [N] épouse [K] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Déclare recevable la demande de la commune d'[Localité 24] tendant à la résiliation du bail,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les congés fondés sur l'âge délivrés le 19 mai 2021 ne sont pas annulés mais privés d'effet dans la limite de l'autorisation de cession par ailleurs reconnue à Mme [G] [N] épouse [K] ;
Y ajoutant,
Déboute la commune d'[Localité 24] de sa demande au titre de la résiliation du bail,
Condamne la commune d'[Localité 24] à payer à Mme [G] [N] épouse [K] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,
Condamne la commune d'[Localité 24] aux entiers dépens.
Le greffier
Ismérie CAPIEZ
Le président
Véronique DELLELIS