République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 2 SECTION 1
ARRÊT DU 06/06/2024
N° de MINUTE :
N° RG 23/05335 - N° Portalis DBVT-V-B7H-VHEE
Ordonnance de référé n° 23/00059 rendue le 03 octobre 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille
APPELANTE
SAS Imocompark prise en la personne de son représentant légal domicilié
en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 1]
représentée par Me Théodora Bucur, avocat au barreau de Douai, avocat constitué
assistée de Me Virginie Bouet, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant
INTIMÉE
SAS Phison Taill prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 2]
représentée par Me Jacques-Eric Martinot, avocat au barreau de Lille, avocat constitué
assistée de Me Mathieu Bombard, avocat au barreau de Rouen, avocat plaidant
DÉBATS à l'audience publique du 03 avril 2024 tenue par Aude Bubbe magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Valérie Roelofs
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Dominique Gilles, président de chambre
Pauline Mimiague, conseiller
Aude Bubbe, conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Dominique Gilles, président et Valérie Roelofs, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 27 mars 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 30 juillet 2019, la société Imocominvest 2, aux droits de laquelle vient la SAS Imocompark, a consenti à la SAS Phison Taill, un bail commercial portant sur des locaux situés dans la [Adresse 2], pour une durée de 10 années à compter du 1er janvier 2020, moyennant le paiement d'un loyer annuel de 148'473 euros HT et HC, payable par trimestre et d'avance, outre provision pour charges et versement d'un dépôt de garantie correspondant à un trimestre soit la somme de 37'118,25 euros.
Alors que le montant trimestriel passait de 7 790 euros à 12 030,56 euros, la société Phison Taill mettait en demeure, le 1er juin 2022, la société Imocompark de lui fournir un état récapitulatif des charges et impôts réglés et un budget provisionnel annuel, reprenant l'ensemble des charges à répartir entre les locataires.
Le 15 juin 2022, la société Imocompark répondait, notamment, ne pas être en mesure de transmettre les 'redditions de charges', invoquant un changement de logiciel.
Le 22 septembre 2022, la société Imocompark a fait signifier à la société Phison Taill un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un solde de loyers, charges, taxes et honoraires, d'un montant de 7 201,55 euros, au 16 septembre 2022.
Le 8 décembre 2022, la société Imocompark a fait procéder à une saisie conservatoire, pour un montant en principal de 67 495,11 euros, dénoncée à la société Phison Taill le 15 décembre 2022, qui a été fructueuse.
Par ordonnance contradictoire du 3 octobre 2023, sur assignation de la société Imocompark du 5 janvier 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Lille a :
- dit n'y avoir lieu à prononcer l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail liant la société Imocompark à la société Phison Taill à effet du 22 octobre 2022 et, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date,
- dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de la société Phison Taill des locaux loués, sous astreinte,
- dit n'y avoir lieu à condamner la société Phison Taill, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes au titre des loyers et charges et/ou indemnité d'occupation arrêtés au 31 juillet 2023, au titre des frais, au titre des pénalités de retard, augmentées des intérêts de retard,
- dit n'y avoir lieu à condamner la société Phison Taill au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle indexée,
- condamné la société Phison Taill, à titre à titre provisionnel, à verser à la société Imocompark la somme de 34'259,31 euros au titre des charges échues au 31 juillet 2023,
- dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail et octroyer à la société Phison Taill des délais de paiement par échelonnement des sommes estimées dues sur une durée de 24 mois, en 24 mensualités égales,
- débouté la société Phison Taill de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
- débouté la société Imocompark de sa demande de condamnation de la société Phison Taill au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté la société Phison Taill de sa demande de condamnation de la société Imocompark au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Imocompark aux dépens,
- rappelé que l'exécution provisoire était de droit.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 30 novembre 2023, la société Imocompark a relevé appel de l'ensemble des chefs de cette ordonnance aux fins d'infirmation ou d'annulation.
Par conclusions du 12 janvier 2024, la société Phison Taill a relevé appel incident de l'ordonnance uniquement en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la société Imocompark demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail est octroyée à la société Phison Taill des délais de paiement par échelonnement des sommes estimées dues sur une 24 mois, en 24 mensualités égales,
- débouté la société Phison Taill de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts,
- débouté la société Phison Taill de sa demande de condamnation de la société Imocompark au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouter la société Phison Taill de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- infirmer l'ordonnance en ce qu'elle a :
- dit n'y avoir lieu à condamner la société Phison Taill, à titre provisionnel, au paiement des sommes suivantes au titre des loyers et charges et/ou indemnité d'occupation arrêtés au 31 juillet 2023, au titre des frais, au titre des pénalités de retard, augmentées des intérêts de retard,
- limité la condamnation de la société Phison Taill, à titre à titre provisionnel, au montant de 34'259,31 euros au titre des charges échues au 31 juillet 2023,
- l'a déboutée de sa demande de condamnation de la société Phison Taill au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- condamner la société Phison Taill à lui verser, à titre provisionnel, les sommes suivantes :
- 33'437,76 euros TTC au titre de la refacturation des loyers hors charges arrêtés au premier trimestre 2024 sauf à parfaire,
- 82 629,64 euros TTC au titre de la refacturation de la taxe foncière/TEOM pour les années 2021, 2022 et 2023,
- 27'489,72 euros TTC au titre de la refacturation des charges arrêtées au quatrième trimestre 2023 sauf à parfaire,
- 308,74 euros TTC au titre des frais de poursuite refacturés à la société Phison Taill,
chacune de ces sommes devant être majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner la société Phison Taill à lui verser la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance en ce compris l'ensemble des frais attachés à la saisie conservatoire pratiquée le 8 décembre 2022 et aux dépens d'appel.
Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 26 mars 2024, la société Phison Taill demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance sauf en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Recevant appel incident,
- infirmer l'ordonnance, en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts et de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- condamner la société Imocompark à lui verser la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner la société Imocompark à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la première instance,
- condamner la société Imocompark à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de l'appel,
- condamner la société Imocompark aux dépens.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé de leurs moyens.
La clôture de l'instruction est intervenue le 27 mars 2024 et l'affaire a été renvoyée à l'audience de plaidoiries du 3 avril 2024.
MOTIFS
Sur les sommes dues
Pour condamner la société Phison Taill au paiement de la somme de 34'259,31 euros au titre des charges échues au 31 juillet 2023, le juge des référés a retenu que la preneuse se reconnaissait débitrice de cette somme au titre des charges et que les décomptes produits par la bailleresse ne permettaient pas, avec l'évidence requise en référé, de justifier des paiements partiels ou non remis par la société Phison Taill.
Sur le fondement de l'article 1728 du code civil, la société Imocompark sollicite le paiement des loyers restant dus au premier trimestre 2024. Sur le fondement de l'article R.145-35 du code de commerce et 6.2 des conditions générales du bail, elle précise refacturer les montants dus au titre de la taxe foncière/TEOM pour les années 2021 à 2023. Elle souligne que l'article 6 du bail prévoit la refacturation à la société Phison Taill des charges afférentes aux parties communes. Elle affirme avoir répondu aux questions de cette dernière sur l'évolution des charges entre 2020 et 2023, la société Phison Taill s'étant même rendue dans ses locaux, assistée de son comptable, pour prendre connaissance des pièces justificatives. Après imputation du paiement de 34 259,31 euros et de deux avoirs, elle affirme que la somme de 27'489,72 euros TTC reste due au titre des charges arrêtées au quatrième trimestre 2023. Visant l'article 835 du code de procédure civile, elle souligne que sa créance est certaine, liquide et exigible et que l'intimée n'a jamais contesté être redevable du loyer. Elle souligne que la quote-part du preneur dans la répartition des charges et impôts est fixée par l'article 6 du bail.
Au visa des articles 835 du code de procédure civile et R.145-36 du code de commerce, la société Phison Taill souligne n'avoir reçu aucun état récapitulatif annuel, reprenant la liquidation de la régularisation des comptes de charges pour les années 2020 et 2021, observant que leur absence rend sans cause les appels de provisions à valoir sur le paiement des charges appelées ultérieurement. Elle expose que la bailleresse ne produit pas les justificatifs des charges refacturées. Elle conteste la régularisation intervenue en mai 2023 alors que la bailleresse ne justifie pas que les charges inscrites aient bénéficié au preneur, conformément à l'article 6.1 du bail. Elle fait valoir que la clef de répartition des charges communes n'est pas précisément définie dans le bail et nécessite une interprétation du contrat, qui excède les pouvoirs du juge des référés. Elle indique que le bailleur a émis, le 12 mars 2024, un avoir sur la refacturation d'une taxe foncière, sans préciser l'année sur laquelle il porte.
En application de l'article 835 du code de procédure civile, si le juge des référés peut accorder une provision au créancier, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il ne peut trancher les contestations sérieuses, notamment celles portant sur l'interprétation du contrat.
En l'espèce, il ressort des articles 6.1.2 et 6.2.3 du bail, visés par l'appelante, que les quotes-parts du preneur dans la répartition des charges communes et des impôts sont établies selon les mêmes modalités, 'au prorata des surfaces de chaque local par rapport à la surface totale de l'Espace Commercial'.
Or, il convient de relever que le contrat de bail n'explicite pas de clef de répartition de ces charges et impôts entre les différents magasins établis sur la zone commerciale dont est propriétaire la société Imocompark, d'une superficie totale de plus de cinq hectares (sa pièce 2), le local loué à la société Phison Taill occupant la surface de 1 833 m².
En outre, si la société Imocompark justifie des avis d'imposition au titre de la taxe foncière et de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour les années 2021, 2022 et 2023, elle fait état d'un calcul retenant le taux de 1 833 / 15 113,12 pour l'établissement de la quote-part due par la société Phison Taill à ce titre, étant observé qu'elle a établi un avoir, le 12 mars 2024, portant sur le montant réclamé pour l'année 2021 d'un montant de 564,33 euros. (pièces 7, 15, 33, 33 bis, 40 et 43).
Enfin, il ressort de la comparaison du calcul de la répartition des charges provisionnelles pour 2024, établi le 5 décembre 2023, avec celui de la refacturation des taxes foncières 2021 à 2023, non daté mais postérieur à septembre 2023 puisque le montant de cette année est déterminé, que des taux différents sont appliqués : 1 833/28 381,12 ou 121/969 pour la répartition des charges communes (pièce 35) et 1 833 / 15 113,12 pour la répartition de la taxe foncière (pièce 40), sans que la société Imocompark n'apporte d'éléments permettant d'expliquer ces différences et alors que le contrat prévoit des quotes-parts identiques.
Au surplus, il sera observé que la reddition des charges pour les années 2020 et 2021, réalisée le 12 mai 2023, et l'avoir réalisé le 15 décembre 2023 pour les charges 2022 (reddition faite le même jour) ne facilitent pas la lecture du décompte produit ni sa compréhension, le montant des provisions versées dépassant en tous les cas celui du loyer du premier trimestre 2024 et des frais de saisie conservatoire dus par la société Phison Taill au 11 mars 2024 (sa pièce 42).
Dès lors, le premier juge a exactement retenu que le décompte des sommes réclamées et des provisions versées ne permettait pas de déterminer les sommes restant dues avec l'évidence exigée par les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et l'ordonnance sera confirmée en l'ensemble de ces chefs.
Sur la demande de dommages-intérêts
Retenant que la société Phison Taill reconnaissait ne pas avoir acquitté certaines sommes dues, le juge des référés l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Visant l'article 1231-1 du code civil, la société Phison Taill affirme avoir subi un préjudice moral et un préjudice d'image, tirés de la dénonciation de la procédure de résiliation de bail aux créanciers inscrits, soulignant que la résiliation du bail, vouée à l'échec, avait été abandonnée par la société Imocompark.
La société Imocompark expose que la société Phison Taill ne justifie pas des préjudices qu'elle invoque, soulignant qu'elle a été condamnée au paiement de certaines sommes en première instance.
En l'espèce, il convient de relever que la société Phison Taill n'apporte aucun élément justifiant des préjudices qu'elle invoque dans ses relations avec les créanciers inscrits.
En outre, alors qu'elle s'est reconnue débitrice de certaines sommes au titre des charges devant le premier juge et a acquiescé partiellement à la conversion de la saisie conservatoire réalisée par la bailleresse, la société Phison Taill ne justifie pas d'une faute de la société Imocompark dans l'exécution du contrat de bail.
Dès lors, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes à ce titre.
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société Imocompark sera condamnée à verser la somme de 2 500 euros, en cause d'appel, sans qu'il y ait lieu d'infirmer l'ordonnance de ce chef quant aux frais irrépétibles de première instance.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la société Imocompark sera condamnée aux dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance ;
Y ajoutant,
Condamne la société Imocompark à verser à la société Phison Taill la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;
Rejette les demandes plus amples ou contraires ;
Condamne la société Imocompark aux dépens.
Le greffier
Valérie Roelofs
Le président
Dominique Gilles