COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-8
ARRÊT AU FOND
DU 06 MARS 2024
N° 2024/ 126
N° RG 21/15924
N° Portalis DBVB-V-B7F-BIMDX
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
C/
S.A.S. JAC TRANSACTIONS
S.A.R.L. CEGIM
S.C.I. FONCIERE NICOISE DE GESTION
Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Maud DAVAL-GUEDJ
Me Frédéric CHAMBONNAUD
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 15 Octobre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/04133.
APPELANTE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis à [Localité 6]
représenté par son syndic en exercice la SARL HELIOS IMMOBILIER lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège est sis [Adresse 1]
représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me MONTERO Jean-Philippe, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Philippe TEBOUL, membre de la SELARL TEBOUL PHILIPPE, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
S.A.S. JAC TRANSACTIONS
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 3]
S.A.R.L. CEGIM
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis [Adresse 5]
S.C.I. FONCIERE NICOISE DE GESTION
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège sis, demeurant [Adresse 2]
représentées par Me Frédéric CHAMBONNAUD, membre de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargée du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Philippe COULANGE, Président
Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère
Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anne-Marie BLANCO.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024.
ARRÊT
contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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La SARL CEGIM et la SAS JAC TRANSACTIONS ont acquis le 10 août 20 17 les lots 18 (un appartement de six pièces) et 6 (une cave au sous-sol) de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6]. Elles ont divisé l'appartement en trois nouveaux lots, ont établi le 29 octobre 2017 un projet de modification de l'état descriptif de division puis ont présenté des résolutions relatives à ces travaux à l'assemblée générale de copropriété du 30 novembre 2017. Cette assemblée générale a donné un mandat au syndic pour contester et/ou faire annuler la division du lot n°18 (résolution 12 a), demander la remise en état antérieur du logement (résolution l2b) et rejeté la demande des deux propriétaires d'installer un climatiseur (résolution13).
Par acte introductif du 9 janvier 2018 les sociétés CEGIM et JAC TRANSACTIONS ont assigné devant le tribunal de grande instance de NICE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] en annulation des résolutions 12 a, 12b et 13 de l'assemblée générale du 30 novembre 2017.
Par un jugement rendu le 15 octobre 2021 RG1800332, le tribunal a :
DÉCLARE accueillir la SCI FONCIERE NICOISE GESTION en son intervention volontaire à la présente procédure
DEBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION de leur demande d'annulation des résolutions n°12 a et 12 b,
ANNULE la résolution 13 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 novembre 2017 et AUTORISE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à installer un climatiseur aux conditions fixées dans la résolution 13 c'est à dire sous réserve de présentation des autorisations administratives et que les goulottes soient dans les appartements et le condensateur raccordé à une évacuation du logement,
CONDAMNE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à supprimer tout branchement d'eau et d'électricité sur les canalisations et gaines de parties communes sous astreinte de 500€ par jour de retard dans l'exécution à compter de la date de signification du jugement à intervenir augmentée de 90 jours,
DEBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION de leurs demandes de dommages et intérêts respectivement à hauteur de 197 628€ et 9 042€ pour réparation de leur prétendu préjudice commercial,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive,
DECLARE ne pas y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision,
DECLARE faire masse des dépens de la présente instance et CONDAMNE les parties à les payer par moitié.
L'assemblée générale suivante, en date du 4 juillet 2018, a voté contre les résolutions proposées par la SARL CEGIM et la SAS JAC TRANSACTIONS relatives à l'aménagement des nouveaux lots (résolutions 12, 13, 14, 15, 16 et 17).
Le 19 octobre 2019, les lots 18 et 6 en question ont été acquis par la SCI FONCIERE NICOISE GESTION.
Par acte introductif d'instance du 10 septembre 2018, la SARL CEGIM et la SAS JAC TRANSACTIONS ont assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de NICE pour solliciter notamment que soit accueillie l'intervention volontaire de la SCI FONCIERE NICOISE GESTION, que soit annulées les délibération 13, 14, 15, 16 et 17 de l'AG du 4 juillet 2018, que soit homologuée la répartition des charges de parties communes générales entre les nouveaux lots résultant de la division du lot 18, que la SCI soit autorisée à procéder à des travaux de raccordement des réseaux du lot 18 sur la colonne descendante, à installée 3 appareils de climatisation, et que le syndicat des copropriétaires soit condamné à installer 2 compteurs ENEDIS, 2 boîtes aux lettres supplémentaires, deux destinataires au parlophone et des sonnettes individuelles.
Par jugement rendu le 15 octobre 2021 (RG18/4133), le Tribunal a :
DÉCLARE accueillir la SCI FONCIERE NICOISE GESTION en son intervention volontaire à la présente procédure
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande de remise en l'état d'origine du lot n°18
DÉBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION de leur demande d'autorisation de procéder à l'installation desdits raccordements, notamment les travaux de raccordement des réseaux du lot 18 sur la colonne descendante
CONDAMNE reconventionnellement les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à supprimer tout branchement d'eau et d'électricité sur les canalisations et gaines de parties communes sous une astreinte de 500 euros par jour de retard dans l'exécution à compter de la date de signification du jugement à intervenir augmentée de 90 jours.
PRONONCE la disparition du lot n° 1 8 de la copropriété [Adresse 4] qui est remplacé par quatre nouveaux lots dotés des numéros 26,27,28 et 29, attributaires respectivement de 3,39, 49 et 17 millièmes des parties communes de la copropriété.
ANNULE les décisions n°13 à 17 de l'assemblée générale du 4 juillet 2018 de la copropriété du [Adresse 4]
DÉBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTIONde leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à procéder à l'installation des équipements dont la liste comprend deux compteurs ENEDIS, deux boîtes aux lettres supplémentaires, une modification du parlophone ainsi que des sonnettes individuelles
AUTORISE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à installer à leurs frais les climatiseurs aux conditions fixées dans le texte de la résolution 14 soumise à l'assemblée générale de copropriété du 4 juillet 2018.
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
DÉCLARE ne pas y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision
DÉCLARE faire masse des dépens la présente instance et CONDAMNE les parties à les payer par moitié.
Par déclaration au greffe en date du 10 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de NICE en date du 15 octobre 2021 RG 1804133, appel enregistré sous le RG 2115924 à la cour.
Il sollicite :
ORDONNER la jonction des procédures enrôlées sous le numéro RG 21/15924 et RG Numéro 21/17071, pour qu'il soit statué par un seul et même arrêt, pour une meilleure administration de la justice.
CONFIRMER le jugement du 15 octobre 2021 en ce qu'il :
- a débouté les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS et CEGIM et la SCI FONCIERE NICOISE DE GESTION de leur demande d'autorisation de se brancher sur les gaines et réseaux, parties communes du syndicat ;
- a condamné les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS et CEGIM et la SCI FONCIERE NICOISE DE GESTION à supprimer les branchements d'eau et d'électricité sur les parties communes ;
- a débouté les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS et CEGIM et la SCI FONCIERE NICOISE DE GESTION d'être autorisées à installer de nouvelles boîtes aux lettres, des nouveaux compteurs EDF et à modifier le parlophone ;
- a débouté les sociétés J.A.C. TRANSACTIONS et CEGIM et la SCI FONCIERE NICOISE DE GESTION de leurs demandes de dommages-intérêts et des frais irrépétibles.
INFIRMER le jugement du 15 octobre 2021 sur les autres points, savoir :
- l'autorisation de diviser, par la disparition du lot n°18 avec l'approbation des nouveau tantièmes des lots créés ;
- l'annulation des résolutions 13 à 17 de l'assemblée générale du 04 juillet 2018 ;
- l'autorisation de poser des climatiseurs, en parties communes.
EN CONSEQUENCE, STATUANT A NOUVEAU,
DEBOUTER les Sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, CEGIM et FONCIERE NICOISE DE GESTION, de toutes leurs demandes, fins et conclusions, comme mal fondées.
CONDAMNER, solidairement, les Sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, CEGIM et FONCIERE NICOISE DE GESTION, à remettre à l'état d'origine, le lot n° 18, à savoir un appartement de six pièces principales, cuisine, water closet et salle de bains, sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans l'exécution, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir.
CONDAMNER, solidairement, les Sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, CEGIM et FONCIERE NICOISE DE GESTION, au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive et injustifiée.
CONDAMNER, solidairement, les Sociétés J.A.C. TRANSACTIONS, CEGIM et FONCIERE NICOISE DE GESTION, au paiement de la somme de 6.000 euros sur la base de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ ' MONTERO - DAVAL GUEDJ, sur son offre de droit.
A l'appui de son recours, il fait valoir :
-que le cahier des charges du 22 mai 1953 permet à chaque propriétaire de modifier intérieurement la division de son appartement mais n'autorise pas pour autant la vente séparée de différents lots issus de la division du même bien immobilier,
-que cela est corroboré par l'article 4 du règlement de copropriété qui interdit le commerce de chambres meublées,
-que contrairement à ce qu'indiquent les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION il n'y a pas eu de précédents dans la copropriété, le 4 ème étage comprenant 3 lots depuis le cahier des charges de 1953,
-que toute modification intérieure d'un lot nécessite impérativement que les travaux soient exécutés sous la surveillance de l'architecte de l'immeuble dont les vacations seront à la charge du copropriétaire au visa de l'article 6 du cahier des charges,
-que cette division est contraire à la destination de l'immeuble, qui est une destination bourgeoise, de bonne vie et de bonnes moeurs (article 5 du règlement de copropriété), en effet le fait de diviser un appartement en 3 appartements implique une opération de marchand de biens destinée à permettre la location ou la vente de petites unités qui n'existent pas dans l'immeuble,
-qu'il n'y a dans l'immeuble que 10 appartements (deux par étage) qui sont tous de 3 à 6 pièces jamais divisés, de sorte que la création de 20% de logements supplémentaires entraînerait une modification substantielle des conditions d'habitation,
-qu'il importe peu que l'immeuble soit placé au centre de [Localité 6] dans un quartier commerçant avec un restaurant au rez de chaussée,
-que cette division entraîne la création de 3 cuisines, 3 salles d'eau et 3 toilettes supplémentaires, augmentant les charges, et modifiant leur calcul, de sorte que cette nouvelle répartition doit être votée en AG (article 11 loi 1965),
-que pour les évacuations il y a eu un repiquage sur la colonne verticale des eaux usées de l'immeuble partie commune sans autorisation de l'AG en violation de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965,
-que rien n'établit que les évacuations supporteraient trois nouveaux lots,
-qu'aucun schéma technique n'est produit concernant les climatisations pour assurer de leur emplacement, du passage de goulotte à l'intérieur de l'appartement et du raccordement du condensateur à une évacuation du logement,
-que la division opérée est illicite de sorte que les autres demandes concernant les compteurs, boîtes aux lettres supplémentaire et modification du parlophone doivent être rejetées,
-que seule l'AG est habilitée à autoriser les travaux en partie commune.
Par ordonnance d'incident du 13 septembre 2022, les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION ont été déboutées de leur demande à déclarer nulle et à titre subsidiaire irrecevable la déclaration d'appel formalisée le 10 novembre 2021 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4].
Par déclaration au greffe en date du 6 décembre 2021, les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION ont également interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de NICE du 15 octobre 2021 RG 1804133, appel enregistré sous le RG2117071 à la cour.
Elles concluent :
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, en ce qu'il a prononcé la disparition du lot n° 18 de la copropriété du [Adresse 4] qui est remplacé par quatre nouveaux lots 26, 27, 28 et 29, attributaires respectivement de 3, 39, 49 et 17 millièmes des parties communes générales ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en l'état du lot n° 18 ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, en ce qu'il a annulé les décisions 13 à 17 de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2018 ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, en ce qu'il a autorisé les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à installer un climatiseur aux conditions fixées dans le texte de la résolution 14 ;
CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive.
INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de NICE du 15 octobre 2021, pour le surplus.
En conséquence,
AUTORISER les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à procéder à l'installation de :
- deux compteurs ENEDIS,
- deux boites aux lettres supplémentaires ;
- deux destinataires au parlophone et de sonnettes individuelles.
AUTORISER les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à effectuer les travaux de raccordements des canalisations privatives sur la colonne descendante, conformément aux préconisations de Monsieur [Y] [E] du 28 décembre 2017 ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI FONCIERE NICOISE GESTION la somme de 6.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens.
Elles soutiennent :
-que la résolution 12 consistait à solliciter l'approbation de la répartition des charges résultant de la division du lot 18, plutôt que de voter contre une résolution à laquelle il ne pouvait s'opposer le syndicat a préféré écarter la difficulté en prétextant que le projet de résolution n'était pas une question,
-que le règlement de copropriété autorise expressément la division des lots (physique comme juridique), qui en l'espèce ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble, qui n'est pas un immeuble bourgeois de haut standing, à destination mixte (habitation, locaux commerciaux), ni aux droits des copropriétaires,
-qu'il y a d'ailleurs un précédent de division dans l'immeuble,
-que conformément au règlement de copropriété la division a été faite de telle sorte que la porte d'entrée et les cloisons du palier ne soient pas modifiées, par des travaux faits dans les règles de l'art sans créer de surcharge
-qu'elles n'avaient aucune autorisation à solliciter de l'AG et devaient soumettre uniquement la répartition des charges résultant de cette division,
-que les lots créés sont de superficie équivalente à d'autres lots dans l'immeuble,
-que cette division n'a pas pour conséquence une augmentation de la fréquentation de l'immeuble ni une modification des conditions de sa gestion,
-qu'en matière de charges la seule obligation imposée au copropriétaire à l'occasion de la division de son lot et celle de l'article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir présenter la nouvelle répartition des charges jusqu'alors affectées au lot divisé entre les lots nouvellement créés, il n'a pas à demander une modification des tantièmes et un recalcul de la répartition des charges entre l'ensemble des lots de l'immeuble, quand il n'y a pas changement d'usage du lot, ce qui est le cas en l'espèce,
-que les délibérations 13 à 17 sont des demandes nécessaires à la division du lot 18 de sorte que le syndicat ne pouvait valablement s'y opposer,
-que le syndicat ne rapporte pas la preuve que les travaux de raccordement des canalisations sur la colonne verticale commune serait de nature à porter atteinte à al destination de l'immeuble,
-que bien qu'ayant annulé les résolutions 13 à 17 le tribunal n'a pas fait droit à leurs demandes d'installation d'un climatiseur, de compteurs ENEDIS de boîtes aux lettres de destinataires supplémentaires au parlophone, de sonnettes individuelles et de raccordement des canalisations privatives sur la colonne verticale commune,
-qu'en première instance elles demandaient à ce que le syndicat soit condamné à installer compteurs ENEDIS, boîtes aux lettres, destinataires supplémentaires au parlophone, sonnettes individuelles, en appel elles demandent à être autorisées à procéder à ces installations,
-que les travaux de raccordement des évacuation ont été réalisés en cours de procédure sans autorisation préalable de l'AG et avant que le juge de première instance ne statue,
-qu'elles ont procédé aux travaux de remise en état auxquels elles ont été condamnées en première instance pour ne pas faire courir l'astreinte,
-que la présente cour peut donc les autoriser, la charge de la preuve d'une atteinte à la destination de l'immeuble et à l'intérêt collectif pesant sur le syndicat des copropriétaires, qui est défaillant.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 décembre 2023 dans chacun des dossiers.
Par arrêt du 06 mars 2024, la jonction entre la procédure RG n°21/17071 et la procédure RG n°21/15924 a été ordonné.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande reconventionnelle de remise en état du lot 18 constitué en appartement et divisé en plusieurs lots
L'article 1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables.
L'article 8 de la même loi ajoute qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu 'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
L'article 9 de ladite loi précise que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot, il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.
L'article 7 du règlement de copropriété du 22 mail953 de l'immeuble du [Adresse 4] stipule :
«DIVISION : Il est permis à chaque copropriétaire des appartements ou locaux de modifier intérieurement la division de son appartement ou local, sans pour cela apporter la moindre modification à la porte d'entrée et aux cloisons de leur palier». Il ne résulte par de ce règlement de copropriété que la division autorisée serait une division physique excluant toute division juridique des lots.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier qu'aucune modification n'a été apportée à la porte d'entrée ou aux cloisons du palier, l'accès des trois lots nouvellement créés se faisant depuis un couloir d'accès commun.
Il résulte d'un constat d'huissier dressé le 23 avril 2020, que l'immeuble du [Adresse 4] est un immeuble de style niçois, situé dans le centre ville de [Localité 6], dans un quartier commerçant, qu'il s'agit nullement d'un immeuble bourgeois ou de haut standing avec aucun élément décoratif architectural ornemental en pierre de taille en façade et des parties communes anciennes et défraîchies.
L'immeuble est composé de 12 lots, dont 2 locaux commerciaux en rez de chaussée et 10 appartements de dimensions variées: deux, trois, quatre et cinq pièces.
En effet, avant même d'établir l'état descriptif de division, il a été décidé de diviser l'appartement de 5 pièces en deux appartements de 3 et 2 pièces (lot 42 et 43), le quatrième étage étant donc composé de 3 appartements de 2, 3 et 4 pièces.
Le lot 18 initialement constitué d'un appartement de 6 pièces est divisé en appartements, un de 3 pièces, l'autre de deux pièces et le dernier d'une pièce, sans qu'il soit établi que ces appartements ne seraient pas occupés de manière honnête et bourgeoise, comme cela est prévu au règlement de copropriété article 5.
Il n'est pas établi que le lot 18 initialement destiné à une famille nombreuse avec plusieurs enfants entraînerait suite à sa division une augmentation de la fréquentation de l'immeuble.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires est défaillant à rapporter la preuve que la subdivision interne du lot 18 porte atteinte à la destination bourgeoise de l'immeuble et aux droits des copropriétaires, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état du lot 18.
Par ailleurs, en matière de charge, la seule obligation imposée au copropriétaire à l'occasion de la division de son lot, sans modification de la destination à usage d'habitation, et celle posée par l'article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir présenter la nouvelle répartition des charges, jusqu'alors affectées au lot divisé, entre les lots nouvellement créés, de sorte que contrairement à ce qu'allègue le syndicat des copropriétaires, le copropriétaire n'a pas à présenter une demande de modification des tantièmes et un recalcul de la répartition des charges entre l'ensemble des lots de l'immeuble.
Aux termes de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.
En l'espèce, l'assemblée générale n'a pas procédé au vote de la résolution 12 le 4 juillet 2018 lui soumettant la répartition des charges résultant de la division du lot 18 et l'a donc rejetée.
Ainsi, le jugement est confirmé en ce qu'il a décidé que le lot 18 disparaissait et se trouvait remplacé par les lots 26, 27, 28 et 29, attributaires respectivement de 3, 39, 49 et 17 millièmes des parties communes générales pour un total de 108 millièmes égal au nombre de millièmes dont disposait le lot 18.
Sur le branchement d'eau et d'électricité sur les canalisations et gaines des parties communes
Il n'est pas contesté que, si ce raccordement a été réalisé en cours de procédure, sans autorisation préalable de l'assemblée générales et avant que le juge de première instance ne statue, ce qui justifie son refus d'autoriser les travaux et sa condamnation sous astreinte à supprimer ces branchements d'eau et d'électricité, dès signification du jugement les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTION et FONCIERE NICOISE DE GESTION ont procédé aux travaux de remise en état.
L'article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:
-L 'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant
les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de
celui-ci.
Par ailleurs, le quatrième alinéa de l'article 30 de la même loi prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa Ier ci-dessus.
Le premier alinéa de la loi visée ci-dessus précise que l 'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Ainsi, si le tribunal judiciaire peut autoriser les travaux en question après une décision de rejet de l'assemblée générale, cela suppose que les travaux doivent être conformes à la destination de l'immeuble et ne pas atteindre aux droits des autres copropriétaires.
En l'espèce, la résolution 13 de l'assemblée générale du 4 juillet 2018 prévoyant une autorisation de réaliser les travaux de raccordement sur la colonne descendante a été repoussée à la majorité qualifiée.
Il appartient au syndicat des copropriétaire d'établir que les travaux envisagés portent atteinte à la destination de l'immeuble et à l'intérêt collectif des copropriétaires.
Or, ce dernier se borne à dire que les évacuations sont très anciennes et qu'il est possible que leur diamètre ne supporte pas la création de nouveaux lots, alors même que l'architecte mandaté pour la division du lot 18 indique dans son rapport du 28 décembre 2017 'chacun des réseaux venant se repiquer sur la colonne verticale sur cours de façon étagée, afin de ne pas créer d'effet entonnoir... des trappes de visite permettront un accès à des tés de dégorgement' et qu'il résulte d'un rapport de la société ENIF du 20 janvier 2018 sur la charge hydraulique maximale de la colonne descendante de l'immeuble objet des présentes qu'elle est suffisante pour recevoir le débit potentiel d'une division en 3 lots à chaque étage (charge maximum de la colonne 5,2litres, débit probable des installations sanitaires d'une division en 3 lots 4,77 litres).
En conséquence, le jugement est infirmé sur ce point et les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION sont autorisées à effectuer les travaux de raccordements sur les colonnes descendantes d'eau et d'électricité conformément aux préconisations du rapport de M.[E] du 28 décembre 2017.
Sur la demande d'annulation des résolutions 13 à 17 de l'assemblée générales du 4 juillet 2018
Les délibérations 13 à 17 sont des demandes d'autorisation de raccordement sur la colonne descendante, d'ajout de compteurs ENEDIS, de boîtes aux lettres, de deux destinataires au parlophone, de sonnettes individuelles et de pose de climatiseurs, nécessaires à la division du lot 18.
Retenant que la division du lot 18 en 3 lots est régulière, qu'ainsi le syndicat des copropriétaires ne pouvait valablement s'opposer aux autorisations sollicitées et qu'en conséquence, le refus de réaliser les travaux sur les parties communes caractérise un abus de majorité, c'est à juste titre que le jugement a annulé les résolution 13 à 17 de l'assemblée générale du 4 juillet 2018.
Sur la demande d'installation de divers équipements relatifs aux nouveaux lots de copropriété
Le quatrième alinéa de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa Ier ci-dessus.
Le premier alinéa de la loi visée ci-dessus précise que l 'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la double majorité prévue à l'article 26, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
En l'espèce, les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION sollicitent l'autorisation de poser un climatiseur en vertu du principe d'égalité entre les copropriétaires.
Par jugement du tribunal judiciaire de NICE du 15 octobre 2021 RG 18/00332, dont il n'est pas établi qu'il a été frappé d'appel, elles ont été autorisées à installer un climatiseur aux conditions fixées par la résolution 14 à savoir sous réserve de présentation des autorisations administratives et que les goulottes soient dans les appartements et le condensateur raccordé à une évacuation du logement, de sorte que le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a fait droit à cette demande.
En outre, les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION, tirant les conséquences de la motivation du jugement dont appel, modifient leur demande et sollicitent à être autorisées à procéder à l'installation de:
-deux compteurs ENEDIS,
-deux boîtes aux lettres supplémentaires,
-deux destinataires au parlophone et sonnettes individuelles.
Ces éléments étant des attributs normaux des lots de copropriété nouvellement créés, indispensables à leur usage, il sera fait droit à cette demande.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive
L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000€ sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.
Retenant qu'il ne ressort pas du dossier que l'action des sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION soit abusive, rien ne montrant que celles-ci aient exercé leur droit d'ester en justice dans l'intention de nuire, qu'elles aient fait preuve de mauvaise foi évidente, ou qu'elles aient ainsi détourné la fonction sociale du droit d'agir en justice, c'est valablement que le jugement a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens première instance et d'appel et à la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,
CONFIRME le jugement rendu le 15 octobre 2021 RG 18/04133 par le Tribunal Judiciaire de NICE,
SAUF en ce qu'il a:
DÉBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION de leur demande d'autorisation de procéder à l'installation desdits raccordements, notamment les travaux de raccordement des réseaux du lot 18 sur la colonne descendante
CONDAMNE reconventionnellement les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à supprimer tout branchement d'eau et d'électricité sur les canalisations et gaines de parties communes sous une astreinte de 500 euros par jour de retard dans l'exécution à compter de la date de signification du jugement à intervenir augmentée de 90 jours.
DÉBOUTE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à procéder à l'installation des équipements dont la liste comprend deux compteurs ENEDIS, deux boîtes aux lettres supplémentaires, une modification du parlophone ainsi que des sonnettes individuelles
DÉCLARE faire masse des dépens la présente instance et CONDAMNE les parties à les payer par moitié.
Statuant à nouveau
AUTORISE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à faire effectuer à leurs frais les travaux de raccordements sur les colonnes descendantes d'eau et d'électricité conformément aux préconisations du rapport de M.[E] du 28 décembre 2017,
AUTORISE les sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION à faire effectuer à leurs frais les travaux d'installation de:
-deux compteurs ENEDIS,
-deux boîtes aux lettres supplémentaires,
-deux destinataires au parlophone et de deux sonnettes individuelles.
Y ajoutant,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL HELIOS IMMOBILIER à régler aux sociétés CEGIM, JAC TRANSACTIONS et FONCIERE NICOISE GESTION la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SARL HELIOS IMMOBILIER aux entiers dépens de première instance et d'appel.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT