Chambre civile
Section 1
ARRET N°
du 06 MARS 2024
N° RG 22/00741 - N° Portalis DBVE-V-B7G-CFJE EZ-R
Décision déférée à la Cour :
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'AJACCIO, décision attaquée en date du 07 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 21/01042
[M]
[L]
C/
[T]
Copies exécutoires délivrées aux avocats le
COUR D'APPEL DE BASTIA
CHAMBRE CIVILE
ARRET DU
SIX MARS DEUX MILLE VINGT QUATRE
APPELANTS :
M. [R] [W] [M]
né le 16 Mars 1992 à [Localité 10]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Martine CAPOROSSI POLETTI, avocat au barreau de BASTIA, substituée par Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA
Mme [B] [L]
née le 23 Août 1993 à [Localité 9]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Martine CAPOROSSI POLETTI, avocat au barreau de BASTIA, substituée par Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA
INTIME :
M. [S] [Y] [D] [P] [T]
né le 04 Août 1965 à [Localité 11]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Marylène CAMMILLI-BUCQUET, avocat au barreau d'AJACCIO
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 novembre 2023, devant Emmanuelle ZAMO, Conseillère, chargée du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Thierry JOUVE, Président de chambre
Marie-Ange BETTELANI, Conseillère
Emmanuelle ZAMO, Conseillère
GREFFIER LORS DES DEBATS :
Vykhanda CHENG.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mars 2024
ARRET :
Contradictoire,
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par Thierry JOUVE, Président de chambre, et par Vykhanda CHENG, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte du 1er septembre 2020 établi par maître [N], notaire à [Localité 6], monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] ont acquis de monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] une villa située à [Localité 7] cadastrée AD [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 8] pour un prix de 240 000 € dont 12 000 € de meubles.
Le 27 septembre 2020 consécutivement à un orage, monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] ont constaté la présence d'une fuite d'eau dans une chambre et le 29 septembre 2020 ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d'assurance qui a mandaté un expert lequel a rendu son rapport le 31 août 2021.
Par acte du 18 octobre 2021, monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] ont fait assigner monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio pour obtenir la condamnation de leur vendeur à leur payer le coût des travaux de réfection de leur toiture.
Par jugement contradictoire du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire d'Ajaccio a débouté monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] de l'intégralité de leurs demandes.
Selon déclaration au greffe du 7 décembre 2022, monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] ont interjeté du jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, tendant à obtenir :
- à titre principal, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1112-1 et de l'article 1217 du Code civil, la condamnation de monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à leur régler la somme de 31.000,16 € avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, celle de 2475 € correspondant au bâchage nécessaire de la toiture, celle de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens,
- à titre infiniment subsidiaire, quel que soit le fondement juridique retenu, la désignation de tel expert qu'il plaira à l'effet de visiter les lieux, d'entendre tous sachant, de déterminer les travaux nécessaires pour chiffrer le coût des réparations de la toiture, outre la condamnation de monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à leur régler 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et les entiers dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire,
et les a condamné aux dépens.
Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 12 juillet 2023, les appelants demandent de voir :
- infirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Ajaccio en date du 7 novembre 2022 en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes, tendant à obtenir,
. d'une part, à titre principal, sur le fondement de l'article 1641 du Code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de l'article 1112-1 et de l'article 1217 du Code civil, la condamnation de monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à leur régler la somme de 31.000,16 € avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, celle de 2475 € correspondant au bâchage nécessaire de la toiture, celle de 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens,
. d'autre part, à titre infiniment subsidiaire, quel que soit le fondement juridique retenu, la désignation de tel expert qu'il plaira à l'effet de visiter les lieux, d'entendre tous sachant, de déterminer les travaux nécessaires pour chiffrer le coût des réparations de la toiture, outre la condamnation de monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à leur régler 2000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire, et les a condamnés aux dépens.
Statuant à nouveau,
- à titre principal, sur le fondement de l'article 1641du Code civil et à titre subsidiaire, sur le fondement de l'article 1112-1 et de l'article 1217 du Code civil :
. condamner monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à régler à madame [B] [L] et à Monsieur [R] [W] [M] la somme de 31.000,16 € (trente-et-un mille euros seize centimes), celle de 2475 € (deux mille quatre cent soixante-quinze euros) correspondant au bâchage nécessaire de la toiture, avec intérêts au taux légal à compter de l'exploit introductif d'instance, la somme de 4000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et les entiers dépens.
- à titre infiniment subsidiaire, quel que soit le fondement juridique retenu parla cour et au visa de l'article 789, 5° du Code de procédure civile,
. désigner tel expert qu'il plaira à l'effet de visiter les lieux, d'entendre tous sachant, de déterminer les travaux nécessaires pour chiffrer le coût des réparations de la toiture.
.condamner monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] à régler à madame [B] [L] et à monsieur [R] [W] [M] une somme de 4000 € (quatre mille euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens incluant le coût de l'expertise judiciaire.
- en tout état de cause,
.débouter monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] de ses fins et demandes telles que dirigées contre madame [B] [L] et monsieur [R] [W][M].
Selon ses dernières conclusions signifiées le 10 mars 2023, monsieur [S] [T] sollicite de voir au visa des dispositions des articles 1112-1, 1231- 1, 1641, 1643 du code civil , des articles 201 à 203, 700 du code de procédure civile,
A titre principal,
- confirmer le premier jugement
- débouter madame [L] et monsieur [M], de leurs demandes fins et conclusions au titre de la violation des l'article 1641 du code civil
- les débouter de leur demande d'indemnisation vu la force majeure
En tout état de cause,
- les condamner à lui payer la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'ordonnance du 7 septembre 2023 a, après clôture, fixé l'affaire à plaider au 13 novembre 2023.
A l'audience du 13 novembre 2023 , la décision a été rendue après délibéré par mise à disposition au greffe le 6 mars 2024.
MOTIFS
Sur l'action en garantie des vices cachés
Sur la recevabilité de l'action
En application de l'article 1648 du code civil, l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.
En l'espèce, il est constant que l'acte de vente notarié entre les appelants et l'intimé a été établi le 1er septembre 2020, que le vice allégué a été découvert le 27 septembre 2020 et a donné lieu à déclaration de sinistre le 29 septembre 2020 et que l'action en garantie des vices cachés a été introduite par acte d'assignation devant le tribunal judiciaire d'Ajaccio le 18 octobre 2021.
L'action se trouve dès lors recevable pour avoir été introduite dans le délais requis.
Sur le bien fondé de l'action en garantie
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Selon l'article 1642 du même code, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
D'une jurisprudence constante la non-conformité de la chose à sa destination normale ressortit de la garantie des vices cachés en application de l'article 1641 du code civil.
Et il appartient à l'acquéreur de prouver que le bien acquis est rendu impropre à sa destination par l'existence d'un défaut grave existant antérieurement à la vente ou existant déjà à l'état de germe et que le vendeur lui a caché.
L'acte de vente établi le 1er septembre 2020 stipule que 'l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction sauf si l'acquéreur a également cette qualité ou s'il est prouvé par l'acquéreur , dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.
En l'espèce, la cour relève que l'acte de vente contradictoirement versé aux débats précise que les acquéreurs sont respectivement pour monsieur [M], cuisinier et madame [L], conseillère clientèle et pour monsieur [T], plombier, profession ne lui conférant pas de droit une compétence et une spécialité dans l'étanchéité des toitures.
De ces professions mentionnées dans l'acte, il ne se déduit donc pas la qualité de professionnels des acquéreurs comme du vendeur.
Sur ce point, il est aussi soutenu par les appelants que leur vendeur a acquis la qualité de professionnel en procédant à des travaux de réfection du toit demeurés inefficaces.
La cour, au regard des pièces versées aux débats, ne peut conclure à la réalisation de travaux quelconques par monsieur [T] sur le bien vendu en lien avec le vice allégué et reproché comme soutenu par les appelants à savoir la création et construction d'une cheminée à foyer ouvert au rez-de-chaussée comprenant le conduit qui traverse l'étage et sortie de toiture.
En effet, cette allégation des appelants même rappelée sans être vérifiée dans un rapport d'expertise amiable contradictoire réalisé par le cabinet ELEX mandaté par l'assureur des vendeurs le 31 août 2021 et la même affirmation de l'existence de travaux qualifiés de 'rafistolage' par l'ancien propriétaire reprise par un écrit ne respectant pas le formalisme exigé par l'article 202 du code de procédure civile du gérant de la SAS CASA U CORSU le 22 mars 2021 ne sont corroborées aux débats par aucune pièce et sont totalement contredites par l'acte d'achat de monsieur [T] de mars 2012 versé aux débats lequel mentionne déjà l'existence d'un séjour avec cheminée de sorte qu'il n'a aucunement la qualité de maître d'oeuvre comme soutenu.
Par suite, monsieur [T] peut opposer la clause exorbitante d'exonération de garantie des vices cachés stipulée au contrat comme n'étant pas un professionnel.
S'agissant de la connaissance du vendeur d'un vice antérieurement à la vente, il résulte des pièces contradictoirement versées aux débats de la cour que :
.Le mardi 29 septembre 2020, les acquéreurs ont déclaré à leur assureur BPCE IARD un sinistre sous la référence M2010651 ;
. Le 1er octobre 2020, les acquéreurs ont adressé à leur vendeur selon capture d'écran téléphonique le message suivant : 'Bonjour monsieur [T], comment allez-vous' Nous ça va au top et la maison nous plaît toujours autant. Savez-vous si vous avez déjà réparé une fuite dans le toit suite à une fuite d'eau ' Nous avons eu une fuite d'eau dans la chambre (balcon) lorsqu'il avait de l'orage en Corse ... merci par avance pour votre retour .'ce à quoi leur vendeur a répondu le même jour 'Bonjour [B] , j'ai eu une fuite d'eau dans la chambre il y a 8 ans mais dans la chambre devant mais pas côté terrasse, après c'est vrai que pendant 3 mois passé dans la maison il n'a pas plu une seule fois si ce n'est un gros orage fin août mais je n'ai rien remarqué...'
Le 21 mars 2021, le gérant de la SAS CASA U CORSU, mandaté aux fins de réparation des désordres retient que lors de son passage sur la toiture en litige avoir constaté 'qu'il y avait eu beaucoup de rafistolage fait par l'ancien propriétaire, au niveau de la faîtière avec de la canlendrite rouge, sur le boisseau de la cheminée et une partie de la rive avec de la calendrite rouge, devant le boisseau sur 2 m2 ou 3 m2 avec un enduit blanc en
colmatage, à gauche de la toiture sur 8 m2 ou 9 m2 où l'on voit clairement sur la photo l'affaissement et un colmatage avec un enduit blac. La toiture a été faite à l'origine avec des tuiles italiennes que l'on ne trouve plus aujourd'hui en France. De ce fait, il faut absolument changer la toiture complète car il n'y a pas d'autres options.'
Le 31 août 2021, l'expert mandaté par l'assureur des acquéreurs au contradictoire des parties constate que des infiltrations provenant de la couverture ont endommagé les embellissements dans une chambre à l'étage ainsi qu'au niveau du plafond en revêtu de lambris à type de frisette.
Il constate aussi en page 5 de son rapport que l'habillage du faîtage ainsi qu'au niveau de la souche de la cheminée réalisé en matériaux bitumeux de type calendrite et la mise en place de mortier de ciment blanc étant visible depuis la rue principale, il ne s'agit donc pas de vices cachés mais de vices apparents.
De l'aveu de monsieur [T] selon lequel 8 années avant la vente il aurait lui aussi subi une fuite d'eau dans une autre chambre, les appelants déduisent que monsieur [T] avait connaissance du défaut d'étanchéité de la toiture qui doit être refaite en sa globalité non pas en raison du défaut lui même constaté sur 13 m2 de toiture et mais de l'absence de tuiles identiques actuellement en vente sur le marché français.
D'une part, la cour rappelle que le vice allégué doit rendre la chose impropre à l'usage auquel on la destine ou en diminuer tellement l'usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
Or en l'espèce, les infiltrations, survenues une fois en septembre 2020 selon ce qu'il résulte des pièces reprises par la cour, résultent d'intempéries violentes survenues en Corse le 27 septembre 2020 mais surtout n'ont aucunement rendu l'immeuble acquis début septembre 2020 impropre à son usage d'habitation puisque l'expert indique qu'il s'agit de dommages aux embellissements.
Les acquéreurs écrivent d'ailleurs au vendeur et ce, malgré ce dommage qu'ils se contentent de lui signaler, qu'ils sont très satisfaits de leur acquisition et n'ont allégué aucun préjudice de jouissance ni devant le premier juge ni en instance d'appel.
D'autre part, l'état de vétusté du toit de l'immeuble vendu est apparent selon ce qu'il résulte des affirmations du couvreur dépêché en mars 2021 ainsi que l'expert et a pu être aussi aisément constaté par les acquéreurs même jeunes et profanes accompagnés de leurs parents au cours de leurs au moins quatre visites préalables à l'acquisition, l'immeuble ne présentant aucun signe d'humidité ou de dommages par infiltrations à ces dates.
La cour estime donc que la preuve n'est pas rapportée aux débats d'un vice caché connu par le vendeur antérieurement à la vente et rendant l'immeuble acquis impropre à son usage d'habitation.
Par suite la clause exonératoire de garantie profite à monsieur [T] et la décision du premier juge est confirmée de ce chef.
Sur la responsabilité contractuelle du vendeur
Sur le devoir d'information
Aux termes de l'article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
Les appelants soutiennent ici que monsieur [T] n'a pas satisfait à son obligation précontractuelle en demeurant taisant tant dans la promesse que dans l'acte de vente sur la défectuosité de la toiture affectée d'infiltrations dont il avait dissimulé l'existence conscient que ses réparations ou celles de ses prédécesseurs relevaient du bricolage.
L'intimé réplique qu'il ne pouvait délivrer une information qu'il ne connaissait pas puisque 8 ans auparavant la fuite dans une autre chambre dont il fait état dans son message écrit en réponse à celui des acquéreurs avait pour origine un problème de fermeture de fenêtre dont le joint n'était plus étanche et non de couverture du toit qui a rempli son office le conduisant à indiquer à ses acheteurs que le toit était en bon état.
L'allégation selon laquelle le vendeur était parfaitement informé de la défectuosité totale du toit n'est prouvée par aucune pièce versée aux débats, l'infiltration survenue résultant d'intempéries violentes les 25 et 26 septembre 2020.
Par ailleurs, la cour ajoute que les appelants ont pu se convaincre eux-mêmes, s'agissant d'une construction des années 70 visitée à au moins quatre reprises, d'un toit qui n'est pas à l'évidence et de façon apparente à l'état neuf et donc atteint de vétusté et ont été confortés en cela par le prix d'acquisition de 228 000 €.
Par suite, la cour estime que l'obligation d'information dont le vendeur est tenu a été délivrée de façon loyale.
Sur l'obligation de délivrance conforme
Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 12 juillet 2023, les appelants font référence dans le dispositif de leurs écritures à l'article 1217 du code civil contrairement à leurs motifs s'attachant aux dispositions de l'article 1614 du code civil.
La cour est tenue par le dispositif des conclusions et par suite aux termes de l'article 1217 du code civil qui prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
Comme le premier juge, la cour estime en l'espèce, que si l'acheteur d'un immeuble aux fins d'habitation s'attend à ce que les menuiseries extérieures et la couverture de celui-ci le protègent efficacement des infiltrations d'eau, ils ne peuvent exiger qu'une toiture visiblement ancienne et affectée d'un vice apparent résiste à de violentes intempéries comme cela a été le cas en septembre 2020.
Dès lors aucun manquement contractuel ressortant de l'obligation de délivrance n'est caractérisé par les appelants à la date de la vente.
La décision du premier juge est donc confirmée également de ce chef.
Sur la demande d'expertise judiciaire
Cette demande de mesure d'instruction tardive et infondée tant au titre de l'action en garantie des vices cachés comme de l'action en responsabilité contractuelle du vendeur ne peut être destinée à suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve.
Sur ce point également, la décision du premier juge est confirmée.
PAR CES MOTIFS
La cour, publiquement, contradictoirement et par décision mis à disposition au greffe,
- CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y ajoutant
- CONDAMNE monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] à payer à monsieur [S] [Y] [D] [P] [T] la somme de 3500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile
- CONDAMNE monsieur [R] [W] [M] et madame [B] [L] aux dépens de l'instance d'appel.
LE GREFFIER
LE PRESIDENT