COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
8e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 MAI 2014
N° 2014/ 340
Rôle N° 12/03989
[Q] [U]
[G] [R] divorcée [U]
C/
SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER
Société Anonyme ALLIANZ IARD
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN
SCP BOISSONNET
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Commerce de MARSEILLE en date du 08 Février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 2010F04081.
APPELANTS
Monsieur [Q] [U]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 2], demeurant Gendarmerie Brigade Territoriale [Adresse 1]
représenté par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [G] [R] divorcée [U]
née le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 1], demeurant Club Orient Resort 1 [Adresse 5]
représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMEES
SARL ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER,
dont le siége social est [Adresse 3]
représentée par Me Ludovic ROUSSEAU de la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par la SCP SCAPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
substituée par Me Isabelle BERDAH 'avocat au barreau de MARSEILLE
Société Anonyme ALLIANZ IARD,
dont le siége social est [Adresse 4]
représentée par Me Bruno BOISSONNET de la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par la SCP SCAPEL & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
substituée par Me Isabelle BERDAH 'avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Isabelle VERDEAUX, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy SCHMITT, Président
Madame Catherine DURAND, Conseiller
Madame Isabelle VERDEAUX, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame France-Noëlle MASSON.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2014
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2014,
Signé par Monsieur Guy SCHMITT, Président et Madame France-Noëlle MASSON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Aux termes d'un contrat de mandat de gérance en date du 10 décembre 2008, Monsieur [Q] [U], gendarme muté à Saint Martin en Guadeloupe, et Madame [G] [R] épouse [U] ont confié à la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER la gestion de leur maison d'habitation , sise [Adresse 2], qu'ils avaient auparavant eux-même donné à bail à quatre co-locataires selon un contrat de co-location en date du 2 septembre 2008.
Par LRAR du 24 février 2009, les quatre co-locataires ont donné leur congé à la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER , celle-ci en informant les propriétaires, Monsieur et Madame [U] par LRAR du 27 février 2009.
Les époux [U] se plaignaient d'avoir récupéré leur bien détérioré et vandalisé et reprochaient à l'agence immobilière de s' en être désintéressée et d'être demeurée inactive depuis le 4 avril 2009, date à partir de laquelle elle ne s'était plus manifestée, alors que l'immeuble était toujours sous sa garde et qu'elle n'avait pas dressé d'état des lieux au départ des locataires. Ils reprochaient à l'agence immobilière d'être responsable de la dévaluation de leur bien, qu'ils ont vendu au prix de 300 000 euros, alors que, selon eux, il aurait pu être vendu, compte tenu du prix du marché et de sa localisation au prix de 550 000 euros.
Invoquant les nombreuses dégradations constatées à la reprise de leur bien, dont ils imputaient la responsabilité à l'Agence immobilière à laquelle ils reprochaient sa défaillance dans l'exécution de son mandat de gestion, ils assignaient, par acte du 26 octobre 2010, la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER en paiement de la somme de 150 000 euros en réparation de leur préjudice.
Par acte du 17 mai 2011, ils appelaient en intervention forcée la Compagnie d'assurance ALLIANZ IARD dont ils demandaient la condamnation solidaire avec la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER au paiement de la somme de 250 000 euros en réparation de leur préjudice économique et financier, de la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la violation du mandat et de l'exécution de mauvaise foi du contrat, de la somme de 10 000 euros au titre du préjudice matériel et moral subi par Madame [R] , de la somme de 5000 euros pour résistance abusive et de celle de 7000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par jugement du 8 février 2012, le Tribunal de Commerce de Marseille a débouté Monsieur [Q] [U] et Madame [G] [R] divorcée [U] de toutes leurs demandes, et les a condamné conjointement à payer à la SARLACCORD COMPAGNIE IMMOBILIERE la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Vu le jugement frappé d'appel rendu le 8 février 2012 par le tribunal de Commerce de Marseille,
Vu les conclusions déposées le 20 septembre 2012 par Monsieur [Q] [U] et par Madame [G] [R] divorcée [U], appelants ;
Vu les conclusions déposées le 18 février 2014 par la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et par la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, intimées ;
Attendu que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties ;
MOTIFS
Attendu que par courrier du 29 décembre 2008, l'un des co-locataires , Monsieur [N] [X], se plaignant d'infiltrations dans la toiture rendant sa chambre inhabitable depuis plus de deux mois, et de l'absence de réactions de la propriétaire, a signifié son congé à l'Agence immobilière ACCORD qui en a informé Madame [R] dès le 6 janvier 2009 ; que l'Agence a fait établir un devis de recherche de fuite qu'elle a communiqué à Madame [R] le 17 février 2009, en lui demandant ses instructions tant pour le devis que pour la réduction de loyer de 25% demandée par les locataires;
Attendu que par courriel du 24 février 2009, le gérant de l'Agence immobilière ACCORD indiquait à Madame [R] qu'il avait lui- même constaté qu'une des pièces était inhabitable en raison des fuites de la toiture, justifiant selon lui une réduction de loyer de 25%, et l'informait de la volonté des locataires de quitter les lieux; qu'il sollicitait également ses instructions pour le devis de recherches de fuite et pour le commandement de payer en raison des retards de paiement;
Attendu que par LRAR du 24 février 2009, les quatre co-locataires notifiaient leur congé pour le 25 mai 2009 à l'Agence immobilière Accord qui en informait les époux [U] par LRAR en date du 27 février 2009; que l'Agence leur adressait ensuite le compte-rendu de sa gestion pour la période du 01/01/2009 au 31/03/2009 ainsi qu'un virement de 149,29 euros au titre du solde disponible leur revenant;
Attendu qu'il résulte de ces échanges entre les parties que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, a alerté les bailleurs des infiltrations dans la toiture, du prochain départ des locataires, et enfin de leur congé par LRAR du 24 février 2009 ; que bien qu'informés par l'agence à trois reprises, 6 janvier , le 17 février et encore le 24 février 2009, des raisons de leur départ, précisées dans le courrier de résiliation du bail visant expressément ' ... l'état de délabrement avancé de la maison, la volontaire absence totale de réaction de la propriétaire afin d'y remédier, alors qu'elle avait connaissance des faits depuis mai 2007 , et de l'absence absolue de concession de la propriétaire quant à une réduction de loyer...' , les époux [U] n'ont donné aucune suite aux demandes de l'Agence à laquelle ils n'ont donné aucune instruction précise pour faire les réparations qui s'imposaient, et alors que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER leur précisait , par LRAR du 27 février 2009, qu'elle ne pourrait remettre le bien à la location que lorsque les travaux seraient exécutés;
Attendu dans ces conditions que les appelants sont mal fondés à rechercher la responsabilité de l'agence immobilière alors qu'il est établi que les bailleurs avaient connaissance, avant le mandat de gestion qu'ils ont donné à la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, des infiltrations ayant donné lieu, selon les affirmations de Madame [R] dans un mail du 17 février 2009, à des réparations en décembre 2008, dont les appelants ne justifient pas, et que bien qu'informés des fuites d'eau dès le mois de janvier 2009, confirmées par le gérant de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER qui s'était rendu sur place, les époux [U] se sont abstenus d'y remédier et d'entreprendre les travaux préconisés par l'agence à laquelle aucune réponse n'a été donné sur ce point;
Attendu que les appelants sont d'autant moins fondés à se prévaloir de prétendues défaillances de l'agence, alors que dans un courriel du 20 février 2009, réitéré le 24 février et encore le 25 mars 2009, Madame [R] indiquait au gérant de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER qu'elle ne s'occupait plus de ce dossier, demandant à l'avenir de contacter ' pour TOUT' Monsieur [U] dont elle communiquait seulement les coordonnées téléphoniques malgré la demande expresse de l'agence, le 23 février 2009, de connaître son adresse mail compte tenu de l'éloignement et de la durée d'acheminement du courrier postal, et aussi d'obtenir en urgence une réponse pour le devis de recherche de fuite;
Attendu qu'il est établi que les bailleurs ont délibérément ignoré les requêtes réitérées de l'agence, et à laquelle ils ne peuvent reprocher une quelconque passivité alors que les différents échanges entre les parties établissent que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER, tenue d'une obligation de moyen, a effectué les diligences qui lui incombaient , dans le cadre du mandat de gestion locative qui lui avait été confié, en rendant compte notamment aux bailleurs de l'existence des infiltrations, en faisant établir un devis de recherche de fuite et en les informant de la nécessité et de l'urgence à réaliser des travaux en vue de relouer leur bien;
Attendu que si Madame [R] , par courriel du 9 mars 2009, a effectivement demandé au gérant de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER de mettre la maison en vente et de lui faire parvenir un mandat de vente, force est de constater qu' il n'est justifié d'aucune demande formée à ce titre par Monsieur [U] , ni d'aucune acceptation de l'agence; qu'en tout état de cause, les époux [U] ne sont pas fondés à prétendre que les négligences de l'agent immobilier, à compter du mois d'avril 2009, ont entraîné le prononcé de la déchéance du terme et la saisie immobilière engagée par la banque, les ayant obligé à mettre leur bien en vente pour éviter une vente forcée, alors que les éléments du dossier révèlent qu'ils avaient décidé de vendre leur bien immobilier dès le 9 mars 2009, et alors qu'ils n'ont donné aucun accord à l'agence immobilière pour faire les travaux nécessaires pour relouer leur maison;
Attendu dans ces conditions que la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER ne saurait être tenue responsable des dégradations du bien immobilier, objet d'un constat d'huissier en date du 20 octobre 2009, ni de la diminution de valeur dont se prévalent les appelants, alors que selon les dispositions de l'article 3 du mandat de gestion, les époux [U], du fait de la libération des locaux par les locataires le 24 mai 2009 et faute de relocation dudit bien, à défaut de travaux de remise en état pour lesquels ils n'ont jamais donné leur accord à l'agence, sont devenus le gardien juridique du bien, et à ce titre, tenus de prendre toute disposition pour assurer la conservation du bien; que dans ces conditions, et même si aucun état des lieux n'a été établi à la sortie des locataires, malgré le courrier que leur a adressé l'agence à cette fin le 28 avril 2009, un mois avant leur départ, pour autant il n'est pas établi, ni même allégué par les appelants que l'état de délabrement avancé de la maison et les squats sauvages qu'ils invoquent soient imputables aux locataires, alors qu'il leur appartenait, dès leur départ, de prendre les mesures conservatoires nécessaires à leur conservation de leur bien;
Attendu, en tout état de cause, que ni l'état estimatif de la villa réalisé en 2004 par l'Agence Jacquemot Lombardo, ni l'estimation du bien réalisé le 30 juillet 2013 par le Cabinet EXPERVAL à partir d'une visite extérieure, deux ans après la vente du bien, après adjonction d'une piscine qui n'existait pas en 2009, sans aucune mention des travaux de réfection de la toiture dont la nécessité s'imposait depuis l'année 2009, ne suffisent à justifier de la perte de valeur de l'immeuble que les époux [U] ont vendu au prix de 300 000 euros le 5 avril 2011, s'agissant d'indications de prix et d'évaluations incomplètes;
Attendu , en conséquence, que les bailleurs ne sont donc pas fondés en leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et à l'encontre de la SA ALLIANZ IARD alors qu'il est établi que celle-ci a exécuté son mandat de bonne foi et que, seule l'attitude des époux [U] est à l'origine des entraves à sa mission; que le jugement sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions;
Attendu que l'intimée n'ayant pas fait dégénérer en abus leur droit de résister à une demande en justice, la demande en paiement de dommages et intérêts formée à ce titre par les appelants, sera rejetée;
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
Attendu que Monsieur [Q] [U] et Madame [G] [R] épouse [U] seront condamnés à verser à la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et à la compagnie d'assurance ALLIANZ IARD une indemnité de 2000 € à par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Attendu que, partie perdante, ils seront condamnés aux entiers dépens ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en matière commerciale,
Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
Condamne Monsieur [Q] [U] et Madame [G] [R] épouse [U] à payer à la société ACCORD COMPAGNIE IMMOBILIER et à la Compagnie ALLIANZ une indemnité de 2000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne Monsieur [Q] [U] et Madame [G] [R] épouse [U] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT