Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 07 NOVEMBRE 2013
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/11420
Décision déférée à la Cour : jugement du 09 décembre 2008 du tribunal paritaire des baux ruraux de PROVINS - RG n° 51.07/0002
ARRÊT du 14 janvier 2010 - RG: 09/01044
ARRÊT n°520 F-D de la Cour de cassation du 3 mai 2011
Renvoi après cassation
APPELANTS
Monsieur [D] [M] non comparant en personne
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté et assisté de Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN
Madame [T] [R] épouse [M] non comparante en personne
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée et assistée de Me Sarah DEGRAND de la SCP FGB, avocat au barreau de MELUN
INTIME
Monsieur [H] [R] non comparant en personne
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté et assisté de Me Bernard DUMONT de la SCP DUMONT-BORTOLOTTI-COMBES & ASSOCIES, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Septembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Pierre GIMONET, Président de chambre
Mme Patricia LEFEVRE, Conseillère
Madame Joëlle CLÉROY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Catherine MAGOT
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Jean-Pierre GIMONET, président et par Madame Catherine MAGOT, greffier présent lors du prononcé.
Par acte du 25 février 1989, monsieur [C] [R] et son épouse, madame [F] [L], ont donné à bail à monsieur [D] [M] et à madame [T] [R], son épouse, diverses parcelles de terres d'une superficie totale de 7hectares 51ares 70 centiares situées à [Adresse 3], commune de [Localité 2], pour une durée de 12 années à compter du 1er septembre 1987; le bail s'est renouvelé pour 9 ans à compter du 1er septembre 1999 ;
Le 23 février 2007, monsieur [H] [R], devenu propriétaire, a fait délivrer congé aux époux [M] en raison de l'âge de la retraite atteint par les preneurs ; ceux-ci ont demandé au tribunal paritaire des baux ruraux de Provins de prononcer la nullité du congé et d'autoriser la cession du bail à leur fils ; à titre reconventionnel, monsieur [H] [R] a sollicité la résiliation du bail en raison de la mise à disposition irrégulière des terres louées à l'EARL Le Bordeau devant être assimilée à une cession prohibée ;
Par jugement du 9 décembre 2008, le tribunal paritaire des baux ruraux de Provins a:
- prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des époux [M] ainsi que de tous occupants de leur chef de l'exploitation située commune de [Localité 2], lieudit [Adresse 3], au plus tard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, avec assistance de la force publique si besoin est ;
- autorisé le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais et risques des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ;
- condamné les époux [M] à payer à monsieur [H] [R] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage prévu au bail à compter du jugement ;
- condamné les époux [M] à payer à monsieur [H] [R] la somme 700 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouté les parties de leurs autres demandes ;
- condamné les époux [M] aux dépens ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
Saisie par les époux [M], cette cour a, par arrêt du 14 janvier 2010, confirmé le jugement, débouté les parties de leurs autres demandes et condamné les époux [M] à payer à monsieur [R] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Par arrêt du 3 mai 2011, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 14 janvier 2010, entre les parties, remis en conséquence la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Paris autrement composée :
Cette cour a été saisie par déclaration du 6 septembre 2012 et l'affaire a été radiée à l'audience du 23 janvier 2013 pour défaut de diligence des parties ;
Vu les conclusions visées par le greffier le 25 septembre 2013, soutenues oralement à l'audience par lesquelles les époux [M] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail et les a condamnés à paiement d'une indemnité d'occupation ;
- de déclarer nul et sans effet le congé à eux délivré par monsieur [R] le 23 février 2007 pour reprise à effet du 1er septembre 2008 ;
- d'autoriser la cession du bail au profit de leur fils, [J] [M], à compter du 1er septembre 2008 ;
- de débouter monsieur [R] de ses demandes au titre de l'astreinte, des indemnités d'occupation et remise en place des bornes ainsi qu'au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
- de condamner monsieur [R] à leur payer les sommes de 4 000 € à titre de dommages-intérêts et de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions visées par le greffier le 25 septembre 2013, soutenues oralement à l'audience, par lesquelles monsieur [H] [R] demande à la cour :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a :
retenu que la mise à disposition au profit de l'EARL du Bordeau à compter du 15 avril 2006 constituait une cession prohibée au sens de l'article L.411-35 du code rural,
prononcé la résiliation du bail et ordonné l'expulsion des époux [M] ainsi que de tous occupants de leur chef de l'exploitation située commune de [Localité 2], lieudit [Adresse 3], au plus tard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, avec assistance de la force publique si besoin est,
autorisé le transport des meubles, biens et effets laissés dans les lieux aux frais et risques des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur,
* débouté les époux [M] de leurs demandes, en particulier quant à l'autorisation de cession du bail ;
- y ajoutant, de fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de l'arrêt à intervenir ;
- de condamner solidairement les époux [M] à lui payer la somme de 500 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er septembre 2008 ainsi qu'une somme de 10 000 € à titre de dommages-intérêts ;
- subsidiairement, de valider le congé notifié aux époux [M] le 23 février 2007 et d'ordonner l'expulsion des époux [M] ainsi que de tous occupants de leur chef de l'exploitation située commune de [Localité 2], lieudit [Adresse 3], au plus tard passé le délai d'un mois à compter de la signification du jugement, avec assistance de la force publique si besoin est ;
- en tout état de cause, d'ordonner la remise en place des bornes sur les terres par tel géomètre expert qu'il plaira à la cour de désigner ainsi que la remise en état de ces mêmes terres ;
- à défaut, de condamner les époux [M] à lui payer la somme de 1 140,50 € retenue à ce titre par rapport d'expertise du 27 décembre 2011 ;
- de condamner les époux [M] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
SUR CE,
SUR LA RÉSILIATION DU BAIL
Considérant que monsieur [R], propriétaire de terres données à bail aux époux [M] le 25 février 1989, leur a délivré un congé le 23 février 2007en raison de l'âge de la retraite qu'ils allaient atteindre ; que devant le tribunal paritaire des baux ruraux, il a sollicité le prononcé de la résiliation du bail, demande à laquelle il a été fait droit par le premier juge aux motifs que les biens loués avaient été mis à disposition d'une EARL dont madame [M] n'était pas l'associée et que cette mise à disposition n'avait pas été notifiée au bailleur dans les formes imposées par la loi (LRAR), de sorte que la mise à disposition devait être considérée comme une cession irrégulière ;
Considérant que monsieur [R] fait désormais valoir que les articles L. 411-31 L.411-37 du code rural sont bien applicables au présent litige, mais dans leurs dispositions antérieures à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006 ;
Considérant que, quelle que soit la date de la demande en résiliation du bail, dès lors que la mise à disposition des terres effectuée 15 avril 2006 au profit de l'EARL Le Bordeau était antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 13 juillet 2006, les dispositions de l'article L. 411-31 du code rural applicables ne peuvent être celles de ladite ordonnance ;
Que les dispositions applicables sont celles issues de la loi du 9 juillet 1999 ;
Que n'est donc pas applicable en l'espèce la disposition de l'article L.411-31 du code rural issue de la loi du 5 janvier 2006 subordonnant la résiliation du bail à la démonstration d'un préjudice du bailleur ;
Considérant que monsieur [R] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu que la mise à disposition au profit de l'EARL Le Bordeau à compter du 15 avril 2006 constituait une cession prohibée au sens de l'article L.411-35 du code rural ;
Considérant que le bailleur peut demander la résiliation du bail si le preneur contrevient aux dispositions de l'article L.411-37 du code rural ;
Que selon l'article L.411-37, dans sa rédaction alors applicable : 'à la condition d'en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d'une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire' ;
Que toujours selon cet article, le preneur qui reste seul titulaire du bail, doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l'exploitation du bien, loué mis à disposition en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation ; que les droits du bailleur ne sont pas modifiés ;
Considérant que monsieur [R] expose qu'il n'a pas été avisé, comme le prévoit l'article L.411-37 du code rural, par lettre recommandée de la mise à disposition à l'EARL Le Bordeau des terres louées ;
Que les époux [M] exposent avoir avisé par lettre du 3 juin 2006 'remise en mains propres contre décharge' à madame Veuve [R], alors bailleresse, -lettre dont l'authenticité n'est pas contestée- de la mise à disposition à l'EARL Le Bordeau des terres louées à compter du 15 avril 2006, madame [R] ayant apposé sa signature sur la lettre ; qu'il ne résulte d'aucun élément du dossier que la signature de madame [R] qui n'est pas contestée aurait été soutirée en abusant de sa faiblesse ;
Considérant cependant que si l'avis n'a pas été donné selon les formes prescrites par la loi, et ne précise pas l'identité des associés de la société à la disposition de laquelle ont été mises les terres louées, il reste que l'article L. 411-37 du code rural dans sa rédaction issue de la loi du 9 juillet 1999 précise que le bail ne peut être résilié que si le preneur n'a pas communiqué les informations prévues dans un délai d'un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; que monsieur [R] n'ayant pas adressé la mise en demeure prévue à l'article L. 411-37 du code rural dans sa rédaction issue de la loi du 9 juillet 1999, la résiliation du bail ne saurait être prononcée ;
Considérant par ailleurs que monsieur [R] expose que la mise à disposition doit être considérée comme une cession prohibée dés lors qu'elle a eu lieu au profit d'une EARL dont un seul des preneurs était l'associé ; qu'en effet, seuls messieurs [D] [M] et [J] [M] étaient associés de l'EARL Le Bordeau, selon les statuts de l'EARL du 3 mai 2006 ;
Que monsieur [R] invoque encore le défaut d'exploitation personnelle du preneur en se fondant sur le procès-verbal d'assemblée générale extraordinaire du 30 janvier 2007 de l'EARL Le Bordeau, selon lequel monsieur [D] [M], en raison de sa cessation d'activité au 31 décembre 2006, 'demande sa retraite et la qualité de non exploitant au 1er janvier 2007" et monsieur [D] [M] transfère rétroactivement au 1er janvier 2007 dix parts sociales à son épouse qui est devient rétroactivement nouvel associé exploitant de l'EARL ;
Considérant cependant que si madame [M], bien que titulaire du bail avec son époux, n'était pas associée de l'EARL Le Bordeau, cette irrégularité ne peut être cause de résiliation du bail puisque là encore, selon l'article L. 411-37 du code rural dans sa rédaction issue de la loi du 9 juillet 1999 : ' le bail ne peut être résilié que si cette situation a persisté plus d'un an après que le bailleur a mis le preneur en demeure la régulariser' et que monsieur [R] ne justifie d'aucune mise en demeure ;
Qu'enfin, monsieur [R] n'éablit pas le défaut d'exploitation qu'il impute aux époux [M] , alors qu'il est constant qu'il a repris les terres louées après l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 14 janvier 2010 ;
SUR LE CONGÉ ET LA CESSION DU BAIL
Considérant que monsieur [R] a adressé un congé de reprise pour le 1er septembre 2008 aux époux [M] en raison de l'âge de ceux-ci ; que ces derniers sollicitent l'autorisation de céder le bail à leur fils majeur ;
Considérant que monsieur et madame [M] ont atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles respectivement les 20 octobre 2007 et 1er août 2008 ; que monsieur [R] bénéficie d'une autorisation d'exploiter du 8 décembre 2008 et n'avait pas atteint l'âge de la retraite à la date prévue pour la reprise ; que le congé n'est donc pas nul ;
Considérant que la cour n'a à rechercher si la cession du bail envisagée par les preneurs ne risque pas de nuire à l'intérêt légitime du bailleur qu'au regard uniquement de la bonne foi des cédants et de la capacité du cessionnaire à respecter les obligations nées du contrat ;
Que la faculté accordée au preneur de céder son bail à ses descendants devenus majeurs constitue une dérogation au principe général d'incessibilité du bail rural qui ne peut bénéficier qu'au preneur qui a satisfait à toutes les obligations nées de son bail ;
Considérant que monsieur [R] fait valoir que le défaut de paiement des fermages ne permet pas de considérer que les co-preneurs sont de bonne foi ;
Considérant qu'est versée aux débats une lettre que madame [F] [R] a fait signifier le 23 août 2005 aux époux [M] dans laquelle elle reproche à ces derniers de n'avoir pas payé le loyer depuis de nombreuses années ;
Que ces derniers ont répondu le 31 août 2005 que les fermages antérieurs à 2000 avaient été payés, ainsi que madame [R] l'avaient admis, dans une attestation du 31 décembre 2000 (règlement en espèces et quintaux de blé) mais on joint un chèque en paiement des loyers postérieurs d'u n montant de 2901,40 € ;
Considérant qu'un tel retard de plusieurs années dans le paiement des loyers, même s'il ne remplit pas les conditions exigées pour la résiliation du bail, caractérise le manquement des preneurs à l'une des obligations essentielles du bail et les constitue de mauvaise foi ; qu'ainsi, il apparaît justifié de refuser l'autorisation de cession du bail sollicitée par les époux [M] ; que l'expulsion des époux [M] doit être en conséquence ordonnée sans qu'il y ait lieu au prononcé d'une astreinte ;
Considérant que monsieur [R] n'indique en rien en quoi l'indemnité d'occupation due par les époux [M] devrait être fixée à 500 € mensuels ; qu'il convient donc de fixer cette indemnité au montant du fermage prévu au bail ;
SUR LES AUTRES DEMANDES
Considérant que monsieur [R] sollicite la condamnation des preneurs à lui payer la somme de 10 000€ à titre de dommages-intérêts 'en réparation des préjudices subis par lui' ; qu'il ne justifie cependant d'aucun préjudice déterminé, de sorte qu'il doit être débouté de cette demande :
Considérant qu'en ce qui concerne la remise en place des bornes sur les terres demandée par monsieur [R], il ressort de l'expertise judiciaire contradictoire réalisée par monsieur [O] le 27 décembre 2011 que des bornes de propriété ont été arrachées qui existent encore sur le terrain ;
Considérant qu'aucun état des lieux n'indique la présence de bornes sur le terrain ; que les preneurs sont donc présumés avoir pris possession de parcelles limitées par des bornes non arrachées ; qu'il convient dès lors non pas d'ordonner la remise en place des bornes mais de condamner les époux [M] à payer à monsieur [R] à titre d'indemnité la somme de 1 140,50 € proposée par l'expert [O] ;
PAR CES MOTIFS
La cour
Infirme le jugement, mais seulement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion des époux [M] et condamné ceux-ci à payer à monsieur [H] [R] une indemnité d'occupation ;
Statuant à nouveau :
Déboute monsieur [R] de sa demande de résiliation du bail ;
Dit n'y avoir lieu à annulation du congé délivré par monsieur [R] aux époux [M] ;
Déclare valable ledit congé ;
Rejette la demande d'autorisation de cession du bail formée par les époux [M] ;
Ordonne en conséquence l'expulsion des époux [M] ainsi que de tous occupants de leur chef de l'exploitation située commune de [Localité 2], lieudit [Adresse 3], au plus tard passé le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt, avec assistance de la force publique si besoin est ;
Autorise le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais et risques des expulsés dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur ;
Condamne les époux [M] à payer à monsieur [H] [R] une indemnité d'occupation égale au montant du fermage prévu au bail à compter du 1er septembre 2008 ;
Condamne les époux [M] à payer à monsieur [R] la somme de 1 140,50 € à titre d'indemnité de rétablissement des bornes ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Condamne les époux [M] à payer à monsieur [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT