Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 08 JANVIER 2014
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 10/18534
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Août 2010 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 04/01095
APPELANTS
Monsieur [J] [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [B] [O] épouse [U]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentés par Me Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998
assistés de Me Ali HASSANI, avocat au barreau de SENLIS
INTIMES
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL JPM IMMOBILIERE, lui-même pris en la personne de son gérant, ayant son siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représenté par Me Frédéric POIRIER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0547
SARL IMOPLAGE, entreprise en liquidation judiciaire suite au jugement du 15 décembre 2011 du tribunal de commerce de VERSAILLES, représentée par son liquidateur Me [V] [A], ayant son siège social
[Adresse 2]
[Localité 1]
procédure non régularisée à son encontre suite à sa liquidation
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 05 Novembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Claudine ROYER, Conseiller, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Président
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président, et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé et auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
La SARL IMOPLAGE a procédé en 2001 à la réhabilitation d'une ancienne clinique située à [Adresse 1] pour la transformer en un immeuble de 44 logements à usage d'habitation avec caves et parkings, outre un local professionnel. Cet immeuble a été ensuite mis en copropriété.
C'est dans ces circonstances que le 29 juillet 2002, Monsieur [J] [U] et son épouse Madame [B] [O] ont acquis le 29 juillet 2002, trois lots dans cet immeuble dont la transformation était encore inachevée, lots correspondant à un appartement, une cave et un emplacement extérieur pour véhicule automobile. L'appartement était constitué par le lot n° 26 correspondant à un appartement n° 207 de trois pièces principales au 1er étage de l'immeuble.
Un litige oppose les époux [U] au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] qui reproche à ceux-ci d'avoir, sans autorisation, fait procéder à des travaux affectant la façade de l'immeuble ayant eu pour objet de remplacer une fenêtre par une porte-fenêtre ouvrant sur une toiture terrasse, et d'avoir ainsi causé des désordres au préjudice de la copropriété.
Le 28 novembre 2002 l'assemblée générale des copropriétaires a voté la remise en état des lieux par les époux [U], lesquels ne sont pas exécutés.
Saisi le 12 mars 2003 par le syndicat des copropriétaires d'une demande de remise en état des lieux sur le fondement de l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 26 des dispositions du règlement de copropriété, le juge des référés a, par ordonnance du 31 mars 2003, dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes présentées par le syndicat et renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il appartiendra.
Le 27 août 2003, les services de l'urbanisme de la ville de [Localité 2] ont dressé à l'encontre de M. [U] un procès-verbal de constat d'infraction relatif à la création d'une terrasse et à la modification de la façade nord sans autorisation.
Par acte d'huissier du 15 janvier 2004, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et Monsieur [R], copropriétaire concerné par les travaux litigieux, ont fait assigner les époux [U] afin d'obtenir la remise en état de la façade.
Par acte du 19 avril 2004, les époux [U] ont appelé en cause la SARL IMOPLAGE.
Parallèlement, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé la SARL IMOPLAGE pour un retard dans les travaux et des désordres. Par ordonnance de référé du 16 décembre 2003, Monsieur [S] a été nommé en qualité d'expert. Par nouvelle ordonnance du 10 novembre 2004, la mission de M. [S] a été été étendue aux époux [U].
L'expert a déposé son rapport le 4 avril 2008.
Par jugement du 10 août 2010, le Tribunal de grande instance de CRETEIL (5ème chambre) a :
- condamné Monsieur [U] et Madame [O] à remettre les lieux dans leur état d'origine en supprimant la porte-fenêtre et en recréant une fenêtre, et en supprimant tout le dispositif d'accès à la toiture terrasse depuis leur appartement 207 situé au 1er étage, et ce, dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement,
- passé ce délai, les a condamnés à une astreinte de 500 euros par jour de retard,
- condamné Monsieur [U] et Madame [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL JPM IMMOBILIERE :
la somme de 5114,09 € TTC au titre des frais de remise en eaux et de la réparation des infiltrations,
la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts,
- prononcé l'exécution provisoire du jugement ,
- condamné Monsieur [U] et Madame [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à [Adresse 1], représenté par son syndic la SARL JPM IMMOBILIERE la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [U] et Madame [O] à payer à la société IMOPLAGE le somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur [U] et Madame [O] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux d'huissier de justice des 10 septembre 2002 et 15 janvier 2003,
- accordé aux avocats qui en avaient fait la demande le bénéfice de la distraction des dépens conformément à l'article 99 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus.
Monsieur et Madame [J] et [B] [U] ont relevé appel de ce jugement par déclaration d'appel du 14 septembre 2010 à l'encontre uniquement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de la SARL IMOPLAGE.
Par ordonnance de disjonction du 30 janvier 2013, le magistrat de la mise en état a ordonné la disjonction du dossier opposant les époux [U] à la SARL IMOPLAGE (en liquidation judiciaire) cette instance se poursuivant sous le numéro RG 13/141413.
Par nouvelle ordonnance du 20 janvier 2013, les procédures n° 13/141413 et 10/18534 ont été jointes et réunies à nouveau sous le numéro 10/18534.
Vu les dernières conclusions signifiées :
- les 1er et 23 mars 2011 par Monsieur et Madame [U],
- le 20 février 2013 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1],
Vu l'absence de régularisation de la procédure à l'encontre de la SARL IOMPLAGE,
Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions, moyens et arguments dont elle est saisie, la Cour fait référence expresse à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 octobre 2013.
CELA ÉTANT EXPOSÉ, LA COUR,
Sur la disjonction de la procédure à l'égard de la SARL IMOPLAGE
Il ressort de la procédure que par ordonnance de disjonction du 30 janvier 2013, le magistrat de la mise en état a ordonné la disjonction du dossier opposant les époux [U] à la SARL IMOPLAGE (en liquidation judiciaire) cette instance se poursuivant sous le numéro RG 13/141413 ; que cependant par ordonnance du 20 janvier 2013, le même magistrat a joint les procédures n° 13/141413 et 10/18534 qui ont été réunies à nouveau sous le numéro 10/18534.
Cependant, les époux [U] n'ont jamais régularisé la procédure à l'encontre des organes de la liquidation judiciaire de la SARL IMOPLAGE, leur conseil indiquant dans une lettre du 22 janvier 2013 la disjonction de l'appel à l'égard de cette dernière.
En l'absence de régularisation de la procédure à l'égard de la SARL IMOPLAGE, l'arrêt ne lui sera pas opposable.
Sur le fond
Pour demander l'infirmation du jugement déféré, les époux [U] invoquent l'absence d'autorisation donnée au syndicat pour agir à leur encontre et l'irrégularité de la résolution n°18 de l'assemblée générale du 28 novembre 2002 sur laquelle il se fonde ainsi que l'absence de preuve de la transformation par eux d'une fenêtre en une porte fenêtre donnant accès à une terrasse. Ils contestent la violation du règlement de copropriété qui leur est reprochée ainsi que les infiltrations qu'ils auraient provoquées dans l'appartement de M. [R].
Ils sollicitent le rejet de l'ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, et sa condamnation au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, de celle de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, et de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement déféré, la liquidation de l'astreinte ordonnée par le jugement entrepris, le maintien de cette astreinte à compter de l'arrêt à intervenir, et la condamnation des appelants à lui payer la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Sur l'absence d'autorisation donnée au syndicat des copropriétaires d'agir contre les époux [U] et sur la régularité de la résolution 18 de l'assemblée générale du 28 novembre 2002
Les époux [U] prétendent que le syndicat des copropriétaires a agi contre eux sans aucune autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires convoqués en assemblée générale.
Le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir l'irrecevabilité de cette demande nouvelle, non invoquée en première instance.
En tout état de cause, il ressort de la résolution 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 22 novembre 2002 que les copropriétaires ont clairement demandé à Monsieur [U] (de surcroît Président de cette assemblée générale) de remettre la façade de l'immeuble en son état initial dans un délai d'un mois à compter de la diffusion du procès-verbal et d'adresser au syndic tous éléments justifiant de cette remise en état dans les règles de l'art et dans le délai précité. A défaut, ils ont donné mandat au syndic pour transmettre le dossier à l'avocat de son choix afin d'obtenir judiciairement la remise en état souhaitée, assortie d'une astreinte journalière.
Bien que les appelants contestent la régularité de cette résolution, il convient de noter qu'ils ne l'ont pas contestée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de cette assemblée générale, ainsi que l'avait déjà relevé le juge des référés dans son ordonnance du 31 mars 2003.
Contrairement à ce que prétendent les époux [U], le syndic a bien été autorisé à agir au nom du syndicat des copropriétaires à leur encontre pour obtenir la remise en état de la façade de l'immeuble.
Sur la transformation d'une fenêtre en une porte fenêtre et la violation du règlement de copropriété
Les époux [U] prétendent avoir acquis un appartement de trois pièces à aménager avec balcon et que les travaux effectués, dont ils ne se reconnaissent pas les auteurs, ont été effectués par la SARL IMOPLAGE pour donner accès au balcon, en conformité avec leur acte de vente.
Au vu de l'attestation de Maître [G], Notaire à [Localité 2], du 29 juillet 2002 qu'il versent aux débats, les époux [U] ont effectivement acquis un lot n° 26 constitué par « un appartement de trois pièces principales à aménager, avec balcon, portant le numéro 207, situé au premier étage » et les 200/10000èmes des parties communes générales.
Cependant, en dépit de cette attestation, les premiers juges ont relevé avec pertinence que cette description ne correspondait pas au règlement de copropriété concrétisé en 2003, ni aux plans initiaux, lesquels ne mentionnaient pas de balcon ou terrasse pour le lot 26 alors que cela l'était pour d'autres lots ; qu'en tout état de cause, les plans annexés à l'acte de vente des époux [U], s'ils faisaient état d'un balcon ou d'une terrasse, ne permettaient pas de voir s'il était accessible avec porte fenêtre ou inaccessible avec fenêtre.
Bien que les époux [U] continuent en appel à affirmer que la SARL IMOPLAGE, qui n'est d'ailleurs pas régulièrement mise en cause dans le cadre de la présente instance, a effectué les travaux litigieux de transformation, cela est pourtant contredit :
- par le procès-verbal de constat d'huissier dressé précisément le 10 septembre 2002 à la requête de la SCI IMOPLAGE demandant qu'il soit constaté que l'une des fenêtres de l'appartement 207 avait été déposée par son propriétaire, que la façade de l'immeuble avait été tronçonnée afin de permettre l'installation d'une porte fenêtre donnant accès à la toiture terrasse de l'immeuble ;
- par le procès-verbal de constat d'huissier dressé le 15 janvier 2003 à la demande du syndicat des copropriétaires faisant état de l'installation sur l'étanchéité de la toiture terrasse se trouvant devant l'appartement 207, de pavés autobloquants, de deux éclairages latéraux, en façade, de l'installation de pots de fleurs sur la terrasse et sur les seuils de porte et fenêtres.
- par l'assignation en référé délivrée par les époux [U] à la société DMC à laquelle ils avaient commandé ces travaux, pour lui voir déclarer l'expertise commune, ainsi que l'ont également relevé les premiers juges.
En tout état de cause, c'est bien aux époux [U] que la Ville de [Localité 2] a dressé procès-verbal de constat d'infraction le 27 août 2003 pour avoir créé une terrasse et modifié la façade nord de l'immeuble sans autorisation, ceux-ci ayant agi au mépris des règles de l'Urbanisme.
Par ailleurs, sachant qu'ils achetaient un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, il paraît surprenant que les époux [U] n'aient pas pris l'élémentaire précaution, quelles que soient les mentions portées dans leur acte de vente sur l'existence ou non d'un balcon inclus dans leur lot, d'engager les travaux qu'ils ont entrepris modifiant de façon importante la façade de l'immeuble, sans aucune autorisation de la copropriété au mépris des dispositions de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 nécessitant une autorisation de l'assemblée générale adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires pour effectuer des travaux affectant les parties communes de l'immeuble ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci.
L'article 26 du règlement de copropriété produit aux débats ne fait que reprendre ces dispositions légales.
Enfin, s'agissant des désordres provoqués dans l'appartement de Monsieur [R], non concerné par la procédure d'appel, ils résultent clairement du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [S], lequel a établi que les infiltrations causées dans cet appartement avaient pour origine la mise en place de la terrasse litigieuse, et la rupture d'étanchéité entre la descente et l'orifice d'évacuation du siphon provoquée lors de la pose de plots sur parpaing reposant directement sur l'étanchéité et par le remplacement de l'ancienne récupération d'eau pluviale dotée d'une crapaudine par un siphon sol en fonte.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de confirmer purement et simplement la décision de première instance et de débouter les époux de l'ensemble de leurs demandes.
Sur la demande de liquidation d'astreinte et de maintien de l'astreinte
les premiers juges ne s'étant pas réservés la liquidation de l'astreinte, cette demande relève de la compétence du juge de l'exécution. Il ne sera pas fait droit à cette demande dans le cadre de la présente procédure d'appel.
Les époux [U] ne justifiant pas avoir exécuté à ce jour les travaux de remise en état ordonnés par le jugement déféré, il y a lieu de confirmer et maintenir l'astreinte prononcée en la limitant toutefois à 6 mois à compter de la date du présent arrêt.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la présente instance. Les époux [U] seront condamnés à lui payer la somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [U] qui succombent supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
Dit que le présent arrêt n'est pas opposable à la SARL IMOPLAGE,
Sur le fond, confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Limite à 6 mois à compter de la date du présent arrêt l'astreinte prononcée à l'encontre des époux [J] et [B] [U],
Condamne Monsieur et Madame [J] et [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] la somme de 3500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires,
Condamne Monsieur et Madame [J] et [B] [U] aux entiers dépens.
Le Greffier, Le Président,