PC/AM
Numéro 15/124
COUR D'APPEL DE PAU
1ère Chambre
ARRET DU 08/01/2015
Dossier : 13/02261
Nature affaire :
Autres demandes relatives à la vente
Affaire :
SAS Jacques & Guy DANIEL
SAS BETON CONTROLE DU BEARN
C/
SARL L'AMENAGEMENT FONCIER
Grosse délivrée le :
à :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
A R R E T
prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 08 janvier 2015, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
*
APRES DÉBATS
à l'audience publique tenue le 24 juin 2014, devant :
Madame PONS, Président
Monsieur CASTAGNE, Conseiller, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du code de procédure civile
Madame CATUGIER, Conseiller
assistés de Madame VICENTE, Greffier, présente à l'appel des causes.
Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.
dans l'affaire opposant :
APPELANTES :
SAS Jacques & Guy DANIEL
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
SAS BETON CONTROLE DU BEARN
[Adresse 2]
[Localité 2]
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentées et assistées de Maître Valérie CHAUVELIER loco Maître Robert MALTERRE, avocat au barreau de PAU
INTIMEE :
SARL L'AMENAGEMENT FONCIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée et assistée de Maître Thierry DE TASSIGNY, avocat au barreau de PAU
sur appel de la décision
en date du 28 MAI 2013
rendue par le TRIBUNAL DE COMMERCE DE PAU
Le 12 mai 2010, la SARL l'Aménagement Foncier et la SAS Jacques & Guy Daniel (JGD) ont signé un 'protocole d'accord' par lequel la SARL l'Aménagement Foncier s'engageait à vendre à la SAS JGD diverses parcelles dont elle devait encore faire l'acquisition dans la périphérie de [Localité 4] dans le cadre de la création d'une zone d'activité industrielle et sur lesquelles la SAS JGD projetait de construire une centrale à béton.
L'acte précisait :
- que les parcelles appartenaient à différents propriétaires avec lesquels avaient été conclus des compromis de vente sous conditions suspensives (bornage, étude de sols, résiliation par les vendeurs des baux ruraux en cours, obtention par l'acquéreur d'un permis d'aménagement) en cours de réalisation, la réitération par acte authentique devant intervenir au plus tard le 31 janvier 2012, avec prorogation possible jusqu'au 15 février 2012,
- que la société JGD, souhaitant s'implanter sur [Localité 4], s'est rapprochée de l'Aménagement Foncier et lui a proposé de racheter les parcelles, que celle-ci a répondu favorablement, à la condition qu'en soient détachés 400 à 600 m² pour la création de la future voie d'accès, ce que JGD a accepté, ce point étant érigé en condition déterminante,
- que la vente sera réitérée par acte authentique au plus tard le 28 février 2011 mais que pour le cas où le notaire n'aurait pas reçu à cette date toutes les pièces nécessaires à la passation de l'acte de vente (notamment celles établissant la preuve de la purge des divers droits de préemption) et les éventuels dossiers de prêt, la durée de la convention serait prorogée de quinze jours après la réception par le notaire de la dernière de ces pièces,
- que si le défaut de réalisation incombe à la société JGD, l'Aménagement Foncier pourra poursuivre la réalisation de la vente, réclamer tous dommages-intérêts et recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10 % du prix de vente stipulé.
L'acte stipulait par ailleurs diverses conditions suspensives dans l'intérêt conjoint des parties (acquisition des parcelles et obtention des autorisations pour la création de la future voie d'accès par l'Aménagement Foncier, obtention par l'acquéreur d'un permis de construire et de l'autorisation relative aux installations classées).
Au 28 février 2011, les conditions suspensives n'étaient pas réalisées mais les parties n'ont formellement convenu d'aucune prorogation du délai de réalisation, même si des tractations sont intervenues.
Le 20 avril 2011, la SAS Béton Contrôle du Béarn (BCB), substituée dans les droits de la société JGD (laquelle avait obtenu la délivrance d'un permis de construire) indiquait à la société l'Aménagement Foncier que, compte tenu de la pression exercée par une association de riverains opposés au projet d'aménagement, elle ne donnerait pas suite à l'acquisition des parcelles.
Par acte d'huissier du 13 juin 2012, la SARL l'Aménagement Foncier a fait assigner les sociétés JGD et BCB en paiement de la somme principale de 341 395,87 € à titre de dommages-intérêts pour rupture abusive de la promesse.
Par jugement du 28 mai 2013, le tribunal de commerce de Tarbes a :
- dit que la SARL l'Aménagement Foncier n'est pas défaillante dans le respect de ses obligations contractuelles et que la vente n'est pas caduque,
- dit que le défaut de réalisation de la vente résulte de la décision unilatérale et délibérée de rupture prise par la SAS BCB,
- modéré la peine qui avait été convenue au titre de la clause pénale jugée excessive et condamné in solidum à ce titre les sociétés JGD et BCB à payer à la SARL l'Aménagement Foncier la somme de 40 000 €,
- condamné in solidum les sociétés JGD et BCB à payer à la SARL l'Aménagement Foncier la somme de 11 867,87 € en réparation du préjudice subi du fait des frais engagés en pure perte,
- débouté les sociétés JGD et BCB de leurs demandes reconventionnelles,
- condamné in solidum les sociétés JGD et BCB à payer à la SARL l'Aménagement Foncier la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Les sociétés Jacques & Guy Daniel et Béton Contrôle du Béarn ont interjeté appel de cette décision, selon déclaration remise au greffe de la Cour le 14 juin 2013.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 27 mai 2014.
Dans leurs dernières conclusions déposées le 21 janvier 2014, les sociétés JGD et BCB demandent à la Cour, réformant le jugement entrepris :
- à titre principal, de débouter la SARL l'Aménagement Foncier de ses demandes,
- subsidiairement, de dire qu'il n'y pas lieu à application de la clause pénale et en toute hypothèse de la réduire à l'euro symbolique,
- de condamner l'Aménagement Foncier à leur payer les sommes de 10 000 € à titre de dommages-intérêts et celle de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens avec bénéfice de distraction au profit de Me Malterre.
Elles soutiennent en substance :
- que le protocole d'accord est un acte purement préparatoire ne valant pas vente mais une promesse de vente autonome, devenue caduque du fait de la non réalisation de sa condition essentielle de rédaction et signature d'un acte authentique à défaut de l'adoption d'un quelconque avenant de prorogation à l'expiration de ses effets,
- qu'en toute hypothèse, elles sont fondées à se prévaloir de la non réalisation, avant la date de réitération par acte authentique, des conditions suspensives à la charge de la société l'Aménagement Foncier et notamment de celle relative à l'acquisition même des parcelles objets de la vente, alors même que tant les restrictions, réserves et travaux imposés par l'administration dans le cadre de la procédure d'instruction de la demande de permis de construire que la création d'une charge supplémentaire (servitude à titre gracieux) modifiaient totalement l'économie du projet initial avec un surcoût d'aménagement de 120 000 €,
- qu'à cet égard, la mention relative à une prorogation du délai de régularisation jusqu'à la réception par le notaire des pièces nécessaires à l'établissement de l'acte authentique ne peut avoir pour effet de conférer un caractère indéterminé à la durée de réalisation des conditions,
- qu'à défaut d'avoir délivré sommation de régulariser par acte authentique, la société l'Aménagement Foncier ne peut se prévaloir de leur prétendue défaillance,
- que la SARL l'Aménagement Foncier n'est pas fondée, compte tenu de sa carence, à réclamer la réparation d'un quelconque préjudice lequel est, en toute hypothèse, purement éventuel et ne sera pas nécessairement réalisé,
Dans ses dernières conclusions déposées le 4 avril 2014, la SARL l'Aménagement Foncier, formant appel incident, demande à la Cour, au visa des articles 1175 et suivants du code civil :
- de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que le défaut de réalisation de la vente résulte de la décision unilatérale et délibérée de rupture prise par la société BCB et en ce qu'il a débouté les sociétés JGD et BCB de leurs demandes,
- le réformant pour le surplus, de condamner in solidum les sociétés JGD et BCB à lui payer la somme de 59 790,80 € au titre de la clause pénale et celle de 341 395,87 € en réparation de son préjudice dont 299 528 € au titre de la perte de marge commerciale, 11 867,87 € en remboursement des frais engagés et 30 000 € en réparation du préjudice d'atteinte à son image commerciale,
- de condamner in solidum les sociétés JGD et BCB à lui payer la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle soutient pour l'essentiel :
- sur la réalisation des conditions suspensives :
> qu'à défaut de stipulation d'un temps fixe pour leur réalisation, celles-ci doivent être considérées comme pouvant toujours être accomplies et ne peuvent être réputées défaillies que s'il est certain que l'événement pour lequel elles ont été stipulées n'arrivera pas,
> que tel n'est pas le cas en l'espèce puisqu'elle a réalisé toutes les conditions suspensives mises à sa charge (signature d'un avenant de prorogation au 31 décembre 2013 des délais d'acquisition des parcelles, obtention du permis
d'aménager, résiliation des baux ruraux en cours) et qu'en toute hypothèse les sociétés appelantes ne peuvent se prévaloir de la non réalisation de ces conditions, stipulées dans son seul intérêt,
- que le compromis de vente ne peut être considéré comme caduc à la date à laquelle les sociétés appelantes ont notifié leur refus de régulariser la vente, dès lors, d'une part, que le terme fixé dans cet acte ne concernait que la date de réitération par acte authentique qui ne constitue qu'une modalité temporelle d'exécution d'une convention déjà formée et, d'autre part, qu'il résulte des pièces versées aux débats et spécialement des courriels échangés entre les parties et leurs notaires respectifs qu'il a été implicitement mais de manière non équivoque convenu d'une prorogation du délai de régularisation,
- qu'elle est ainsi fondée à solliciter, en application de l'article 1149 du code civil, indemnisation du préjudice constitué par la perte du gain escompté sur la vente des terrains objets du compromis litigieux (299 528 € HT) et le coût des démarches nécessaires à sa finalisation (11 876,87 € TTC).
MOTIFS
I - Sur l'imputabilité de la non réalisation de la vente :
Il est acquis qu'à la date prévue pour la réitération par acte authentique, aucune des conditions suspensives stipulées dans le compromis 'dans l'intérêt des parties' (acquisition des parcelles par la société l'Aménagement Foncier, obtention par l'Aménagement Foncier des autorisations administratives pour création de la future voie d'accès, obtention par JGD d'un permis de construire purgé de tous recours, de l'autorisation relative aux installations classées et d'un prêt, renonciation de toute personne physique ou morale de droit public ou de droit privé au droit de préemption dont elle pourrait disposer) n'était définitivement et totalement réalisée.
Par ailleurs, aucune clause du compromis ne prévoyant sa caducité en cas de non réitération à la date convenue, il en résulte que l'arrivée de ce terme doit être considérée non pas comme extinctive mais comme constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pouvait obliger l'autre à s'exécuter.
On en déduit :
- que l'arrivée du terme prévu pour la réitération n'entraîne pas la caducité de la promesse,
- que les conditions suspensives stipulées dans celle-ci pouvaient être réalisées postérieurement à cette date, en l'absence de fixation d'une date butoir pour leur réalisation, par application de l'article 1176 in fine du code civil,
- étant observé :
> d'une part, qu'aucun élément du dossier n'établit qu'à la date à laquelle la société BCB a notifié sa renonciation au bénéfice de la promesse, il était certain que l'une quelconque des conditions suspensives ne se réaliserait pas.
> d'autre part, que si aucun avenant de prorogation du délai de réitération n'a été formellement régularisé, l'analyse des courriels échangés entre les parties et leurs notaires respectifs établit leur volonté non équivoque de poursuivre les négociations et de ne pas considérer la promesse comme caduque à l'expiration dudit délai.
La combinaison de la lettre de dénonciation de la promesse par les appelantes et de la lettre circulaire du 26 avril 2011 adressée par le maire de [Localité 4] à ses administrés riverains du site litigieux (ne faisant l'objet d'aucune contestation de fond de la part des appelantes) établit que leur renonciation au projet initial est exclusivement imputable à une décision unilatérale et délibérée résultant tant de l'opposition que ce projet a suscité de la part des riverains postérieurement à la publication du permis de construire qu'à la possibilité d'installation à des conditions financières avantageuses sur un site proche.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la non réalisation de la promesse de vente du 12 mai 2010 est imputable aux sociétés JGD et BCB.
II - Sur les demandes indemnitaires de la SARL l'Aménagement Foncier :
Le compromis du 12 mai 2010 stipule que si le défaut de réalisation de la vente incombe à la société JGD ou tout substitué, la société l'Aménagement Foncier pourra poursuivre la réalisation de la vente, réclamer tous dommages-intérêts auxquels elle pourrait avoir droit et qu'elle pourra recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10 % du prix de vente.
Les sociétés appelantes s'opposent à la demande d'application de cette clause (dont elles ne contestent pas la qualification) en faisant valoir qu'elle ne peut être mise en oeuvre à défaut de délivrance préalable d'une sommation de régulariser marquant la volonté de la SARL l'Aménagement Foncier de s'en prévaloir.
Il y a lieu cependant de considérer que l'inexécution étant manifestement et définitivement acquise par l'effet même de la lettre explicite et univoque de dénonciation du 20 avril 2011 et le préjudice causé à la SARL l'Aménagement Foncier étant constitué dans son principe à cette date, celle-ci est en droit d'obtenir l'application de la clause pénale, malgré l'absence de mise en demeure et/ou de procès-verbal de carence.
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a réduit à 40 000 € le montant de la clause pénale, compte tenu du caractère manifestement excessif de la pénalité au regard du fait que la société intimée ne justifie pas avoir fait l'acquisition effective des terrains litigieux ni avoir dû verser des indemnités quelconques à leurs propriétaires.
La décision attaquée sera également confirmée en ce qu'elle a débouté la SARL l'Aménagement Foncier de sa demande en dommages-intérêts complémentaires pour perte de marge commerciale sur l'opération projetée et pour atteinte à son image commerciale, les premiers juges ayant exactement considéré :
- d'une part, que la société intimée ne justifie pas d'une impossibilité absolue et définitive de réaliser l'opération projetée avec des tiers,
- d'autre part, qu'elle n'établit ni l'existence ni l'étendue du préjudice d'image qu'elle prétend avoir subi du fait de la non réalisation de la vente projetée,
- alors même qu'elle indique dans ses propres écritures que les propriétaires des terrains litigieux lui ont maintenu leur confiance et accepté la prorogation des promesses de vente par eux consenties.
S'agissant de la demande de remboursement de frais inutilement exposés pour la vente litigieuse, il convient, réformant de ce chef le jugement entrepris, d'allouer à la SARL l'Aménagement Foncier, sur la base des justificatifs versés aux débats et du lien de causalité entre ces dépenses et la non réalisation de la vente, la somme de 3 338,77 € dont :
- 758,77 € au titre des frais bancaires (correspondant aux frais de remboursement anticipé du crédit de 300 000 € débloqué pour l'acquisition des parcelles, justifiés par les relevés de compte correspondants),
- 600 € au titre des provisions sur frais notariés,
- 1 980 € au titre des frais de renégociation en vue de prorogation des délais d'acquisition avec les propriétaires des parcelles.
La SARL l'Aménagement Foncier sera déboutée du surplus de sa demande de ce chef, le caractère inutile des autres frais notamment d'expert-géomètre et de négociation commerciale et administrative n'étant pas établi dès lors que les résultats de ces interventions pourront être réutilisés dans le cadre d'une future cession dont l'impossibilité n'est ni alléguée ni démontrée.
III - Sur la demande indemnitaire reconventionnelle des sociétés BCB et JGD :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les sociétés BCB et JGD de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts dès lors qu'il résulte de ce qui précède que la non réalisation de la vente litigieuse leur est exclusivement imputable et qu'aucune faute de la SARL l'Aménagement Foncier n'est établie.
IV - Sur les demandes accessoires :
L'équité commande de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum les sociétés BCB et JGD à payer à la SARL l'Aménagement Foncier, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles par elle exposés en première instance et de lui allouer de ce chef une indemnité supplémentaire de 1 500 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.
Les sociétés BCB et JGD seront condamnées in solidum aux entiers dépens d'appel et de première instance.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :
Vu le jugement du tribunal de commerce de Pau en date du 28 mai 2013,
Réformant partiellement le jugement entrepris, condamne in solidum les SAS Béton Contrôle du Béarn et Jacques & Guy Daniel à payer à la SARL l'Aménagement Foncier la somme de 3 338,77 € (trois mille trois cent trente huit euros et soixante dix sept centimes) à titre de dommages-intérêts complémentaires,
Confirme le jugement déféré pour le surplus,
Ajoutant à celui-ci :
- Condamne in solidum les SAS Béton Contrôle du Béarn et Jacques & Guy Daniel à payer à la SARL l'Aménagement Foncier, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles par elle exposées en cause d'appel,
- Condamne in solidum les SAS Béton Contrôle du Béarn et Jacques & Guy Daniel aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Vicente, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER,LE PRESIDENT,
Sandra VICENTE Françoise PONS