COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 08 JANVIER 2015
N°2015/7
Rôle N° 13/10696
SA CONFORAMA FRANCE
C/
SA RAMACOR
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
ME DEL RIO
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Avril 2013 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/00004.
APPELANTE
SA CONFORAMA FRANCE
demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Marjolaine DUNAN, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
SA RAMACOR,
demeurant [Adresse 4]
représentée et plaidant par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Myriam BELLAZOUZ, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 02 Décembre 2014 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, et Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M. Jean-Jacques BAUDINO, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2015.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2015.
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La SA RAMACOR bailleur venant aux droits de la SCI SOSPEL et la SA CONFORAMA FRANCE preneur venant aux droits de SAS Mobi AZUR, elle même venant aux droits de la SA DISCAR sont en l'état d'un bail commercial conclu initialement le 15 novembre 1979 et portant sur un local commercial situé [Adresse 2].
Le bail a destination initiale de magasin d'alimentation entrepôts et réserves a fait l'objet d'une déspécialisation par avenant du 30 octobre 1989 la nouvelle destination étant:
négoce de meubles et d'articles d'ameublement, d'appareils électro ménager radios télé hi fi vidéos de façon générale de tous bien servant à l'habitat et toute prestation de service d'y rapportant ainsi que le bricolage à l'exclusion de toute activité liée au commerce alimentaire telle que supérette, supermarché, boutique de produits alimentaires, cafétéria, sans que cette énumération soit limitative.
Le bail a été renouvelé le 29 novembre 1988 puis le 3 mars 1998
L'acte de renouvellement prévoyait l'autorisation pour le preneur de faire des travaux permettant d'étendre la surface de vente en sous sol actuellement à usage de parking et stockage avec en contre partie une augmentation du loyer, mais ces travaux n'ont pas été réalisés car le preneur a acquis un local dans l'immeuble voisin et avec l'autorisation du bailleur a percé le mur mitoyen et fait construire un escalier de liaison.
Par acte du 13 octobre 2006 la société MOBI AZUR preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1° décembre 2006 et par acte du 19 décembre 2006 la SA RAMACOR a accepté le principe du déplafonnement et réclamé un loyer déplafonné de 195.474 euros par an.
Les parties ne s'étant pas accordé, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice a été saisi et ordonné une expertise confiée à M.[J] par décision du 3 septembre 2008.
L'expert a déposé son rapport le 5 octobre 2011.
L'expert exclut une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité mais conclut à l'existence de modification notable des caractéristiques du local résultant de travaux de percements et la création d'un escalier.
Il propose une valeur locative de 153.000 euros puis après rectificatif, 181.000 euros par an.s calculée selon les paramètres suivants:
Surface pondérée de 1666 m², valeur de référence 100 euros le m² soit 166.600 euros outre un loyer de 70 euros par mois pour chacun des 31 parkings soit 26.040 euros supplémentaire et déduction de 11.000 euros au titre de la taxe foncière supportée par le preneur.
Par jugement du 16 avril 2013 assorti de l'exécution provisoire le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Nice a ordonné le déplafonnement et fixé la valeur locative à 174.900 euros HT et hc à compter du 1° décembre 2006;
Le premier juge a considéré que les travaux de percement de mur que le preneur avait réalisés courant 2000 même si ils ne modifiaient pas l'assiette du bail avaient permis le redéploiement et le développement de l'activité de la locataire et constituaient une modification des caractéristiques propres au local justifiant le déplafonnement.
Pour fixer la valeur locative le premier juge a approuvé la valeur de référence de 100 euros m² proposée par l'expert a considéré que les parkings ne pouvaient être totalement exclu du calcul de la valeur locative mais qu'il devaient être pondérés à 0,20 et non évalué à part comme l'avait fait l'expert soit une superficie pondérée de 965 x 0,20 = 193 m² x 100 euros = 19.300 euros outre déduction de 11.000 euros au titre de la taxe foncier
La SA CONFORAMA FRANCE a relevé appel de cette décision par acte du le 23 mai 2013.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
La SA CONFORAMA FRANCE par conclusions déposées et signifiées le 23 octobre 2014 conclut à l'infirmation de la décision et demande à la cour:
- de dire qu'il n'y a pas matière à déplafonnement
- de dire que le loyer indexé est supérieur à la valeur locative qui ne peut être supérieure à 81 euros le m²,
- après abattement de 8% au titre de la charge des impôts fonciers, de fixer le loyer à la somme de 75 euros le m² annuel soit 214.950 euros
- de condamner la SA CONFORAMA FRANCE à restituer le trop perçu et d'ordonner compensation
- a titre infiniment subsidiaire si la cour estime que le loyer sur révision ne dépasse pas la valeur locative, de fixer le loyer révisé à la somme de 141.449 euros
et de condamner la SA RAMACOR au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
S'agissant du déplafonnement elle relève que les travaux n'ont pas modifié l'assiette du bail puisque les locaux voisins dépendent d'un autre immeuble qui n'appartient pas au bailleur et qu'ils'agit de travaux d'amélioration sans participation du bailleur qui ne sont à prendre en considération que sur second renouvellement
En ce qui concerne la valeur locative elle relève que l'expert judiciaire avait dans son pré rapport pondéré à 1 la surface de vente et à 0 les parkings s'agissant d'un local d'une surface de vente de plus de 1.500 m², suivant en cela les préconisations de la charte de l'expertise en matière immobilière ce qui l'avait conduit après abattement de 8% pour la taxe foncière à une valeur locative de 153.000 euros .
Elle relève que l'expert a réintégré une valeur locative pour les parkings en considérant qu'ils pouvaient être loué à part ce qui fait fi de l'unité du bail commercial et des règles de pondération préconisées par la charte et qui conduit à un traitement discriminatoire et inégalitaire à son égard..
Elle conteste la pertinence des références retenues par l'expert, relève que M.[T] expert amiable du bailleur avait retenu une valeur de référence de 85 euros le m² et considère que l'expert judiciaire a majoré sans explication les références de deux baux Basika et FLY pourtant mieux situés, et s'est également référé aux loyers de boutiques de centre ville qui ne constituent pas des éléments de comparaison pertinents.
La SA RAMACOR par conclusions déposées et signifiées le 3 octobre 2013 à la confirmation de la décision
Elle soutient que le percement du mur qui touche au gros oeuvre constitue une modification notable des caractéristiques du local entraînant un accroissement de sa commercialité et cite plusieurs décisions de jurisprudence en faveur de cette interprétation.
Elle reprend à son compte les calculs du premier juge en rappelant que la charte de l'expertise n'a aucune valeur impérative, et en soutenant que les parkings dégagent une valeur locative qui doit être prise en considération.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 novembre 2014.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le principe du déplafonnement.
Le bailleur ne revendique pas une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité et fait seulement état d'une modification notable des caractéristiques des locaux loués.
Les travaux considérés ont eu pour effet de relier les locaux donnés à bail à des locaux appartenant au preneur.
Les locaux n'ayant pas le même bailleur les dispositions de l'article R 145-4 du code de commerce qui permet de prendre en compte des éléments extrinsèque au bail sont inapplicables.
Lorsque la modification porte sur les caractéristiques du local, celles-ci s'apprécient aux termes de l'article R145-3 du code de commerce en considération:
1o de sa situation dans l'immeuble où se trouve, de sa surface de son volume, de la commodité de son accès pour le public,
2o de l'importance des surface respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,
3o de ses dimension, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée,
4o de l'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux nomes exigées par la législation du travail ;
5o de la nature et de l'état des équipement et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.
L'expert note page 19 que le nouveau local (adjacent) a permis au preneur de bénéficier de l'usage d'un parking et d'une vaste réserve ce qui lui aurait été impossible si il avait du développer son activité en sous sol comme cela était prévu en 1998.
Cette considérations est inopérante, en effet les caractéristiques du local à prendre en considération sont celles qu'il présente durant la période de références , et non celles qui pourraient découler de potentialités futures voire hypothétiques
Les travaux réalisés en 2000 et qui sont illustrés par une photographie figurant page 18 du rapport n'ont pas modifié l'assiette du bail, n'ont pas modifié la surface du local loué affecté à la clientèle, ni augmenté la surface commerciale de ce local.
La modification notable des caractéristiques du local n'est donc pas démontré et il n'y a donc pas matière à déplafonnement.
Le jugement déféré sera donc infirmé.
Sur la fixation du loyer du bail renouvelé.
Dans le cas où la valeur locative est inférieure au plafond, le loyer doit être fixé à la valeur locative, sans qu'il soit nécessaire pour le preneur d'établir une quelconque modification notable des éléments de la valeur locative.
Selon les calculs de l'expert figurant page 24 et 25 du rapport qui ne sont pas contestés, le loyer actualisé s'établit à 141.449 euros.
Il reste donc à déterminer la valeur locative pour vérifier si elle est ou non supérieure au loyer indexé.
Les locaux sont situés à [Localité 1] aux sous sol et rez de chaussée d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 6]; il est implanté sur la voie d'accès reliant l'autoroute A 8 à [Localité 1], et se trouve dans une contre allée sur laquelle il ouvre de plein pied.
L'ensemble est en bon état d'entretien.
la surface louée.
L'expert a initialement opéré la pondération suivante
Description
Surface utile
Coef. de pondération
Surface pondére
Rez de chaussée
Zone commerciale
Bureaux
Vestiaires et toilettes
Déchargement
Sous sol
Parkings
Entrepôt
1623
43
44
44
965
992
1
1
0
0
0
0
1623
43
0
0
0
0
TOTAL SURFACE UTILE
3711
TOTAL SURFACE PONDEREE
1666
L'expert a ultérieurement, à la suite d'un dire du bailleur, rajouté au montant du loyer un prix supplémentaire identifié comme étant la valeur locative des parkings.
Ce procédé de calcul qui opère une distinction contraire à l'indivisibilité du bail a été à juste titre écarté par le premier juge.
Le bail porte sur des locaux d'une surface supérieure à 1.500 m²
la pondération initialement proposée par l'expert et qui consiste à pondérer à 1 l'intégralité de la surface de vente, et à 0 les autres surfaces, pour aboutir à un résultat de 1.666 m² constitue une pondération exacte et pertinente que la cour retiendra.
* les références de valeur locative.
L'expert a retenu les références suivantes
adresse
date du bail
superficie/m²
loyer/€
valeur locative/corrigée
Basika [Adresse 7]
mars 2004
778
62.140
80/74
Fly [Adresse 7]
mars 2004
820
62.140
76/71
shopi [Adresse 1]
septembre 1999
514
103.310
201/157
schlecker
[Adresse 1]
mars 1998
346
47.231
137/ 114
les deux dernières références, Shopi et Jourcel présentent des superficies bien moindre que celle du local considéré, et des localisation qui n'ont rien de comparables s'agissant de boutiques de centre ville, elles ne constitue pas des références pertinentes, de sorte que seront seulement retenues les références Fly et Basika pour lesquelles l'expert identifie une valeur locative de 78 euros et une valeur locative corrigée de 73 euros le m² ce qui se trouve en cohérence avec son commentaire page 23 concernant les magasins de la route de [Localité 2] 'magasins de taille conséquente dont la valeur locative plus réduite du fait de l'importance de la surface et de leur situation varie de 70 à 80 euros le m².
S'agissant des ces mêmes références, l'expert amiable [T] retient de son coté une moyenne pour ces deux commerces de 85,22 euros le m², et 72,44 après pondération de 15% pour non proportionnalité ce qui contribue en tout état de cause à démontrer que la valeur de référence de 100 euros le m² retenue par le premier juge est excessive.
Sur la base des référence ci dessus examinées la valeur locative avant correction de 81 euros le m² telle que demandée par la SA CONFORAMA FRANCE sera retenue,
Le bail comporte en outre une clause mettant la taxe foncière à la charge du preneur ce qui justifie un abattement dont le bailleur concluant à la confirmation ne conteste pas le principe et qui sera fixé à 8% , soit 81 x 8% = 75 euros le m²
La valeur locative s'établira donc à: 1666 x 75 = 124.950 euros HT et HC
La valeur locative étant inférieure au loyer indexé, le loyer du bail renouvelé sera fixé par voie d'infirmation à la valeur locative.
La SA RAMACOR sera condamnée à rembourser le trop perçu à compter du 1° décembre 2006, et il sera fait droit à la demande de compensation avec le loyer dû.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens de première instance nécessaires à la fixation du bail renouvelé seront partagés par moitié entre les parties.
Les dépens de la procédure d'appel dans laquelle la SA RAMACOR est partie perdante seront supportés par celle-ci.
PAR CES MOTIFS
la Cour statuant contradictoirement
infirme la décision déférée en toutes les dispositions,
statuant à nouveau
dit que les travaux entrepris par la SA CONFORAMA FRANCE ne constituent pas une modification notable des caractéristiques du local,
Fixe la valeur locative à la somme de 124.950 euros euros.
Constate que cette valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné;
Fixe le loyer du bail liant les parties portant sur les locaux [Adresse 3] renouvelé à compter du 1° décembre 2006 à la somme de 124.950 euros HT et HC
condamne la SA RAMACOR à rembourser le top perçu à compter du 1° décembre 2006
ordonne compensation à due concurrence
rejette les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
partage par moitié entre les parties les dépens de première instance
condamne la SA RAMACOR aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT