République Française
Au nom du Peuple Français
COUR D'APPEL DE DOUAI
CHAMBRE 1 SECTION 1
ARRÊT DU 08/01/2015
N° de MINUTE : 6/2015
N° RG : 14/00773
Jugement (N° 2014/017)
rendu le 20 Janvier 2014
par le Juge aux Affaires Familiales de DOUAI
REF : DD/VC
APPELANTE
Madame [V] [R]
née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3]
Demeurant
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée et assistée par Me Christine METTETAL-DONDEYNE, avocat au barreau de DOUAI
INTIMÉ
Monsieur [Z] [A]
né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 7]
Demeurant
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Guy FOUTRY, avocat au barreau de DOUAI
DÉBATS à l'audience publique du 09 Octobre 2014, tenue par Dominique DUPERRIER magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après rapport oral de l'affaire, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré (article 786 du Code de Procédure Civile).
Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe
GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine VERHAEGHE
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ
Maurice ZAVARO, Président de chambre
Dominique DUPERRIER, Conseillère
Bruno POUPET, Conseiller
ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2015 après prorogation du délibéré en date du 27 Novembre 2014 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Monsieur Maurice ZAVARO, Président et Delphine VERHAEGHE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 10 septembre 2014
[Z] [A] né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 6] (Algérie) et [V] [R] née le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 3], se sont mariés le [Date mariage 1] 1981 devant le consul d'Algérie à [Localité 5] (Nord) sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage.
Trois enfants sont issus de cette union :
[O] née le [Date naissance 5] 1982,
[I] né le [Date naissance 3] 1988,
[H] né le [Date naissance 2] 1991.
Il dépend de la communauté de biens un immeuble situé [Adresse 2].
Par ordonnance de non conciliation rendue le 15 novembre 2006, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Douai a autorisé les époux à résider séparément et a accordé à madame [R] la jouissance du domicile conjugal à titre gratuit.
Suivant acte délivré le 22 décembre 2006, madame [R] a délivré une assignation en divorce à son époux.
Par jugement rendu le 31 mars 2008 le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Douai a prononcé le divorce des époux [A] [R] sur le fondement de l'article 233 du code civil et a :
ordonné la liquidation partage de la communauté de biens ayant existé entre eux,
désigné maître [Y], notaire à [Localité 3] pour procéder à ces opérations,
alloué à madame [R] la somme de 15.000 euros à titre de prestation compensatoire.
Ce jugement, définitif, a été transcrit sur les registres de l'Etat civil.
Suivant acte délivré le 13 décembre 2012, madame [R] a assigné monsieur [A] à comparaître devant le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Douai en matière de référé afin de se voir autoriser à vendre l'immeuble commun au prix de 238.000 euros.
Par ordonnance rendue le 31 janvier 2012, ce magistrat a renvoyé l'affaire à la mise en état.
Par jugement rendu le 20 janvier 2014, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Douai a, notamment :
commis pour procéder aux opérations de liquidation partage de la communauté des époux [A] [R] maître [G] [N], notaire à [Localité 3], sous la surveillance du juge chargé des liquidations,
dit que madame [V] [R] a bénéficié de la jouissance gratuite de l'immeuble jusqu'à la date à laquelle le jugement de divorce du 31 mars 2008 est devenu définitif, date qu'il appartiendra au notaire de déterminer,
dit qu'au titre de sa jouissance privative de l'immeuble situé [Adresse 2], madame [R] est redevable envers l'indivision post communautaire à compter de la date à laquelle le jugement de divorce du 31 mars 2008 est devenu définitif d'une indemnité d'occupation mensuelle dont il appartiendra au notaire de déterminer le montant au vu de l'évaluation de l'immeuble,
débouté madame [V] [R] de sa demande tendant à être autorisée à vendre seule le bien indivis situé [Adresse 2],
débouté madame [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts,
débouté monsieur [A] de sa demande tendant à la mise en location de l'immeuble situé [Adresse 2],
rejeté comme prématurées les demandes de :
madame [V] [R] tendant à voir fixer les masses active et passive ainsi que la répartition des frais de partage,
monsieur [A] tendant à la désignation d'un expert pour évaluer le bien immobilier et d'un commissaire priseur pour évaluer le mobilier,
monsieur [A] tendant à autoriser le notaire à interroger le fichier F.I.C.O.B.A,
débouté les parties du surplus de leurs demandes,
dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens,
débouté les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles,
dit n'y avoir lieu à application de l'article 699 du code de procédure civile,
dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.
Madame [V] [R] a relevé appel de ce jugement.
Par conclusions régulièrement signifiées et déposées, madame [V] [R] demande à la cour au visa des articles 815-5 et 1382 du code civil, 1136-1 et suivants du code de procédure civile, 514 et 515 du code de procédure civile :
de l'autoriser à vendre seule l'immeuble situé [Adresse 2] au prix de 200.000 euros,
condamner monsieur [A] à lui payer la somme de :
15.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,
débouter monsieur [A] de ses demandes, fins et conclusions,
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a désigné maître [N], notaire,
dire et juger que le notaire pourra interroger le fichier Ficoba,
débouter monsieur [A] de sa demande de voir désigner un commissaire priseur en la personne de maître [F] [W],
à titre subsidiaire,
préalablement à la désignation du commissaire priseur :
dire qu'il appartiendra à monsieur [A] de prouver les meubles meublants composant la liquidation de communauté au jour de l'ordonnance de non-conciliation,
en tout état de cause,
dire et juger qu'il n'y a pas lieu à indemnité de jouissance pour lesdits meubles pour madame [R],
dire et juger que la valeur des meubles sera celle à la date la plus proche du partage,
donner acte à monsieur [A] de ce qu'il reconnaît avoir vendu le véhicule commun pour la somme de :
9.700 euros,
dire et juger qu'il n'y a pas lieu à désignation d'un expert aux fins d'évaluer l'immeuble commun, madame [R] refusant de prendre en charge la contrepartie de la baisse de la valeur de l'immeuble,
condamner monsieur [A] à lui payer la somme de :
10.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
le condamner aux dépens.
Dans ses dernières conclusions régulièrement signifiées et déposées, monsieur [Z] [A] demande à la cour au visa des articles 815 et suivants du code civil, notamment de :
débouter madame [R] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, tendant à être autorisée à vendre seule l'immeuble commun au prix de 200.000 euros,
la débouter de sa demande de dommages et intérêts,
confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
désigné maître [G] [N], notaire à [Localité 3],
dit que madame [R] est redevable envers l'indivision post-communautaire d'une indemnité d'occupation à compter de la date à laquelle le jugement de divorce est devenu définitif,
débouté madame [R] de ses autres demandes,
y ajoutant,
dire et juger que monsieur [A] consentirait à la vente du bien immobilier à la condition expresse que madame [R] accepte de prendre à sa seule charge exclusive sans contrepartie au détriment de la communauté et de monsieur [A] la baisse qu'elle accepte seule soit la somme de :
- 70.260,00 euros,
à défaut,
entériner sa proposition de mettre l'immeuble occupé actuellement par madame [R] qui y vit seule en location et qu'elle pourrait libérer puisque sa situation de fortune le lui permet contrairement à ce qu'elle allègue, n'estant pas en justice au titre de l'aide juridictionnelle,
ordonner en tant que de besoin une expertise confiée à un expert immobilier pour évaluer l'immeuble et sa valeur locative tant pour un usage d'habitation que pour un usage professionnel, par occupant, en disséquant la valeur locative pour ces deux usages,
ordonner un inventaire des meubles meublants communs ensuite du procès-verbal de maître [S] en date du 18 mars 2013, ainsi que leur évaluation à la date du 1er avril 2008 en précisant leur dépréciation au jour de l'évaluation et déterminer l'indemnité de jouissance depuis cinq années puisque l'ordonnance de non conciliation n'a jamais stipulé une jouissance à titre gratuit des biens mobiliers communs garnissant le domicile conjugal,
désigner maître [F] [W], commissaire priseur à [Localité 3] pour y procéder,
autoriser maître [G] [N], notaire à [Localité 3], à interroger le fichier FICOBA pour inventorier et connaître la situation de l'ensemble des comptes mentionnés dans l'aperçu liquidatif de maître [B] [Y],
en toutes hypothèses,
condamner madame [R] à lui payer la somme de :
8.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
ainsi que tous les frais et dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Guy Foutry,
débouter madame [R] de toutes ses demandes contraires.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2014.
Il est renvoyé aux écritures des parties pour un exposé plus ample de leurs prétentions et moyens.
Sur ce :
1. sur l'appel principal :
a) sur la demande de madame [R] d'autorisation à vendre l'immeuble seule :
Madame [V] [R] fait grief au premier juge d'avoir rejeté sa demande d'autorisation à vendre seule l'immeuble dépendant de la communauté puisque monsieur [A] s'y oppose depuis le prononcé du divorce soit depuis le 31 mars 2008 ou en demande un prix inconsidéré comme en témoignent les différentes évaluations effectuées par les professionnels depuis lors qui n'ont cessé de décroître compte tenu de l'évolution défavorable du marché.
Elle ajoute d'une part, que dans la mesure où elle est débitrice envers l'indivision post-communautaire d'une indemnité d'occupation, monsieur [A] a tout intérêt à maintenir son comportement opposant, et d'autre part, qu'elle a effectué les remplacements d'équipements (cumulus, éléments de plomberie, papiers peints) mais qu'elle n'a pas les moyens d'entretenir davantage l'immeuble qui se dégrade.
Monsieur [A] soutient que le prix de vente est très inférieur à la valeur de l'immeuble retenue par maître [Y] à 270.000 euros et que son ex-épouse a multiplié les man'uvres pour le mettre en vente en signant des mandats de vente à son insu pour un prix très inférieur. Il ajoute qu'elle exerce dans l'immeuble commun une activité professionnelle de styliste sans régler de loyer commercial et en tout état de cause que les conditions ne sont pas remplies pour qu'elle soit autorisée à vendre seule l'immeuble au prix de 200.000 euros, qu'il sera préférable pour l'indivision de louer l'habitation commune.
Il accepte le principe d'une réalisation de l'immeuble au prix de 200.000 euros à condition que madame [R] prenne à sa charge exclusive la différence de 70.260 euros au titre de la moins-value.
Il ressort de l'ensemble des pièces produites aux débats que l'évaluation de maître [Y] à la somme de 270.000 euros remonte au 10 octobre 2007 ; que monsieur [A] a accepté de régulariser un compromis de vente, le 2 novembre 2007, au prix de 311.000 euros soit 300.334 euros net vendeur, puis a donné son accord le 10 décembre 2009 pour une mise à prix de 280.000 euros nets vendeur.
L'immeuble a été mis en vente le 11 mars 2011 au prix de 282.000 euros net vendeur et n'a pas trouvé preneur.
Madame [R] a baissé successivement le prix à 252.000 euros puis à 238.000 euros.
Monsieur [M] [L], exproprié par le Conseil Général du Nord à effet au premier trimestre 2012, s'est porté acquéreur le 4 novembre 2011 à ce prix de 238.000 euros ; il a justifié qu'il disposait des fonds mais devait acquérir l'immeuble rapidement.
A défaut d'accord de monsieur [A] la vente n'a pas eu lieu.
Il est également justifié d'une offre au prix de 210.000 euros le 27 juillet 2012.
Depuis lors, madame [R] n'a reçu aucune proposition d'achat.
En effet, selon les évaluations faites par les professionnels, et compte tenu de l'évolution défavorable pour les vendeurs du marché de l'immobilier, le bien a été évalué successivement à la somme de 230.000 euros (30 novembre 2012), entre 210.000 et 220.000 euros le 3 décembre 2012 par les agences IMM Nord et A. Immo et à la somme de 190.000 à 195.000 euros le 18 avril 2014 par maître [N], notaire.
L'immeuble dépendant de la communauté [A] [R] est décrit ainsi tant par l'agence immobilière IMM Nord que par maître [G] [N] aux termes de deux rapports d'évaluation illustrés de photographies dressés en avril 2014 :
maison individuelle de semi plain pied comprenant au rez-de-chaussée un hall cathédrale, salon/séjour avec cheminée feu de bois avec insert, cuisine équipée et meublée, une chambre ou bureau avec dressing, wc, au 1er étage, palier, 3 chambres mansardées dont une avec placard et une avec placard + dressing, une salle de bain mansardée avec baignoire d'angle et double vasque, terrasse, abri de bois, jardin, garage extérieur deux voitures, parking.
L'immeuble est situé sur une parcelle de 1.168 m², clos de murs de briques. La surface au sol est de 105 m² ou 111 m² pondérés.
Les caractères favorables : calme, secteur, terrain clos de murs, individualité, proximité [Localité 4] ; caractères défavorables : petites chambres, chauffage électrique, décoration, véhicule indispensable.
L'agence immobilière retient un prix entre 220.000 euros et 230.000 euros net vendeur, le notaire un prix de 190.000 à 195.000 euros.
Ces prix sont très inférieurs au prix de vente de 270.000 euros revendiqué par monsieur [A].
Ce dernier produit aux débats des annonces parues sur des sites Internet aux fins de comparaison s'agissant d'immeubles situés dans le même secteur pour des prix allant de 277.000 euros à 305.000 euros.
La cour constate que ces propriétés ne sont pas comparables puisqu'elles portent sur des surfaces habitables supérieures, comportent cinq chambres spacieuses, deux salles de bain, deux WC, un garage voitures en sous-sol complet, ou alors, comprennent en outre une véranda, un environnement arboré, des finitions soignées.
Au vu de l'ensemble de ces éléments, il ressort d'une part, que l'opposition de monsieur [A] repose sur des revendications excessives, d'autre part, que depuis l'année 2008 l'immeuble requiert des travaux d'entretien et d'embellissements qui excèdent les capacités financières de madame [A] (déclaration de revenus 2013 : 16.398 euros), de sorte qu'au fil des ans il perd de sa valeur ce qui met en péril l'intérêt commun.
Il s'en suit que madame [R] justifie de la nécessité de procéder à la vente de l'immeuble dépendant de la communauté ce que la cour autorise au prix de 200.000 euros.
Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demandes.
Il n'y a pas lieu dès lors d'ordonner une expertise aux fins d'évaluation de la valeur locative de l'immeuble. Les demandes de monsieur [A] à ce titre sont rejetées et le jugement déféré confirmé sur ces points.
b) sur la demande de dommages et intérêts :
Le niveau de prix exigé par monsieur [A] à hauteur de 270.000 euros, très supérieur à la valeur marchande de l'immeuble, a été un obstacle à sa réalisation au prix de 238.000 euros qui avait trouvé acquéreur ainsi qu'il est démontré par madame [R] sous la réserve d'un accord rapide entre les parties.
L'opposition de monsieur [A] à la vente de l'immeuble à un prix conforme au marché à l'époque, constitue une faute à l'origine d'un préjudice qu'il convient de réparer en le condamnant à payer à madame [R] la somme de 7.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le jugement déféré est infirmé de ce chef.
sur les autres demandes soutenues par monsieur [A] :
a) sur la demande d'inventaire par commissaire priseur :
L'inventaire des meubles meublants a été réalisé par procès-verbal de maître [S] en date du 18 mars 2013, ainsi que leur évaluation à la date du 1er avril 2008.
Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à une mesure d'instruction complémentaire coûteuse puisque le notaire a compétence pour revaloriser les meubles à la date du partage.
Par ailleurs, dans la mesure où rien ne fait obstacle à ce que les anciens époux distribuent entre eux les meubles communs, il n'y a pas lieu à indemnité au titre de la jouissance de ces biens par madame [R].
Le jugement déféré est confirmé en ce qu'il a rejeté ces chefs de demande.
b) sur la consultation du fichier FICOBA :
Madame [R] indique n'avoir cause d'opposition à ce que le notaire chargé de la liquidation des droits respectifs des parties interroge le fichier FICOBA pour inventorier et connaître la situation de l'ensemble des comptes mentionnés dans l'aperçu liquidatif de maître [B] [Y].
La cour autorise cette consultation.
Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande.
3. sur les mesures accessoires :
Monsieur [A], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer à madame [V] [R] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par cette dernière en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :
rejeté la demande d'autorisation par madame [V] [R] de vendre seule l'immeuble dépendant de l'indivision post-communautaire au prix de deux cents mille euros,
débouté madame [V] [R] de sa demande de dommages et intérêts,
débouté monsieur [A] de sa demande d'autorisation de maître [N], notaire, à consulter le fichier FICOBA,
Statuant à nouveau,
Autorise madame [V] [R] à vendre seule l'immeuble dépendant de l'indivision post-communautaire situé [Adresse 2] au prix de deux cents mille euros (200.000 euros),
Autorise maître [G] [N], notaire, à consulter le fichier FICOBA sur les avoirs des parties,
Condamne monsieur [Z] [A] à payer à madame [V] [R] la somme de :
sept mille cinq cents euros (7.000,00 euros) à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
Condamne monsieur [Z] [A] à payer à madame [V] [R] la somme de :
deux mille cinq cents euros (2.500,00 euros) au titre des frais irrépétibles,
Condamne monsieur [Z] [A] aux dépens d'appel.
Le Greffier,Le Président,
D. VERHAEGHEM. ZAVARO