COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-1
ARRÊT AU FOND
DU 08 JUILLET 2020
DD
N° 2020/ 132
Rôle N° RG 18/10170 - N° Portalis DBVB-V-B7C-BCUAD
EURL PROMOSUD MEDITERRANEE
C/
[Y] [C]
[N] [C]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Anne-Hélène REDE-TORT
Maître Frédéric TEISSIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 22 Mars 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/05897.
APPELANTE
EURL PROMOSUD MEDITERRANEE, EURL au capital de 8.000,00 € immatriculée au RCS d'AIX EN PROVENCE sous le n° 508 498 870, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,
dont le siège social est situé [Adresse 3]
représenté par Maître Anne-Hélène REDE-TORT, du Barreau de Marseille
INTIMES
Monsieur [Y] [C]
né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]
Monsieur [N] [C]
né le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Frédéric TEISSIER, du Barreau d'Aix en Provence
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Les parties ont indiqué expressément qu'elles acceptaient que l'affaire soit jugée selon la procédure sans audience prévue par l'article 8 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020.
Les parties ont été avisées le 11 Juin 2020 que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2020.
COMPOSITION DE LA COUR
La Cour lors du délibéré était composée de :
Madame Anne VIDAL, Présidente
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT, Conseiller
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juillet 2020,
Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et M. Rudy LESSI, greffier présent lors du prononcé.
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EXPOSE DU LITIGE
Par promesse synallagmatique de vente sous-seing privée en date du 9 novembre 2012 les consorts [N] et [Y] [C] se sont engagés à vendre, et la société Promosud Méditerranée, à acquérir un immeuble commercial sis [Adresse 6] au prix de 312'000 € sous condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire avant le 9 juillet 2013.
La vente devait être réitérée par acte authentique 'avant le 9 octobre 2012" (sic - page 15 de l'acte).
La société Promosud, faisant valoir que la commune de La Fare-les-oliviers lui avait délivré un permis de construire le 25 avril 2014 et que des voisins, les consorts [W]-[P] avaient introduit un recours contre son permis de construire le 20 juin 2014, informait les vendeurs le 16 octobre 2014 qu'elle n'entendait pas donner suite au compromis signé en sollicitant par ailleurs le remboursement du dépôt de garantie versé.
Les consorts [C] ont acquiescé à cette demande par lettre du 10 novembre 2014, et restitué le dépôt de garantie le 19 décembre 2014.
Par exploit du 31 août 2016 les consorts [C] ont fait assigner la société Promosud Méditerranée aux fins d'obtenir le versement du montant de la clause pénale.
Par jugement en date du 22 mars 2018 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a condamné la société Promosud Méditerranée à payer à MM. [N] [C] et [Y] [C] la somme de 10'000 € au titre de la clause pénale et la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, a débouté la société Promosud Méditerranée de ses demandes reconventionnelles, et ordonné l'exécution provisoire.
Le tribunal retient qu'il ressort des pièces versées aux débats que la société Promosud Méditerranée a obtenu le 25 avril 2014 un permis de construire ; que si un recours gracieux a été exercé le 20 juin 2014, ce recours a été rejeté et qu'aucun recours contentieux n'a été déposé, de sorte que le promoteur bénéficiait d'un permis de construire purgé de tout recours à compter du 20 août 2014 ; que la condition suspensive tenant à l'absence de recours vise nécessairement l'absence de recours contentieux ou un retrait de nature à faire obstacle à la réalisation de l'opération immobilière, et non un recours gracieux tacitement rejeté dans le délai de 2 mois suivant son exercice, comme ce fut le cas d'espèce ; que la condition suspensive s'est donc réalisée ; que si, par lettre du 19 février 2016 les consorts [C] ont mis en demeure la requise de s'acquitter de ses engagements contractuels en leur versant le montant de la clause pénale, et non d'avoir à réitérer la vente, il n'en demeure pas moins que le promoteur a été rappelé à ses obligations contractuelles et qu'il ne saurait se prévaloir de l'absence de mise en demeure pour y échapper ; que dans ces circonstances, 'la condition d'obtention de permis de construire devra être réputée accomplie par la faute de la défenderesse conformément à l'article 1304-4 du code civil et que la clause pénale contractuellement prévue a vocation à s'appliquer' ; qu'eu égard notamment au délai laissé par les requérants pour faire reconnaître leurs droits et vu la restitution du dépôt de garantie à la société Promosud, laissant penser que les consorts [C] renonçaient à poursuivre la vente, il y a lieu de ramener le montant de la clause pénale à la somme de 10'000 €.
Le 19 juin 2018 l'EURL Promosud Méditerranée a relevé appel de cette décision.
Par conclusions du 18 septembre 2018 elle demande à la cour :
' à titre principal, de réformer le jugement entrepris, de dire que la condition suspensive est réputée ne pas avoir été réalisée, que le compromis de vente est nul et de nul effet, et que la clause pénale ne saurait jouer, et de débouter en conséquence les consorts [C] de leurs demandes ;
' à titre subsidiaire, de réformer le jugement entrepris sur le quantum retenu et de le ramener à plus justes proportions ;
' de dire n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile ;
' et de dire que chacune des parties conservera sa charge ses propres dépens.
Par conclusions du 15 octobre 2018 M. [Y] [C] et M. [N] [C] demandent à la cour de débouter l'appelante de toutes ses demandes, faisant droit à leur appel incident, de condamner la société Promosud Méditerranée à lui payer la somme de 32'500 € avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure et anatocisme, de la condamner à leur payer la somme de 2500 € applicable en première instance et la même somme en cause d'appel, outre les dépens avec distraction.
La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Les avocats des parties ont déclaré accepter la procédure sans audience prévue par les dispositions de l'article 8 de l'ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Ils ont été avisés que l'affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 8 juillet 2020.
L'ordonnance de clôture est datée du 11 juin 2020.
Motifs
Attendu que la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 2012 prévoit (page 7) , s'agissant de la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire par l'acquéreur avant le 9 juillet 2013 :
« Si ce permis fait l'objet d'un recours contentieux dans les 2 mois de son affichage et/ou d'un retrait pour illégalité dans les 3 mois de sa délivrance, la condition suspensive sera réputée non réalisée et les présentes comme nulles et non avenues sauf si l'acquéreur décidait de renoncer au bénéfice de la condition faisant alors son affaire personnelle desdits recours.
Si ce permis n'a pas fait l'objet d'un recours ni d'un retrait dans les délais sus indiqués, la condition suspensive sera réputée comme étant réalisée. » ;
Attendu que la promesse de vente ajoute, toujours en page 7 :
« CLAUSE PÉNALE : Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes étant remplies, l'une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de 31'200 € à titre de clause pénale, conformément dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts » ;
Attendu qu'il est à observer que les parties ne font valoir aucun moyen relatif au dépassement du délai de réalisation de la condition suspensive tenant à l'obtention du permis de construire ; que l'appelante reprend son argument selon lequel elle n'aurait pas obtenu un permis de construire non frappé de recours en l'état d'un recours gracieux qui aurait fait défaillir ladite condition avant le 9 juillet 2013 ;
Mais attendu que la clause prévoit l'absence de recours contentieux ou un retrait de nature à faire obstacle à la réalisation de l'opération immobilière, et non qu'un recours gracieux, tacitement rejeté dans le délai de 2 mois suivant son exercice comme au cas d'espèce, puisse être invoqué alors qu'il n'est pas de nature à empêcher la vente immobilière ;
Attendu que la condition suspensive s'est donc réalisée puisque le promoteur bénéficie d'un permis de construire purgé de tout recours ; que les vendeurs peuvent ainsi soutenir sans être contredits que le promoteur a renoncé à la vente pour des motifs financiers qui lui sont propres;
Attendu toutefois que, faute de mise en demeure d'avoir à réitérer la vente, les consorts [C] ne peuvent prétendre au bénéfice de la clause pénale ;
Qu'en effet les vendeurs ne soutiennent pas utilement que « dans un tel contexte alors que l'acquéreur avait déjà renoncé, une quelconque mise en demeure devenait parfaitement inutile, celle-ci n'ayant vocation, dans le schéma contractuel, que d'inviter une partie à se positionner lorsqu'elle ne le fait pas. », alors que les parties ont clairement stipulé que la clause pénale ne sanctionnerait qu'une partie à laquelle il est fait injonction de signer et qui refuserait sans motif de régulariser l'acte authentique de vente ;
Attendu que la mise en demeure, même inopérante, est un préalable nécessaire à l'application de la pénalité stipulée ;
Attendu que le jugement qui a fait droit aux prétentions des consorts [C] doit donc être entièrement réformé ;
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Statuant à nouveau et ajoutant
Déboute MM. [Y] et [N] [C] de toutes leurs demandes,
Les condamne in solidum aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte.
LE PRESIDENT LE GREFFIER