Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRET DU 08 NOVEMBRE 2012
(n° 352, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 11/06402
Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Mars 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/06458
APPELANTE
SAS PRAM INVEST
agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège [Adresse 5]
représentée par Maître Patricia HARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
assistée de Maître François-Xavier GRIGNON- DERENNE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2466
INTIMES
Monsieur [R] [N]
demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP Jeanne BAECHLIN en la personne de Maître Jeanne BAECHLIN, avocats au barreau de PARIS, toque : L0034
assisté de Maître Catherine ROCK KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Madame [G] [Y] épouse [B]
demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP LAGOURGUE - OLIVIER en la personne de Maître Charles-Hubert OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
assistée de Maître Jean François LE MEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E 1025
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2012, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Lysiane LIAUZUN, présidente.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Lysiane LIAUZUN, présidente
Madame Christine BARBEROT, conseillère
Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère
Greffier lors des débats : Madame Fatima BA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Lysiane LIAUZUN, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
Par acte authentique reçu le 10 décembre 2007 par Maître [N], notaire à [Localité 11], avec la participation de Maître [E], notaire à [Localité 12], Mme [G] [Y], épouse [B] a consenti une promesse unilatérale de vente à la société Pram Invest portant sur un hôtel particulier situé [Adresse 2], divers mobiliers et meubles meublants et deux garages constituant les lots numéros 1359 et 1360 de l'immeuble situé [Adresse 3], le tout pour un prix global de 3 400 000€, soit 3 230 000€ pour l'hôtel particulier, 70 000€ pour les deux parking et 100 000€ pour les meubles, ladite promesse de vente expirant le 20 février 2008 à 17 heures et prévoyant une indemnité d'immobilisation d'un montant total de 340 000€ sur laquelle la somme de 170.000€ a été versée immédiatement à Maître [N], séquestre, la somme de 170.000€ devant être versée en cas de non réalisation de la vente à l'expiration de la période d'immobilisation, l'ensemble des conditions suspensives réalisées.
Par lettre du 29 février 2008 de Me [N], Mme [B] informait la société Pram invest de ce que la levée d'option n'ayant pas été effectuée dans le délai imparti alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, elle demandait le versement de l'indemnité d'immobilisation de 340.000€.
Par lettre du 6 mars 2006, la société Pram invest, faisant valoir que la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption n'était pas réalisée, la demande de purge ayant été faite sur 3.330.000€ et la mairie ayant renoncé à préempter pour le prix de 3.300.000€ alors que la purge aurait dû être faite sur 3.400.000€, demandait la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Par actes d'huissier des 19 et 21 mars 2008, Mme [B] a fait assigner la société Pram Invest et Maître [N] devant le tribunal de grande instance de Paris en vue d'obtenir le paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse de vente du 10 décembre 2007.
Les sociétés Wagram 75 et Atelier du trait, intermédiaires, sont intervenues volontairement à l'instance par conclusions du 27 mai 2009 pour obtenir le paiement de leurs commissions et ont fait assigner M. [O] en intervention forcée par acte du 21 décembre 2009.
Par jugement du 17 mars 2011, le tribunal a :
- dit que Mme [B] est en droit de demander l'indemnité d'immobilisation de 340 000€ stipulée dans la promesse de vente du 10 décembre 2007,
- enjoint à Maître [N] de remettre à Mme [B] la somme de 170 000€ séquestrée lors de la signature de la promesse de vente du 10 décembre 2007,
- condamné la société Pram Invest à payer à Mme [B] la seconde moitié de l'indemnisation d'immobilisation, soit la somme de 170 000€ outre les intérêts au taux légal sur la somme de 340 000€ à compter de la mise en demeure du 29 février 2008,
- condamné la société Pram Invest à payer à Mme [B] la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article de 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné la société Pram Invest aux dépens.
La société Pram Invest a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe de la cour d'appel de Paris le 04 avril 2011.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 26 octobre 2011, auxquelles il convient d se reporter pour l'exposé de ses moyens, elle demande à la cour, au visa des articles L 213-1, L213-2 et R213-5 du code de l'urbanisme, 1134, 1131, 1147, 1149, 1150, 1152, 1178 et 1226 du code civil, 1382 et 1383 du code civil, 70 et 325 du code de procédure civile, 6 de la loi du 2 janvier 1970, 74 du décret du 20 juillet 1972 et 73 du décret du 20 juillet 1972, de :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que le promettant est en droit de demander l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse de vente du 10 décembre 2007 et à enjoint à Maître [N] de lui remettre la somme de 170 000 euros séquestrée entre ses mains,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné à payer au promettant la somme de 170 000 euros improprement qualifiée d'indemnité d'immobilisation,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le promettant de sa demande de condamnation formulée à son encontre et tendant au paiement d'une somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d'un prétendu préjudice moral,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire que la déclaration d'intention d'aliéner du 26 décembre 2007 est irrégulière,
- constater que l'irrégularité de la déclaration d'intention d'aliéner du 26 décembre 2007 n'a pas permis la purge du droit de préemption de l'administration et la réalisation de la condition suspensive relative à la purge de ce droit,
- constater la caducité de la promesse de vente du 10 décembre 2007
- constater que l'irrégularité de la déclaration d'intention d'aliéner du 26 décembre 2007 a empêché la conclusion de l'acte authentique de vente,
- constater que le défaut de réalisation de la condition suspensive relative à la purge du droit de préemption est exclusivement imputable au promettant et son mandataire, Maître [N],
- ordonner à Maître [N] de lui restituer la somme de 170 000 € avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2007 et à défaut à compter du 6 mars 2008,
- dire que le promettant a commis une série de fautes en refusant à la fois de proroger la durée de la promesse de vente et de conclure une nouvelle promesse tout en vendant les biens immobiliers à une autre personne,
- dire que les fautes commises par le promettant ont été directement à l'origine d'un préjudice subi en ce qu'elle a été privée de l'acquisition immobilière qu'elle projetait,
- condamner le promettant à lui verser la somme de 340 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu'elle a subi,
A titre subsidiaire,
- dire que Maître [N] a commis une série de fautes engageant sa responsabilité extra contractuelle à son égard et en conséquence,
- dire que Maître [N] doit la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- Condamner in solidum le promettant et Maître [N], à lui verser la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 31 août 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, Mme [B] demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- dit qu'elle était en droit de demander l'indemnité d'immobilisation de 340 000 € stipulée dans la promesse de vente du 10 décembre 2007,
- enjoint à Maître [N], notaire à [Localité 11], de lui remettre la somme de 170 000 € séquestrée lors de la signature de la promesse de vente du 10 décembre 2007,
- condamné la société Pram Invest à lui payer la seconde moitié de l'indemnisation d'immobilisation, soit la somme de 170 000 € outre les intérêts au taux légal sur la somme de 340 000 € à compter de la mise en demeure du 29 février 2008,
- rejeté toutes les demandes de la société Pram Invest,
- plus d'un an s'étant écoulé depuis le 29 février 2009, ordonner l'anatocisme sur les intérêts au taux légal sur la somme de 340 000 €
- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté toute demande plus ample et en conséquence, condamner la société Pram Invest à lui payer la somme de 10 000€ sur le fondement de l'article 1382 du code civil,
- condamner la société Pram Invest à lui payer la somme de 7000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pram Invest aux entiers dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile,
A titre subsidiaire,
- condamner la SCP [R] [N], [F] [A] [K], [M] [N] et [X] [V], notaires associés, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,
- condamner la SCP [R] [N], [F] [A] [K], [M] [N] et [X] [V], notaires associés, à lui payer la somme de 7000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCP [R] [N], [F] [A] [K], [M] [N] et [X] [V], notaires associés, aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés en application de l'article 699 du code de procédure civile,
Aux termes de ses dernières écritures signifiées le 29 août 2011, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé de ses moyens, M. [N] demande à la cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions non critiquées,
- déclarer les demandes formées par la société Pram Invest à son encontre mal fondées et l'en débouter,
- débouter Mme [B] de ses demandes à son encontre
- condamner la société Pram Invest à lui payer la somme de 5 000€ à titre dommages et intérêts outre celle de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société Pram Invest aux dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR,
Considérant que les moyens développés par la société Pram invest au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle mais sans justification complémentaire utile ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts et que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Qu'à ces justes motifs, il suffit d'ajouter que s'il n'est pas contesté que la déclaration d'intention d'aliéner du 11 décembre 2007 était irrecevable car elle portait sur deux unités foncières distinctes (l'hôtel particulier sis [Adresse 2] d'une part et les deux garages situés [Adresse 3] d'autre part), en revanche, celle du 26 décembre 2007 , qui portait sur une seule unité foncière, à savoir l'hôtel particulier, pour un prix de vente de 3 330 000€ incluant pour 3 230 000€ le prix de l'hôtel particulier et 100 000€ celui des meubles ainsi que prévu dans la promesse de vente, était régulière et suffisante, les deux parkings, situés dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété depuis plus de dix ans à la date du projet d'aliénation, bien que constituant des locaux accessoires à la vente de l'hôtel particulier, n'étant pas soumis au droit de préemption urbain par application de l'article L211-4 du code de l'urbanisme, étant observé qu'il n'est pas contesté que l'immeuble, sis [Adresse 3], n'est pas dans une zone où aurait été instauré un droit de préemption renforcé et que le notaire a annexé à la déclaration d'intention d'aliéner l'hôtel particulier un extrait de la promesse de vente faisant apparaître que la vente de l'immeuble du [Adresse 2] et des meubles pour le prix de 3.330.000€ est indissociable de la vente des deux garages sis [Adresse 3] pour le prix, en sus, de 70.000€, la Mairie de [Localité 12] étant donc complètement informée de la vente projetée ;
Que Me [N] a donc pu, sans faute, ne déposer qu'une seule déclaration d'intention d'aliéner concernant la seule aliénation de l'unité foncière constituée par l'immeuble principal, l'unité foncière constituée par les deux garages n'étant pas soumise au droit de préemption urbain ;
Que la ville de [Localité 12] a renoncé à l'exercice du droit de préemption par lettre du 8 février 2008, étant observé que c'est manifestement à la suite d'une simple erreur matérielle qu'il est fait état d'un prix global de 3 300 000€ au lieu de 3 300 000€, sans incidence sur la portée de l'acte de renonciation puisqu'il est précisé entre parenthèses que ce prix est la somme de 3 230 000€ et de 70 000€, la condition suspensive relative à l'exercice du droit de préemption de la mairie de [Localité 12] ayant donc été réalisée dans le délai de la promesse qui expirait le 20 février 2008, ce dont Me [E], notaire assistant la société Pram invest a été avisé par télécopie du 15 février 2008, disposant ainsi d'un délai suffisant pour rédiger l'acte de vente et le soumettre à la signature des parties le 20 février 2008, étant observé qu'est inopposable à la promettante et à Me [N] l'erreur d'appréciation qu'a pu commettre Me [E] sur la validité et l'efficacité de la déclaration d'intention d'aliéner du 26 décembre 2007et de la renonciation par la mairie de [Localité 12] à l'exercice de son droit de préemption par décision du 8 février 2008;
Que la société Pram invest n'ayant pas levé l'option au plus tard le 20 février 2008 à 17h, la promesse de vente est devenue caduque sans que le promettant ait besoin de faire aucune mise en demeure ni de remplir aucune formalité judiciaire ainsi que prévu contractuellement (page 12 § réalisation) et Mme [B], qui a pu, sans aucune faute, refuser toute prorogation de la promesse de vente, et conclure, postérieurement à sa caducité, une nouvelle promesse de vente le 17 mars 2008 avec un tiers, est bien fondée en sa demande de paiement de l'indemnité d'immobilisation ;
Que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la société Pram invest est tenue envers Mme [B] au paiement du montant de l'indemnité d'immobilisation et en ce qu'il a débouté la société Pram invest de sa demande subsidiaire à l'encontre de M. [N] à la charge duquel aucune faute extracontractuelle n'étant établie ainsi qu'il a été dit ci-dessus ;
Que faute de rapporter la preuve d'une faute caractérisée de M. [N], la société Pram invest sera également déboutée de sa demande très subsidiaire tendant à voir M . [N] condamné à la relever et garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;
Considérant que l'anatocisme est de droit dès que sont réunies les conditions de l'article 1154 du code civil ;
Considérant que la mention par la société Pram invest dans ses conclusions d'une action de Mme [B] suspecte et concertée avec M. [N] aux fins de réaliser une plus-value supplémentaire n'excède pas ce qui est toléré dans le cadre d'une défense à une action en justice et ne caractérise pas une faute ouvrant droit à réparation, le jugement entrepris étant confirmé en ce qu'il a débouté Mme [B] de ce chef de demande ;
Considérant que la société Pram invest ayant pu se tromper sur l'étendue de ses droits, M. [N] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts, étant en outre observé qu'il ne justifie pas d'un préjudice matériel autre que celui indemnisé par l'article 700 du code de procédure civile ni d'un préjudice moral ;
Considérant que la société Pram invest, qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens et devra indemniser Mme [B] et M. [N] des frais non répétibles qu'elle les a contraints à exposer devant la cour ainsi qu'il est dit au dispositif ;
PAR CES MOTIFS,
Par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
Dit que les intérêts légaux porteront intérêts au taux légal dès qu'ils seront dus pour une année entière,
Condamne la société Pram invest à payer par application de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [B] la somme de 4 000€ et à M. [N] la somme de
3 000€
Déboute les parties de toute autre demande,
Condamne la société Pram invest aux entiers dépens de l'instance lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile
Le GreffierLa Présidente